不办房产证被银行起诉、不办房产证银行起诉吗
全款购房却成了“冤大头” 河南一小区59套房屋被开发商抵押给银行
来源：【海报新闻】
海报新闻记者 田柳 报道
日前，河南郑州碧源月湖荣园小区居民李先生向海报新闻记者反映，他于2016年在该小区全款购得房屋，2018年6月已经交房，并装修入住，但开发商迟迟不配合办理房产证网签。直到2020年他才从业主群了解到，他的房子已经被开发商抵押给了银行。和他有同样遭遇的有82位业主，他们有一个共同的特征都是全款购房。
5年过去，由于贷款违约，银行起诉开发商，这些房屋的产权成了问题。根据郑州银行起诉河南碧源弘泰置业有限公司（碧源月湖荣园小区开发商）的民事起诉状显示，2019年11月20日，河南碧源弘泰置业有限公司作为抵押人，自愿以其惠济区月湖北路39号的82套住宅为碧源建工有限公司提供担保，担保债权的最高本金金额为1亿元，包括主债权、利息、违约金等费用。2021年11月郑州银行向碧源建工有限公司发放贷款8000万元，但碧源建工有限公司未及时偿还本息。
目前，该案已经进入诉讼程序。业主们表示，过去几年，郑州银行根据开发商还款进度，陆续解押了多套房屋，现在仍有59套房屋未解押，大家担心，随着案件的推进，本属于自己的房屋最终由法院强制执行。
碧源月湖荣园小区内部
业主忧心被抵押的房屋产权将会易主
碧源月湖荣园小区坐落在郑州市惠济区北四环附近。业主李先生介绍，这个小区目前均价在每平方米2万元左右，显著高于周围小区，小区内物业和绿化品质很高。在2015年签合同购房，2018年6月交房，交房以后其便装修入住。可是开发商迟迟不配合业主办理网签手续，多次催促也没有进展。事后才知道房子被开发商抵押给了郑州银行。
据李先生介绍，2020年，有业主因办不了房产证欲起诉开发商时，才从法院了解到房子被开发商抵押了。随后业主们多次到相关部门反映。
李先生告诉记者，去年12月，开发商还了800万元贷款，郑州银行解押了9套房屋。目前还剩下59套没有解押。今年6月，开发商向郑州银行还款3500万元，递交了29套解押申请。后来，银行认为随着房价的变化，剩余30套房屋无法覆盖开发商剩余本息，所以银行不再解押房屋，而起诉开发商。目前案件已经进入诉讼程序。
“全款购房却成了冤大头”，业主们在群里牢骚不断：“当时被开发商抵押的房子都是小区里业主全款购买的房屋，在有购房合同和全部交款记录，甚至房子已经装修入住，有水电气缴费记录的情况下，房子还是被开发商抵押给了银行。”
业主们质疑，这期间开发商是否伪造了抵押贷款的手续？银行有没有因疏于审查抵押物而违规放款？
业主购房时交给开发商的办理房产登记费收据
业主代表将参与法庭调解陈述情况
根据红星新闻此前报道，郑州银行一位负责人表示，剩余的款项有3000多万元，若要解押剩余的房屋，需要开发商另外提供价值7000万元的抵押物置换。目前该案已经进入诉讼程序，房屋产权归属还要看法庭裁决。
10月16日，根据李先生的提示，海报新闻记者联系到郑州银行经理刘某，刘某也是该项目的对接人之一。其告诉记者，17日，法院将为郑州银行和开发商进行一次法庭调解。“我们银行主要还是诉开发商贷款违约，再开庭的话和业主的关系不大。这次调解主要想让开发商给业主做出承诺，下一步打算怎么办。同时我们也是希望这个事情最终结局能满足各方利益吧。”
李先生告诉记者，17日他将和另外一位业主代表共同参与本次法庭调解，并按照法院要求提交全款购买房屋交款凭据、物业缴费记录、交房签署有关告知业主书、水电费交款记录等相关资料。“提交的这些证明材料是为了证明我们已经在开发商抵押之前全款购房并且入住了，明天我们也会向法院陈述这个情况。我们业主的诉求就是希望尽快解押，然后把房产证办下来。”
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贵州安顺71户业主办房产证逾期起诉开发商，检察机关协助，开发商支付违约金
4月16日，红星新闻记者从最高检获悉，近日，最高人民检察院印发6件涉房地产纠纷民事检察监督典型案例。其中一起案例，是张某等71户业主与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷检察和解系列案。
资料图片 图据图虫创意
办理房产证逾期
业主起诉开发商违约
案例显示，2015年6月30日，张某与贵州省安顺市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房开公司）签订商品房预售合同，购买该公司开发的商品房。合同约定：出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，逾期不能交付的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人承担违约责任。
合同签订后，张某依约支付了购房款336757元，某房开公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未办理产权登记。2018年12月25日，张某诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求判令某房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书，配合其办理房屋所有权证，并以购房款为基数，按日万分之一的标准支付2016年1月至2018年12月25日期间的逾期违约金共计36706.51元，此后继续按日万分之一的标准以购房款为基数支付违约金，直至办妥房屋所有权证之日止。
该案经一审、二审，贵州省安顺市中级人民法院于2019年5月29日作出终审判决，以案涉房屋尚未申请办理商品房现房备案手续，达不到办理不动产权证书的条件为由，对办理不动产权证书的诉讼请求未予支持。对于逾期违约金，认为张某在接收房屋时怠于发现案涉房屋不具备办理不动产权证书的条件，并放弃了拒绝接收该房屋的权利，本身也存在过错，故酌情判令某房开公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期间的逾期违约金3980元。驳回张某的其他诉讼请求。
张某不服，向贵州省高级人民法院申请再审，该院指令安顺市中级人民法院再审。安顺市中级人民法院再审认为，张某不能举证证实逾期对其造成的损失，最终酌情判令某房开公司按日万分之零点一五为标准，支付2016年1月1日至2018年12月25日期间的逾期违约金5500.93元；2018年12月26日起至某房开公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期违约金，以张某已交付购房款为基数，按日万分之零点一五进行计付；驳回张某的其他诉讼请求。
同时，另有70户业主也对某房开公司提起诉讼，请求判令办理房产证并支付逾期违约金，安顺市中级人民法院经再审作出类似判决。
申请检察监督后
双方最终和解
张某等71户业主不服再审判决，向贵州省安顺市人民检察院申请监督，该院于2021年5月25日受理该案。
检察院审查认为，再审判决未按当事人合同约定计算逾期违约金理据不足，适用法律错误，并据此提请贵州省人民检察院抗诉。为妥善处理该系列纠纷，贵州省人民检察院从各方面充分评估案件监督的法定性和必要性。
一是经与人民法院沟通了解到，若按照合同约定裁判，不但得不到执行，还可能导致企业破产，从而出现购房户权益更难保障后果。考虑到房开企业实际经营困难及后期执行问题，人民法院对合同约定的违约金多有调减。
二是经类案检索发现，对于涉商品房逾期违约金，全省各地法院调减规则不尽统一。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，该系列案件违约金调减幅度较大，与当地的经济发展水平不相适应，达不到督促合同各方当事人秉持诚实信用原则履行合同义务的效果。
三是某房开公司因案涉纠纷被多次投诉，正常运转遭受严重影响，且尚有其他债务纠纷，存在破产风险，不具备按照日万分之一标准支付违约金的能力。但其在某商业银行缴存的工程质量保证金尚余50万元，且有车位租赁费收益，实际承受能力高于生效判决确认的标准。
四是虽然案涉房开项目因未申请办理商品房现房备案，导致无法办理房产证。但经沟通，住建、不动产登记等部门表示在完善相关资料的情况下，将优先协助企业办理产权证。
贵州省人民检察院认为，简单提出抗诉并不能解决张某等业主的实际问题，检察和解可能是处理案件比较好的方式。省、市两级检察院围绕矛盾症结，主动加强与人民法院、相关行政主管部门、银行等部门沟通，协同开展和解工作。
一是积极协调住建部门、不动产登记中心，通过完善相关资料，为71户业主办理了产权证，解决了张某等人最关心、最担忧的产权问题，为全面和解奠定基础。
二是通过协调有关银行，对某房开公司已经验收合格的项目预存的50万元工程质量保证金解除查封，为房开企业清偿业主违约金提供条件。
三是做好对张某等人的释法析理工作，经过耐心解释，张某等71户业主最终同意按照日万分之零点三支付违约金。双方当事人最终达成和解，由某房开公司用工程质量保证金50万元支付逾期违约金，不足部分用车位租赁费抵扣，71户业主向检察机关撤回监督申请。
据介绍，这一案例的意义在于，检察机关在办理涉房地产监督案件中，应着眼实质性解决购房者困难问题，依法能动履职，切实维护民生民利。住房问题涉及人民群众的切身利益，依法妥善处理房地产纠纷是“检护民生”的重要内容。检察机关在办理涉房地产纠纷案件中，要结合房地产调控政策和市场经营现状，充分评估购房者诉求实现的可能性，并以此为导向，选择最优处理方式。
本系列案中，法院调减违约金依据不足，违背合同诚实信用原则，但“一抗了之”既无法解决问题，也将面临再审后按照合同判决无法执行的情况。鉴于此，检察机关在全面调查核实的基础上，充分评估实质化解争议的可能性，能动开展检察和解，引导双方当事人依法合理解决矛盾纠纷，一揽子解决购房者反映强烈的问题及违约金问题，最大限度保障了购房者的合法权益。
红星新闻首席记者 吴阳
编辑 张莉 责编 邓旆光
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