合肥新城房产(合肥新城地产口碑怎么样)

1.8万/㎡的运河新城，凭什么？

受高新区外溢影响，运河新城近一年来频频刷屏房地产市场，目前已有旭辉、融创等多家房企布局。

今天，老王评楼实探运河新城，带来最新消息！

（第一房新媒体将持续推出老王新春探盘直播，期待大家持续关注）

NO.1丨壹

实探运河新城6子，动态曝光

运河新城目前主要有高速时代书院、方远文璟花园、旭辉望江来、通和融创融耀星辰在售。上坤云栖麓已售罄，龙湖文德璟宸天著还剩底复在售。

图源高德地图

1、销售动态

高速时代书院在售G1#、G3#、G5#、Y6#、Y9#，高层户型面积约89-105㎡，洋房户型面积约98-120㎡，均价约1.7万元/㎡，加推计划暂无；

旭辉望江来在售顶底房源，预计5-6月加推；

通和融创融耀星辰在售洋房，户型面积约116㎡，均价约1.85万元/㎡；预计4-5月加推G1#、G2#、G3#、G11#，户型面积约95-106㎡，均价约1.8万元/㎡；

方远文璟花园在售Y1#、Y2#、Y3#，户型面积约98㎡，标准层单价约1.9万元/㎡，加推计划暂无；

2、板块规划建设

2021年3月，合肥运河新城核心区单元控制性详细规划出炉。

将规划图与地图比对不难看出，图中用红笔框出的部分，即为前文所述楼盘区位。

图源合肥市自然资源和规划局

根据规划，以上楼盘将享有以下配套：

教育方面，合肥八中运河新城校区规划已出炉，高速时代书院将代建幼儿园、小学、初中，龙湖文德璟宸天著、旭辉望江来也将代建幼儿园；

交通方面，地铁2号线、6号线都将西延至运河新城；

商业方面，方远文璟花园将修建邻里中心，楼盘周边也有部分商业用地；

生态环境方面，板块内规划了心湖、德公湖等公园景观。

此外，安徽省奥体中心、音乐厅、工人文化宫等场馆也将落地运河新城。

先前，运河新城与骆岗中央公园、东部新中心、空港经济示范区、大科学装置集中区共同成为了合肥5大重点发展片区。

“十四五”规划中对运河新城有这样的表述：做强以高新区、经开区为引擎，以新桥科创示范区、大科学装置集中区、西部运河新城、肥西产城融合示范区、合庐产业新城等为支点的西部增长翼。

去年，合肥未来科技城概念总体规划启动了全球招标。今年的合肥市政府工作报告也提出运河新城要加快完善核心区交通路网，建设八中新校区，力争开工市委党校新校区。

2、项目自身建设

鉴于以上房源区位接近、配套共享，所以它们的区别主要体现在户型、单价、容积率、开发商等内在方面。

在单价方面，我们之前关注过运河新城新房备案限价的变化：2018年京冠悦荣府1.2万元/㎡，2021年初龙湖文德璟宸天著、上坤云栖麓1.5万元/㎡，2021下半年方远文璟花园小高层1.6万元/㎡（洋房约1.9万元/㎡）、高速时代书院小高层标准层接近1.7万元/㎡，2021年底旭辉望江来、通和融创融耀星辰1.8万元/㎡，基本呈现出入市越晚、单价越高的特点。

在户型方面，多数小区户型面积都在大约88-120㎡范围内，方远文璟花园则同时打造了约120-135㎡的户型。因此，运河新城房源普遍适合刚需、刚改群体，方远文璟花园兼顾改善。

在开发商方面，高速、旭辉、融创、通和在合肥深耕时间较长，历史表现可以就近考察，方远还有待时间检验。若考虑房企资金及交付问题，国企及旭辉等房企可能较为可靠。

NO.2丨贰

单价已达1.8万，这个板块能买吗？

去年，运河新城板块层多次摇号，6.3土拍也进入了摇号环节，这让很多人看好运河新城的板块潜力。

放眼合肥西南片区，政务、高新、经开、蜀山等西南片区新房供应量长期靠后，特别是刚需房源更是少之又少，运河新城作为房价稍低且为市区产证的板块，无疑会承接大量外溢，对于在高新区工作、且对市区产证需求强烈的地缘人群较为适宜。

在板块价值方面，我认为运河新城的价值潜力主要体现在以下方面：

首先，它邻近高新区，部分区域还被高新区托管，可以承接高新区产业、配套资源、居住需求等方面的外溢；

其次，它是蜀山市区产权，有机会获得蜀山区优质教育医疗资源加持；

第三，它是合肥重点发展片区之一，目前已引进了合肥八中运河新城校区、50中西校教育集团、安居苑小学教育集团等学校，这些都有助于促进人口、房企的集聚。

在同等价格、预算的情况下，我对置业区域选择的建议是：

1、以自己工作生活半径为出发点选择区域；

2、在选定区域的基础上，尽可能选择靠近商场、地铁站的住宅小区，此类配套对新兴区域置业群体而言基本属于“刚需”，既可以让自己生活更加便利，也可以让二手房未来更容易出手；

3、但凡不是政务、滨湖等改善人群聚集的区域，买房始终要尽可能选择面积更小、空间利用率更高的房源，此类房源对于区域置业群体更有性价比。

NO.3丨叁

结语

当下的运河新城，有着诸多规划红利，特别其邻近高新区的区位优势，会使其承接资源和人口外溢，这些都是区域发展的机遇。

总结近年来的板块市场：

1、去年1-11月，运河新城新房加推屡次摇号；12月开始，多盘没有达到摇号比例，非刚需首付比例也有所降低，市场发生的变化较大。

2、也是从去年12月开始，运河新城开始出现了多盘集中入市，新房供应量突增。

图源合肥市住房保障和房产管理局

据第一房研究院初步统计，去年1-11月运河新城供应约2200套，12月单月供货量接近1400套。

在需求端，板块1-11月成交量约1500套，而12月成交量则达到了700套，说明运河新城仍然供不应求。

3、当下运河新城出现了登记遇冷，这在合肥多个区域都有发生，其原因包括市场普遍冷却、备案价整体抬高未被适应等。在这样的情况下，西南片区的刚需群体遇到了一定的机遇，可以抓紧上车，哪怕只能支撑基本首付。

4、当然，运河新城虽然有板块潜力、供不应求，但板块毕竟还未发展成熟，更多还是适合刚需群体。改善群体可能需要适应配套兑现周期，非自住群体则要长期持有。

期待运河新城的各项配套能够加速兑现，实现高品质生活住区的规划定位。

房企“示范生”新城控股：双轮驱动支撑正向盈利，财务稳健获资本青睐

本文来源：时代财经 作者：慕禾

近日，新城控股发布2024年半年度报告。今年上半年，该公司实现总营业收入339.04亿元，归属于上市公司股东的净利润13.18亿元，扣非归母净利润13.18亿元，毛利率为21.6%, 同比增长2.57个百分点。

在房地产行业深度调整的当下，新城控股显然交出了一份亮眼的半年度成绩单，不但完成了正向盈利，还实现了少见的毛利率提升。值得一提的是，截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1916.44万平方米，未来的业绩表现仍有不小的想象空间。

除此之外，向来稳健的新城控股继续严格恪守财务自律，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

中报数据显示，截至2024年6月底，新城控股在手现金余额157.82亿元，经营性现金流净额为20.88亿元，连续六年为正。同时，公司债务结构进一步优化，融资余额较年初压降13亿元，公司合联营权益有息负债较年初下降12.56亿元。

对于新城控股的这份中期成绩单，华泰证券、平安证券等多家券商表示看好，并指出商业运营板块收入维持增长，成为公司业绩重要支撑，同时充沛的持有物业也提升公司抗风险能力，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航。

双轮驱动战略优势明显，上半年业绩亮眼

今年上半年，新城控股业绩保持向好的背后是“住宅+商业”双轮驱动战略进一步发挥优势。

其中，商管业务对公司业绩的贡献度不断提升，这也成为推动公司在行业低迷中率先企稳的重要力量。

根据半年报显示，“吾悦广场”作为新城控股旗下的商业综合体项目品牌，自 2012年开出第一家武进吾悦广场之后，经过12年的发展，规模已位于行业第二。

期内，新城控股旗下的商业综合体项目品牌实现商业运营总收入为62.12亿元，同比增长约19.44%，已完成全年目标的一半。其中，实现不含税物业出租及管理收入58.04亿元，占公司营业收入的17.2%，较2023年同期的11.7%提升5.5个百分点。

据披露，2021年以来，新城控股的商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年上半年该比例进一步增长至2.71倍，这意味着新城控股已迈入商业收获期。

此外，商管业务自身较高的利润水平也推动公司毛利率提高。截至报告期末，新城控股的物业出租及管理毛利率已达到72.21%，较去年同期增加2.66个百分点。在此带动下，公司整体毛利率同比增长2.57个百分点至21.6%。 期内，新城控股物业出租及管理业务实现了41.91亿元毛利，占公司总毛利由去年同期的43%提升至57%。

与此同时，新城控股的商业版图还在不断扩大。今年上半年，新城控股新增太原吾悦广场、合肥坝上吾悦广场、平潭吾悦广场、云浮云城吾悦广场、 滑县吾悦广场、泰安泰汶吾悦广场等六座吾悦广场开业，实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。

根据新城控股披露，2024年下半年，公司开计划新开工商业综合体项目建筑面积80.62万平方米；公司计划商业综合体项目竣工面积352.32万平方米。

在商管业务快速增长的同时，作为“双轮驱动”战略另一大重要组成部分，住宅开发业务也展现出了一定的经营韧性。

根据中指研究院发布的《2024年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》显示，2024年上半年，新城控股实现合同销售金额为235.54亿元、合同销售面积326.22万平方米，在全国房地产企业中分别排名第20位和第9位。

新城控股坚持“有回款的销售”的销售策略，上半年，新城控股共实现247亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为105%，对公司现金流安全提供了有效保障。

此外，新城控股在保交付方面也卓有成效。数据显示，新城控股积极践行企业主体责任，将“保交付”工作作为公司运营管理的重中之重，上半年在深圳、南京、苏州等各大城市密集交付超 5.7 万套商品房。

持续夯实安全底线，示范生获资本青睐

在眼下房地产行业处于深度调整的阶段，新城控股住宅业务、商管业务之所以能整体表现稳健，离不开公司对财务基本面的持续夯实。

根据半年报显示，期内，新城控股偿还境内外公开市场债券19.70亿元。在偿债方面，新城控股始终坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。

在维持良好信用的同时，新城控股还不断压降有息负债，优化债务结构。截至2024年6月末，公司期末融资余额为558亿元，较年初压降13亿元；公司合联营权益有息负债降至39.52亿元，相比年初再次下降12.56亿元。

随着财务指标持续改善与结构优化，新城控股期内净负债率为47.00%，继续保持行业较低水平。

此外，新城控股的现金流也较为充足。截至截至6月底，新城控股在手现金余额157.82亿元；经营性现金流净额为20.88亿元，连续六年为正，以稳定的现金流保交付、保开业、稳运营，为企业在复杂多变的市场环境中的持续发展提供了坚实基础。

受益于健康的财务状况，新城控股始终保持融资渠道的多元和通畅。作为示范房企，新城控股今年5月再度成功一笔中债增全额担保中票，发行规模13.6亿元，总认购倍数超2.7倍，受到资本市场青睐。

此外，公司旗下在营吾悦广场不仅能提供稳定的经营性现金流，还为融资性现金流带来重要补充。今年1-8月，新城控股通过抵押吾悦广场获得新融资120亿元。

在9月2日举行的半年度业绩说明会上，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，截至2024年6月末，公司已抵押投资性房地产规模为941亿元，剩余仍有近300亿元投资性房地产处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。

发力代建赛道谋求新发展

在稳健的业绩和财务表现之外，新城控股还在持续拓宽发展赛道。

据了解，新城控股为充分发挥协同效应及资源优势，于2022年成立房地产代建、代管业务平台“新城建管”，从前期定位到后期建造管理，涵盖住宅、商业、酒店、办公等多元业态，为委托方提供一站式全流程品质代建服务。

2024 年是新城建管组织实体化元年，背靠母公司的资源禀赋，新城建管充分发挥“商住协同、多元整合”的核心优势，坚持与客户共创开放性商业价值，也受到各类合作方的认可。

今年上半年，新城建管代建业务规模快速扩张，新增签约面积超352万平方米，位列中指研究院2024年1-6月中国房地产代建企业“新签约代建规模排行榜”第6位、“代建销售规模排行榜”第9位。

而在快速扩张的同时，新城建管也在持续精进服务力和产品力。期内，以天津武清品悦万澜为例，为新城建管推出天津武清区首个拥有架空层、3D 空中花园、高定悦会所的现代化住区。在市场量价双跌环境下，逆势首开成功，树立区域标杆，既为委托方提供了充裕的现金流回款，又保障了委托方投资回报率。

截至2024年6月末，新城建管累计管理项目超90个、总建筑面积超1300万平方米，累计商业综合体管理项目超50个，已基本实现全国化布局。

合肥运河新城板块，短期投资购房不太现实

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

关注微信公众号：合叔说房，了解更多合肥市最新购房注意事项和楼市资讯。

提问：合叔，你好，刚需自住兼投资，首套房，预算在400万左右，新房二手房都可以，买在省府北板块合适吗？

合叔：你好，价格围绕价值变动，这是规律，但是要明确的是价格并不等于价值。新房市场的热度背后是购房者对于板块的认可，土地市场背后是开发商的眼光，而板块规划则反映了政府的态度，这三个方面综合起来决定了板块热不热。省府板块火热仿佛是集中在一段时间的，房价即将迈入三万，今年省府板块还承接了滨湖外溢，热度较高。而去年包河总共出让7宗地块，省府北占了三块，可见房企拿地热情高涨，整个板块内拥有骆岗生态公园、十五里河景观带，交通也比较方便。另外省府北的规划依托骆岗生态公园和滨湖和科学城双重政策规划，是区域内规划站位较高的板块。省府北的二手房较便宜，仅1.3万/㎡左右，受新房影响未来还有涨价空间。具体买房选筹，详见内部分享。

提问：合叔，你好，刚需首套，想买一个交通便利一点的区域，日常通勤是坐地铁，最好能够以后获得收益，哪个片区比较合适？

合叔：你好，可以考虑少荃湖板块，该板块是3号线开通后最受益的片区，不管是去火车站、天鹅湖还是经开大学城，出勤都非常便捷。买房看片区，潜力越大价值越高，少荃湖板块崛起速度很快，它的未来不可小觑。合肥以湖为中心造成的典型案例就是天鹅湖，是合肥发展较好的房价高的城市窗口。相似的，少荃湖片区作为合肥滨湖科学城五大组团之一、合肥十大创新空间载体之一，是重点发展对象。少荃湖城市副中心是产城融合城市示范标杆，规划高端。少荃湖片区作为一个产城融合的新城，已经初见雏形，知名房企也在入住，目前在售的楼盘最低1.24万/㎡起，具体买房选筹，详见内部分享。

提问：合叔，你好，单身，年薪25万，暂时不考虑学区，目前公司有提供住宿，想先买一套房子做投资，未来持有5后在卖掉，可以买运河新城板块吗？它的未来怎样？

合叔：你好，运河新城板块齐聚了土拍、学区、产业三个提升区域价值的要素。去年九月曝光了运河新城区域规划，可以看到龙湖“造城”是近几年板块启动的最大利好，房价将为之上涨。这里还将打造重点学区，这也是重磅的一点，运河新城核心区域的小庙中学即将由合肥八中整体托管，核心区域还将建设多所学校，涵盖幼儿园、小初高、九年一贯制学校等等。运河新城的产业也是十分亮眼，中国环境谷坐落于此，吸收了百余个企业，朝着百亿规模进发。运河新城规划的基础设施包括交通、医疗、公园、艺术中心等进展如火如荼，可见其发展机遇很好。地价方面也反映了运河新城的价值，去年蜀山小庙板块的两宗地块受到了激烈的竞拍，拍下了7066元/㎡的最高限价楼面价，此后还迎来新高。总而言之，虽然目前房地产暂时还在拓荒，运河新城未来可期。但是目前你短期投资这里不太建议。

提问：你好，有次我跟我高中同学和同事聊天的时候发现原来他们住同一个小区，但是他们一个在跟我吐槽小区，一个在夸，难道不同楼栋住的差别很大吗？我之后买房的话那该如何挑选？

合叔：你好，确实很多购房者在买房时都只注意了户型、朝向、价格等因素，殊不知楼栋的选择也是非常重要的。以下总结了一些选择楼栋的建议，可以作为参考：1. 对于经常外出的人来说，要考虑到从小区内走到小区门口所需要花费的时间，也就是楼栋距门口的距离；楼栋和小区主路的距离也要考虑，临近主路的楼栋可能会受到汽车尾气和噪音的影响；有的小区楼栋分散，出口较多，所以了解楼栋和每个出口间的距离尤为关键。2. 考虑通风效果的话，楼栋的朝向最好是坐北朝南，如果不是正南或正北的，综合户型情况还可以考虑南偏东或南偏西的楼栋。3. 考虑居住舒适度的话，小区内绿化好的地方有植物可以净化空气、隔离噪音，更适合居住；对于周边有幼儿园的楼栋，可能会受到影响，但家庭有小孩的会比较方便。4. 为避免恶劣天气影响出行，选房时要注意楼栋与停车场的距离，是否有地下车库，没有的话，最近的在哪里。5.提前了解小区内各配套的位置，如垃圾点、运动器材的设置、物业的位置等，根据需求去选择，以免影响到日常的生活。