房产面积测绘规范;房产面积测绘收费标准
产证面积、测绘面积、约定面积……房屋计租面积到底如何认定？
承租人从二房东那里租来房屋，发现双方之间合同约定房屋面积比二房东与大房东之间合同（前手合同）约定的面积大，如何确定计租面积？租金该怎么计算？上海市静安区人民法院（简称静安区人民法院）就审理了这样一件租赁合同纠纷案件。
案件回顾
甲公司为开饭店向乙公司租赁了某房屋，双方签订租赁合同，约定租赁面积为380平方米，同时双方约定了每平方米租赁面积的单价，两者相乘就是租金。
随后，甲公司对房屋进行了装修，图纸上显示的设计面积是310平方米。甲公司的饭店营业一段时间后，因经营不善，甲公司无法按时缴纳租金。这时，甲公司发现，乙公司是从丙公司租来的房屋，而乙公司和丙公司双方租赁合同约定的租赁面积仅270平方米，甲公司遂向乙公司提出，应按照270平方米计算租金。而该处房屋的产证面积为370平方米。
乙公司则表示，丙公司出租给自己时，找测量公司进行过测量，面积是270平方米，但随后自己对房屋进行了修缮改造，导致房屋租赁面积增大了，测量公司再次测量后，面积变为380平方米，所以不同意甲公司提出的减少租金的要求。
在甲公司未按约支付租金的情况下，乙公司依据合同，起诉至法院，要求甲公司按照合同约定支付租金等。
人民法院审理
静安区人民法院经审理后认为，双方的争议焦点在于计租面积的认定。对此，乙公司对房屋面积增加的原因进行了合理解释，从测量公司的图纸来看，租赁面积确实有较大幅度的增加；另一方面，甲公司自己在装修的时候进行过设计，对房屋的实际情况很清楚，且自己的设计面积也大于前手合同中的面积，而甲公司直到无法按期缴纳租金才提出租赁面积的问题，之前从未提出过。
综上，法院认为，合同约定的计租面积是甲公司、乙公司合意达成，且符合客观事实。乙公司愿意按照产证面积计算，并无不当，法院依法予以确认。最终，静安区人民法院判决按照产证面积370平方米计算租金。判决后，甲公司提出上诉，二审维持原判。
法官说法
荣琼英
静安区人民法院
民事审判庭法官
本案中，出现了前手面积、约定面积、产证面积、测绘面积、设计面积等多项不同的数据，那么在房屋租赁纠纷中如何确定计租面积从而计算租金呢？
一、房屋租赁合同中的租金计算方式
房屋租赁合同对租金计算方式的约定往往有两种。一种是约定固定租金金额，另一种是约定租赁面积及单价确定计算方式。在第二种情况下，租金与租赁面积直接相关，一般情况下，有约定的从约定，在确定计租面积时以合同约定面积为依据，但仍需进行实质审查，在实际面积与合同约定面积确实不符时，对租赁面积予以调整，承租人有权要求减少租金甚至解除合同。
二、综合考虑各方因素确定计租面积
确定约定面积是否为有效的计租面积是实践中经常碰到的难题。在确定计租面积时，可以从面积出现不同数据的原因、出租人是否履行了必要的告知义务、承租人是否履行了对面积的审查义务等综合考虑。本案中，乙公司对房屋进行了重新装修，两次测量图纸对比说明前手面积与约定面积存在差异确实有其客观原因，乙公司依据设计图纸确定租赁面积，并无恶意隐瞒，且约定面积与产证面积相差不大。而承租人在承租前查看过系争房屋，还曾自行委托设计单位出具过设计平面布置图，对承租房屋有全面的了解。
三、承租人应在合理期限内对计租面积提出异议
如果存在约定计租面积不合理的情况，承租人实际使用房屋应会发现，或其转租房屋也应会收到相关回馈。如计租面积不合理，承租人在合理时间内发现并提出，人民法院应积极审查。而本案中，承租人在签订房屋租赁合同后，直至双方发生争议之前，承租人从未就租赁面积提出过异议。在此，法官提醒广大群众在签订房屋租赁合同时，应遵循诚实信用原则，承租人应对房屋进行全面的审查，及时提出相关异议，采取措施维护自身合法权益。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第六条 民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免的浪费资源、污染环境和破坏生态。
第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
来源｜上海市静安区人民法院
责任编辑：牛心兰
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关于印发《上海市房产面积测绘成果争议处理办法》的通知
各区住房保障房屋管理局，市房地产交易中心，各房屋调查机构，各房屋调查成果管理部门，市房地产行业协会：
经评估，2014年5月制定的《上海市房产面积测绘成果争议处理办法》（沪房管规范权〔2014〕1号）需继续实施，有效期延长至2028年12月31日。
特此通知。
2023年12月28日
(此件公开发布)
上海市房产面积测绘成果争议处理办法
第一条 （制定目的）
为维护房地产权利人及其他有关当事人的合法权益，保障房产面积测绘成果的客观、公正、正确，根据《房产测绘管理办法》（建设部、国家测绘局令第83号）相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内房产面积测绘成果争议处理，适用本办法。
第三条 （申请复核和鉴定途径）
对房产面积测绘成果有争议的，有关当事人可以向出具房产面积测绘成果的房屋调查机构申请复核，也可以向上海市房屋调查专家委员会（以下简称专家委员会）申请房产面积测绘成果鉴定（以下简称鉴定）。
第四条 （申请复核和鉴定的当事人范围）
下列当事人（以下简称异议人）可以申请复核或者鉴定：
（一）房产面积预测和实测的委托人（以下简称委托人）；
（二）尚未申请房地产转移登记的商品房预购人；
（三）尚未申请房地产转移登记的新建商品房买受人；
（四）专家委员会认为可以受理的其他有关当事人。
第五条 （复核程序）
对房产面积测绘成果有争议的，异议人可以在收到房产面积测绘成果报告或者测算表、计算表的十五日内向出具房产面积测绘成果的房屋调查机构申请复核。
房屋调查机构应当复核有争议的房产面积测绘成果，并向异议人解释房产面积测绘情况。异议人要求出具书面复核结果的，房屋调查机构应当在接受复核申请的三十日内向异议人出具书面复核结论。
经复核，房屋调查机构更正房产面积测绘成果的，应当书面告知异议人，并应当更正房产面积测绘成果，及按有关规定申请更正房屋楼盘表信息。异议人不是委托人的，房屋调查机构还应当将房产面积测绘成果更正情况书面告知委托人。
第六条 （房产面积测绘成果争议鉴定）
房产面积测绘成果争议鉴定（以下简称成果鉴定）是指专家委员会按照国家和本市有关法律、法规、房产测绘技术规范等规定，对有争议的房产面积测绘成果的合法性、规范性、准确性进行鉴定并出具鉴定结果报告的行为。
第七条 （专家委员会）
专家委员会由上海市房地产行业协会组织成立。专家委员会由本市从事房产测绘教学、科研和实务工作的学者、专家和专业人士等组成。
专家委员会鉴定受理窗口设在上海市房地产交易中心。
第八条 （鉴定受理）
房产面积测绘成果有争议的，异议人可以在收到房产面积测绘成果报告或者测算表、计算表的十五日内或在收到房产面积测绘成果复核结果十日内向专家委员会申请鉴定。
异议人是委托人的，申请鉴定时，应当提交以下文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房产面积测绘成果报告；
（四）申请人认为测绘成果有误的证明材料；
（五）鉴定需要的其他材料。
异议人是其他当事人的，申请鉴定时，应当提交以下文件：
（一）申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）证明与房屋测绘成果有关的购房合同、房产面积计算表、测算表等；
（四）申请人认为测绘成果有误的证明材料；
（五）鉴定需要的其他材料。
对属于本市政府部门核发且已归集到电子证照库的申请材料，能通过调用电子证照等途径获取的，申请人免于提交纸质材料。
鉴定受理后，专家委员会应当对异议人申请鉴定进行核实，不属于本办法第四条规定范围的，应当在七个工作日内书面告知异议人不予鉴定的理由。
第九条 （鉴定专家组）
专家委员会应当自受理申请的七个工作日内组织成立鉴定专家组。鉴定专家组一般由三人及三人以上单数组成，有较大影响的房产面积测绘争议鉴定的鉴定专家组应当由七人组成。
第十条 （回避和保密）
鉴定专家组成员有下列情形之一的，应当回避：
（一）鉴定项目的当事人；
（二）鉴定项目当事人的近亲属；
（三）与本案有利害关系；
（四）可能影响鉴定公正处理的其他情形。
参加鉴定人员对鉴定有关情况负有保守秘密的责任。
第十一条 （鉴定程序）
鉴定专家组开展鉴定工作应当按照下列程序：
（一）调阅成果管理部门备案的房产面积测绘成果资料和出具报告的房屋调查机构工作档案；
（二）集体审议调阅的资料；
（三）对申请鉴定的房产面积按照设计图和有关资料进行计算，需要实地测量的，应当重新进行实测；
（四）撰写鉴定结果报告。
重大疑难鉴定项目，鉴定专家组可以申请提交专家委员会全体会议集体审议决定。
第十二条 （鉴定结果确定）
鉴定专家组的鉴定结果应当由参加鉴定的专家作出，并按照多数意见确定。提交专家委员会讨论的鉴定结果由出席会议的全体委员表决，并按照多数意见确定。
第十三条 （鉴定结果报告）
鉴定结果报告一般应当包括以下内容：
（一）鉴定申请人、鉴定对象、鉴定事由等鉴定基本情况；
（二）鉴定所依据的有关法律、法规、测绘技术规范及其他有关资料等鉴定依据；
（三）鉴定结果和理由。
鉴定结果报告应当由参加鉴定的专家签章。
鉴定结果分为确认测绘成果或者不予确认测绘成果。
测绘成果合法、规范、准确的，专家委员会应当出具确认测绘成果的结论。测绘成果不合法、不规范或者不准确的，专家委员会应当出具不予确认测绘成果的鉴定结论。不予确认测绘成果的，专家委员会还应当将鉴定结果报告送达出具房产面积测绘成果报告的房屋调查机构。
鉴定结果报告由鉴定受理窗口通知申请人领取。
第十四条 （更正成果）
专家委员会出具不予确认测绘成果的鉴定结果报告的，房屋调查机构接到鉴定结果报告后，应当更正房产面积测绘成果，并按有关规定申请更正房屋楼盘表信息。
第十五条 （鉴定档案）
鉴定工作完成后，专家委员会应当将有关鉴定结果报告与工作底稿整理归档并长期保存。鉴定工作档案主要包括以下内容：
（一）鉴定受理材料；
（二）鉴定结果报告；
（三）鉴定工作中的调查取证材料；
（四）有关的会议记录；
（五）鉴定工作其他有关的资料。
第十六条 （测绘资料的调用）
鉴定所需有关测绘资料由专家委员会向房屋调查机构调用，房屋调查机构应当在接到通知后的三个工作日内将调用资料移送专家委员会。上海市房地产交易中心的房产测绘管理部门应协助专家委员会调取有关测绘资料。
第十七条 （鉴定工作期限）
鉴定工作期限是指自鉴定申请受理日起至通知鉴定申请人领取鉴定结果报告止所需的工作时间。
鉴定工作期限一般为六十日。
第十八条 （鉴定费用管理）
鉴定收费标准由专家委员会参照国家有关房产测绘产品价格标准合理制定。
专家委员会确认测绘成果的，鉴定费用由申请人承担；专家委员会不予确认测绘成果的，鉴定费用由出具房产面积测绘成果报告的房屋调查机构承担。
第十九条 （其他事项）
出具房产面积测绘成果的房屋调查机构已经撤销的，由承受其权利义务的单位负责复核；无承受其权利义务的单位的，异议人可直接申请鉴定。
第二十条 （施行）
本办法自2024年1月1日之日起施行，有效期至2028年12月31日。
NO.132 房产测绘面积计算 - 必考 #注册测绘师
1000个综合能力知识点：NO.132房产测绘面积计算-必考。
第一百三十二个知识点，这是一个必考题，房产测绘面积的计算，综合能力也考，案例里也考，经常考。房产测绘吗？房产测绘的重点就是面积，看这道题怎么说的。
房产测量中下列建筑附属物不计算建筑面积的，就这个知识点考的是哪些计算全部建筑面积，哪些计算一半建筑面积，哪些不计算建筑面积。
·经常考楼房内管道井，楼房里边的管道井，这个要全部计算面积，这个是给买房的时候有这部分费用的，在屋里的算，就算还有在外边的都算了，全部建筑面积。
·楼顶露天泳池，这个不算，有顶未封闭的阳台，这计算一半，这个要跟大家说，有顶未封闭的阳台计算一半，无顶室外楼梯，这个要计算一半建筑面积。
·这样的知识点在哪个这？计算全部面积的这十五种，管道井这些在这，第四条，这些不说背过，看见一定要能判断出来，基本上哪条都考过。
·然后计算一半建筑面积，这五条看见也要能判断出来，未封闭的阳台，无顶盖室外楼梯，这道题考的。
·然后不计算建筑面积的，天面上的花园泳池，这个选择题的就这样考，案例题会给你一个案例，然后列出来要测的哪些东西，lag表或者段文字表述，让你来判断哪些计算哪些不计算，或者直接让你给你个数据让你算面积，这个经常考非常重要。
这个做了个标注，全部计算不计算算一半的。
