非法过户房产【非法过户房产如何追偿】

北京二中院：使用虚假文件擅自过户近亲属不动产的行为应当如何定性？

司法实践中，使用虚假证明文件擅自过户近亲属不动产的行为存在诈骗罪、盗窃罪、伪造印章类犯罪等不同认定思路。如何准确把握此罪与彼罪的界限？刑事司法中应当如何考量？

【基本案情】

被告人汤某某在其母亲栗某不知情的情况下，使用伪造的公证处公证书和栗某的委托书等材料，于2016年9月8日将栗某所有的某房屋过户到其个人名下。栗某于2017年3月18日书写遗嘱，指定上述房屋由汤某某及栗某的女儿汤某2、孙女汤某3继承，并于2017年4月16日因病去世。汤某某于2017年6月28日，在其他继承人不知情的情况下，将涉案房屋予以出售。被告人汤某某于2018年5月30日被公安机关查获归案。

【裁判结果】

北京市第二中级人民法院作出生效判决认为：汤某某虽然在其母亲栗某不知情的情况下变更了涉案房屋的所有权证，但栗某仍在该房屋内居住直至去世，依然享有占有、使用等权能，在此情况下汤某某无法对涉案房屋进行出售，故其对房屋的所有权并没有完全取得和实现。汤某某在其母亲去世后，将处于待继承状态的涉案房屋出售，实际上侵犯了其他继承人的民事权利，其他继承人可以通过民事途径进行解决，汤某某的行为不宜评价为盗窃行为。汤某某在办理房产过户中，向他人支付报酬，提供身份、房产等信息，伪造了盖有公证处印章的公证书、委托书等材料并使用，其行为符合伪造事业单位印章罪的法定构成要件，应予刑罚处罚。

【法官评析】

本案的争议焦点是被告人伪造公证书等证明文件将其母亲名下房产过户到自己名下，在其母亲去世后尚有其他继承人的情况下擅自将房产出卖给他人的行为应当如何定性。

擅自过户他人不动产行为的定性思路

行为人通过冒用身份、使用虚假证明文件等非法手段擅自将他人名下的不动产过户，此类案件主要存在以下认定思路：

观点一：行为人对第三人构成诈骗类犯罪。行为人通过非法方式取得了房产登记人的地位，对第三人隐瞒了自己对房产不具有处分权的事实，骗取他人购房款，构成诈骗罪。

观点二：行为人对不动产原权利人构成诈骗罪。行为人使用虚假证明文件欺骗不动产登记部门，不动产登记部门陷入认识错误处分了不动产原权利人的房产，属于三角诈骗的构造，对原权利人构成诈骗罪，诈骗对象为不动产。

观点三：行为人对不动产原权利人构成盗窃罪。行为人在房屋原权利人不知情的情况下，秘密将他人名下的房产进行过户，导致他人在法律上失去对房产的控制，构成盗窃罪。

观点四：行为人构成伪造印章类犯罪。行为人使用虚假证明文件的行为可能构成伪造国家机关印章罪或伪造事业单位印章罪。

擅自过户他人不动产行为的罪名适用

（一）善意取得的法律效果应阻却对第三人构成诈骗罪

刑法中的诈骗罪是针对整体财产的犯罪，认定诈骗罪中的财产损失应当对比被害人财产在处分前后的整体价值，确定其整体财产是否有所减损。在买卖房屋这种履约型诈骗中，财产损失具体体现为被害人交付了购房款，却未获得与其给付义务价值对等的房屋之权利。换言之，被害人即使受到行为人的欺骗交付了财物，但只要得到相应对价，就不存在刑法上的财产损失。因此，此类案件中如果发生民法上善意取得的法律效果，买受房产的第三人便可以取得房屋的所有权，其并不存在财产损失，难以认定行为人对第三人构成诈骗罪。

（二）擅自过户他人不动产的行为不构成对原权利人的三角诈骗

三角诈骗是诈骗罪的一种特殊构造，其成立需以第三人具有处分被害人财产的权限为前提。行为人使用虚假的授权委托和公证书欺骗了不动产登记部门，但不动产登记部门并无处分被害人财产的权限。一方面，不动产登记部门缺乏法律上的处分权限，其仅是根据当事人的申请、将当事人意欲发生的不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿。另一方面，不动产登记部门缺乏事实上的处分权限，其虽对当事人提交的材料进行审查，但这种审查以形式审查为主，从社会观念上看，当事人认为只要自己提供的材料形式上符合要求，不动产登记部门即有义务配合自己完成相应的登记行为，而不会认为是不动产登记部门处分了自己的房产。

（三）擅自过户他人不动产的行为可构成盗窃罪

关于不动产能否成为盗窃罪的对象，理论与实践中均存在一定争议。笔者认为，不动产作为盗窃罪的犯罪对象并无理论及规范上的障碍，可以通过法律解释的方法得出不动产能够成为盗窃罪保护对象的结论。

从文义解释的角度，将不动产纳入盗窃罪的犯罪对象不违背罪刑法定原则。我国刑法中盗窃罪的罪状为“盗窃公私财物”，并未对财物的范围作出特别限制。刑法总则亦明确将公民的合法收入、储蓄、房屋和其他生活资料等纳入公民私人所有财产的范围。我国刑法并未采取与德国、意大利等国家相同的立法例，将盗窃罪对象限于“他人的动产”，故从文义解释上难以得出不动产不属于盗窃罪对象的结论。

从目的解释的角度，将不动产纳入盗窃罪的犯罪对象有利于实现对财产所有权的保护。盗窃罪的保护法益是他人的财产所有权，在所有权占有、使用、收益、处分四项权能中，处分权能是享有所有权的根本标志。不动产的公示方式为登记，行为人以秘密窃取方式取得不动产名义登记人的地位，实现对他人的不动产在法律上的占有，取得实施不动产处分行为的可能性，已实际侵害到原权利人对不动产的所有权，可以被评价为盗窃行为。

（四）使用虚假证明文件的行为可构成伪造印章类犯罪

使用虚假证明文件的行为与后续过户房屋产权、向第三人处分房产的行为属于手段行为与目的行为的关系。前述三种观点不否认手段行为构成伪造印章类犯罪，只是按照牵连犯的理论以处罚更重的目的行为罪名论处。行为人的目的行为不构成相关罪名时，最终按照手段行为论处。

盗窃近亲属不动产行为的司法限缩认定

（一）近亲属之间的盗窃犯罪应坚持从宽的刑事政策导向

虽然擅自过户他人不动产的行为具有被评价为盗窃罪的可能，但司法实践中此类案件多发于近亲属之间，对于近亲属之间的犯罪，我国传统法律文化立足于维护社会基本关系、维护社会和谐稳定的价值考量，采取从宽处理的基本价值导向。

由于近亲属之间具有法律上的抚养、赡养、继承等方面的人身和财产权利义务关系，可能形成“生活共同体”关系，财产权归属意识相对比较淡薄，因而从实质违法性的角度来看，盗窃近亲属财物的行为对法益的侵害相对轻微，仅在其行为具有更紧迫、现实的法益侵害时才有入罪的必要。此外，从社会相当性的角度，将能够被社会一般观念所容纳和体谅的盗窃行为留给家庭内部自行处置，保持刑法的谦抑态度，更有利于维护家庭的稳定和社会的和谐。

故对于近亲属之间的盗窃不动产案件，应结合具体案件的情况，充分考量被告人的社会危害程度和主观故意，从刑事政策的角度进行司法上的限缩认定。

（二）本案的司法认定

本案中，被告人虽然在其母亲不知情的情况下变更了涉案房屋的所有权证，但被害人在该房屋内居住直至去世，依然在事实上享有占有、使用等权能，被告人难以仅凭借名义登记人的身份就排除其母亲事实上的占有权利，故其对房屋的所有权并没有完全取得和实现，其母亲对房屋的所有权尚未遭受现实、紧迫的危险。从主观故意来看，近亲属之间由于“生活共同体”的关系，从社会观念上看应允许存在财产归属相对模糊的状态。本案中，被告人在其母亲去世前事实上并未进一步实施处分财产的行为，可见其主观上尚不具备完全非法占有故意。此外，从被告人是否获得近亲属谅解的角度，本案被告人转移不动产登记时其母亲并不知情，处分给第三人的行为亦发生于其母亲去世之后，难以推断其母亲对被告人行为的态度，其行为的社会危害程度与近亲属明确不予谅解的案件相比，亦有所不同。故被告人擅自将近亲属名下不动产过户到自己名下，但未进一步实施处分不动产行为，未实际妨害近亲属对不动产占有、使用的，不宜认定为盗窃罪。但其实施了伪造盖有公证处印章的公证书、委托书等材料并使用的行为，可以认定为伪造事业单位印章罪。

结语

虽然擅自过户他人不动产行为能够以盗窃罪论处，但盗窃近亲属不动产案件须充分考量被告人的社会危害程度和主观故意，从刑事政策的角度作出司法上的限缩认定。对于将近亲属名下不动产过户到自己名下，但未进一步实施处分不动产的行为，未实际妨害近亲属对不动产占有、使用的，可以不认定为盗窃罪。在此过程中使用虚假证明文件构成伪造国家机关印章罪、伪造事业单位印章罪等犯罪的，应当按照相关罪名定罪处罚。

（本案相关案例分析获评全国法院系统2022年度优秀案例分析二等奖）

来源：北京二中院金色天平微信公众号

编辑：常跃旺

江苏苏州：兄弟俩假借房屋买卖套取贷款 15年后诉至法院被认定合同无效

早在2004年，兄弟俩假借房屋买卖套取银行贷款20万元，房子由哥哥过户给弟弟。眼看贷款还清，不料弟弟去世，其继承人不认账，认为当时双方是真实买卖，不肯交还房屋，哥哥为此诉至法院。近日，江苏省苏州市虎丘区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案依法判决，原告与弟弟15年前签订的房地产买卖契约无效，被告一家将案涉房屋过户至原告名下。

李大与李二是同胞兄弟。“2004年2月，因急需支付一辆大巴的购车款，就和弟弟商量，以二手房买卖的方式，把我的房子‘假卖’于他，从而套出一笔银行贷款。”据李大陈述，签约过户后，银行很快发放了一笔20万元的贷款，“先转到中介公司账户，再转至我名下。”

“贷款本息一直都是我在还，当时过户的税费等也全都由我承担。”李大称，兄弟明确约定，待贷款还清后，弟弟再将房屋过户回哥哥名下。

不料事与愿违，2017年11月，弟弟李二因病去世，妻子和一双儿女是其法定继承人。而此时，上述房产依然在李二名下。李大在多次与弟弟一家交涉未果后，诉至法院。

庭审中，原被告双方均确认，自买卖合同签订后，案涉房屋一直由原告李大一家占有并使用。“完全因为当时签订合同只是表象，不是真实意思表示。”原告陈述，真实意思就是以房屋买卖的表象，达到借款融资的目的。

对此，被告辩称，因为原告外面欠债较多，一方面是为了让他解决债务问题，免得这个房产被其他债权人征用，同时为了解决原告的居住问题，才同意其居住。

经查，这套面积120平方米左右的房屋原登记于原告李大名下，系拆迁所得。2004年2月，李大与李二签订《房地产买卖契约》，自愿将房屋以23万元总价转让。《契约》仅载明：此系双方自愿，决不反悔；立约生效后出让之房屋如产权发生纠纷，概由甲方（李大）负责处理。如果买卖双方发生其他纠纷，可协商解决。

法院认为，合法形式掩盖非法目的之合同无效。本案中，李大、李二于2004年2月签订的《房地产买卖契约》，从表面上看系双方就涉案房屋买卖达成的协议，但实际上双方在房款支付期限、过户期限、买受方逾期付款的违约责任及出卖方逾期交房的违约责任等涉及买卖双方重大利益的条款上，均未明确约定，与真实的房屋买卖通常做法不符。

其次，涉案房屋的还贷存折、个人购房借款合同均由原告保管；原告自2004年3月至2019年2月一直按期归还涉案房屋的按揭贷款本息；自涉案房屋办理完过户后，双方未办理房屋交接手续，该房屋也一直由原告居住使用至今，且涉案房屋所有权证及土地使用权证依然由原告保管；合同履行过程中产生的契税、印花税、抵押费、交易费、产权变更费用等均为原告支付且相关票据原件均在原告处保管。

综上，原告李大与李二之间并不存在真实的房屋买卖关系，其签订《房地产买卖契约》目的系违规骗取银行贷款，符合以合法形式掩盖非法目的之合同无效情形。法院最终判决如上。

连线法官

本案中，兄弟俩签订房屋买卖合同，是以二手房买卖之合法形式掩盖个人以虚假按揭方式套取银行信贷资金之非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”之无效情形，这样的合同应当认定为无效。

来源：人民法院报

作者：田德强 艾家静

编辑：孙欣