房产商自持,房地产商自持面积是什么
长租公寓政策分析及发展模式研究
随着住房租赁市场化发展、政策红利逐步释放等多方面因素影响，以长租公寓为代表的住房租赁模式发展迅猛，不同类型、不同背景的企业纷纷进入长租公寓市场，长租公寓将迎来一轮爆发式增长。在此背景下，梳理长租公寓的相关政策，分析现有业务模式和发展思路，明确未来的发展趋势，为中原银行探索房地产业务发展新模式提供参考。
一、长租公寓政策梳理
为更好应对住房供需的结构性矛盾，国家积极鼓励包括长租公寓在内的住房租赁市场的发展，2015年开始，政府陆续出台政策支持地产开发企业发展长租公寓业务，提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”，出台了一系列支持性政策，包括土地供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和管理。今年中央特别提出将发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的合理住房需求。政策不仅从供给端扩大了供地渠道为保障性租赁住房注入了更多房源，更从强大的金融支持和税收优惠上为发展保障性租赁住房提供了充足的养分，确保了政策的有效实施落地。
二、长租公寓经营模式及盈利分析
中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。中国的住房租赁市场历来以个人房东的散租市场为主，但由于传统租赁市场一直存在供需结构性错配、装修老旧和租期无保障等诸多痛点，近年来，在国家的鼓励下，专业化、机构化运作的长租公寓应运而生。长租公寓按经营模式分为集中式和分散式。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的八成左右；但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。
（一）集中式经营模式
集中式经营模式主要是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式。该模式主要优势在于在一些面积和设施上可以实现共同利用，从而提高了设施和空间利用率，装修成本普遍偏低、装修风格具有一致性、经营管理较为方便，且通常会配有独立的服务空间和娱乐空间，因此也很容易受到青年人群的追捧。不足之处在于对开发运营商的获取和改造物业能力要求较高，此外在获取客户方面受到物理地域的限制，客户增长速率较慢。
（二）分散式经营模式
分散式经营模式主要是物理位置上分散的房屋来作为长租公寓进行出租，这类长租公寓通常是从外界收购或租赁的房屋，房屋的位置和形式更加灵活。该模式的主要优势在于房源较多，选择面更宽广，不仅仅是普通的商品住宅，还可以是民宿等特色住宅，因此在塑造品牌以及吸引小众客户群体方面更为有利。此外，由于房屋位置可以更便利地满足客户的需求，因此客户增长速度较快。不足之处在于房源分散不一，不仅扩大了服务半径，提高了经营管理的成本，同时不利于模式复制。
根据经营模式的不同，盈利方式也不同。对于房产商自持的长租公寓，盈利不仅来源于租金收入，还来源于地产资本溢价。对于从外界收购或租赁的集中式长租公寓，盈利主要来源于租金差，而租金的差异更多取决于前期投入成本如融资成本高低、信用等级高低等，以及项目开发管理的成本管控能力。对于从房屋业主手中接管实行委托运营管理的分散房源，其盈利模式主要来源于运营管理费及后续的增值服务费。此外，近年来，在“租金差”基础上通过提供多样性的生活服务、金融服务等拓展业务渠道来寻找新的利润增长点，逐渐成为不少企业的选择。例如，链家旗下的自如公寓盈利模式为“房租差+基本服务”“交易佣金+金融服务费”。
三、长租公寓融资模式及风险分析
（一）长租公寓融资模式
在长租公寓项目的不同周期阶段，运营商的资金需求不同，也决定了金融机构在各阶段的参与方式各有不同：在项目早期的开发、收房阶段，表现为股权融资；在项目初期的设计装修、营销、签约阶段，表现为供应链融资；在项目中期的日常运营阶段，则通过租约证券化、消费分期、租金贷款等形式参与其中；在项目末期的退出阶段，则表现为股权退出服务。
金融机构的主要服务对象为长租公寓运营商和广大租客。对长租公寓运营商来说，由于收房到出租存在时间差，且收房、设计、装修、营销等前期工作成本都需要在项目前期进行支付，因此财务压力巨大，需要通过融资解决资金压力。金融机构通过与长租公寓运营商合作开拓融资渠道并提供融资服务参与行业发展。对于广大租客来说，不少银行推出了各自的租金分期产品，包括建设银行的安居贷、工商银行的租房分期、中国银行的租房贷等，具有减轻租客的房租压力的功能。
典型案例是建设银行住房租赁模式，2017年，建行已率先启动在住房租赁领域的金融探索，作为全行战略推进，经过4年多的努力，建行已初步形成了一套“平台+金融+机构+租赁产品和服务”四位一体的服务模式，积极支持保障性住房建设，推动长租房市场发展。
一是多方位保障住房租赁市场融资需求，为租赁企业提供“信贷+非信贷”的全方位金融服务。积极挖掘REITs项目，吸引长期股权性资金参与保障性租赁住房项目，拓宽住房租赁企业融资渠道。
二是多渠道筹措房源保障市场供给，依托建信住房子公司以多种形式支持城中村住房改造、工改租、商改租、集体土地新建，积极参与保障性租赁住房筹集；创新推出“存房”模式，盘活企事业单位、个人存量闲置住房。
三是为规范住房市场交易环境提供助力，“CCB建融家园”平台实名注册个人用户超3800万户，企业用户超1.5万户，促进市场环境阳光透明，帮助老百姓在线上高效完成租赁交易。同时支持住建部建设“保障性租赁住房APP”，配合统计和监测各地保租房建设情况，目前已覆盖59个城市。
（二）融资模式风险分析
近年来，我国住房租赁市场快速发展，市场主体总体平稳，为解决居民住房问题发挥了重要作用。同时，部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务。随着疫情爆发，蛋壳公寓、青客公寓等品牌长租公寓，一方面高杠杆举债经营现象严重，另一方面疫情致使境内外人口流动性规模锐减，长租公寓空置率的急剧上升，加速了长租公寓各种问题的暴露。为整治长租公寓领域“高进低出”“租金贷”等现象，稳定各地租金水平，2021年4月住建部、国家发改委等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，明确要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平。此次政策是长租公寓市场首个系统监管的政策，监管的核心要义仍是保民生，未来相关市场参与主体应在也将在做大整个长租公寓行业蛋糕、保证“住有所居”的基础上，杜绝高杠杆式野蛮扩张，让房屋租赁行业在保证一定盈利能力的基础上为民生服务。
四、长租公寓发展前景及未来趋势
（一）发展前景
身处后疫情、后地产时代，面临全面老龄化、新型城镇化等问题，青年一代结婚与独居意愿升高、人口流动性增加、居民收入与消费整体结构性分化加剧、房价中高位震荡多重因素导致住房租赁，尤其是高品质长租公寓，市场总需求从长远视角看规模足够大，具有广阔的发展前景。
一是严调控下购房门槛全面提高，购房需求释放受阻，租赁需求上升。严调控背景下，全国购房门槛整体提高。各地严打资金违规流入房地产，购房信贷环境全面收紧，压抑了部分购房需求。虽然央行会议强调“两个维护”，但这一表达核心诉求仍是保障刚需，购房需求增量减少是必然趋势，租房人口不断增多，助推租赁行业规模提升。
二是新型家庭模式与居住意愿释放住房新需求。晚婚晚育、独居时代已至，单身公寓、小规模家庭住房成为消费者主流选择。一方面，根据“七普”数据截至2020年末全国家庭户均人口数为2.62人，当前户均人口已经不足以形成“三口之家”，单个家庭规模正在不断缩小；另一方面，2021年，我国单身独居人口增至9200万，年轻一代结婚意愿明显下降，单身与独居经济盛行。
三是年轻一代轻奢型居住模式需求增加。我国城市发展模式从“城镇化”向“都市圈”过渡，都市圈、城市群对年轻人虹吸效应明显，城市间人口流动性增加，带动大中城市住房租赁需求增加。年轻人工作通勤期望时间缩短、居家办公时间增长，追求居住质量，对住房品质与周边配套要求更高。此外，购房压力大、住房流动性频繁、新生一代购房观念的转变、长租公寓具有独特优势等，未来长租公寓市场发展前景广阔。
（二）未来趋势
在自上而下的“房住不炒”定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，长租公寓迎来了又一个重要机遇期：
一是长租公寓将实现规模化发展。国内大多长租公寓运营商采用重资产运营模式，前期投入占比较大，财务风险较高。企业要想缩短投资回报期，公寓需要规模化来降低边际成本，从而达到对成本和费用的管控和分摊。今后长租公寓将迎来整合阶段，简单的收租转租模式的企业将会被脱颖而出、实力雄厚的品牌公寓收购或者双方达成合作，品牌公寓的逐步扩张，使得长租公寓行业渐渐朝着规模化发展。
二是长租公寓将更加智能化、信息化。在大数据、人工智能、移动互联网、云计算和物联网的驱动下，长租公寓的运营管理会更加简便化。租户的偏好、市场需求、房源信息等因素都能够通过技术手段获取和分析。同时，完善的征信系统和健全的双向反馈信息平台的搭建，能够促进运营商和租户的交流，让公寓和租户双向选择，加速品牌公寓的整合和改善租户的居住环境。
三是政策制度日渐完善。国家针对性的住房租赁法律法规正在不断出台，关于长租公寓运营商的资质和入门门槛未来会有规范体系进行严格审查，并且着力长租公寓的房屋质量要求、租金定价和租户权益的保护，会逐渐形成统一的行业标准和规范，为长租公寓行业稳定持续向好的发展保驾护航。
五、中原银行开展长租公寓业务的建议
长租公寓属于未来的产业蓝海，是解决亿万级租赁需求的重要行业领域，也是我国整体住房制度中的关键一环，具有广阔的发展前景。伴随长租公寓政策和机制的完善，未来年轻客户租房将成为常态化。对于中原银行来说，开展长租公寓业务，不仅能够获取大量有潜力的年轻客户，而且可以通过创新零售金融业务产品，撬动消费信贷、理财等零售金融业务转型，让长租公寓业务成为中原银行积极践行普惠金融，全力服务地方经济高质量发展的新实践。
（一）创新零售类金融产品
1.缴费类服务。为长租公寓运营商和租户构建快速支付通道，运营商通过中原银行电子银行进行收费平台的搭建，租户可选择使用手机银行、网上银行渠道和网银支付等认证的支付方式实现自助缴费。
2.消费贷款。与长租公寓运营商展开合作，以租户个人信用为基础，对其发放用于支付房租及服务费用的贷款。
3.租金分期。直接面向租客，根据租客个人信用、支付租金记录情况，办理不同期限分期业务。
4.房租分期。重点面向长租公寓运营商，与优质运营商合作，由运营商选择提供客户，中原银行一次性支付租客的全年房租给运营商，运营商每月支付部分利息，租客每个月向银行支付租金。
5.理财产品。以租金产生的现金流为标的，根据租金的收益期限分类打包，设计若干个不同期限的固定收益产品，对市场公开发行，期限越长，收益越高。
（二）创新法人类金融产品
1.长租公寓建设贷款。针对开发企业独立开发的自有产权的长租公寓提供建设贷款。以房地产做抵押，未来可预测的租金流或综合收益作为还款来源。
2.经营性公寓收益权贷款。以现有正常运营的长租公寓在未来产生的持续、稳定的租金作为第一还款来源，为满足运营商资金需求提供贷款。
3.装修改造贷款。以未来租金收益作为第一还款来源，为长租公寓运营商装修、改造长租公寓提供贷款。根据平台实力及持有物业的性质，可以采取信用、抵押等方式。
4.供应链融资。针对运营商日常运营中的上游客户（家具、家电、装修供应商）大额订单、采购提供短期融资业务。
5.代理债权投资。通过发行理财计划或代理销售合作机构产品，募集的资金以债权形式直接或间接投资于运营商户，用于项目建设、装修改造、经营周转及其他合法用途，以其租金收益、综合经营等产生的合法收入偿付代理投资本金和收益的非标准化代理投资业务。
6.长租投资基金。由长租公寓运营商与基金合伙人共同发起“公寓基金”，根据基础资产标的将基金份额发行给LP（合伙人）投资人，长租公寓运营商向基金LP支付租金回报，根据股权回购协议到期回购股权。
7.资产支持证券（ABS）。将业主的合同和租客的合同打包成一个资产包，经过增信提级措施组合不同产品，向金融机构或市场发售。比如信托受益权资产支持专项计划、分期信托受益权资产支持专项计划。
楼市315｜虚假广告各种贴金，买房人要当心
【编者按】
房子对于大多数人的意义，超越居住的物质要求，上升到安全感。然而在购房过程中，常会有意想不到的事情发生。由于交易数额巨大，房地产市场买卖双方的纠纷更为普遍和激烈，常见的有虚假宣传、买方陷阱、迟期交房、质量问题、物业乱象等。
因此，购房者需要做足功课，尽可能避免因为自己的大意而要面对的诸多后果；了解在自身权益受到侵害时，如何用法律手段维护合法权益。
在房地产市场火爆的城市，一手房几乎都以期房的形式交易。购房者在付出高额房款时对房子的认知大都来自于开发商的广告，这种信息不对称加大了购房风险，也容易引起购房者与开发商的法律纠纷。
关于地段：看到“坐拥”“毗邻”要当心
多年以前，上海就有一楼盘广告被认定为虚假广告，罚款53万余元。当时一家房产营销公司发布广告称“楼盘至外滩在2公里半径内”，而上海测绘产品质量监督检验站出具的检验报告表明，该楼盘与外滩的最近直线距离为3.39公里。据此，工商行政管理部门认定该广告构成虚假广告，按照《广告法》的规定，决定对其罚款，并责令停止发布、公开更正。
2017年2月，海南省住房和城乡建设厅公开通报了19家违法违规的房地产开发企业和中介企业，其中涉嫌发布虚假广告宣传的企业11家。包括海南观澜湖房产有限公司在内的4家企业，因以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置，违反《广告法》相关规定，被责令停止发布并处以行政罚款。
《房地产广告发布规定》第三条规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。有了前车之鉴，多数楼盘广告不太出现确切数字，而是大玩文字游戏，如“地铁就在家门口”、“毗邻商业中心”、“打开家门就能看见”等颇具煽动性又语焉不详的词句，成为楼盘宣传的经典套路。
上海君澜律师事务所合伙人范俊峰律师提醒：针对商品房实际与广告宣传不符的情况，购房者应当区分对待。
一方面，对于一般性描述，开发商可不受约束。即如果开发商对所开发楼盘周边的配套等进行的是一般性描述，并且该描述的内容较为抽象且不直接作用于买卖合同的订立，或者不包含价格确定的因素等，只要该广告的内容未经双方确定作为合同的组成部分，就无法对开发商产生约束力。
另一方面，若开发商所作售楼广告具体而明确，如“距离5公里的地铁房”等，由于该描述直接影响了合同的订立及房地产的价格，此类广告一经发布即具有法律效力，一旦实际情况与广告内容不符，则开发商应依法承担违约责任。
关于配套：交易时的许诺成镜花水月
去年10月，深圳市公布了12家涉嫌违规楼盘，其中位于龙岗的信义嘉御山项目宣称配套学校达5所，但无法提供宣传内容真实性的证据，涉嫌虚假广告宣传。
2015年，上海亦有几家楼盘因教育配套与广告宣传不符遭业主投诉。位于浦东高行的某楼盘在网站上宣称将有上海市示范幼儿园（上海东方幼儿园）落户，而实际落户的是一家二级幼儿园，与当初宣传相去甚远。同样在浦东，另一楼盘一期业主入住后发现，开发商宣称的教育配套中，示范幼儿园招收幼儿数量已经超额，住户无法享受名牌幼儿园资源。
除了学区房，交通配套也是房产交易纠纷的要因之一。2015年，北京房山区窦店“幸福汇”涉嫌虚假宣传被业主告上法庭。购房人表示，被告在售房过程中仿照官方版本故意制作北京市市政地铁规划，并放置在售楼处的显著位置的行为构成虚假宣传，欺诈消费者。
上海邦信阳中建中汇律师事务所赵亮波律师提醒：购房时务必去现场查看，保留好开发商预售房屋时关于房屋规划及相关设施的宣传材料，同时尤其要注意房屋预售合同或销售合同补充条款中关于前述房屋规划及相关设施情况的约定。
交房后一旦发现房屋规划及相关设施实际状况与开发商宣传材料不一致时，可以之前保留的材料向开发商主张违约责任。此外，需要注意的是不少开发商允诺的学区房并不必然能保证孩子未来能在允诺的学校入学，一是并不是离学校近的房子就是学区房，二是学区并非固定不变，学区可能会随着政府政策变动而变动。相对学区房而言，学位房比学区房略有保障，但不是说买了学位房就可以高枕无忧，因为同一个小区的学位名额是有限的。
如果为了孩子读书而购房的，建议先去学校及教育部门进行一些了解，同时在房屋预售或销售合同中约定清楚孩子不能入学时卖方的违约责任。
关于规划：“买家秀”和“卖家秀”大不同
瀑布、廊桥、花木、小径、私人管家、智能化系统……很多广告楼书展示的是一幅让购房者“丧失理智”的图景。而在交付后，说好的人工湖可能会“蒸发”，会所大门紧闭，自持商业变为混乱的散售商业。
《》曾以整版篇幅对“楼盘宣传用语”进行汇总，在题为《雷人的“楼盘文化”》的公益广告中，盘点了房产商惯用的“忽悠”套路：弄个圆顶谓之“巴洛克风情”，搞个楼尖号称“哥特式风格”，而所谓的“绝版水岸风光”，可能只是挨着臭水沟。
北京市朝阳区的某高档公寓在入住之初，会所设施运转良好，业主只需每人每年缴纳500元、家庭（3人）每年缴纳1000元，即可以会员的身份使用健身房、台球室、乒乓球室，无需再额外承担费用。但会所几经转手后，业主无法要求开发商恢复会所功能，遂以开发商违约为由提起诉讼索赔违约金。
法院认为，开发商虽享有会所房屋的处分权，但依照购房合同附件的约定，开发商转让会所时存在前提即“不影响会所使用”，法院认为开发商构成违约。2016年10月，法院一审判决开发商给予业主1至3万元不等的补偿。
与小区会所同样屡遭投诉的还有绿地问题。因买房时沙盘中显示的绿地在收房时建了一处会所，购房人认为开发商造假，将北京春光置地房地产开发公司告上法庭，索赔损失50万元。目前该案仍在审理中。
上海邦信阳中建中汇律师事务所赵亮波律师提醒：购买一手房时要注意查看开发商是否持有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，也即通常说的“五证”。任何一个楼盘的开发，都离不开前四证，否则开发商的开发就是违法的，违法建筑的结果是无法取得房产证。没有《房屋预售许可证》，房屋的预售就是违法的，购房者与开发商签订的合同可能会因此而无效。通常情况下，前述五个证都会在售楼处展示。
关于房屋规划及相关设施的问题，除前述提示的学区房问题外，有些开发商还会在“绿化率”、“绿地率”问题上做文章。绿化率是较为通俗、较不规范的说法，一般情况下“绿地率”的计算要比“绿化率”严格很多，同一个小区的“绿化率”可能会比“绿地率”大很多。因为国家对“绿地率”的要求较严，开发商经常会以“绿化率”来进行宣传，购房者在购房时应加以注意。
李嘉诚被当枪使了
大家一听到李嘉诚回来拿地了，瞬间又兴奋了。
就像之前青山控股被嘉能可后那样，网上一些不明真相的人第一时间就传出什么实物交割反杀空头之类的传言。结果事实证明，根本不存在实物交割反杀空头，青山控股最终在华尔街一些大鳄的调停下与空头商量“妥善”的解决办法。这“妥善”二字含有深意，此处省略三千字。
这次李嘉诚的和记黄埔参与竞拍被认为是李嘉诚重回内地投资的信号。实际上，这就像之前传说青山控股实物交割反杀空头那样，根本不是那回事，其实都是一些人的自嗨。
还记得新闻里是怎么说的？4月30日，白云区空港大道中东侧AB2904003地块公开竞拍，和记黄埔第一时间报价23.6亿元。直到5月5日，中海以27.2亿元+住宅自持比例9%拿下该地块，溢价率15%。
正所谓，外行看热闹，内行看门道。
表面上看，李嘉诚的和记黄埔参与了竞拍，但实际上，李嘉诚根本一分钱没出。
白云区这块地皮的起拍价就是23.6亿元，和记黄埔仅仅只是报了一个起拍价。而参加这块地皮竞拍的公司包括和记黄埔、保利、越秀、中海等一批房地产企业。按照现在的限价规定，这块地皮的天花板价格就是15%的溢价率，也就是中海最终得标价格。
那么，这里面的门道在哪里呢？
地皮的拍卖价格是有上限的，就是起拍价溢价15%。如果是真心诚意想要拿地的话，那最后一定是按天花板价格报价。
当然，很多人可能到这就看不懂了，如果大家都是天花板价格，到底算谁赢呢？
按照现在的土地竞拍规则，如果大家报价都是天花板价格的话，那就是进入住宅自持比例的竞拍环节。
这什么意思呢？就是说，在15%的溢价基础上，谁自持比例越高，谁就是最后赢家。
那么，这个住宅自持比例是什么东东呢？
这其实是房地产商拿地开发后自己持有的部分。
在大家所熟知的印象中，房地产商拿地开发后，要么卖出去、要么租出去。卖出去的部分大家都懂，没什么好说的。租出去的部分其实就是房地产商自己持有的部分。这部分产权归属房地产商。
一般来说，房地产商自持的部分基本是不赚钱的，因为我国的房屋租售比是很低的，只有1:600，而国际水平一般是1:200到1:300。这就是说，国内依靠租房回收成本的周期要超过50年。对于房产商而言，自持比例越高，自己成本也就越大。
所以，现在的土地竞拍要分两轮来看，第一轮的报价没有实际意义，因为不像以前，一块地皮的溢价率没有上限，地王一个接一个跳出来。如果真心想拿地的，第一轮一定是报天花板的价格。真正竞拍的关键就看第二轮的自持比例竞拍。而是否进入第二轮才说明一家企业是否真心想拿地。
在这次白云区的这块地皮竞拍中，李嘉诚的和记黄埔连第二轮都没有进入，说明根本不是真心想拿地，只是来凑个热闹。
所以，不要再被骗了。看到那些说什么李嘉诚回来拿地的，你的第一反应应该是，这又是个标题党。
李嘉诚回来拿地的话题已经彻底终结。那么，李嘉诚最近到底在干什么呢？
从公开的新闻报道大家都看到，李嘉诚一方面从英国撤退，大量抛出资产，一方面又去越南寻找新的机会。
表面上看，李嘉诚在转移投资，但实际上这是，李嘉诚现在真正在做的只有一件事，那就是囤积现金。
从英国大量抛售资产回笼资金这个大家都懂，但所谓的去越南投资，那是八字还没一撇的事。
大家说李嘉诚去越南的依据是今年4月份，越南媒体《The Saigon Times》报道说，近日李嘉诚旗下的长江实业集团与越南胡志明市市长举行了一次重要会面。在这次会议中，李嘉诚的长实集团表明，将把高端房地产项目引进越南的胡志明市，包括住宅、娱乐、办公楼、商业中心等业务，另外也会发展大型基建项目，并承诺将在最短的时间内，会将大量资金向这些领域注入。
仅仅是见了一次面，然后长实集团对外说将来要去大量投资，很多人就激动了。哇，李嘉诚要去越南了。
实际上，但凡在社会上混过的人都应该知道，这种新闻通稿式的发言根本说明不了什么问题。如果李嘉诚真要去越南的话，那应该要披露具体细节，比如什么时候投资，投资什么项目等。到现在为止，连一个大概的金额没有，就凭着“将来”、“大量”这种模糊概念就断定李嘉诚去越南。这也太随便了吧。投资不是开玩笑，投资是很务实的，能这么玩吗？
那为什么说李嘉诚在囤积现金呢？我们用数据说话。
这是李嘉诚的大本营长江和记2021年年报的内容。
当然这里要提一下，这张报表要从2016年开始看，2015年和之前的数据都是没有参考价值的。因为2015年，李嘉诚把长江实业与和记黄埔的业务重组了，新组建的长江和记是剥离了房地产业务的综合集团。
这张表请你们重点看两个内容，一个是流动资产的变化，另一个是负债的变化。
流动资产是一家企业短期内可以实际调动的资金，而负债是反映企业对于业务扩张积极性的指标。
从长江和记的流动资产看，这几年李嘉诚一直在做调整，李嘉诚在刻意地保持流动资产处于一个相对高位。今年大量抛出英国资产后，这个数字肯定还会增加。
另一方面，李嘉诚也在不断削减集团的债务。企业减少债务只有一个理由，那就是为了优化现金流。李嘉诚的企业并不缺钱，现金流方面也没什么大问题，这种前提下还要优化现金流只能说明李嘉诚在等一个机会。至于李嘉诚在等什么机会，这个懂得自然懂。
如果从头到尾你已经看懂了李嘉诚到底在干什么的话。现在再回过头来看一下这次因为李嘉诚掀起的舆论旋涡，有没有觉得很傻？
这起事件中，李嘉诚本身只是一个广告、一个噱头，重点不是李嘉诚，而是房地产。
李嘉诚依靠“首富”、“超人”、“半城”这些光环，在不知不觉中已经成为国内很多人投资的风向标。
别管平时怎么骂李嘉诚，总有很多人时刻关注李嘉诚的动向。就像总有人想跟着巴菲特炒股一样。只要李嘉诚稍有风吹草动，立马就有一群人屁颠屁颠地跟在后面。
这次李嘉诚的风波就是有人借李嘉诚之名，想要为房地产营造回暖的氛围。
过去这几年，房地产行业的日子不好过。又是限购限售、又是“三条红线”，即使在一些房地产企业债务违约的情况下，政策也不见松绑。万科的郁亮已经连续好几年说，当下的首要任务是活下去。
大概是10年前，大家都说什么房地产黄金时代；5年前，还有人说什么白银时代；现在一转眼就跳过了青铜时代，直接进入黑铁时代。就算是圣斗士被揍得再惨，也不至于从一套黄金圣衣变成黑铁圣衣吧。
所以，这种时候有人坐不住也不是什么奇怪的事。
总有一些人想方设法地向市场传播炒房情绪，目的就是忽悠大家像以前那样疯狂投资房地产。
就这点小九九又能忽悠得了谁呢？
这不，正当李嘉诚风波余音绕梁之际，5月9日，央行发布了2022年第一季度中国货币政策执行报告。报告提到，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度。
看清楚没有，有些人心里想什么，政府一清二楚。央妈都出来说了，不会把房地产作为短期刺激经济的手段。意思就是说，就算你们借口经济怎么怎么不好，也别指望房地产能松绑。
一直以来，房地产作为压在老百姓身上的一座大山，让老百姓苦不堪言。一个家庭要上下三代人，六个钱袋才能买得起一套房。原本应该享受颐养天年的老年人还要担心子孙后代的住房问题，原本应该享受天伦之乐的中年人不得不忍气吞声只为多赚一点钱，原本应该朝气蓬勃的年轻人都开始选择丁克生活。这一切都源自于房地产。房地产别想再回到以前那个时代了，就算把李嘉诚搬出来也没用。房子是用来住的，不是用来炒的。
