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2024-10-31 15:53:50

央行“三箭齐发”促进房地产市场“止跌回稳” 西安楼市回暖还有多久？

9月26日，中央政治局会议上明确提出：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

9月24日，央行公布降低存款准备金率、降低存量房房贷利率、全面调低二套房贷首付比例等政策，是迄今为止力度最大、惠及面最广的一项房贷政策。如此密集的房地产调整政策下，市场回暖还有多远呢？本期地产圆桌，邀请行业资深从业者进行分析。

能提振市场信心吗？

降低购房成本有一定刺激作用

本周重磅楼市政策连续出台，对于行业来说有极大的提振，近2日地产股陆续上涨，有超30支出现了涨停，对于行业来说，释放了十分明确且积极的信号。

沈视楼市主理人沈玮表示，2022年以来的金融政策更多是针对金融机构，主要辐射企业，而如今的存量房贷降息，是决策思路的转变，从扶持供给侧，到精准覆盖需求侧，让利给到老百姓手里，直接促成老百姓去消费。二套房首付比例15%，这是历史上前所未有的政策。北京取消了豪宅税，是在刺激改善换房群体。也许在未来，不会再有“二套房”的概念，不再将首套与二套区别对待。从“有房住”到“住好房”，认定标准应该跟随现实需求来调整。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，这一系列政策组合拳为经济稳定增长和高质量发展创造良好的货币金融环境，旨在提振市场信心，支持楼市稳定发展；降低购房成本，引导存量房贷利率下降，平均降幅0.5个百分点，这将直接减轻购房者负担，激发潜在购房需求。同时，下调公积金贷款利率，进一步降低购房成本。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，“央行三箭齐发”的举措对地产行业来说是重大利好，救市力度空前，对于已有房贷的人能够减轻压力，同时给市场释放一部分消费能力。政策宣布之后，股市连续两日飘红，说明这一经济刺激政策有效果，但对楼市的作用还要看经济的基本面何时转好。

中原地产首席分析师张大伟表示，当下房地产市场最缺乏的是信心，稳楼市的目的是稳经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费。存量房贷利率较高，会影响消费，所以当下的核心是增强市场信心。市场预期可能会再度降息，房贷利率有望降低到3%以内；并可能会出台购房契税、增值税等与税费相关的减免政策，持续降低购房者交易成本。

市场多久回暖？

四季度有望理性回归

降准、降息、降存量房贷、降首付……这一系列组合拳之下，必将对当前楼市产生比较大的影响。

58安居客研究院院长张波认为，由于存量房贷利率涉及已购房群体，因此对于房地产交易市场并不会产生直接影响，但对市场后期的信心将起到一定提升作用，也有利于和一系列房产政策形成综合效应，从而向市场释放更大效力。同时，这些举措对于打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为，也会产生积极作用。

从近期西安意向登记热度就可以看出，市场很冷淡。此次调整政策，对于西安市场来说，会对第四季度的市场表现带来什么影响？

资深媒体人王涛分析，政策出台非常及时，对于西安市场短期内肯定是一个利好，特别是二套房首付降低之后会释放出部分有购买力的改善需求。从去年8月、今年5月楼市政策出台后的反响来看，在次月均对市场成交带来积极拉动，成交量实现了攀升。

朱郁认为，西安房地产市场在经历一段时间调控、阶段性调整后，预计第四季度随着政策环境的进一步明朗和购房者的理性回归，个案一揽子优惠频出下，区域市场分化程度进一步加剧，价格梯度关系更加透明，营销手段趋同，业绩承压仍明显。

沈玮则表示，从近期政策来看，降息降准降首付都是过去常用的招数，短期可能会激发一部分需求入场，但治标不治本，后期还是要看经济复苏情况。只有库存高、信心不足以及地方债这三个主要问题的解决效果落地，市场才会真正回暖。

购买力能提升吗？

短期有带动长期还得靠经济稳定

市场能否真正回暖，以及楼市的销售业绩最终还是要看购房者是否买单。面对日益严重的购房者观望情绪，本次多轮政策叠加以及“止跌回稳”预期，能否真正促进购房者购买力呢？

王涛分析，目前对于购房者买房信心影响最大的实际上还是收入的稳定性。首付降低了但月供提高了，月供需要长达二三十年的持续性，只有大家的收入稳定了，才敢于买房子。在目前房价还没有企稳的情况之下，购房者其实依然担心买了之后房价下跌。政策短期内肯定对市场有带动，但短期之后还是要靠经济企稳。

朱郁表示，政策出台有其背景，有其作用，对购房者提振购买信心具有积极作用，同时也有利于项目运用好阶段营销策略，来提升房地产销售业绩。但具体效果反馈需视市场反应、客户反应以及政策落实情况，综合判定市场需求转化表现。

马健认为，金融刺激政策对于楼市的作用目前看来还是有限，提振购买信心的前提是经济向好、收入预期增加和房产有投资价值。

房企会扩大规模吗？

积极性提升有限拿地还是比较谨慎

于房企而言，目前市场压力比较大。面对此次调整政策，是否会提高拿地以及扩大开发规模的可能性？

朱郁表示，对于房企而言，主要取决于政策导向、市场需求以及经济实力。首先，近期相关政策的具体效果还需观察，且不同地区的政策执行力度和效果存在差异，这将影响房企在不同地区的拿地决策。其次，部分房企仍面临资金链紧张、债务压力大、库存去化难度大（周期长）的问题，这将限制其拿地能力和开发规模。第三，如果市场需求持续回暖，且房企对未来市场持乐观预期，那么提高拿地以及扩大开发规模的可能性将增加。对于房企而言，西安主城区、临近板块以及各开发区在拿地考量上差异明显。

王涛分析，对于开发商来讲，目前还是以去库存为主，备好现金流以应对市场的不确定性，拿地方面肯定还是比较谨慎。目前的政策对于开发商拿地积极性提升预计有限。当然，开发商新增土地储备将直接关系到接下来的销售业绩、现金流，谨慎拿地将会成为大多数房企的选择。规模时代已经过去，房企更加注重经营，会有更多的房企选择走精品之路，规模只属于龙头的几家央企、国企。

马健预计，目前市场房企两极分化明显，强者更强，弱者则面临被淘汰。招商、金茂、保利、华润等央企、国企的产品力和竞争力越来越强。这些企业极有可能会提高拿地及扩大开发规模。记者党兰张毅

来源：华商网