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在青岛城阳，这家开发商被哪位“”给忽悠了？
预售制一直没有被取消，但青岛不少楼盘却存在卖成现房的风险。
对于开发商来讲，这是风险；这对于买房人来讲，绝对是惊喜。既保证了交付安全和品质兑现，又能晚还两年贷款。
今天，无崖子去青岛城阳区看房，就看到了一个必须卖成现房的新楼盘。这家开发商在 2022 年 3 月份拿地，到现在还没有开盘，但它的二期的楼座都已经在施工了。
它就是金鼎云台府，其开发商来自淄博，一直很低调。
在这个月初，无崖子刚拿到开发商的户型图，第一感觉就是——开发商是找的哪个“大仙”给定的产品结构？定位完全是错的，产品和地段完全不匹配！
开发商简直就是在花样作 Si,这个新盘无疑就是一个 Si 盘。
Part 1 金鼎云台府，特别能硬撑，在刚需地段敢卖改善大户型
2022 年 3 月份，淄博的金鼎智达在城阳街道的祥阳路以北、白云山路两侧拿了两块地。其中，1号地块配建租赁型人才住房不少于 146 套（间）， 2 号地块配建租赁型人才住房不少于 220 套（间）。
听内部人员说，金鼎云台府竟然没有“开发贷”，地块没有抵押。咱们姑且认为开发商资金实力比较硬，但也不能瞎搞啊，老板的钱可不能这么嚯嚯啊。
为啥说开发商可能被某些“”给忽悠了？
咱们来看看这个两个地块，项目的西侧是城阳街道唯一一个差点交付不了的楼盘——佳兆业悦峰，单价1.1~1.2万每平；南侧是银盛泰书香嘉苑，高层的二手房成交价在1万左右；北面是即墨南大门的“金茂智慧国际城”，单价9000元每平。
从这些邻居社区的房价和居住客群来看，金鼎智达的云台府所处的地块无疑就是一个城阳的刚需地块。
就在这个刚需的地块，金鼎智达还做了“改善产品”，其产品面积段分别是 119 - 137 - 143 - 176 平。
143 和 176 平的套数占比达到了 67 %，套内层高 3.15 米。
在楼市下半场，尽管开发商的目标客群是改善需求的买房人，但咱们也得分地段和板块圈层啊！
咱们来看看它的户型图，还真不赖。
每个户型都是元宝户型， 137 平以上的户型，客厅面宽接近 7 米，北向配设备平台。据说开发商会送给每一户一台中高端品牌的中央空调，真是大气！
如今，项目的二期楼座都已经在建，一期还没开盘，开发商是真能“硬撑”！建筑工程方是淄博元亨利贞建筑有限公司，让无崖子想到了一个人——赵贞吉！
嘉靖：宋朝有个人出了个绝对，叫做“三光日月星”，愣是没人对得上来，苏东坡大才子，只有他对上来了，徐阁老，你应该知道他怎么对的吧？
徐阶：臣在，苏轼连对了两对， 第一对是“四诗风雅颂”。第二对更为高明，是“四德亨利元”，为避仁宗的尊讳，略去了亨利贞元的“贞”字。
嘉靖：你现在是内阁首辅，内阁眼下只有你李春芳、高拱三个人，太辛苦了点。把苏轼缺的那个字补上吧。
这时，号称“不粘锅”的赵贞吉正式入阁。
Part 2 开发商不仅能硬撑，而且能“硬蹭”
在过去的五年内，城阳白云山作为青岛新开发的几个楼市板块，其发展速度确实可圈可点，配套兑现也不负众望。
先是教育投入，城阳白云山板块新增的局属学校有 3 所，分别是国科大九年一贯制学校（公立部分）、城阳实验中学东校区、荟城路小学。
如果咱们再带上这个板块能上的新学校，国城路小学（局属）、育才小学（局属），白云山学校（第六实验，非局属），驯虎山学校（不确定是不是局属）。
白云山板块的教育资源在城阳什么概念呢？
在城阳八个街道中，流亭夏庄的局属学校共3个，上马、棘洪滩、红岛貌似就没有局属学校，高新区另说。
大家之前都说城阳的教育差，不能考市区高中。
咱们看看今年的高考高分人数，城阳表现也不赖。再就是被吐槽的原因究竟是什么？高中录取率低！
但是，一个城阳街道的实验中学、二中的高中录取率都在 80 %以上，无非是各个街道教育资源不均衡。
一个白云山板块的教育投入那么多，除了不能考市区高中，别的真挑不出毛病了。以前被热捧的城阳实验二小，你再看看今年它的一年级招了多少个班？真的就比白云山的新学校好很多吗？
除了教育，这里的医疗康养投入确实很大。山东唯二的泰康之家，青岛的琴园就位于城阳街道的东部高端居住区——白云山板块。众所周知，没有200万保单，不是高干、高管、高知的老年人，谁也没资格来这里进行康养。
此外，城阳街道唯一的三甲医院——青岛中医院也落地在这个板块。近两年内，城阳区的 5 个山头公园，其中 2 个也在这里，一个白云山公园，一个驼船山公园。
同时，这里产业发展也没落下。像天安数码城、蔚蓝创新天地这些高端商办聚集，这里俨然成了城阳区的 CBD。
别小瞧这两个商办的实力，全省百强民营企业——嘉德瑞就位于天安数码城。
人均消费超过 300 元的餐饮场所，像希牛烧肉、路氏疙瘩汤、隐庐火锅、黑牛、鑫复盛大观酒店等诸多餐厅也位于城阳白云山板块。
那不看起来金鼎云台府的区位价值还挺高？如果你这么认为，那就大错特错了。
白云山板块面积并不大，但是也是分梯队的，暂且这么来分：
第一梯队：虹子河水库以南，春阳路沿线的白云山板块。这里逐渐成了城阳中高端楼盘的聚焦带，诸多低密度洋房的单价不比城阳老城区便宜。
檀府、檀府御园、锦园、宸园的洋房，青特滨湖国际以及白云山花园，这些楼盘的容积率都在 1 . 6 以下。周围就是高端写字楼和便利的生活配套。
第二梯队：凤山沿线，从和达和园到绿地凤玺台别墅，再到北岸青特滨湖观澜。
第三梯队：虹子河水库以北及以西，靖城路以东。
至于什么玉兰璟园、海韵华府，这就不属于白云山板块了，就别硬蹭热度了。
甚至像金鼎云台府这个地段，北面直接临近即墨的金茂智慧国际城，只能勉强属于白云山板块吧。
刚才也讲了，这个项目周围的二手次新房成交价都在万元线左右，新房像澜山壹号、佳兆业悦峰销售时也是板块最低价，只有龙湖舜山府算个中高端项目吧。
但是，龙湖舜山府也是全国最差的舜山府，不仅外立面、园林的品质差，而且它还是整个青岛单盘内产品高低配最明显的社区。
这个项目里面有 6 种物业形态，分别是 600 万以上合院别墅， 250 万以上的叠拼别墅， 200 万左右的洋房， 100 万以上的小高层、大高层，还有人才公寓。
今晚，无崖子准备在就近解决一下晚餐，结果发现：诺达的一个舜山府，一共 1805 户、将近 6000 人的一个社区，楼下底商中竟然没有一个看起来“相对健康、可口的”餐厅，真是挺惊人的。
龙湖舜山府况且如此，那么你未来的金鼎云台府会怎么样？这个项目所在的地段和板块价值还是偏低，产品做得再好，对应的客群毕竟有限。
开发商还在硬蹭白云山板块的热度，真的没太大意义。还不如宣传是“驼船山”板块，城阳北部“泛改善”新高地呢。
Part 3 这个项目真的一无是处吗？目标客群究竟是谁？
刚才无崖子也讲了，这个板块更接近即墨南大门，周围的社区消费力有限。开发商又是一个新IP，买房人就很难判断其交付品质。产品定位又比较失策，那么开发商只能卖现房。
据了解，金鼎云台府大概率在 2023 年的春节前不会开盘，很可能在 2024 年底就能交付。
简单分析下城阳街道的楼盘和对应客群：
城阳街道南部，北岸绿茵城，最大面积 360 平，其他面积也在 126-260 平。这个项目的目标客群就是桃林的地缘客户，以及周围二手房的换房客户。
无崖子有个朋友，家里的厂房被“CQ”，入手了一套 360 平的大平层。
城阳街道南这个板块很尴尬，南边无配套、无风景，特别是昆仑樾和北岸绿茵城的南侧。这里看似临近北曲五大商业，但不还得开车出行去消费吗？
唯一的好处，就是离世纪公园和广告产业园比较近，别的优点真找不到。
城阳街道南部，如果从大范围看，可以把正阳中路以南都算进来，加上天一仁和云玺雅颂和银丰小北曲地块。
这个板块的买房群体，要么是村里比较的OLD MONEY，要么是在城阳、即墨有厂、有中型企业的企业家，剩下就是年龄大于40岁的“医师公”这种铁饭碗。
你让他们去金鼎云台府去改善买房，想啥呢？城阳南的云玺雅颂都卖不动、小北曲的银丰新项目都不敢开盘，你还让他们去即墨南大门？
那其他板块呢，就还剩下白云山的改善盘和“泛改善盘”。改善盘像凤玺台，泛改善盘如滨湖观澜，和问号改善盘——白云山居。
这几个盘的城市界面以及产品要比金鼎云台府好一些，也不会有太多交叉客户。
那剩下的“东郭庄—沟岔”板块呢，这里稍微比金鼎云台府所在的地段差一些，或许有些交叉客群。
那么，城阳其他街道的新楼盘跟金鼎云台府有交叉客户吗？貌似真没有，为啥？
无论是白沙湾还是夏庄、流亭、高新区，这些地方的新房要么是“泛改善”，要么是“刚需过渡”。
而且，这些地方的“泛改善”客群是接受不了驯虎山板块的。比如，高新区的改善盘就是给高新区中高端客户准备的，还有一些市区的“泛改善”客户。
白沙湾的星河湾、缦云的中大户型，除了地缘，其他就是市北西部的“泛改善”客户。
这些客户跟金鼎云台府几乎一点关系没有！
那怎么办？这个盘等着交付，然后等“si”吗？
开发商从即墨找客户？
过去 3 年，一个即墨西接近 20 个盘，中心城区的改善客户能买的几乎都买了。而且，即墨中心城区的改善客群根本瞧不上南大门。即墨最该跟城阳北连城一片，但事与愿违。开发商想吸引即墨客户，最多也就局限在前东城附近。
但这个项目也有不少优点，比如说低密、户型好、宣传的品质不低。
金鼎云台府的一期，容积率 1.8 ，楼座都是 10 层的小高层（开发商叫洋房），也比较稀缺；
户型刚才也提到了，都是中大户型，空间、层高、尺度都不错；
宣传的楼盘品质不低，一层二层外立面干挂石材，地下车库水磨石材质。而且，项目的商业部分可能会做会所和宴会厅。台地式建筑，完全人车分流，基本该有的都有。
其实，想想，这完全就是错配。滨湖观澜容积率 2.0 ，无人才公寓， 18 层小高层。金鼎云台府容积率 1.8 ,有配建租赁型人才住房， 10 层小高层。如果这两个盘的容积率和楼层换一下，能不能更好呢？
金鼎云台府本来就该做小、中户型，跟北面的金茂智慧城错开竞争，然后再捞点东郭庄—沟岔的客户，捡点不敢买白云山居的客户，这不就好卖了？
无崖子作为小中介没有话语权，一切也都木已成舟。
说了这么多，留给开发商的就是现房销售，置业顾问去捡别的售楼处的漏网之鱼。还有，不要再硬扯白云山板块这个概念了，看看能不能做以旧换新，搞一些“泛改善”的客户。
不管怎么样，还是看定价！无崖子估计其 119 的产品单价大概在 1.1 ~ 1.25 万之间， 137 - 143 的产品定价在 1.2 ~ 1.3 万之间， 176 的定价在 1.5 万左右。这样的话，总价梯度在 130 ~ 260 万之间。中小户型问题不大， 7 号楼和 11 号楼的 176 平的产品压力特别大，毕竟周边还没有超过 200 万的新房出现。
也难怪无崖子感觉金鼎是不是被某位“”给忽悠了，设计出这么些大户型，在这么一个地段。
《道德经》有云：恒有三宝，持而保之，一曰慈，二曰俭，三曰不敢为天下先。
金鼎云台府敢为天下先，也许设计图纸和产品的人不是“”，或许是信奉儒家学派的大师，做了一件“知其不可为而为之”的事情。
既然“南墙”已砌，那就开撞吧，祝好~
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青岛楼市，还能撑多久？
今天呢，我们依旧不追热点，既不带节奏骂老爷“房贷80岁，真不是个东西”，也不说新加坡开征高价值房产税。
咱们依旧延续 《强预期、弱现实》的城市分析系列。
对，只聊各城市楼市的底层逻辑。
今天，继大武汉之后，说说岛城——青岛。
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01
青岛的需求端
关于青岛楼市，大家耳熟能详的内容是什么？我只想到了两点，分别是：
救市力度——
地方城市都在救楼市，但像青岛救市这么早，力度这么大，不仅限购放开、还考核公务员卖房子的城市，放眼人口千万能级的城市，只有青岛。
财政困难——
青岛在2021年罚没收入增长程度，达到了全国第一，增长率是127%.明眼人一看，都知道这个第一怎么来的。
我不知道大家对青岛楼市印象最深的事情是否和我一样，也是“救市”+“财政困难”？
或许，还有人记得共有产权烂尾这个丢人的事情吧。
青岛楼市最新的情况就是成交量上涨：
新房成交面积达到了15.5万平米，环比第五周，第六周成交量上涨了40%；
二手房周成交1088套，环比涨幅居全国之首，为48.23%。
那么，青岛楼市抬头的趋势能否持续？来，我们盘点一下青岛楼市的成色。
首先，看历史成交数据。
2022年，青岛商品房成交15.4万套，其中住宅成交11.6万套；
2021年，青岛商品房成交15.1万套，其中住宅成交12.8万套；（疫情）
2020年，青岛商品房成交15.3万套，其中住宅成交13.3万套；（疫情）
2019年，青岛商品房成交15.1万套，其中住宅成交12.6万套；（疫情）
2018年，青岛商品房成交16.8万套，其中住宅成交15.4万套
2017年，青岛商品房成交18.9万套，其中住宅成交15.4万套
2016年，青岛商品房成交23.5万套，其中住宅成交21万套
2015年，青岛商品房成交13.5万套，其中住宅成交12.1万套
2014年，青岛商品房成交9.7万套，其中住宅成交8.2万套
2013年，青岛商品房成交12.9万套，未找到住宅数据（过去10年历史新高）
这是过去10年，青岛楼市商品房和住宅的成交数据。在这组数据中，有几个年份的数据值得说一说，分别是：
2013年商品房成交12.9万套，是2013年之前10年的历史峰值；
2014年至今，青岛楼市成交量最低的一年；
同年，青岛取消了限购、限贷，央行降息、降利率，这些楼市松绑举措与2022年的救市大背景基本一致。
而2022年，在疫情扰动之下，住宅成交量是11.6万套。
由此，我们可以判定，青岛楼市新房成交量的最低点，也就是青岛购买力的最低数值是11.6万套。
那么，青岛购买力的最高点‘阈值‘是多少呢？
最高点是2016年，住宅成交量21万套，其次是2017年和2018年，住宅成交量均在15.4万套。
这15.4万，也可以理解为：这是疫情之前，青岛正常的购买力。
盘点完这些数据，我们可以推算出2023年楼市购买力的上限和下限区间：
最低是11.6万套vs最高是15.4万套
那么，青岛楼市2023年的行情该怎么判断呢。
来!咱们看库存量。
截止2023年1月底，青岛2143.3万㎡，按照100平米一套房子推算，约有21.4万套新房库存。
这21.4万套的库存量，如果按照疫情之前2018年和2017年15.4万套的销售速度，销售时间大概要18个月。
如果按照2023年第五周、第六周递增的销售速度推算，销售周期大概在12个月左右。
这意味青岛楼市的供需关系尚处于合理区间，或者说青岛楼市的需求端没有问题。
那么，问题来了。
在全国需求端疲软的情况下，青岛楼市的需求端又没有大问题，青岛楼市为什么会出现哀嚎一片的情况呢？
02
五个关键问题
一个需求端没有问题市场，那么问题自然出在供应端上。那么，供应端的问题是哪些呢，我一一给大家说说。
第一，价格维度
青岛楼市从2016年至2018年，经历了非理性狂飙之后，从2018年下半年开始到现在，房价以缓慢的速度持续地下跌。
是的，青岛楼市已经连续下跌5年了！
注意啊，青岛房价是在疫情开始之前就下跌的，这与其他城市疫情阶段的下跌完全不同。
青岛楼市除了缓慢普跌之外，青岛高价资产也偏离了价值核心，存在巨大风险。
比如，崂山一线海景小区的销售是7万元/㎡，而上海虹桥会展中心的政府限价6.5万元/㎡，深圳福田中洲湾迎海折后价格在7万元/㎡。
这样一对比，同样的资产价格，同样的资金成本，如果你是购房者，你会怎么选？
肯定不选青岛啊！
大家想啊，一方面是普跌，一方面是核心价值资产估价过高，两个因素叠加在一起，青岛楼市已经消灭了购买预期。
自住客户在一个连续5年下跌的楼市中，情绪自然是观望，一想到之前购房者的资产一直在贬值，怎么能不观望呢。
第二，青岛超高层建筑太多了
来，给大家看看青岛超高层“离谱项目”的代表作：维多利亚港。
融创在青岛开发了一个叫维多利亚港的项目，就是下图我们画师按照项目规划勾勒的轮廓图。
维多利亚港项目位于黄岛开发区，项目三面以工厂和仓储物流基地为主，一面临海。
这样的项目，建设的规划不是与环境、与海岸线相互交融的风情建筑，而是49层、51层和65层的超高层住宅，密密麻麻地趴在海岸线边上。
维多利亚港仅仅是青岛楼市超高层建筑的小缩影。
第三，青岛规划的新区无一成功，公共配套和公共投入也极不均衡。
第四．价格分化
青岛楼市的价格从崂山一线海景7万元/㎡到西海岸1万多/㎡都有，这样的价格差，看似是价格分化，其实底层逻辑就是青岛各区域板块发展不均衡，出现了极度的分化。
第五、天量土地
青岛现在的问题，有一部分出在土拍上。
在2018年之前的超量供应，让市场供大于求从而带来了长达5年的房价缓慢下跌。
虽然，青岛土地供应改变了策略，从2018年开始，将超量供应改为后来的‘量入而出’，但遗留的问题仍在。
概括而言：
我们常年分析城市，像青岛这种需求端没有大问题，反而是‘指挥棒’城市发展规划存在问题，带来了土地超量、容积率超高、价格预期持续走低的城市很少。
好巧不巧，青岛算一个。
03
结尾
关于青岛楼市，我从两个维度说些建议，供各位参考。
第一个维度：购房者
从自住保值角度看，青岛楼市必须、必须、必须选核心区域，非核心区域没有希望。
原因有两点：
首先——
因为我们查了青岛各区低保人员的低保工资，核心区域竟然比非核心每个月多150元。
这意味着各区域财政状况不同，对于所在区域的医疗、教育、公共配套投入会有巨大区别。
这种差距在短期内无法弥补。
而新区发展必须依靠‘指挥棒’的规划力量，而我们在青岛没有看到这样力量，相比济南的而言，青岛规划有太多需要提升的地方了。
比如，新区西海岸，需要千万人口才能让区域‘热闹’起来，可青岛10年才流入多少人口啊。
其次——
从投资，咳咳，不对，重来。
从置换的角度看，除了核心区域外，青岛现在成交面积段以100平米至120平米面积段为主，这个面积段的户型占到了成交量的三分之一，说明初次改善的客户居多。
这意味着核心区域的老破大、老破小、次新刚需盘，都没有长远价值。
再其次——
青岛的库存量消化时间需要12到18个月，在此之前，购买青岛不用太着急，青岛楼市的行情需要量价交换，也就是成交量连续三个月在1万到1.2万套的荣枯区间，才会有明显热度。
第二个维度：指挥棒的力量。
青岛的购买力群体庞大，这也意味着有很多举措可以让楼市更良性发展。
比如，降低土拍数量、多一些精品项目、建立一二手房倒挂，少一些维多利亚港似的产业综合体项目……
这个维度不能多说，主要是害怕‘真话说多了’，老爷安排靳柯来见我，完事还给我送做见面礼，你们懂得。
最后，说说我的感受。
青岛是一座美丽而雄壮的城市，每次走在海边都感叹这座城市的美丽。
如此美丽的城市，应该有更整洁、更大气的城市界面,更长期利民的规划，多建一些好房子、好项目、好户型吧。
