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广州第二贵！5小时148轮竞价，头部房企激战广州，保利发展超117亿竞得天河宅地

本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图源：图虫创意

头部房企激战广州，争抢“钦点”的地王。

9月29日，保利发展全资子公司广东保利城市发展有限公司以117.55亿元的总价，竞得位于天河区金融城的一线江景宅地（下称“金融城地块”），楼面地价6.70万元/平方米，溢价率达到33.35%。

时代财经了解到，参与报价的房企一共有3家，均为头部房企，包括保利发展、越秀地产和中海地产。尽管参拍房企较少，但竞争却颇为激烈，上半场几乎由保利发展和中海地产两家房企“单挑”，下半场中海地产鲜少出手，越秀地产上场与保利发展展开了胶着的竞价比赛。

最终，经过5个小时、148轮竞价，保利发展报价117.55亿元一锤定音。

图源：广州公共资源交易中心

该地块既刷新了广州总价前十榜单，跻身广州第六；也刷新了单价前十的排名，位列广州第二。

时代财经统计得知，截至9月29日，广州总价地王为2009年富力、雅居乐、碧桂园联合体以255亿元竞得的番禺亚运城地块，排名第十的为广铁集团在2010年以86亿元竞得的荔湾区黄沙大道（广铁南站）地块。

广州单价地王则是越秀地产在去年竞得的海珠琶洲西区地块，楼面价将近7.57万元/平方米；排名第十的天河区燕塘地块三（AT020883地块）同样由越秀地产竞得，成交时间为2022年，楼面价约为5.08万元/平方米。

市场此前预测能拍到120亿以上

金融城地块的激烈竞争早已在市场的预期之中，广州中原地产项目总经理黄韬表示，在竞拍之前，“市场的预测是这块地能卖到120亿元至130亿元，首先是因为这块地实在太好了”。

值得一提的是，金融城地块是一宗被广州市规划和自然资源局称为“金融地王”的宅地，地块坐落在金融城板块，属于广州第二CBD范围，西临珠江新城，南望珠江一线江景，对岸是知名的广州会展中心。

金融城地块的地段和价格决定了该项目是豪宅项目，豪宅市场在低迷的市况中走出独立行情，亦是金融城地块引起房企激烈竞争的重要原因。

克而瑞广佛区域的数据显示，今年前7月，广州总价千万元以上豪宅一共成交2563套，为近四年来同时期的第二高峰，仅次于去年同期的2972套。

不同总价段位的豪宅也有不同的市场表现。根据合富研究院，广州总价在千万元以上的一手豪宅网签占比，从2023年下半年的7%上升至2024年上半年的9%；2024年上半年总价2000万-5000万元之间的一手豪宅网签量同比升幅多达17%，而总价5000万元以上一手豪宅网签量同比升幅也达5%。

合富研究院指出，作为高净值群体抵御风险的资产配置优选，广州豪宅市场一直都具备较强的购买力支撑，再加上在市场调整期广州豪宅价格抗跌性特征凸显，楼价变动幅度远小于其他类型物业，更能带给豪宅买家入市信心。

“每平卖到12万都有钱赚”

除了优质地段的加持，政府对出让要求的松绑也提高了金融城地块的吸引力。

今年上半年，土地市场有所降温，为了促成交易，各地不约而同地拿出核心地段的优质地块，并对出让规则进行调整，以期为房企创造更具吸引力的投资环境。从多地的经验来看，土地出让规则调整的常见内容包括修改“7090政策”、取消最高限制地价、取消新房限价、放宽土地出让金缴纳时限、提高得房率等。

在土地新政的支持下，自6月以来，房企更为积极参与土地拍卖，多个一线城市和热门二线城市接连出现土地溢价成交的现象，个别城市成功打破今年以来零溢价的局面，热度较高的城市甚至久违地迎来“地王”。

由于下半年积极补仓，多家房企年度累计拿地金额降幅缩窄。克而瑞的数据显示，今年1-8月，保利发展拿地金额为267.6亿元，同比下降60.0%；中海地产拿地金额为136.1亿元，同比下降66.9%；越秀地产拿地金额为301.4亿元，同比下降5.7%，

上半年，保利发展拿地金额为115.8亿元，同比下降69.86%；中海地产拿地金额为111.5亿元，同比下降72.55%；越秀地产拿地金额为110.7亿元，同比下降45.36%。

就本次出让的金融城地块而言，土地新规大幅提高得房率，半开敞空间比例可由从20%提升到30%，不计容的公共开放空间面积则可由5%扩大到10%，增加了新房项目的利润空间。黄韬表示，“金融城地块后期入市，每平方米卖到12万到15万都是有钱赚的，我认为还赚得不少”。

政策新风向刺激土拍市场

此外，多部门持续释放对经济和房地产的支持性政策，也在一定程度上刺激了房企此次拍地的积极性。

9月24日，中国行长潘功胜宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。

9月26日，中央政治局会议提出一系列针对经济的支持性政策，关于房地产领域，会议指出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

很快，广州市南沙区率先对房地产政策作出调整。9月27日，广州南沙区发布《关于优化调整南沙区房地产政策的通知》，在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格，该政策自2024年9月28日起施行。

“之前市场预期的经济大动作现在基本落地，原本市场存在变数，现在实实在在地落实了，大家的信心也更足了”，黄韬说道。

封顶价，番禺两宗宅地又要摇号了

番禺楼市的好戏还在后头。

吕颖雅/发自广州

广州第二批集中供地土拍大战密集上演。

6月13日，荔湾、番禺和从化共出让了5宗地块。其中，番禺区的两宗地块异常火爆，吸引了众多房企参与，线上竞拍阶段就迅速触及地价上限。

特别是番禺大道以西地块成为拍卖的焦点。该地块占地23680.54平方米，计容总建面≤53840.73平方米，周边配套设施完善，距离番禺广场地铁站仅1公里，总起拍价约11.2亿元，符合当前房企拿地的“小而美”原则。因此吸引了包括保利、招商、绿城、中铁建、中铁置业、美的、龙湖在内的多家房企竞拍。经过激烈的18轮报价竞争，达到最高限制地价约12.9亿元，折算楼面价为23957元/平方米，改为摇号确定竞得人。

番禺客运站北侧地块同样采用摇号确定竞得人。共有5个开发商参与竞拍，经过15轮报价后，地价也达到了最高限制约10.4亿元，折算楼面价为20269元/平方米。目前，毗邻的龙湖金地天峯售价约为3.8万~4.6万元/平方米。

值得一提的是，该地块在去年的第三次集中供地中曾挂出，但由于无人报价，最终流拍。与去年相比，此次土地拍卖的出让面积、起拍价和竞拍条件并没有发生变化。

此外，荔湾、从化，以及位置相对偏僻的番禺市桥货运站三宗地块无人报价流拍。

番禺地块为何受开发商青睐？

番禺宅地受追捧，正成为广州土拍市场的新常态。

实际上，番禺这两宗地块，已是今年以来，番禺区第四和第五宗需要通过摇号产生的宅地。

早在4月份，华润+长隆联合体以166.8亿元的总价摇号成功地拿下了汉溪两宗宅地，楼面价分别为32176元/平方米和33434元/平方米。此外，番禺区迎宾路地块吸引了16家房企争抢，最终南通亚伦以23.2亿元的总价幸运中签，折合楼面价为24082元/平方米。

番禺区之所以如此受欢迎，原因在于它依靠华南快速路、南大干线（预计今年开通）等交通要道，承接着来自天河、海珠等中心区域的置业需求外溢，该区各板块项目百花齐放且房价丰俭由人，是广州商品住宅交投最活跃的区域之一。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，近期番禺土地市场热度较高，主要有几个因素：一是今年首批供地中长隆、迎宾路地块均摇号出让，开门红为番禺土地市场吸引了更多的关注度；二是推出的地块较为优质，不仅地段较为成熟，地价也与周边一二手房有明显的价差，利润空间可观；三是置业需求有支撑，不仅可以承接中心城区的价格外溢需求，其二手房交易量也常年排在广州各区前列，地缘置换需求充足；四是近年以万博板块为首的网红楼盘在市场上既有价格又有流量，起到了带动番禺各个板块的“吸睛效应”。

番禺新盘新货供应量充足

伴随土地市场的高热，番禺楼市的新增供应量明显上升。据广州中原研究发展部数据显示，5月番禺区的一手住宅新增供应13.72万平方米，仅次于广州“粮仓”增城。

仅在6月份，番禺区就有多个新盘新货推出。其中，位于国际创新城板块的越秀·大学·星汇锦城预计6月底开盘，产品为76和84平方米的2+1房，以及98平方米的3+1房，小三房吹风价300万元/套，价格极具竞争力。此外，南站板块的新鸿基峻銮首推96~124平方米的三房四房，定位偏刚改，吹风价6万元/平方米。

新货方面，亚运城加推天逸组团3栋，产品为139~227平方米的大平层，总价约480万元起。珠江铂世湾加推A2-2栋，户型面积为107~137平方米三房四房，均价4.8万元/平方米。越秀星寰TOD加推6栋92~129平方米三房四房，均价4.1万元/平方米。

不仅如此，番禺新地块的开工进度也在不断加快。南通亚伦拿下迎宾路地块不久后，龙湖高调宣布将由其操盘，并引入全新的高端产品系。根据之前公布的规划，该地块占地3.2万平方米，计划建6栋30~32层住宅，部分户型可望江。

而华润长隆项目目前已开放“欢聚客厅”展点。首推包括少量90平方米单位，主力产品为100~140平方米三房四房，后期会有面积180平方米以上大户型。据了解，长隆万博综合体集顶级文旅、万象商业、活力居住和灵感商务于一体，横跨2公里，建筑面积约为85万平方米，是下半年番禺楼市热度最高的项目之一。

可以预见，番禺楼市的好戏还在后头。