北京亦庄房产;亦庄房产

北京楼市：大兴亦庄新城买房攻略

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总好，总价370w的预算，南海家园我们实地看了下两居已经400w朝上了，够不到两居的情况下，现在可以买南海家园的一居吗？感觉这段时间亦庄涨的太厉害了，会不会买在高点？如果够不到南海家园，在瀛海上车是否合适？期待您的回复

A:回答:您好, 感谢信任!1、中国的楼市是政策市,小水小涨，大水大涨。大水加政策放松暴涨;北京的每一次房价轮动都是从核心区开始,近期的市场明显回暖,成交量和价都有可见的变化

2、在北京买房只要选筹正确不存在接盘侠之说，真正的韭菜是那些一直观望的人;如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。财富获取的方式有两种， 创造财富和分配财富。购买优质房产是分配财富，方式直接简单易行，因为房产的价值随着城市发展，本来就在那里，谁去拿就是谁的。

3、如果南海家园上车比较困难,瀛海也可,但是瀛海有很多韭菜盘一定要回避,可以看看玉璟园、三槐家园;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利,有问题再向我提问

Q:提问：您好京总，新人首问，目前计划在通州买房，看了两个位置，一个是合生滨江帝景138户型，另外一个是武夷融御99.5户型，目前比较纠结该选哪个？

合生滨江帝景单价低，面积大，但是房龄旧，

武夷融御单价高，面积小，但是都传说位置很好

求问，这两个小区以后哪个更有升值空间？

再就是今年春节后房价还会涨么，什么时候入手合适啊？

请指点一二，万分感激～

A:回答：你好,感谢信任.1、通州最好的投资窗口期已过,如果是以投资的思路买通州需要做好长持的准备.副中心最开始消息出来之后,通州大部分楼盘领涨,导致目前还存在溢价;

通州的定位虽然很高,但现在的价值比较弱,加上长期双限不利因素,以后大概率是全市的平均水平,从房产投资的角度,一个板块的周期分为四个阶段,第一是C概念,第二C炒地皮,第三是C配套,最后是C供需,这是一个板块的完整生命周期,

按说通州现在仍然属于概念性的板块,但是已经提前把房价透支.未来的收益只能看供需了,买新区的逻辑是买在一个5年后价值9/9/10万的板块，如果通州未来规划全部落地值6万甚至7万，但现在地皮还在晾着就卖6万7万，今天如果我们买入的价格过高,就代表着未来的利润减少,短期如果没有大行情，会面临一直站岗的风险。

通州属于利好长期,但并不是利好通州所有地段,如果一定要买通州，建议买在运河CBD东侧的三角区，也就是武夷花园商圈,这个位置的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，南侧是运河风景线，通州重点发展的是新城，新城重点发展的是五河交汇的运河商务中心，武夷花园商圈刚好在市政府西侧

这个区在过去并不是通州要重点发展的区域，因为市ZF搬过去之后，整个通州新城规划是向北的，所以这个地方就变成了核心区；这个区第一高度重视，第二有大量的资金投入，一个10公里的隧道就是170个亿。有运河商务中心辐射，区域品质在整个通州，甚至整个北京也属于稀缺性的，紧靠大运河风景线，未来可以享受到政府的优质教育资源。这样的区域符合通州终极改善的目标。

2、武夷融御和滨江帝景怎么选,买房最重要的是选筹,而选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是你房子未来能否增值的因素.如果以投资的角度,融御在核心板块01组团,就是上述所说的武夷花园商圈,这个盘在通州更有优势,在通州买房建议压缩面积往核心区挤,所以面积和潜力只能牺牲掉一个了,这个主要看你怎么做考量了,

3、什么时候入手合适,如果你是刚需的话,钱到位,房票到位,有合适的即能入手啊,等什么呢?北京的楼市不存在接盘侠之说，楼市真正的韭菜是那些一直观望的人。如果他们一直踏空最后忍不住买房，必然要付出更高的代价；如果不买房，要继续忍受通胀的洗劫，横竖都是韭菜。更何况你买的是核心区的优质盘,没有必要卡在上涨前夜入手到,北京核心区的房价行情来了会以肉眼可见的速度上涨,踏空的风险比较大,

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《通州跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利!有问题可再向我咨询

Q:提问:你好,京总,新人首次提问,我看房已有3个月左右,我本人是在亦庄上班,工作比较稳定,首套首贷,目前看了几个区域,万科城市之光,新盘,万科金域东郡,买二手的话,贷款可能会少,买不了那么大的,新盘的话贷款比较有优势一些,想请教京总,这两个盘应该怎么选.谢谢

A:回答:你好,感谢信任.1、整个台湖仅高端总部基地，光机电一体化基地区域属于亦庄新城，规划范围可以以京津高速为界，而京津高速以东并不属于亦庄新城研究范围，研究范围这个概念很少有人去说，这个战略意图可以确定亦庄未来的发展方向是东南，

为什么台湖不在研究范围内，从城市发展的维度考虑，可以避免亦庄和副中心之间形成连片发展，在两者之间起到一个缓冲的作用，而次渠需要通州的购房资格，多增加了一道购房门槛，目前距离次渠的几个盘离地铁不算很近，越是刚需盘地铁越重要，优势是距离亦庄核心单元不远，但少了通勤优势，现在5万多的单价在市场上缺乏竞争力，最终难免会成为亦庄码农的韭菜盘.

次渠的优势就是从0开始建设的,所以开局就卖了一手好价,从投资的角度这个位置的房子已经不便宜了.其次台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置，很容易成为发展的黑洞变成两不管的地带

在亦庄买房的逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》

亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高

再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。

你看亦庄河西和河东的关系像不像望京和太阳宫的关系，所以河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，位置又处于南中轴,往后的建设也会限制容积率;

河东的优势是产业聚集+地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些;

万科金域东郡在整个板块属于品质盘,在往上就是金茂系的了,价格比较高,所以这个盘在河西是有竞争优势的,可以对比海梓府;建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》,文章中有具体每个楼盘的分析和过往的涨幅走势图.

以上问答来自公众号|京房会关注公众号京房会进入“知识星球”可进行提问,有问必答