房产税功能—房产税的优惠政策

每年要收2万亿！房产税真的要来了吗？

坦白说，8月楼市很惨，9月如果不放大招，肯定也会延续8月的行情；

但如果老美那边真的开始降息，我们9月份可以玩的政策空间，就会很大，一旦政策大松绑，就会为明年楼市复苏，打下一个坚实的基础；

但如果美国咬死，就是不降息呢？我们楼市就会很被动。

针对这一情况，最近很多经济学家、楼市大咖，都在出谋划策，各抒己见，蒋老师一个一个给大家来解读：

近日，孟晓苏提出一个观点：

对小产权房进行征收房产税，每年能收2万亿！

孟晓苏认为，小产权房数量庞大，总面积约为80亿平方米，可以按照补交土地出让金的方式对小产权房进行征税，并且税率可以设定得比未来大产权房税更高一些。

如果按照2.5%来征税，初步估算一下，80亿平方米，每年就是2万亿的税收！

其实这些小产权房的业主，他们也是愿意交的，为啥呢？你一征税，说明就确定了小产权合法化了，虽然每年交2.5%的税，但人家房子也升值了呀，这个买卖不亏！

其实从公平角度来看，对小产权房征税是有必要的，因为对那些正常买了商品房，交了各种税的人来说，也是不公平的；

再者，小产权房是没有明确房屋使用年限的，几乎某种程度上来说就是永久使用权，这更加剧了社会的不公平感。

但如果按照孟晓苏的说法，征收2.5%的年税，其实也不切实际，因为会这群人增加沉重的税负。

这笔钱，到时候房东又会加到租客身上，80亿平方米小产权房，按照每套面积100平米计算，就是8000万套，这就是每户每年要交2.5万的税，每个月就是2000元！

这可不是一笔小数目，对于在外打工的人来说，这笔钱压力太大了。

那有什么好办法吗？

其实可以参考租金评估法来征税，按照年租金的12%来征税，其实是比较合理的，比如说一个月租金是2000元，一年就是2.4万，那么这套小产权，年征税就是2880元。

这样可以大大降低居民的负担，那么这套估值征税方法， 能够为地方政府创造多大的收入呢？

我们以深圳为例：

深圳目前小产权房的总建筑面积是4.28亿平米；

其中，按照当前可以查询到的租金水平来计算，平均下来，每平米租金大概是44.3元；

假设采用年租金的12%来征税，那么每年可以为深圳带来超过200亿的税收。

但大家别忘了，深圳的小产权房在全国是非常多的，而很多中小城市，可能一年2亿都收不到；

而且还有可能远超普通家庭的承受能力，说不定到时候还会引发更严重的社会问题。

所以，关于小产权房征税，我们还需要继续研究和考量，切不可贸然行事！

最近马光远老师发表了一段讲话，他呼吁降低存量房贷利率，并且建议建立一套常态化的存量贷款利率调整联动机制；

那什么是联动机制呢？

简单来说，就是只要新房贷款利率下调，存量房贷利率就要自动调整，这样就不用每次都站出来呼吁一遍了，让存量房业主跟新房业主一碗水端平，不要引发社会矛盾，也不会导致大家提前还房贷。

这个建议，表面上看起来是不错的，毕竟符合大家的利益，但总觉得这个建议，好像存在哪些问题，但又好像说不出来？

你是不是也有这种感觉？

首先，蒋老师表明态度，降低存量房贷利率我举双手赞成，毕竟我也是在高位处买了房，降低存量房贷利率，我自己每个月也能少还不少钱，拿这些钱去改善生活不香吗？

但具体事情， 我们还需要具体来分析：

现有的存量房贷利率，据专家说有38万亿之多了，这些存量房贷利率，在去年8月进行过一次下调了，奈何今年以来，利率有多次下调，导致存量房贷利率与新房利率出现了一个百分点的利差，这个差距可不小了，相当于老业主要比新业主每个月要多还三分之一的钱。

那既然降低存量房贷利率可以给很多人减压，那为什么迟迟不推行呢？

说明这里面肯定有“文章”，具体是什么文章呢？我今天就把答案告诉大家：

你想象，贷款利率你少还了，谁吃亏了？是不是银行？

今年银行日子有多难过？如果你身边有在银行工作的朋友，你就会知道，但毕竟银行属于金融体系，日子再难过，都会比民企好过，银行再缺钱，都有花不完的钱。

但如果存量房贷利率下调了，银行的净利率就会下滑，银行股就会下跌，银行股一跌，其实会影响到金融消费者的利益，大家看明白了吗？

银行只是一个中间机构，真正受损失的是股东们；

大股东是国家、小股东是成千上万个家庭；

所以，降低存量房贷利率，确实很多家庭每个月房贷压力减轻了，但这背后，是另外成千上万个家庭在买单。甘蔗怎么可能两头甜？

其实所谓的联动机制，我认为是不靠谱的！

今天是因为新房利率下调，所以才呼吁存量房贷利率下调，如果明天新房利率上调呢？那是否存量房贷利率也跟着上调呢？

好事你就要全沾边，坏事你一个都不想要，这不就是人性自私的一面吗？

最后，我告诉大家，下调存量房贷利率，其实意义真的不大，你本来每个月要还1万的月供，现在让你还9500元，你每个月少还500元，对你的生活意义能有多大？这样反而让旧问题没解决，新问题又冒出来了。

与其降低存量房贷利率，不如发大额消费券，直接刺激消费，刺激经济，这不好多了吗？

高善文最近发表了一个观点：”央行不扩表，地产行业就会团灭！“

这句话对吗？

如果从宏观经济调控角度来看，这个观点是对的，因为扩表就是放水，但这种放水不等于直接印钞，而是通过买国债的形式，扩大整体的货币供应。

前段时间，央行不是发行了10年期和50年期的国债吗？大家买了国债，这些钱去哪了呀？不又进入到了大基建，还有房企手里了吗？

这个道理你想通了，我们接着往下聊：

2015年的货币化棚改，可以说是某种程度上的一种扩表行为，它可以跳过中间环节，由政府直接向市场注水，发钱到个人和企业手里；

现在为啥说央行不扩表，地产行业就会团灭呢？

因为房企融不到钱呀，即使国家命令银行要给房企借钱，但银行也是不愿意借，为啥？现在楼市啥行情，借出去的钱，能收回来吗？

银行是盈利机构，要养活这么多员工，他们才不管什么大局观，他们只在乎盈利，没钱赚的生意，你说的天花乱坠，都不会借给你钱。

所以，不得不启动终极一招，就是扩表，所谓扩表，就是直接由财政拨款到企业，这才是最直接，最有效的方式。

其实按我说，不光房企要扩表，各行各业都需要扩表，扩表有一个最大的好处，就是强行制造通胀，为什么我说强行制造通胀是好事呢？

你想想，现在多少家庭、多少企业负债，高通胀来临，其实就是稀释了负债，给大家减压；

现在你每个月还1万月供，10年后呢？这1万月供，是不是相当于现在2千元一样的购买力。

大家千万不要以为强行拉高通胀， 就会造成贫富差距拉大；

虽然这是客观存在的，但底层老百姓的生活水平，也会因为通胀而提升，因为下限提升了！

回想40年前，那个时候，一个普通农村家庭，哪里天天能吃肉，逢年过节能吃上肉已经不错了，现在农村家庭，天天都可以大鱼大肉，是不是生活水平提高了。

未来也是一样，不仅天天大鱼大肉，我们还在打造美丽乡村，把乡村建设得比城市还要漂亮，提升大家的幸福指数，其实就是在提升大家的生活基准线。

但反过来看，如果我们的未来，是一个长期通缩的社会，那底层老百姓的生活，反而会越来越差，因为大家都不消费了，没有交易，哪有经济呢？

说了这么多，我想让大家明白一个浅显的道理，那就是房价才是经济的根基！

只有经济好了，才有预期和购买力，这样才能推动楼市运转起来！

当前经济的重中之重，就是要把通胀搞起来，9月美国一旦降息，全球在第四季度，就会进入一个高通胀时代，这是国外的机遇；

国内的机遇，同时也在于今年第四季度，因为我们要完成5%的年度增长目标，为了达成这个目标，第四季度会出台高于平时3倍以上的政策红利！

万科前两天开了年中业绩会，郁亮在会上说了一个观点，在业内引发了不少反应：

“目前房价经过3年时间的调整，已经回落到了相对比较合理的水平，新产品的性价比也得到了较大的提升，政策端对多样化住房需求的支持，也让买房变得更加容易；

另外，从供给侧来看，目前行业的供给水平偏低，未来随着供求关系、供需关系的改善，也为接下来市场走出低谷，重拾向上动力，创造了条件。“

蒋老师对这段话，其实是有保留意见的，我的看法如下：

1，万科主席郁亮，这次发言水平确实很高，人家可没说跌到底，说的是跌到了“合理水平”，为接下来走出低谷，创造了有利条件而已。

你瞧瞧，这发言，跟当年所说的“活下去”是一样正确；

2，郁亮说，三年时间，房价就跌回了相对合理水平，言外之意，就是告诉大家，现在就是抄底的好时机，这话呢？我觉得只能听50%；

确实，我承认，很多城市房价已经跌了40%以上，甚至某些城市局部地区的房价，跌去了70%都有可能，但其实房价的涨跌，每个人的感知是完全不同的；

举例，你在一座小城市，因为房价本身就低，本来就卖四五千一个平方，你不可能跌到两千一个平方吧，开发商不可能亏本卖吧？真的跌到2000元一个平方， 这种房子你敢买吗？难道不担心质量问题？

因为小地方，本身房子成交量就小，房价又低，所以很多人心里是没有概念的，认为自己所在的城市房价，没怎么跌；

但是在大城市，比如说深圳，确实很多房子，价格已经从最高位的15万，跌到了3.9万，跌去了70%以上，但这类房子属于特殊类型的学区房，因为没有居住功能，再叠加学区房改革，所以房价跌了70%，难道不正常吗？

深圳最真实的房价跌幅，最能代表市场观点的，其实最多也就跌25%；

以我居住的南山板块为例，其实刚需房，也就从原来的8-10万一平米，跌到了6-8万一平米；

改善房的单价，还是在10万+，而豪宅，比如说恒裕滨城2期，房价几乎没怎么跌，最高峰的时候，还是要30-35万一平米，现在单价基本上还是在30万左右；

3，尽管如此，我认为中国当前的房价，已经实现了“硬着陆”，因为当前大量开发商已经暴雷、断供、法拍房数量已经达到历史最高位，一大批房企和购房者都崩盘了，现在这种情况不是硬着陆是什么？你告诉我？

4，因此，你能说现在房价不在底部区间吗？

我想是一个正常人都不会反驳，只有跌到了底部区间，还买不起房的人，他们想反驳，但不可笑吗？

现在北上广深核心区，大把单价在3-5万的房子，请注意是核心区哦，只不过产品力、楼龄没那么好而已，但居住肯定不成问题。

而一线城市郊区板块，大把单价在2万左右的产品，牺牲一点点通勤时间，你就能住一套更大、更新的房子；广州郊区更便宜，七八千的房子都有，而且还通地铁。

强二线城市呢？核心区的刚需房，单价也就1-2万左右，改善房2-3万的单价，如果是郊区，1万左右的房价，能买到不错的改善房了。

这个时候，在楼市低谷期，如果还买不起，其实你要思考的是，自己赚钱方式，是不是出了问题，是不是申请一套保障房，更适合自己当下的需求？

5，以上是客观事实，但郁亮有一句话我是不能同的，说当前新房市场，尤其是改善房市场，存在供应短缺，这句话是不对的！

虽然新开工确实少了，但你说整体供应短缺，这句话是昧了良心！

因为今年的新房库存，其实已经在历史高位了，7月份，商品房待售面积高达73926万平方米，其中住宅待售面积增长了22.5%，按照这个去化速度，乐观估计，5年时间卖完，都是理想状态了，不乐观估计，得8-10年才能消化；

郁亮放，这个能理解，毕竟万科是一家房企，还得靠卖房子才能活下来，你光搞泊寓，搞出租，能赚几个钱？

6，近年来，万科的战略一变再变，早在2014年，万科就开始摸索转型之路，那个时候，房地产可是如日中天，但是万科就已经开始居安思危了，但我们看一个人，不光要看他是怎么说，更要看他是如何做？

万科2019年，口口声声说要“活下去”，背地里呢？疯狂举债，收购、买地、全国扩张，结果呢？这几年负债累累，要不是有背后的“大庄家”支撑，万科不知道要爆多少次雷了。

7，其实万科早就千疮百孔了，虽然房地产规模，还能在国内排在前几名，但是论经营质量、论产品力，早就跌出全国前十了。

这些年，蒋老师都在坚持调研城市和楼盘，万科在核心城市的改善项目，其实跟龙湖和绿城， 差距越来越大了；

产品力这种东西，其实并不是你有多少钱，就能打造出来，不完全是用钱堆积出来的，而是细节和耐心的体现，就好比一个人他很有钱，他可以买很多奢侈品来装饰自己，但这并不能展现出他儒雅气质的一面；

气质这东西，需要时间、文化、耐心、艺术品位的慢慢沉淀；从这一点来看，万科、华润、招商、保利已经跌出一线房产品牌了。取而代之的是绿城、龙湖、滨江这类用心打磨产品的房企。

8，我只能说，万科的兴盛，其实已经是上一个纪元的事情了，地产大基建时代已经落幕，取而代之的是精细化、深耕、文化艺术气息、这类改善生活方式。

房地产已经不需要千篇一律的造城模式，这类模式交给国央企就好了，民营房企还有一条缝的生存空间，那就是高端改善，差异化的改善；

因为民企离消费者更近，能够第一时间洞悉消费者的需求，能够做出符合时代潮流和需求的产品。

我的观点，90%的房子只有居住属性了，都失去了购买的价值，只有极少数房子，未来长期还有升值潜力，当前的购房思路，主要是城市、板块和产品；

城市一旦选错，财富红利就消失殆尽；

板块选错，房子也不会有很好的表现，因为板块代表了产业和人群，代表了有多少人来接盘你的房子；

产品要是选错，还不如住保障房划算。

其实楼市和股市，很多逻辑是一样的，股市里面能赚钱的，就那几只票，其实买房也是如此，能升值的，就是4+7城市！

人与人之间的差距，就在于能否在自己认知范围以内，敢下重注！可惜，注定，只有少数人能做到，大多数人，都是看客！