易居房产电话【易居房产中介可靠吗】
售楼处不打烊、深夜签约……新政助推下深圳国庆楼市火热开局
放宽限购、取消限售、增值税征免年限由5年调整到2年、优化个人住房贷款……9月29日晚间楼市利好政策多箭齐发之后，深圳楼市不淡定了，中介忙得顾不上接电话，购房者取消出游计划看房，更有业主想趁新政利好卖房。
“十一”假期深圳楼市火热程度超出预期。售楼处24小时卖房不打烊，深夜签约，有开发商“官宣”国庆首日破3亿元、破100套；二手房交易量、挂牌量齐升，业主的价格预期瞬间提升，一日内涨价房源数量上涨3倍……当地业内人士表示，今年深圳楼市的10月或可诞生“金十”，而不仅仅是“银十”。
有楼盘“单日成交破百套”
“没想到‘十一’市场会这么火，我把之前的计划都取消了，专心带看，成交速度明显加快，买卖双方不再像以前那样犹豫。”深圳经纪人李彬说，目前新房的成交明显好于二手房，开发商给出的优惠力度也很有诚意，交易量上来之后，也是因为卖得好，有楼盘传出要涨价的消息。
“这个‘十一’深圳市场反响热烈，超乎预期。”这是很多业内人士的共同感受。在9月29日晚间深圳政策落地后，不少在售楼盘项目迎来大量看房人，更有光明、龙华等区域多个项目营销中心传出通宵值班的消息。其中，10月1日凌晨2点，满京华金硕华府售楼处还在签约。
值得关注的是，9月29日22点30分，从宝安区瑞璟湾居安居型商品房项目选房现场传来的消息，395套房源售罄，从14点30分到22点30分，仅8个小时，该项目认购家庭数量、选房去化率也创下新高，也由此成为全市安居型商品房项目的“网红盘”。
与此同时，深圳各大楼盘的热销海报也在不断传出：9月30日，贝壳找房一深圳区域发布了200单的“战报”；华润置地深圳公司“官宣”10月1日成交破3亿元、破100套，实现国庆“开门红”；位于深圳宝安区的鸿荣源珈誉府项目，在9月30日就已官宣“单日成交破百套”，而在10月4日该楼盘放出的热销海报上显示，国庆前四天，项目已累计成交318套。
业主出现“反价”，议价空间缩小
各家机构汇总的数据也成为深圳“十一”楼市火热的佐证。据深圳中原研究中心数据显示，10月1日到3日，深圳二手房成交同比增长233%，一手房成交同比增长569%。
乐有家研究中心实时监测数据显示，9月29日深圳发布楼市新政后市场反应明显，乐有家APP流量增长144%。同时，深圳多个热门新房项目现场看房量大涨，成交喜报刷屏朋友圈，创近期新高。9月30日，深圳乐有家门店二手住宅成交量环比上涨近4成，是2021年2月以来的单日成交最高点；新房住宅成交量环比上涨24%，也处于近2年的高点。此外，深圳乐有家门店二手住宅带看量连续多日处于近3个月的高位区间，市场交易活跃。
值得关注的是，业主心态已发生明显变化，新政后深圳新挂牌的二手房源增多，也有不少业主开始涨价。9月30日，贝壳找房平台显示，深圳涨价房源为1085套，环比上涨341%，而降价房源为955套，环比下降1%。变化更明显的是，9月30日，二手房新增挂牌房源2914套，上涨了508%。与此同时，二手房成交122套，环比上涨197.6%。
深圳乐有家研究中心分析称，国庆节期间，深圳业主普遍出现“反价”，议价空间缩小，议价率（最新一次挂牌价与最终成交价之间的价差）从之前的12%降到8%，其中500万元至800万元的改善需求议价率变化最大，由之前最高的12%降到6.7%。
业内：政策助推下或现“金十”
对于当前深圳市场，也有当地业内人士表示，今年深圳楼市或可诞生“金十”，而不仅仅是“银十”。
据悉，深圳此次新政力度不小，涉及优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策、加快构建房地产发展新模式等六方面内容。
尤其是限购松绑方面，外地人在深圳外围区域购房直接取消社保或个税年限限制，无疑将吸引更多外地购房者入场，增加购房需求，从而提升房地产市场的活跃度。同时，增值税免征年限“5改2”，将加快二手房市场的流转速度，提高市场流动性。
据乐有家研究中心测算，增值税“5改2”，将大大节省购房成本，同时也有利于促进部分业主以旧换新进行房产置换，提升二手房市场活跃度。以过户价500万元的房子举例，增值税调整后，可以节省近25万元的税费。
“深圳此次新政发布力度非常大。过往为了抑制房价上涨而出台的限制措施，除了核心区还要求非深户一年社保，其他已经基本取消。房地产市场回归到市场调节，无论是刚性需求还是投资需求都会出现增长，将极大助力市场止跌企稳。”深圳中原研究中心分析称。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳此次政策力度较大的原因在于，一方面深圳楼市下跌幅度大，而且已经进入到“负反馈”循环；另一方面，近十年来深圳流入人口是国内最多的，年轻人比较多，而且房地产发展较早，人口规模大，换房人群多，也就是刚需和改善需求都很强劲，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限贷松绑，能极大地降低购房贷款门槛、提升交易意愿。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，深圳政策对于激活潜在购房需求和降低税费成本等都具有积极的作用，也在很大程度上促进了买卖等环节的活跃。
不过，自深圳新政落地经历几日楼市火热之后，市场开始逐渐回归理性。10月5日贝壳找房平台显示，深圳涨价房源为343套，环比下降6%，而降价房源为487套，环比上降6%，降价房源数量已超过涨价房源。此外，二手房成交量为84套，与9月30日成交122套相比也有回落。因此，“十一”假期为第四季度开了一个好头，但市场热度能否持续还有待观察。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟 校对 刘军
实探丨存量房贷新政将出，房企中介都很“忙”，一个上午接到十几通电话！
购房者、地产中介等各方欢欣鼓舞。
“国庆休假计划临时调整，这几天制定新的营销计划，全力冲击‘金九银十’。”在降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例等消息公布后，深圳一家民营房企的营销负责人显得非常兴奋，“刚刚过去的中秋假期销售成绩一般，这次要好好冲一把！”
9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国行长潘功胜在会上表示，将降低存量房贷利率和统一房贷首付比例，引导商业银行存量房贷利率下降至新发放贷款利率水平，预计平均降幅大约在0.5个百分点。此外，统一首套房二套房贷款首付比例等。消息一出，房企、购房者以及市场各方都对新政充满期待。
提前还贷有望降温
“大家都期待的存量房贷利率下调，终于迎来了官宣！”记者立即采访多位二手房业主，大家第一反应都是感到很兴奋，但也希望银行能尽快出台相关细则。市场呼吁下调存量房贷利率的一个深层次原因是，目前存量房贷利率普遍高于新发放贷款利率。据克而瑞研究中心的报告，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，而存量房贷的平均利率约为4%。
以深圳市场为例，深圳乐有家研究中心的数据显示，若深圳存量房贷利率下降0.5个百分点，此前买房的业主当前房贷利率多为4.15%，利率或将调整为3.65%。按300万纯商业贷款额计算，贷款30年等额本息下，4.15%利率的月供是14583.1元，3.65%利率的月供是13723.79元，每月月供节省859.31元，总利息节省约30.93万元。
“刚把手上的50万元存款提前还贷，整个人都轻松不少。”近日，在2021年“高位”买房的陈程（化名）跟记者分享了他的房贷“减负”过程，“我的房贷利率超过4.5%，压力着实有点大，跟我一样选择提前还贷的购房者不在少数。”不过，他也表示，“如果存量房贷利率下调，提前还房贷的意愿就会降低，每个月省下的钱也能适当增加消费。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前承担高利率的主要是2017—2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民以及部分投资客。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右，如果利率太高导致偿还压力大，部分群体可能会产生断供风险。“此次降息的影响还包括利好重点城市的首套房存量贷款。目前，一线城市以及厦门、杭州等城市首套房贷利率比较高，此次利好幅度较大。在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择，但此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性。此外，提前还贷会明显缓解，有利于促进消费。一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。”
房企中介都很“忙”
“赶紧编辑各种微信，发给手上的客户，告诉大家这个好消息。”在深圳罗湖一家房产中介门店，所有房产中介经理都很“忙”。“就在今天上午，我已经接到十几个平常联系客户的电话，他们都在咨询相关政策的细节问题，特别是一些改善型客户。而在刚刚过去的中秋假期，市场成交其实不及预期，买家的顾虑还是很多，市场还需要更多政策托举‘金九银十’。”有房产中介经理表示。
对于房企而言，记者此前采访发现，房企推盘的积极性似乎不及预期，一些项目甚至没有针对中秋假期推出相应的营销活动。不过，降存量房贷利率和首付比例等利好政策将刺激改善型客户，多位房企营销人士表示将针对改善型客户推出新的优惠。
中国行长潘功胜在会上表示，延长两项房地产金融政策文件的期限。此前，中国和金融监管总局出台了金融十六条和经营性物业贷款两项阶段性政策，将两项政策的有效期从2024年12月31日延长到2026年12月31日。此外，中国将支持收购房企存量土地。在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，中国可提供政策支持。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，专项债过去“涉房涉地”是有严格边界管控的，而今年支持力度明显加大，其实际上也是财政工具对消化房企库存房源和待开发土地的盘活导向。对于房企去库存和消化出险土地项目具有积极的作用。
不过，李宇嘉也提醒，开发商存量土地部分已经抵押且债务偿还有难度，部分有隐性债务而难以解除。另外，开发商或许也不愿意以很低的价格售卖。即便想售卖，也很少有主体入场买，一方面因为招拍挂市场上有又便宜、区位又好的地块。另一方面，原有的地块有的有配建、有商办或自持。在当时市场条件下这些规划要求是可承受的，现在来看难以承受，而修改规划的难度比较大。
来源：证券时报
责编：陈丽湘
校对：杨立林
