杭州钱江房产【杭州钱江新城最贵楼盘】

全面取消限购后豪宅法拍房价格回落，蓝色钱江10.23万元/m²成交

作为杭州知名度最高的顶级豪宅之一，蓝色钱江每次出现在法拍房市场，总会引发诸多关注。昨天上午，一套位于蓝色钱江2幢2单元5楼的房子被拍卖，这是今年首套蓝色钱江法拍房，也是杭州“5.9”新政后的首套顶级豪宅法拍房，因此吸引了2万多人的围观。

不过，这套建筑面积361.14m²的房源，虽然历经127轮激烈鏖战，延时交易126次，直到下午2点多才决出胜负，但最后成交价为3695万元（比评估价低了将近700万元），折合成交单价约10.23万元。而去年11月，杭州放开法拍房限购后，蓝色钱江一套建筑面积253.64m²的法拍房曾经以3370万元成交，折合单价13.29万，创下该小区法拍房成交单价之最。

图源阿里资产平台

才过了半年多，蓝色钱江的法拍房成交价直降了近3万元/m²，这让很多网友发出疑问：这究竟是“捡漏”，还是蓝色钱江的价格真的下来了？

蓝色钱江所在的南星桥沿江板块，素来“杭州最贵的一平方公里”之称。随着“南星桥最后的宝地”仁恒滨江园售罄，南星桥板块的新房供应已经落幕，如今想要入手南星桥豪宅，只能在二手房或法拍房市场里寻找。而即便在豪宅云集的南星桥板块，蓝色钱江也是数一数二的存在，作为绿城第二代高层公寓的代表作，其蓝色全玻璃幕墙外立面，在当时开创了杭州住宅之先河，虽已交付多年，它的外观在南星桥一众豪宅中仍然非常醒目。

截止目前，蓝色钱江有14套住宅法拍房在阿里资产平台上成功拍出，其中有6套蓝色钱江法拍房是最近3年成交的，成交价格比较有参考意义。这6套房源中，单价最低的是去年9月成交的一套9幢房源，建筑面积177.93m²，成交单价为10.15万元；今天成交的这套则是单价倒数第二低的。另外有两套2022年成交的房源，成交单价都超过12万元。

图源阿里资产平台

从这个历史成交数据来看，2023年9月是杭州豪宅法拍房市场的一个低点，当时杭州楼市还未放开限购，二手房成交低迷。那段时间，不仅蓝色钱江法拍房成交价格相比以往有所下降，其它一些豪宅如“武林四大豪宅”之一的武林外滩一套法拍房，也以流拍告终。但去年“10.16”楼市新政出台，杭州放开除主城四区之外的限购以及法拍房限购，主城四区的优质房产立即成了香饽饽，去年11月，不仅蓝色钱江法拍房创单价新高，武林外滩那套流拍的法拍房也以高价成交。

而这次“5.9”楼市新政出台，杭州全面放开限购之后，反倒是低总价的“老破小”法拍房更吃香，主城区的豪宅法拍房光芒黯淡了下去。

比如5月法拍的一套南星桥板块老牌豪宅春江花月法拍房，建筑面积131.93㎡，评估价为926.15万元，但仅1人报名，最后以648.3万元底价成交，折合单价约4.91万元，远低于该小区近期二手房成交均价；上周，钱江新城核心区老牌豪宅万象城悦府一套房源二拍，最终以1514.6万元成交，折合成交单价约6.44万元，也比前几年的法拍房成交价大幅下滑；上周，还有一套申花新贵豪宅古翠隐秀房源被法拍，最终以962万元成交，折合单价约6.7万元，比去年的同小区法拍房成交单价降了约1万元。

为何会出现这种情况？

法拍业内人士分析认为，一方面是因为前两年杭州限购政策严格，不少改善人群摇不到新房，而优质次新房挂牌价又居高不下，不少人转而到法拍房市场寻找机会，导致前两年法拍市场上豪宅成交火热。如今限购全面放开，次新二手房挂牌价也回归理性，市场上可选择的房源多了，豪宅法拍房就不那么吃香了。

另外一方面，房子的成交价格跟具体房源的面积、户型、朝向、楼层、格局等都有关系，像5月新政后成交的春江花月、悦府和蓝色钱江法拍房，都属于低楼层房源，价格比高楼层房源低也属正常；而古翠隐秀这套法拍房属于小区里的中小户型房源，本身二手房成交均价就在6万+这个价位。

此外，豪宅经纪人表示，今年以来蓝色钱江的价格确实比去年有所下滑。事实上，上个月蓝色钱江有套位于7幢的跃层房源（带一个地下车位）在阿里资产平台上商拍，当时该房源以3158万元成交，折合成交单价约9.54万元。“不仅蓝色钱江，南星桥一带的豪宅目前价格都有所松动。”

超级红盘也不限售了！今年仅229套房限售5年

9月即将收官，传统意义上的楼市“金九”明显成色不足。截至9月26日，本月杭州二手房成交量只有4000余套，日均二手房成交量不足200套。新房市场热度继续下滑，多个红盘报名人数锐减，像滨江区政府的潮起，此前两次开盘都需要限售，但近期第三次加推却不需要限售了。

始于2020年下半年的杭州楼市限售政策，已经迈入第5个年头。限售房源量从2021年近3万套的高点，降至今年前三季度仅有229套的低谷。未来，杭州还会有限售盘吗？

四年诞生3.4万套限售房 房源数量逐年递减

01 杭州新房限售，始于2020年7月2日

当天，杭州住保房管发布楼市新政，规范高层次人才优先购房相关要求，明确“在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。”

02 2020年9月4日，楼市新政继续加码

首次提出了热点楼盘的概念，以万人摇记录为认定标准。规定“热点商品房住房，仅人才、无房家庭方可以报名登记。无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。”

03 2021年1月27日，进一步加强住房限售

一是本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率≤10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。二是以优先购买方式取得的热点商品住房，限售时间从“自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易”调整为“自取得不动产证之日起5年内不得转让”。三是补充高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年，方可享受高层次人才优先购房。

简言之，杭州楼市一共诞生了三类限售房：第一类，高层次人才优先购房限售；第二类，热点楼盘限售；第三类，中签率≤10%限售。

第一类限售房，贯穿于杭州每一个有人才报名登记的楼盘中。

第二类限售房，因热点楼盘概念而兴起，伴随着2021年8·5新政“按社保排序入围摇号”而逐渐淡出。

第三类限售房，数量最多、分布范围最为广泛，不过同样因为8·5新政的效应、楼市降温，而逐渐弱化。

潮新闻美好生活研究院统计梳理，杭州实施新房限售以来4-5年间，共诞生限售房源约3.4万套。

若以年份来划分，限售房源集中出现在市场高点时的2021年，随后便呈现逐年下降的趋势：2021年有26791套限售房，2022年共2390套限售，2023年有1586套限售，2024年截至第三季度，限售房源只有229套。

限售涉及81个楼盘 改善房源占较大比重

据统计，自2020年以来杭州限售的3.4万套房源，共涉及81个楼盘，这些楼盘有的是整盘限售，有的仅一小部分限售，分布范围较广，除了富阳、临安，其他城区均有涉及。

从限售盘分布的城区看，拱墅区最多，有18个楼盘涉及限售，其次是萧山区有16个，余杭区有13个。

从具体的板块分布来看，仅余杭未来科技城就有8个楼盘涉及限售，萧山钱江世纪城板块有6个，其他诸如大江东、崇贤、勾庄、南部卧城、宁围、三墩北等刚需板块，都有3-4个项目发生限售。

从限售楼盘的价格看，有六成以上楼盘均价在3.5万元/㎡以上，这其中，均价超4万元/㎡的改善型楼盘占比80%。换句话说，限售房源中，改善房源占了很大比重。

在2020年、2021年限售政策实施初期，杭州楼市行情火爆、全民摇号热度高涨，低中签率楼盘频现，限售房层出不穷。不仅钱江世纪城、南星桥、城东新城这类改善区域楼盘限售，连瓶窑、崇贤、勾庄、南部卧城等刚需板块，也诞生了不少“5年限售”盘。

2022年起，限售基本只在改善楼盘发生，到了2023年以后这种现象更为明显，仅钱江世纪城、申花、江河汇为代表的高端改善板块中才会出现。

今年以来，伴随着杭州新房市场摇号热度的下降，限售房出现的概率也越来越小。近期，连世纪城的晓风明月轩、滨江区政府的潮起、湖墅的霞映锦绣里，都不用拼顶格社保或限售了。

接下来有可能会触发限售的，或许只剩下少数占据稀缺地段的限价盘。比如滨海悦融文晖低密项目，规划了排屋类产品，排屋可售房源数量只有个位数，若单独开盘，这几套房源大概率是要限售的。

还有那些拿地许久、早已现房呈现的项目，比如文教区的锦绣公馆、大关的英岫蓝庭等，若短期内开盘也有可能会限售。只不过这些项目开盘遥遥无期，价格更是未知。

最早一批限售房预计明年“解限” 曾有房子法拍“解套”

截至目前，杭州还没有限售房在二手房市场流通，即便是最早限售的那批，最快也要到2025年才能“解限”。

不过，确有限售的房产因司法拍卖变相“解套”。2021年11月，未来科技城的大华西溪风情观止，一套限售房被法拍，建面约134.16㎡，吸引了12人报名竞价，最终以总价823.2万元成交，折合单价6.1万元。

当然，并非所有限售房拿去法拍都有这样的结果。同样位于未来科技城，限售5年的晓月澄庐，去年有一套建面约233.53㎡房源被法拍，但前后三次上架都因无人报名而流拍。

之所以无人问津，最大的问题还是出在限售上。此前潮新闻记者曾采访有关人士了解到，即使通过法拍途径拍下房产，仍然需要在该房源首次网签满5年后才可以在二手房市场转让。西溪风情观止那套房源之所以成功拍卖，与当时市场还未大面积降温不无关系。