房产税不合理、房产税不合理不合法不合情
房屋交易后被发现不符合“满五唯一”，中介公司因重大瑕疵判赔14万元
原告朱某某、施某某二人系母子关系，2019年10月23日原告施某某通过公证机关公证继承了父亲名下的涉案房屋二分之一的产权份额，并办理了相关房产登记手续，母子二人各享有涉案房屋二分之一的产权份额。
2019年12月，母子二人与被告上海某房地产经纪有限公司签订《房屋出售VIP服务协议》。作为业主，母子二人向被告出示公证书及产权证书。此后，母子二人、案外人倪某以及被告共同签署《房地产买卖（含居间）合同》。
2019年12月13日，两原告与案外人倪某签订《上海市房地产买卖合同》，约定买卖双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费。
同日，两原告、案外人倪某以及被告的工作人员共同签字确认《税费估算清单》，其中被告直接根据“满五唯一”对应的税费计算方式，以300万元交易价格为基数确定出售方应缴纳的税费为1.5万元。
2020年5月18日，两原告、案外人倪某以及被告共同办理房屋过户手续，相关部门告知房屋不符合“满五唯一”条件，应缴纳税费30余万元。
朱家母子认为，因中介提供的居间服务存在重大瑕疵，未对涉案房屋的相关信息进行尽职调查，且未告知税费缴纳政策，导致税收计算错误，造成两原告实际支出的税费远高于预期，故诉至法院要求被告向两原告赔偿损失27万余元。
长宁法院经审理认为，交易主体通过中介方成交房产的目的在于利用其专业优势及信息渠道更为妥善、高效地履行合同、预见并防范风险。由于税费缴纳系房产交易所涉的重要环节之一，中介方更应充分提供政策规定及法律咨询服务，以保障买卖双方对履约后果有所预期。交易过程中，中介方未尽如实告知义务或专业审查义务，构成重大瑕疵行为，并对交易主体造成实际损失，应承担损失赔偿责任。判决被告应向两原告赔偿损失14万元。一审判决后，被告提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持判决。
上海长宁法院指出，这起案件中，长宁法院从规范房产中介服务出发，明确房产中介服务方要对委托人提供的资料或所作的陈述在合理范围内进行必要核查，并对可能影响交易进程的重要事项进行客观真实的报告，以便交易方在充分掌握信息的基础上作出是否履约的判断。案件裁判对同类案件起到了积极的示范指导作用，亦为净化交易市场、规范中介服务、提高专业水平提供了司法助力。
徇私舞弊不征、少征税款罪，违规调低房屋评估价使他人少缴税获刑
徇私舞弊不征、少征税款罪，违规调低房屋评估价使他人少缴税获刑
何观舒：虚罪律师、税务犯罪辩护律师
审理法院：湘潭市岳塘区人民法院
一、基本案情
2014年下半年至2019年2月期间，被告人王某某利用担任湘潭市A区地方税务局某中心副主任、湘潭市A区税务局某所副所长的职务便利，在为高某、何某某、王某、胡某等人办理房屋过户过程中，违规为几人办理过户的房屋调低评估价，默许甚至协助几人伪造满两年交易等证明文件，从而使几人少缴或免缴税费。被告人王某某先后收受高某等人所送感谢费21.5万元。具体事实如下：
2014年下半年至2019年2月期间，被告人王某某利用职务便利为高某在办理房屋过户过程中，通过默许甚至协助伪造满两年交易等证明文件的方式，违规按照唯一住房标准、违规调低房屋估价、违规按照购买满两年房屋标准征税，使得通过高某代为办理的岳塘区宝塔街道某某路xx号某某大厦x单元1401009号，1401013号，1401021号，1501001、Ｊ1501001号，1501003、Ｊ1501003号，1501008、Ｊ1501008号，1501010、Ｊ1501010号，1501012、Ｊ1501012号，1501015、Ｊ1501015号，1501016、Ｊ1501016号，1501018、Ｊ1501018号，11套房屋少征税款225708元，岳塘区滴水埠街道某某村x号某某城x栋x单元2402001号房屋少征税款33062.4元，岳塘区宝塔街道某某路x号某某家园x栋x单元xx号房屋少征税款51632元，共计少征税款310942.4元。高某为此送给被告人王某某17万元感谢费，王某某均予以收受。
2017年底至2018年底，被告人王某某利用职务便利为胡某在办理房屋过户过程中，通过默许甚至协助伪造满两年交易等证明文件的方式，违规按照购买满两年房屋标准征税，使得通过胡某代为办理的岳塘区房屋少征税款88009.6元，岳塘区宝塔街道某某路xx号某某府x栋x单元0602001号房屋少征税款44800元，合计132809.6元。为此胡某送给被告人王某某感谢费1.5万元，王某某予以收受。
2017年至2018年，被告人王某某利用职务便利为王某在办理房屋过户过程中，通过默许甚至协助伪造满两年交易等证明文件的方式，违规按照唯一住房标准及违规按照购买满两年房屋标准征税，使得岳塘区宝塔街道某某路x号某某城x地块x栋x单元3101003、3101003号房屋两次买卖过户少征税款共计129320.8元。为此王某送给被告人王某某感谢费1万元，被告人王某某予以收受。
2017年至2019年间，何某某为感谢被告人王某某在其办理房屋过户过程中，为其在少征税款方面给予的关照，多次共计送给被告人王某某人民币2万元，王某某予以收受。
被告人王某某身为税务机关的工作人员，其在对岳塘区宝塔街道某某路x号某某苑x期x标商铺xx栋0101003、0201003、0301003号房屋税收收缴过程中徇私舞弊，未严格按照《湖南省存量房交易计税价格异议处理办法》规定的“依据法院裁定的存量房转移价格”来确定的房屋计税价格，致使上述房屋少征税款1054280元。
综上，被告人王某某身为税务机关的工作人员，在税费收缴过程中徇私舞弊，不征或少征国家税款共计1626812.8元，致使国家税收遭受重大损失。
案发后被告人王某某主动向湘潭市岳塘区监察委员会投案，但在检察机关掌握其主要犯罪事实之前其未如实供述自己的犯罪事实，且其投案后具有毁灭证据的行为。
另查明，案发后被告人王某某及家属主动向湘潭市监察委员会退缴了全部违法所得21.5万元。
二、公诉机关指控
公诉机关认为，被告人王某某身为国家税务机关工作人员，利用其职务便利，为他人谋取利益，非法收受他人财物，数额巨大；徇私舞弊，不征、少征税款，致使国家税收遭受重大损失，应当以受贿罪、徇私舞弊不征、少征税款罪追究其刑事责任，公诉机关遂提请本院依法判处。
三、辩护意见
1.被告人王某某对起诉书指控的犯罪事实和罪名均无异议，但辩称其已经退缴了全部违法所得21.5万元。
2.辩护人辩称：
（1）被告人王某某主动投案后，如实供述了自己的罪行，依法应当认定为自首；
（2）没有证据证实王某某撕毁的笔记本上最后两页纸系本案的证据，不能认定王某某又毁灭证据的行为；
（3）对于不征、少征税款罪，一方面既没有税务稽查部门的认定意见，也具有法定资质的鉴定机构出具的鉴定意见，对数额的认定缺乏充分的证据；另一方面徇私舞弊必须是利用自己的职务便利，本案中王某某在对东方名苑三期的商铺征税上不存在利用职务便利少征税款的情况，且其主观上也不存在为当事人少征税款的故意，其系依据湘潭县法院出具的情况说明来征税的，在该笔税款上其不存在徇私舞弊少征的情况；
（4）被告人王某某积极退缴全部违法所得，认罪悔罪态度良好，无前科、平时表现良好。
四、裁判结果
本院认为，被告人王某某身为国家税务机关工作人员，利用其职务便利，为他人牟取利益，非法收受他人财物21.5万元，数额巨大；其徇私舞弊，不征、少征税款1626812.8元，致使国家税收遭受重大损失，其行为构成受贿罪和徇私舞弊不征、少征税款罪，公诉机关指控的罪名成立，本院予以确认。被告人王某某到案后，如实供述自己的犯罪事实，且退缴全部违法所得，本院决定对其从轻处罚。
辩护人辩称被告人王某某主动投案后，如实供述了自己的罪行，依法应当认定为自首，且没有证据证实王某某撕毁的笔记本上最后两页纸系本案的证据，不能认定王某某有毁灭证据的行为。经查，尽管被告人王某某系主动投案，但其到案后未及时供述所犯罪行，其行为不能成立自首；尽管由于纸张已经被撕毁，无法还原内容，但被告人王某某的供述可以证实纸张内容与本案存在关联，可以认定其行为属于毁灭证据，故对辩护人该辩护意见，本院不予采纳。
辩护人辩称对于不征、少征税款罪，一方面既没有税务稽查部门的认定意见，也没有具有法定资质的鉴定机构出具的鉴定意见，对数额的认定缺乏充分的证据；另一方面徇私舞弊必须是利用自己的职务便利，本案中王某某在对东方名苑三期的商铺征税上不存在利用职务便利少征税款的情况，且其主观上也不存在为当事人少征税款的故意，其系依据湘潭县法院出具的情况说明来征税的，在该笔税款上其不存在徇私舞弊少征的情况。经查，第一、本案涉案房产不征、少征税款的数额，系经税务机关专业人员根据原提交的资料及涉案房产的真实交易情况，依据法律标准核算得出，该金额真实有效，无需再经过鉴定机构鉴定；第二、《湖南省存量房交易计税价格异议处理办法》明确规定通过司法拍卖程序交易的房产，其交易价格只能由法院的裁定书或决定书确定，其他文书不能改变交易价格，被告人王某某在明知该规定的情况下，仍不严格按规定的标准征收税款，其行为属于徇私舞弊，致使国家税款遭受损失；故对辩护人的上述辩护意见，本院不予采纳。
辩护人辩称被告人王某某积极退缴全部违法所得，认罪悔罪态度良好，无前科、平时表现良好的辩护意见，与事实和法律相符，本院予以采纳。
被告人王某某犯数罪，依法应数罪并罚。根据被告人犯罪的事实、性质、情节和对社会的危害程度，依照《中华人民共和国刑法》第三百八十三条第一款第（二）项、第三百八十五条第一款、第四百零四条、第四十五条、第四十七条、第五十二条、第五十三条、第六十四条、第六十七条第三款、第六十九条、《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十九条之规定，判决如下：
一、被告人王某某犯受贿罪，判处有期徒刑三年，并处罚金二十万元；犯徇私舞弊不征、少征税款罪，判处有期徒刑四年；合并执行有期徒刑五年，并处罚金二十万元。
五、实务总结
徇私舞弊不征、少征税款罪，规定于《刑法》第四百零四条，是指税务机关工作人员徇私舞弊，不征或者少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失的行为。
根据《税收征收管理法》第三条的规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”“任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”
《税收征收管理法》第八十二条第一款规定：“税务人员徇私舞弊或者玩忽职守，不征或者少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”
根据最高人民检察院《关于渎职侵权犯罪案件立案标准的规定》（高检发释字〔2006〕2号）第一条“渎职犯罪案件”第（十四）项“徇私舞弊不征、少征税款案（第四百零四条）”的规定，徇私舞弊不征、少征税款罪是指税务机关工作人员徇私舞弊，不征、少征应征税款，致使国家税收遭受重大损失的行为。
涉嫌下列情形之一的，应予立案：
1.徇私舞弊不征、少征应征税款，致使国家税收损失累计达10万元以上的；
2.上级主管部门工作人员指使税务机关工作人员徇私舞弊不征、少征应征税款，致使国家税收损失累计达10万元以上的；
3.徇私舞弊不征、少征应征税款不满10万元，但具有索取或者收受贿赂或者其他恶劣情节的；
4.其他致使国家税收遭受重大损失的情形。
业主协会严厉批评：房产税改革是政府的失败
一个以严谨著称国度，如今却房产税改革问题上陷入尴尬境地，2025年1月1日，新房产税计算方法即将落地，对于大多数普通家庭来说，这更像是一场“摸着石头过河”冒险，他们焦急地等待着，期盼着政府能够给出明确答案：我房子，究竟要交多少钱？
作为广大业主利益代言人，率先发出质疑声音，政府花费近六年时间酝酿改革，到头来却像是一份“半成品”，充满未知数，让业主们无所适从，这种对改革强烈不满，并非空穴来风
当一位普通业主面对着复杂税收政策，却无法得知自己未来每年税负金额时，那种迷茫和焦虑可想而知，更令人担忧是，这种不确定性还可能蔓延至整个房地产市场，影响人们购房意愿，进而波及到经济方方面面
各地房产税巨大差异，更是加剧人们不安情绪，以北威州Witten和巴伐利亚州雷根斯堡为例，同样类型房产，每年需要缴纳税款竟然相差一倍之多！这种区域间税负不平衡，无疑会引发人们对公平性质疑
地方政府财政困境，被认为是此次房产税改革重要推手，为填补日益增长财政缺口，地方政府迫切需要寻找新税收来源，这种“拆东墙补西墙”做法，真能够解决根本问题吗？
一些经济学家对此表示担忧，仅仅依靠增加税收并不能从根本上解决地方财政问题，反而可能加重企业负担，抑制经济活力，政府制定政策时，不能只顾眼前利益，而应该着眼长远，制定更加科学合理税收体系
业主协会主席Kai Warnecke一针见血地指出，这场改革更像是政府“单方面行动”，缺乏与民众充分沟通，约90%家庭对未来税负情况一无所知，这足以说明政府信息透明度方面做得远远不够
房产税改革，牵动着千家万户切身利益，政府制定和实施政策时，应该更加注重民意，倾听民众声音，只有真正做到以人为本，才能让改革真正惠及百姓，促进社会和谐发展
业主协会批评，如同航行中警钟，提醒着政府和民众：改革并非一帆风顺，更不能忽视民意，信息不透明，如同海上迷雾，遮蔽人们视线，也增加航行风险
如果船长无法准确地告知乘客航线和目地，甚至连基本航海图都没有，那么这艘船还能安全抵达彼岸吗？乘客们又怎能安心地踏上旅程呢？
房产税改革，不仅关乎着政府财政收入，更关系着每个家庭幸福生活，政府不能仅仅将改革视为一项“技术性”工作，更应该将其视为一项重要民生工程，倾听民众声音，回应民众关切
那些冰冷数字背后，是一个个鲜活家庭，他们生活成本、购房计划，都可能这场改革而发生改变，政府有责任也有义务，将改革影响解释清楚，让民众明白改革意义和目，而不是让他们迷茫和焦虑中等待
政府需要建立起一套科学合理税收体系，确保税负公平，避免出现“旱旱死，涝涝死”现象，才能让民众心悦诚服地接受改革，而不是感到被“割韭菜”
业主协会呼吁，也提醒着我们，公民社会力量改革中不可或缺，通过积极发声，监督政策制定和执行，才能推动改革朝着更加公正、合理方向发展
德国房产税改革，是一面镜子，也为其他国家提供借鉴，改革道路上，政府需要保持谦逊和谨慎，平衡各方利益，才能最终实现改革目标，让改革成果惠及全体人民
