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梅州房地产行业上半年观察：楼市以价换量 企稳仍需耐心

若不是成立了新家庭，市民黄先生并不打算更换住房。

“去年11月领完结婚证，经过与妻子商量，决定搬出父母家自己住。”近段时间，他和妻子一直奔走在梅州城区的各大楼盘，挑选合心意的户型。“不急着买，等一些好的楼盘开售再买也来得及，目前还不愁没地儿住。”黄先生说。

近半年来，黄先生持续关注梅州房地产市场。他的消费心理，从一定程度上折射出市场走势和总体情况。

6月，梅州住宅商品房销售均价环比上升1.2％，住宅商品房销售面积环比上升2.8％。南方日报记者 何森垚 摄

从各项指标来看，1—6月，梅州全市新建商品房的销售面积与价格低迷，市场仍处于调整过程中，存在供需两端信心不足、交易总量依然偏低等问题。

综观整个房地产市场，也可见亮点。如仍有新楼盘开放销售，精品房依然受消费者青睐；多项政策在梅州落地实施，持续释放政策红利……“房地产市场仍处在调整转型过程中。”多名梅州市房地产行业业内人士表示。

梅州正结合市场情况进一步优化政策举措，多措并举释放住房需求，全力促进房地产行业平稳健康发展。

小幅回落

销售面积与销售均价下滑

7月12日，梅州市房地产行业协会公布了《2024年1-6月梅州市房地产市场总结报告》（下称《报告》），对梅州房地产市场走势进行总结和分析。

数据显示，上半年，全市累计新建商品房销售面积85.72万平方米，同比下降47.7％；销售均价为5355元/平方米，同比下降6.9%。其中，全市住宅商品房累计销售5248套，累计住宅面积60.39万平方米，占总销售面积的80.94％；全市住宅销售均价5280.52元/平方米，同比下降8.7%；全市住宅商品房销售额约36.64亿元，同比下降55.5%。

分区域来看，上半年，梅江区住宅累计销售面积14.41万平方米，居全市首位，但仍低于2023年的32.84万平方米；兴宁市住宅累计销售面积12.12万平方米，排行第二；梅县区住宅累计销售面积10.63万平方米，排行第三。

总体来看，上半年梅州市房地产市场房价下跌压力仍然较大，无论是销售面积还是销售均价，都出现不同程度的跌幅。

“一方面，受宏观经济环境影响，房地产开发投资、商品房销售、房屋开竣工、房企融资和拿地等各项数据全面下滑；另一方面，消费习惯的改变，使得消费者的购房周期进一步拉长。”梅州市房地产行业协会相关人士分析。

从宏观经济来看，1-5月，全市社会消费品零售总额278.69亿元，同比增长0.9%；商品零售251.21亿元，增长0.7%。1-5月，全市居民消费价格指数（CPI）同比下降0.7%，降幅比1-4月收窄0.1个百分点。消费正处于弱复苏期，尚未恢复到最佳水平。

上半年，全市土地供应3宗，成交3宗，供应/成交金额为3995.28万元，与去年同期相比有所下降。

从微观角度来看，消费者买房的需求已由刚性需求变成了改善性需求，这使得购买周期进一步加长，对房地产行业的复苏作用进一步放缓。

买房对于市民黄先生来说并非刚需。“主要是想改善生活，有了小家庭之后，和双方父母住在一起还是有诸多不方便，例如生活习惯等。”黄先生说。

黄先生在蕉岭工作，未结婚前他住梅县区程江镇的父母家中，周末和假期才会回家小住两天。妻子在梅江区工作，婚后与黄先生的父母住在一起。目前，两人一同住在黄先生的父母家中。

“想买房，搬到梅江区生活，但什么时候搬还不确定。”黄先生坦言，目前还未找到心仪的楼盘和户型，价格也还未达到内心期待的区间，他们选择再观望一段时间，“看看下半年是否会有新的楼盘开始销售，届时可多一些选择。”

政策激励

降首付降利率激发购房动力

今年以来，中央、省、市开始颁布一系列政策，进一步激发房地产市场的活力。

5月17日，《中国关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》发布，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；

同日，《中国国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》发布，将首套和二套住房首付比例分别下调至不低于15%和25%。

5月17日，中国、国家金融监督管理总局等部门，推出包括降低首付比例至15%、取消房贷利率下限、支持地方收储存量商品房等重磅政策利好

一系列针对商业性个人住房贷款的支持政策在梅州迅速落地。与此同时，梅州也不断将各级政策，与本土的房地产市场进行结合，推出各项政策，不断给房地产市场注入“强心剂”，提升房地产市场活跃度。

首先是公积金贷款利率进一步下调。5月18日，根据《中国关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》要求，梅州自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。

其次是公积金贷款额度提升。5月30日下午，市住房公积金管理委员会四届四次全体会议召开，审议同意提高梅州住房公积金贷款最高额度。会议明确，6月10日起，双方缴存职工最高贷款额度从50万元调整为65万元，单方缴存职工最高贷款额度从30万元调整为45万元；异地缴存职工享受同等贷款额度。

公积金缴存的比例也进一步提升。日前，梅州市住房公积金管理中心发布消息，梅州将调整住房公积金缴存基数及比例。调整后的缴存基数不低于省政府公布的现行最低工资标准1620元，不高于2023年本市城镇非私营单位在岗职工（含劳务派遣人员）月平均工资的3倍（即24157元）。

三针“强心剂”，让疲软的房地产市场出现了回弹的苗头。《报告》显示，6月梅州住宅商品房销售均价环比上升1.2%，住宅商品房销售面积环比上升2.8%。

环比，即连续2个统计周期内的变化。与前两个月相比，梅州房地产行业开始出现小幅度回弹。尽管上半年梅州房地产行业总体呈现疲软态势，但从6月以来的市场情况看，市场出现结构性回暖迹象。

“前期多重利好政策正在开始显效，将会影响新房与存量房销售。”梅州市房地产行业协会有关人士表示。通过降低贷款利率、‌提升贷款额度、‌调整首付比例以及创新性的产品化缴纳方式，‌有效地减轻了购房者的经济负担，‌提高了住房消费的可持续性和可及性，‌对促进房地产市场的平稳健康发展起到了积极作用。‌

找准方向

好房子好服务仍是发力点

走访梅州城区内部分楼盘，记者发现，部分主打高品质的楼盘仍保持较高看房率和销售率。

周末，在保利·学士府的营销中心，不时有顾客前来看房。“总体来看，公司上半年销售业绩不错，延续去年的成绩。初步统计，上半年累计出售房产320套左右，与去年同期基本持平。”保利地产相关负责人麦逸告诉记者。

据了解，保利地产目前在梅州在售的楼盘为学仕府，是现房/准现房小区，销售主力房型为105平方米至160平方米的套三、套四、套五产品。

“目前，保利还有约290套房产待售，剩余房产将维持现有价格。但我们会在此基础上为业主提供更多的人文关怀，提升他们入住后的物业体验。”麦逸说。

同样的场景也在正兴·芹洋观邸上演。

“小区一共有1355套住房，目前剩450套左右，预计下半年还能再售卖出一批房子。”正兴地产相关负责人清娴说。

清娴介绍，正兴·芹洋观邸将会配备游泳池、凉亭、公共活动中心等公共设施，进一步满足小区居民日常生活的需求。“购买正兴·芹洋观邸的消费者大多是有小孩的家庭，因此我们在设计之初便考虑要尽可能建设可提供公共服务的场所，以满足小朋友的生活需求。”

主打好品质、好服务的小区，为何仍受消费者青睐？“或许要从两方面来看。”梅州市房地产行业协会相关负责人分析。

从行业发展层面来看，尽管房地产市场出现连续下滑，但新型城镇化发展的脚步没有停止，市场需求仍在，市场结构性机会仍在。“换句话说，随着城镇化进程的推进，人口流动和城市扩张将带来对居住需求的增加，尤其是对改善性住房的需求。”上述负责人分析。

从房屋品质本身来看，随着房地产供求关系的变化，房地产市场需求已经从“有没有”转向“好不好”，要下力气建设好房子，才能在住房领域创造一个新赛道。“谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就会有发展。”该负责人说。

好品质、好服务或将成为梅州房企下半年的发力点。

7月6日上午，梅州中骏·天盈营销中心举行开放仪式。仪式上，中骏·天盈项目各领导同广大嘉宾及主流媒体齐聚一堂，共同见证了营销中心开放这一重要时刻。

项目经理陈杰介绍，中骏·天盈结合客家人的居住特点，打造16栋742套高层住宅，所有楼栋均为板式结构，外立面选材采用部分石材加铝板；户型设计上，正南正北双阳台，两梯两户，143平方米到220平方米大平层，小区配置了泳池、会所、幼儿园等配套设施。

“本次项目，可以说是中骏集团的2.0产品，即高端产品。”在房地产行业摸爬滚打十余年，走遍多个城市，看过不少热销的楼盘，陈杰认为好房子仍是少数，“好房子不只是质量好的房子，还包括好的物业、好的小区环境、好的配套服务等。特别是好的物业，它关系到消费者一生的住房体验。”

目前，中骏·天盈的施工现场热火朝天，工程进度正按照既定计划稳步进行。预计7月20日提供样板房给消费者参考，今年国庆节首批次大平层住宅将上市。

“我们从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准。”陈杰说。

此外，该项目被梅州市住建部门纳入了“白名单”，获广发银行授信2亿元，也将进一步提升消费者的购买信心。

■他山之石

以旧换新助力楼市企稳

房地产市场正在进入新一轮去库存时期。

自今年4月底的中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，在新一轮政策潮中，以旧换新作为去库存的新举措，几乎成为各地的标配。

主要采取三方联动、房企收购、政府收购和政府补贴模式。

据中指研究院监测数据显示，截至目前，全国已有超60城表态支持住房以旧换新，并且预计还将有更多城市加入。

广东省城规院住房政策研究中心副主任罗异铿介绍，目前住房以旧换新主要有四种模式。

一是三方联动模式(又称“联合帮卖”模式)，由房企、中介机构、换房人共同完成。换房人认购房企新房并优先锁定，同时中介机构帮助业主优先出售旧房，若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房；若在约定时间内旧房未售出，则房企退还新建商品住房认购金。此次广州花都、深圳推行的便是这一模式。从全国范围内来看，目前宁波、上海、杭州临平区等推出的以旧换新也采用了这种模式。

二是房企收购模式，房企按照评估价格收购换房人的二手房，收购款抵扣换房人认购新建商品房的购房款。比如在珠海，今年4月珠海华发作为收购主体推出以旧换新，直接收购存量二手房以促成新房交易。

三是政府收购模式，即由政府或委托的国企按规定收购二手房。比如较早推出以旧换新的郑州，由郑州城市发展集团为主体，通过郑州市房产交易服务平台收购500套二手房，同时换房者选购平台房源库中的新房。还有一些地方特色的延伸，比如肇庆提出“旧房转保障性住房”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房，无需卖房即可换新。

四是政府补贴模式，对于一定期限内实施以旧换新的业主给予契税补贴或购房补贴。比如，丽水、扬州、苏州等地便是为换房者发放契税补贴。

目前来看，三方联动是各个城市主推的模式。由于是基于市场自发行为，房企的资金压力小，且更容易让利于换房者和中介机构。“我们做以旧换新前参考了多种模式，最终认为‘联合帮卖’模式比较合适。”博富控股总裁助理李秀清介绍，主要便是考虑到企业没有二手房部、资金需求量更小。

不过中指研究院市场研究总监陈文静指出，这一模式主要面临二手房市场调整压力，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，换房人无法快速售出二手房，交易周期过长，不一定能促成以旧换新。

房企收购模式暂时只有少数企业开展。由于新房选择的局限性较大，且对企业资金需求量大、对换房者二手房的门槛要求高，比如要求一定楼龄、位于较好地段等，惠及面不广。

政府或国企收购模式，由于有信用背书受到欢迎，但财政负担较大，收购规模有限。如郑州试点收购500套、南京收购2000套，面对庞大的二手房挂牌量显得杯水车薪。另外还需考虑资金平衡，政府或国企收购住房更多用于保障性住房、租赁住房、人才住房等，都存在资金平衡、盈亏的考验。“需要统筹考虑二手房收购后的利用方向，避免闲置空置。对于保障性住房筹建压力较大的城市，有条件可以采取该模式。”罗异铿说。而政府补贴模式，目前一般仅在非一线城市实施，大部分城市的补贴力度也相对较小。

来源 南方日报、南方+

记者 梁时禹

实习生 赖浩

【作者】 梁时禹

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

梅州楼市，从8千到6千5，持续跌一年。购房者：二手房比新房贵

每一个房子都是一个家

每一个家都是一处风景

梅州，世界客都。人们在谈论梅州，除了梅县腌面，还有沙田柚。关于房价的话题从来都是很少的。梅州是最大的客家人聚居地，当年，客家人南迁的最后角落就是这里。

从人口分布看，545万的户籍人口，算是中大城市配置，从经济上看，全年GDP 1187亿，在广东肯定垫底那一档的，与河源，云浮，是同档。人均GDP 2.7万，这样的收入，如何支撑得住7千的房价？

梅州房价，从2019年开始，从均价5千一直涨到8千，2019年中旬到达峰值。此后，一路坐滑梯，在今年的7月份，到达6千出头的均价，往后，回调一些，稳定在6500元。

根据吉屋网数据，10月，新房均价，6591,元/平，二手房均价，6332元/平。具体各区县如下；

梅江区，7739元/平，梅县，6072元/平，大埔，4939元/平，丰顺，7039元/平，五华，5966元/平，平远，5033元/平，蕉岭，5725元/平，兴宁，6492元/平。

以上是新房均价，二手房均价如下；

梅江区，6555元/平，梅县，6001元/平，大埔，5176元/平，丰顺，6901元/平，五华，6305元/平，平远，5111元，蕉岭，6725元/平，兴宁，6549元/平。

一个楼市比较年轻的城市，一个楼市不繁荣的城市，二手房比新房贵（不多）是正常的。

楼市发展比较晚，说明新房与二手房的房龄相差不大。而二手房基本都是带上装修的，一个加上装修费用的房子比新房贵有什么奇怪呢？梅州就是这样一个城市。

早期城区，都是骑楼多，有建筑风景之说，有建筑文物之说，这些地方，即使再破旧，也不会有开发商去棚改。一是保护文化古迹，二是开发成本高。不如建拿新地开发新楼盘。

骑楼

梅州个别区县的二手房比新房贵，还有一个原因；二手房成交量太少。根本没法统计，像蕉岭县，大埔县，五华县，近三个月的二手房成交量极少，那前半年的交易数字很大影响着下半年的均值。

那么，现在瘦身到6500的房价，它的体重算不算胖？

梅州虽然有545万户籍人口，但常住人口只有438万，有一百余万的人口外流。不用想，大概率也是到珠三角打拼了，深圳广州占据大半。出去的这群人，往往也是最有能力最有希望买房的。他们的去向决定的房价的升降。

真正靠留下来的那群人，月供平均收入2千多，去供6千5的房价，显然是吃力的。

从人口最大的兴宁市（118万）看，它的房价最稳。近一年数据显示，兴宁的新房价格长期稳定在6400元/平左右。说明它的外流人口回来买房的不多。至少这个数量不影响当地的楼市。

以此类推，其他区县返乡置业的人也不多。这个也是房价无法拉升的真实原因。像大埔县这样更加偏远的县城，人口也不少，但房价降得最厉害。

大埔某梯田

梅州是山丘山陵地区，当地以从业为主，工业基础薄弱。以旅游业，农业农产品为主，经济上就很难有质的飞越，靠卖沙田柚卖丸子去买房，需要个过程。

梅州客家人，最好的一点是，注重教育事业。注重传统教育，注重培养孩子。儒家思想观念，对于买商品房，他们没有那么渴望。至少在全国都渴望套房的对比上，梅州人更希望是有宅基地，而不是商品房。

美丽的乡镇，一栋栋的小楼房

综上，梅州的房价，缓缓再下降是大概率的事情。估计能到6千左右，然后徘徊很久。

没说到这些美丽的山水城市，我都不忘给它们宣传一下。梅州一样，风景秀丽，农村特色突出，小吃，围屋，农田，果林，是当地靓丽的风景线。客天下免费对大家开放，然后梅江夜晚的灯光，光彩照人，值得去看看。

关于梅州楼市，你们是什么看法？欢迎交流。