房产研究中心、中国房地产研究会

一揽子政策出炉，力促房地产市场止跌回稳

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原标题：打出组合拳，力促房地产市场止跌回稳

——当前房地产市场热点问答

制图：张丹峰

习近平总书记指出：“住房问题既是民生问题也是发展问题，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。”

9月26日召开的中央政治局会议强调，“要促进房地产市场止跌回稳”“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。

近期，有关部门指导各地迅速行动，抓存量政策落实、抓增量政策出台，打出一套“组合拳”；地方政府因城施策，取消或调减了限制性措施，支持居民刚性和改善性住房需求。这些举措释放出强烈的稳增长、稳楼市信号，将进一步提振信心、改善预期。

在国务院新闻办公室10月18日举行的新闻发布会上，国家统计局副局长盛来运介绍，国庆期间，一些房地产楼盘的到访量、成交量有明显改善。根据市场机构不完全统计，国庆期间新房成交面积增长102%，二手房成交面积增长205%。“这个变化非常明显，我们有理由相信，房地产市场会出现积极变化。”盛来运说。

如何看待当前房地产市场的运行态势和发展趋势？购买的住房能否按时交付？针对社会普遍关心的问题，记者进行了采访。

一揽子政策效果如何？

——10月份以来，新房和二手房成交大幅增长，大城市土地市场也出现回暖

近期的房地产优化调整政策主要集中在哪些方面？效果如何？

“‘组合拳’怎么打？概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。”住房城乡建设部部长倪虹作了具体介绍——

四个取消：取消或调减限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。充分赋予城市政府调控自主权，城市政府因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。

四个降低：降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款的首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。其意在于降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。

两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是今年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。

“组合拳”发力，政策效果已经逐步显现。

“10月份以来，新房和二手房成交大幅增长。刚需积极入市，带动普通商品房楼盘销售。大城市土地市场也出现回暖。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。

不少人关心，降低存量贷款利率有多大实惠？

中国副行长陶玲介绍，预计大部分存量房贷利率将在10月25日完成批量调整，部分中小银行完成调整的时间可能略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。

“预计存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。”陶玲以北京举例，原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，100万元、25年期的等额本息房贷每个月可少付月供469元，共节省利息支出超14万元。

针对取消普通住宅和非普通住宅标准政策，财政部部长助理宋其超表示，目前正抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策。这些政策将统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理安排；赋予地方一定的自主权，保持政策稳定性和公平性；有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。财政部表示，具体政策正在抓紧履行相关程序。

倪虹认为，房地产市场经过三年调整，在系列政策作用下，已经开始筑底，“我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。”

国家统计局对70个大中城市在9月下旬开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%，对比上月调查结果，分别提高10个和6.5个百分点。

保交房工作进展怎样？

——已经交付246万套，“白名单”项目已审批通过贷款达到2.23万亿元

保交房是防范化解房地产风险、促进房地产市场止跌回稳的有力措施。如何打消购房人对交付安全的顾虑？下一步还将采取哪些举措？

当前，保交房攻坚战有力推进，已经交付246万套。甘肃、福建、重庆交付率超七成，江西上饶、贵州铜仁等城市交付率超八成。

中央政治局会议提出，“加大‘白名单’项目贷款投放力度”。截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。

“目前，将商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入‘白名单’的条件已经具备。”金融监管总局副局长肖远企表示，为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，进入“白名单”的项目“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。广东省住房和政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，采取这一举措，将使房企资金链紧张得到缓解、风险得到控制，进一步提振市场信心。

资金解决了，还要抓进度、抓质量，让老百姓早日拿房。倪虹表示，接下来要通过全国保交房信息系统，对每一套交付任务都做到建档立卡，交付一套、销号一套；把保交房项目作为加强房屋质量监管的重点，既要把房子建成，又要把房子建好，将验收合格的房子交到购房人手上。

怎样守住兜牢住房保障底线？

——今年前9月已建设筹集保障性住房148万套（间），年底前可让450万新市民、青年人入住

对于一些新市民、青年人来说，短时间内很难攒够钱买房，租赁市场又存在租金高、租赁关系不稳定等困扰，如何更好解决这些群体的住房问题？

“解决好新市民和青年人的住房问题，让他们能够安居乐业，是城市政府义不容辞的责任，也是提高城市竞争力的重要抓手。各城市政府在结合当地实际优化完善房地产政策的同时，一定要加大保障力度，兜牢住房保障这个底线。”倪虹说。

一手抓市场，一手抓保障。倪虹表示，要通过市场来满足群众多样化改善性住房需求，以政府为主保障群众基本住房需求。“保障又分为租赁和购买两种方式。”倪虹说，目前，低收入住房困难家庭通过公租房基本实现了应保尽保，“针对新市民、青年人的需求，将大力发展保障性租赁住房和公租房，以‘一张床、一间房、一套房’等方式，让他们‘进得来、留得下、住得安、能成业’。有一定经济能力，但是买商品房暂时还有困难的，可以购买保障性住房。”

今年1至9月，我国已建设筹集保障性住房148万套（间），年底前可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。

如何看待房地产市场发展前景？

——供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重，潜在有效需求规模依然较大

长远看，房地产市场发展还有潜力和空间吗？

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，增量市场转向增存并重。虞晓芬介绍，2021年我国城镇居民人均住房建筑面积超过40平方米，已处于较高水平，叠加人口下降和城镇化速度放缓，房地产需求量很难再回到2021年高达18亿平方米销售面积的高位。

“但潜在有效需求规模依然较大。”虞晓芬说，参照韩国、日本经验，两国1991年城镇化率分别达到74.79%、77.47%，高于我国2023年常住人口城镇化率的66.16%水平；1991年至2007年，两国平均每年每千人新建住宅套数分别达到11.35套、10.34套，按照70%需求在城镇、户均建房面积110平方米保守估算，我国城镇新建住房合理需求量应该在10亿平方米以上。随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，房地产市场刚性和改善性住房需求仍然比较大。

“以户均建筑面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造有望释放约1亿平方米刚性购房需求，相当于今年前8个月全国新建住宅销售面积的近20%。”清华大学房地产研究中心主任吴璟认为，这部分刚性购房需求在短时间内集中释放，并叠加一系列政策“组合拳”，将为推动全国范围内房地产市场止跌回稳提供重要的需求支撑。

“接下来就是要同心协力，把‘组合拳’打好，狠抓落实，让这些政策的效果能够充分显现，让人民群众能够享受政策红利。我们对房地产市场止跌回稳充满信心。”倪虹说。

五部门组合拳出招，房地产市场影响几何？

新华社北京10月17日电 题：五部门组合拳出招，房地产市场影响几何？

新华社“新华视点”记者 王优玲、吴雨

17日，国新办发布会引起市场高度关注。住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国、国家金融监督管理总局五部门有关负责人齐亮相，推出增量举措，落实存量政策，打出一套组合拳，推动房地产市场止跌回稳。

新举措将对房地产市场产生哪些影响？

“两个增加”：聚焦堵点难点增量举措靶向发力

当日，五部门聚焦房地产市场面临的堵点难点，分别介绍了一系列有针对性、操作性强的举措，其中两个增量举措很是“吸睛”。

住房城乡建设部部长倪虹说，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。根据统计，仅在35个大城市，需要改造的城中村就有170万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套。

为什么选择货币化安置等方式？倪虹说，这不但有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或不用在外过渡，能够直接搬入新居，还可以消除安全隐患，改善居住环境，完善城市功能。

“货币化安置等方式还有助于消化存量商品房、主动调节市场供求关系。”清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟说，以户均建筑面积100平方米计算，100万套城中村和危旧房改造有望释放约1亿平方米的刚性购房需求。“100万套只是起点，发布会释放了明确信号，可以在100万套基础上继续加大支持力度。”

对于第二个增量举措，国家金融监督管理总局副局长肖远企说，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，商品住房项目贷款全部纳入“白名单”管理，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。预计到2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

“这意味着，不仅要扩大‘白名单’覆盖范围，还要彻底打通从‘白名单’到‘融资落地’的堵点。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，这一举措有助于缓解房企资金链紧张压力，使保交房有坚实保障，从而提振市场信心。

“四个取消”“四个降低”：提振信心 存量政策积极落地

对于存量政策，倪虹总结了“四个取消”和“四个降低”。

“四个取消”——包括取消或调减限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；

“四个降低”——降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量房贷利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“这些举措有利于降低购房成本、提振购房需求。从目前的市场反馈来看，已经产生积极正面的影响，也将为后续政策提供清晰的路径。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。

这些政策发布以来，各地迅速行动。随着10月16日天津宣布取消住房限购政策，目前全国范围内仍有限购措施的城市已为数不多，仅剩北京、上海、深圳以及海南部分城市，这些地方近期也都调减了限购措施。

此次发布会上，中国副行长陶玲一口气介绍了此前五项房地产金融举措的推进情况：

大部分存量房贷利率将在10月25日完成批量调整；绝大多数城市首套、二套住房最低首付比例统一为15%；两项房地产金融政策延期到2026年底；优化保障性住房再贷款政策后已有银行做了申报；正会同有关部门研究支持收购房企存量土地的政策……

“近期还出台了降准、降息等一揽子金融政策，这些政策跟上述房地产金融政策一起，对提振信心、稳定预期将持续产生积极作用。”陶玲说。

记者还从发布会上了解到，目前各地有力推进保交房，已交付246万套，成效明显。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，一项一项抓落实的背后，是回应群众关切。前期政策效果逐步显现，房地产市场已出现积极变化：多地看房量、到访量明显上升，销售量有不同程度增长；居民房贷利率大幅下降，提前偿还房贷的现象有所减少。

“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。”倪虹说。

狠抓落实：为长期高质量发展蓄力

党中央高度重视房地产市场平稳健康发展。倪虹表示，接下来，要同心协力，把组合拳打好，狠抓落实，让政策效果充分显现，让人民群众能够享受政策红利。

专家表示，此轮政策调整，不仅旨在提振楼市，也为长期高质量发展进一步蓄力。

一系列政策还在持续推出。针对已宣布的允许专项债券用于土地储备政策，相关部门已指导地方规范程序、明确标准，重点围绕“怎么收”来推动落实。

自然资源部副部长刘国洪说，自然资源部正积极配合财政部，推动利用专项债券支持地方政府以土地收储盘活存量闲置土地，同时配合相关部门，研究设立收购存量土地专项借款、商业贷款等支持政策。

通过收回收购土地盘活存量，一方面可减少市场存量土地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能；另一方面，可增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房；此外，收储后形成“净地”“优地”，有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，腾出空间支持实体经济发展。

对于与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的政策，财政部部长助理宋其超说，财政部正在抓紧研究明确相关税收政策，主要包括增值税和土地增值税。这些政策统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；有效降低房地产企业和购房人负担。财政部表示，具体政策正在抓紧履行相关程序。

我国住房发展已进入从“有没有”转向“好不好”的新阶段，人民群众对住房的功能、质量有新期待。

倪虹说，推动“好房子”建设，主要是抓样板、立标准、建体系、强科技，推动建设不同面积、不同价位的“好房子”。各地首先要把保障性住房建设成“好房子”，还要结合城市更新把老房子改造成“好房子”。

来源：新华社