房产过户给名下有房、房子过户之后是不是就属于自己的了
唯一的住房过户给子女，万一他卖了，我怎么办？
我们上周提到了房子怎么过户给子女才能省钱又省事，
忘记的小伙伴戳这里→
会有朋友提出疑虑，我要是早早的把房子过户给子女了，万一TA转手就把房卖了或拿去抵押，那我住哪？
小聚能理解这些朋友的忧虑，毕竟这样的新闻真不少。但你所担心的问题，答案就在《民法典》里——居住权了解一下，虽然不能阻止TA卖房或抵押，但不影响你继续住在那。
居住权是《中华人民共和国民法典》新增的一种用益物权，是指居住权人对他人住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。翻译一下就是“房子不归我，但我却能住”。即为了满足居住的需求，虽然不是你的房子，但是在约定的时间内你可以住在里边。
对房子设立居住权，让很多问题多了一种解决的方式。一句话总结：除非居住权人去世或者自愿搬走、居住权期限届满等情况，否则TA就可以一直住在这房子里。
举个例子
现在很多年轻人没能力买房，于是由父母出资，写孩子的名字。但是父母又怕孩子拿了房卖掉或者以后因为家庭矛盾自己被赶出来等等。
这种情况下就可以和孩子签订居住权协议，设定房屋的居住权，并且到不动产中心完成登记。这样虽然房子在孩子的名下，即便他日后把房子给卖了，因为预先设立了居住权，也不用担心自己没有地方住。
再举个例子
老A在老伴去世之后，一直由侄女小C照顾。儿子小A远在国外，老A担心自己去世之后，小A继承房屋，万一他把房子卖了，小C可能会被从房子里赶出去，失去住所。
其实老A可以订立了一份遗嘱，在遗嘱中给小C设立居住权，约定小C可以居住的期限。这样既不影响儿子对房屋的继承，又解决了小C可能会被赶出去的问题，一举两得。
还有一种情况也适合给房子设立居住权，就是老年人再婚。
再来个例子
老李在妻子去世之后再婚，他想在自己结婚之前把房子过户给儿子小李，但是又担心万一自己去世了，儿子可能会把继母从房子里赶出去。
这种情况下，老李也可以为再婚的妻子设立居住权，这样既不影响他把房子过户给儿子，也给了妻子一定的保障。
设立居住权的根本目的，是为了保障弱势群体实现“住有所居”。所以双亲离异的子女、无房产离异人士、黄昏恋配偶或失独老人等都可以根据实际情况，选择是否需要给房子设立居住权。
其实咱们在上面提到的两个例子，就是居住权的两种设立方式：订立合同和订立遗嘱
《民法典》第三百六十七条规定： 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
《民法典》第三百七十一条 【以遗嘱方式设立居住权的参照适用】以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
需要注意的是居住权的设立以“登记”为生效要件，因此不要忘记到当地的不动产登记机构申请居住权登记。
《民法典》第 368 条规定,设立居住权的,当事人应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。
居住权是不能够转让、继承的，并且设立居住权的住宅不得出租，除非当事人另有约定。
居住权期限届满或居住权人死亡，居住权消灭，须办理注销登记，之后住宅所有人享有完全支配权
如果是通过订立遗嘱的方式设立的居住权，还要保证遗嘱是合法有效的哦。
看起来居住权特别好用，是个好东西。但是对于要购买二手房的朋友来说，居住权也可能成为一个“坑”
通过上面的内容可以知道房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可以长时间乃至终生居住。
也就是说，如果你购买了设立了居住权的房子，即使房子写了你的名字，所有权也是你的，但你也没有权利赶走住在里面的居住权人。
这就会存在一个很尴尬的情况，你的房子你不能住，甚至还可能要面对一个陌生人住着你的房子长达10几20年。
不过我们前面也说过，居住权也是以登记为准，所以在未来购买二手房之前除了留意是否抵押、租赁、查封等情况外，还要留意是否设立了居住权。
虽然居住权在婚恋财产纠纷、养老等方面看起来很好用，但是它毕竟是一个才出现的概念，关于居住权的相关法律法规都还不是特别完善。胡乱使用的话可能会埋下一些你发现不了的隐患，问题没解决反而引起纠纷。
所以如果你想通过设立居住权来解决问题的话，建议先咨询一下专业人士，比如我们的公证员，作为长期和房产打交道的法律人，他们的经验可是非常非常丰富的。
有问题，请找你的公证员！
房产赠与家人并过户，还能要回来么？|守家观察
↑点击关注我们↑
为了后代着想提前过户房产，
自己的晚年却可能失了保障？
01 自愿赠与又反悔，还有回旋余地么？
家住北京海淀的王阿婆（化名）名下原有一套房产。为了其外孙女刘女士（化名）的孩子入学方便，两人协商后，王阿婆同意将房产过户到外孙女名下，并于2018年办理了房屋变更过户手续。
2020年，外孙女刘女士对该套房屋进行装修，并于次年入住。王阿婆则因装修从房中搬出到自己女儿家中居住，房屋装修好后也未能住回原先的居所。
图片来源：摄图网（已获授权）
王阿婆可能据此有了情绪，将外孙女告上法庭，表示外孙女不孝敬她、不让她居住，希望把房产证名字变更回自己名下。
外孙女则表示，自己从没有说过不让外婆居住，只要外婆愿意，自己随时可以将外婆接到房子里同住。
最终，根据庭审查明事实及双方陈述，王阿婆虽主张外孙女不孝敬，但未向法院进行举证，且当初房产赠与为自愿行为，如今外孙女也表示愿意接王阿婆在案涉房屋同住。法院最终协助双方解除误会、判决房产仍登记外孙女名下。
图片来源：摄图网（已获授权）
若您家也遇见了家产分配、继承办理的困扰，欢迎后台私信留言咨询。
信息来源：北京海淀法院，侵删
02 爱传承温馨提示——生前过户有风险，撤销赠与难点多
大部分人都担心百年后继承会给后代添麻烦，于是考虑生前就完成房产过户、财产分配，若是子女孝顺倒是没什么，就怕遇见些“反面教材”，最终人财两空、晚年生活失了保障。
爱传承·守家继承温馨提示：
若是想把财产留给后代、却也不想牺牲自己的晚年幸福，建议通过立遗嘱的形式写明财产分配情况，待到百年后子女可凭遗嘱完成继承，既不会影响老人的晚年生活，也能保障财产按照自己的心意完成传承。
若是实在想生前过户，建议联系专业机构咨询解决方案，增加对后代的约束机制，而非直接去完成过户，若是对方“翻脸不认人”，也不至于让自己失了保障。
图片来源：摄图网（已获授权）
更多精彩，尽在爱传承·守家继承
父亲生前已将房产过户至我名下，有效吗？
丁父及其妻曹某育有四子一女，丁一、丁二、丁三、丁四（女儿）、丁五。丁妻曹某及丁父分别于 2018 年、2020 年去世，丁一和丁三通过参军落户在外地，丁四 1990 年出嫁，并出国定居 ，丁二 1989 年自建房屋搬出单独居住，丁五一直与丁父和曹某生活在一起，丁父和曹某生前共同支付房款，购买了丁父生前单位分配的房改房。丁五承担了其父母的主要赡养义务，并为父母养老送终。
丁父生前将房产过户至丁五名下，丁父去世后，丁一、丁二以及丁三将丁五诉至法院，要求对房屋进行变价分割。丁五问：父亲生前已将房产过户至我名下，有效吗？其他兄弟姐妹起诉，要求法定继承，怎么办？
房产登记在父亲名下，但是房产是父母的夫妻共同财产。房子是丁父的工作单位分配的房改房，该 屋由丁家父母享有所有权，这是由于该房屋的价值结合了父母的工作年限、职务等，是单位对父母一辈子辛苦劳作的福利，同时该房产登记在丁父名下，该房产是父母的夫妻共同财产。
01 母亲离开人世，生前有遗嘱吗？没有遗嘱，按法定继承办理
《民法典》第1153条规定：
夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
母亲离世时,首先夫妻共同财产分割出父亲的应有份额，父亲得到50%的份额，另外50%由父亲及五个孩子继承，50%除以6，父亲又得到8.33%的份额。这套房产父亲只占58.33%的份额。
02 父亲无权处分老房，起诉会导致房屋买卖合同不产生效力
《民法典》第311条规定：
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意；
(二)以合理的价格转让；
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
由此可见，丁父自书遗嘱 ，同时通过买卖合同形式（未实际支付对价），将房屋过户至遗嘱指定的丁五名下，如果其他兄弟姐妹起诉，该买卖合同涉及无权处分他人名下的份额且丁五不符合善意取得之条件，则房买卖合同不产生效力，立遗嘱人以买卖形式处置房产不产生法律约束力，丁五不能因此取得房产所有权。
房产该如何继承呢？
03如果自书遗嘱有效，父亲在这套房产的份额归谁？
母亲离世时，五兄弟姐妹法定继承份额各为8.3%，父亲的份额占58.33%，父亲在这套房产的份额如何处置，应审核自书遗嘱的效力，如果自书遗嘱有效，按遗嘱继承处理，丁五可以得到66.63%的份额。其他四个兄弟姐妹法定继承份额各为8.33%。其中法定继承人丁四在国外定居，如果要放弃继承，要在遗产处理前，主动以书面的方式表明放弃继承，否则认定为接受继承。
04如果自书遗嘱无效，按法定继承处理
这种情况下，父亲占58.33%的房产份额，也由五兄弟姐妹继承，五兄弟姐妹各得20%。同样地，法定继承人丁四在国外定居，如果要放弃继承，要在遗产处理前，主动以书面的方式表明放弃继承，否则认定为接受继承。
根据案情：丁一和丁三通过参军落户在外地，丁四 1990 年出嫁，并出国定居 ，丁二 1989 年自建房屋搬出单独居住，丁五一直与丁父和曹某生活在一起，平时丁五照顾，如果丁五提供自已主要赡养老父亲的证据材料，最终丁五可以分得超过20%的份额。
05房产给子女传承，赠与、买卖、继承，哪种方式最佳？
如何向子女传承房产，是每个家庭都非常关心的事情。父母向子女传承房产，有赠与、买卖、继承三种方式，这三种方式，都存在着相应的痛点。
按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：
（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
根据财政部、国家税务总局联合宣布，亲属间赠与房屋、继承房屋，受赠人或继承人都无需缴纳个人所得税。
受赠人无需缴纳个人所得税，增值税，只是仍然要缴纳契税和印花税，其中契税不一定比买卖过户低，而且未来子女对外出售房产的话，因该房产是受赠而得，其所产生的个人所得税将远远超过买卖过户的方式。因此，如果子女获得房产的主要用途是长期居住，貌似通过赠与的方式将房产过户给子女较为恰当。
但是 从财富传承风险特别是老年人家庭风险控制的角度看，这种方式确实导致了更多实际问题。例如：子女受赠房产后婚姻发生变化，导致房产被外人分走；老年人赠与房产后与子女关系恶化，老年人后悔等等，导致的诉讼和事件经常见诸报端，对公序良俗是一种破坏。赠予房产也存在无权处分的风险， 因此，赠与房产不宜采用。
如果拿到房产后主要考虑将房产出售，那么房产买卖的方式则能够在子女未来进行房产出售时省下个人所得税的成本。因此，很多房主选择通过交易的方式将房产出售给子女，但是买卖交易过户，因产权问题不清晰，在过户过程中，会受到其他继承人的影响，导致问题不断出现，引起诉讼，因此买卖方式也不理想。
从各方面权衡利弊，采用遗嘱继承过户的方式，应当是老年人的最佳选择， 为什么呢？遗嘱继承可以充分体现立遗嘱人的意志保护其合法权益，并且继承所得房产不征契税不征所得税，无增值税，只要缴纳产权转移书据印花税（房产价值的万分之五，另缴权证印花税5元），登记费（住房登记每件80元）。由此可见，遗嘱继承过户的方式，可以让老年人在生前能够控制财产保护自己晚年安宁，身后传递又不产生高额税负。
06房产继承如何办理？
《民法典》生效后，房产继承变得更加规范。根据《民法典》第1145条的规定，遗产继承需要有遗产管理人的参与。
对于房产继承来说，房主在世时可以在遗嘱中确定遗嘱执行人，继承开始后，遗嘱执行人自动成为遗产管理人 ；房主未确定遗嘱执行人，房主的继承人在继承房产时，也需要推选或者共同担任遗产管理人 ；如果大家一致决定不继承这个房产了，民政部门或者村委会也将以遗产管理人的身份来履行相应的义务。
那么，遗产管理人在继承过程中都起到什么作用呢？对此，《民法典》第1147条规定，遗产管理人应当履行下列职责 ：（1）清理遗产并制作遗产清单 ；（2）向继承人报告遗产情况 ；（3）采取必要措施防止遗产毁损、灭失 ；（4）处理被继承人的债权债务 ；（5）按照遗嘱或者依照法律规定分割遗产 ；（6）实施与管理遗产有关的其他必要行为。
注意：遗产管理人不仅要制作财产清单，还要处理被继承人的生前债权债务，并且需要在制作债权债务清单时将税款债务一并清算处理。
房产过户，是否必须要继承权公证呢？
《不动产登记暂行条例》第十六条规定：
申请人申请不动产登记应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责： （一）登记申请书； （二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书； （三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书； （四）不动产界址、空间界限、面积等材料； （五）与他人利害关系的说明材料； （六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
由此可见，房产过户，继承权公证不是必须出具的法定材料。2016 年公安部出台不再出具亲属关系等 18 项证明的便民措施，意在简化老百姓办事程序，这有待于不动产登记部门做到"及时跟上，服务升级"，只有解决好政策落地的问题，才能真正把便民惠民措施落到实处。
