海南房产投诉 海南房产违规销售投诉电话

海口部分楼盘被举报，住建部门实地暗访发现这些问题……

为贯彻落实海南省“查堵点、破难题、促发展”行动，7月5日，海南省住房和城乡建设厅联合海口市住房和城乡建设局对海口市房地产市场进行暗访，针对近期群众反映的房地产市场销售乱象进行调查，严查商品房市场捂盘惜售、捆绑加价等违规行为。

近期，海南有群众、新闻媒体举报，海口市部分楼盘虽然已经取得预售许可证且有房源可售，却不按照规定公开在售房源，不对外公开销售，有些楼盘还涉嫌捆绑车位、装修加价销售等违规行为。7月5日，省住建厅和海口市住建局联合组成暗访组，对海口市金岛国际二期、海南新天地、凤起潮鸣（对外销售名为凤鸣斓曦）、千江悦等楼盘项目进行暗访。

在金岛国际二期项目，暗访组成员扮为购房者咨询销售人员是否还有房源在售，销售人员称已经没有在售房源。随后，暗访组来到海南新天地销售中心，该楼盘销售人员称海南新天地目前已经没有在售房源，只有在建期房，预计10月份项目可封顶取得预售许可证。销售人员还称，由于房源稀少，如果购房者想购买可现在先签订认购合同，提前交50%房款，每平方米价格约为19800元，且这是毛坯房价格，等10月份预售许可证下来后正式签订购房合同，还需要补交装修费用，每平方米在500元至2000元不等。

暗访组又来到了位于江东新区的千江悦、凤起潮鸣两个楼盘营销中心，询问是否还有房源售卖。这两个楼盘的销售人员都称楼盘项目目前已经没有在售房源，要等到10月份左右才有新的房源取得预售许可证，对外销售。

暗访组成员表示，经过暗访调查，掌握了部分楼盘项目涉嫌捂盘惜售、未取得预售证就收购房者款项、变相加价等违规行为的线索，待相关部门进一步取证调查确认后，将对有违规行为的楼盘项目依法处理。

来源：海南日报客户端

记者：孙慧

值班主任：陈彬

值班总监：史雅洁

责任编辑：张琬茜

探案说法 | 物业公司因拒绝开通水电、不配合装修被告上法庭

编者按:新海南客户端、南海网、南国都市报“探案说法”栏目携手海南先国律师事务所，讲述有意思的法律故事，探究冷冰冰的法律条文背后蕴含着的温暖正义，所谈案件包罗万象，秉承正义、客观的角度，说法律、看得失、品人生。特别开通“966123法律热线”，如您愿意分享遭遇的法律问题，欢迎来电聊聊，台前幕后，从庭审现场到平凡生活，我们将用心关注、记录案件的始终。

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋

签了购房合同、办理了交房手续、拿了新房钥匙，却进不去！这是海口市民李先生的真实遭遇，无奈之下，他将物业和开发商告上法庭，官司赢了，对方也不履行判决，又得向法院申请强制执行。究竟是怎么一回事呢？本期探案说法，邀请海南先国律师事务所李雯律师，聊一聊业主和物业的一些事，探寻双方权利的界限。

购房后欲装修，物业不认可“业主”身份

据了解，2015年李先生承接某区第二办公区脚手架工程项目。工程完工后，2016年1月26日，李先生和广西某某建设集团海口某区第二办公区(一期)项目部、符某光、姜某签订《结算及付款协议书》，其中约定由丙方符某光、姜某协调海南恒源房地产开发有限公司直接将海口仙桥花园南苑C栋一单元某房作价937904元给李先生，冲抵脚手架工程项目,所欠的工程款(购房合同、收款凭证等手续未办理之前，该项不生效;如果该项未生效，广西某某建设集团海口某区第二办公区(一期)项目部、符某光、姜某仍需共同偿还该笔款项等内容。

李先生家被换锁的房门。

2020年3月3日，符某光、姜某协调海南恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）与李先生签订《海口市商品房买卖合同》，将位于海口仙桥花园南苑C栋一单元某房作价937904元给李先生以冲抵工程款并于同日进行了合同备案。2020年3月5日，李先生向恒源公司转账支付637904元，次日又转账支付300000元。同年4月29日，李先生转账支付仙桥南苑车位费180000元。

2020年4月16日，李先生和恒源公司办理了交房手续，交房手续办理流程确认表标注款项已收齐、验房已完成。2020年3月5日至2020年3月6日，恒源公司通过该公司财务人员向李先生配偶转账支付937904元。

交房时，李先生拿到的钥匙。

2020年12月20日，李先生与装修公司签订装修合同，但发现其房屋未通水电且房锁被换，并因此损失22800元设计费。因此，李先生将仙桥花园南苑小区的物业服务企业海南佳国物业服务有限公司（以下简称佳国公司）、开发商恒源公司告上法庭。上述情况均为法院认定的事实。

法院判决：物业公司开通水电，并赔偿装修损失

2022年4月15日，海口市琼山区人民法院立案后，公开开庭进行了审理。

法院认为，从原告李先生提供的证据，可见符某光、姜某已协调恒源公司与原告签订《海口市商品房买卖合同》并将房屋交付给了原告，据此应认定符某光、姜某已履行将位于海口仙桥花园南苑C栋一单元某房作价937904元给原告以冲抵拖欠原告工程款的义务，被告恒源公司将原告已支付购房款937904元返还给原告，是配合符某光、姜某给原告冲抵拖欠工程款的行为，因此法院对被告恒源公司关于其已返还原告支付的购房款，符某光、姜某尚未为原告支付相应购房款，原告不能使用房屋的抗辩意见，不予采纳。被告佳国公司系案涉房屋的物业服务人，应当开通水电、门禁等，给予原告提供出入小区、装修房屋的便利条件。

本案中，佳国公司未履行物业服务人给予业主开通水电予装修入住房屋的义务，原告诉请被告佳国公司立即配合原告开通仙桥花园南苑房产以及配套的停车位的水电、装修、入住等附随义务，于法有据，本院予以支持。原告因被告佳国公司未配合开通水电予装修入住房屋，造成装修款损失22800元，原告诉请被告佳国公司赔偿该损失，有事实和法律依据，本院予以支持。

7月14日，法院判决如下：限被告海南佳国物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内开通李先生在海口市仙桥花园南苑的房产以及配套停车位的门禁、水电，并赔偿原告装修损失款项22800元。

不履行生效判决，李先生申请强制执行

9月初，李先生拿着法院的判决书等材料再次来到海口仙桥花园南苑一单元自家的房门前，房门还上可以看到旧锁的痕迹。“锁被换了，自己的房子，却没有钥匙打开。”李先生一脸无奈地说道，并且还向记者展示了之前领到的房门钥匙。当天，李先生再次到小区物业要求其执行法院判决，物业工作人员称没有开发商的通知，无法确认李先生的业主身份，不清楚法院判决。

随后，记者联系到该小区的物业服务企业佳国公司。该物业公司姜主任称，换锁跟物业无关，业主收房需要按照流程来办理。具体来说，需要开发商出具确认函，确认业主身份，然后财务部门确认房款结清，工程部门进行验房交房，上述程序履行完毕后，才到物业签署合同。“确认函没有拿到，没办法交房给他。”姜主任告诉记者，她目前暂时不清楚法院判决的情况，但即使是收到判决后也需要向开发商请示。记者也通过电话联系到海南恒源房地产开发有限公司一位陈姓工作人员，其回应“这个我们在跟他打官司，这个事情等法院的判决出来再说”。记者追问当事人已经拿到判决书并且申请强制执行，该工作人员称在走反诉程序。

迫于无奈，李先生向琼山区人民法院申请强制执行，琼山区法院经审查后，认为该申请符合法定受理条件，决定立案执行。发稿前，李先生向记者反馈称，法院已跟其联系，物业同意履行判决，但开发商提出执行异议。记者将持续关注此事。

律师解读：

1.物业的本质是为业主服务。作为开发商旗下的物业公司，因为开发商和业主之间有纠纷，物业不承认“业主”身份，且拒绝提供服务，侵犯了业主哪些合法权益？

李雯律师：根据《物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《民法典》的相关规定，在上述案例中，原告虽然尚未取得房屋所有权证，但其与开发商签订了房屋买卖合同并办理备案，接受了房屋交付，并通过抵债方式支付了房款，完全符合上述法律法规及司法解释关于业主的规定，依法享有房屋所有权人作为业主应享有的权利。物业公司作为物业服务方，其拒绝为业主办理门禁卡和提供水电的行为，显然损害了原告作为房屋合法所有权人正常使用房屋的权利，违反了法律的相关规定，因此原告依法可以要求物业公司提供服务并赔偿损失。

2.为何目前小区前期物业多为开发商旗下企业，前期物业选聘需要符合哪些程序？

李雯律师：《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。据此规定，开发商在业主成立业主大会选聘物业服务企业之前，可以选聘物业服务企业，以做好物业的管理和服务工作，但选聘应通过招标方式进行，符合上述法定情形的，可以通过协议方式选聘。

3.当业主和物业发生纠纷时，有时物业会以缴纳水电费等服务为难业主，或者给进行断水断电，业主遭遇这些问题该怎么办？

李雯律师：根据《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”从法律关系上来讲，物业公司不是水电的提供方，而只是受委托代收款，在业主正常缴纳水电费、并未违反与供水供电单位所签署的服务合同的情况下，物业公司无权擅自断水断电。如果遭遇这些问题，业主可以向当地房地产行政主管部门投诉，也可以根据物业服务合同约定的争议管辖方式，向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，还可以向法院提起侵权之诉，以维护自己的合法权益。

来源：南海网

问政海南 | 规划1000个实际只有748个 海口国贸城市花园被业主投诉车位不足

新海南客户端、南海网、南国都市报7月21日消息（记者 王康景 实习生 杨桂华 文/图）“小区规划图纸资料明明标注小区地下和地面一共有1000个车位，可实际上只有700多个车位，远远不够。”近日，海口国贸城市花园小区业主高先生投诉称，小区车位数与规划不符，如何通过验收？车位不足又该怎么补回来？开发商称小区仍有空余空间可建车位，海口资规部门回应称，该项目尚有部分工程未申请办理规划核实。

图为小区地下车库入口。

规划车位1000个实际车位仅748个

业主质疑开发商未按照规划落实建设

记者7月20日来到该小区看到，小区共有两个区域（北区和东区），其中东区有两层地下车库，分别有112个和116个车位；在北区也有两层地下空间，在负一层记者看到只有一小部分区域用来作为电动自行车停放区，其余大部分空间处于闲置状态，显得比较杂乱，也没有划设车位，而在负二层则全部划设了车位，共有411个。除了地下车位，记者看到该小区还有两处地面车位，据小区物业人员介绍，地面车位共有109个，全部车位加起来是748个。

图为小区北区负一层部分用于停放电动车大部分仍闲置。

“虽然小区目前入住率还不是太高，但有的业主一户拥有多辆车，随着入住户数增加，停车位会逐渐不够用。”业主高先生称，他向资规部门申请获取了小区的规划图纸和相关平面图材料，发现小区原本规划的车位应该是1000个，这与实际情况存在较大出入。

记者从高先生提供的小区总平面图上看到，主要技术经济指标内标注了地下停车位771个，地面停车位229个，共1000个车位。

图为小区总体平面图上的数据显示共有1000个车位。

此外，根据房屋竣工建筑面积测绘报告书和建设工程规划许可证等材料，记者发现，小区东区的负一负二层都被标注为车库用途；北区的负一负则标注为库房用途，负二层标注为车库（含储藏室面积）用途。

高先生说，从规划图纸等材料可以看到，地面车位要有229个，实际上却只有109个，而且地下车位的数量也并没有达到标注的771个。“这种情况下，小区是如何验收交房的呢？不足的车位又该怎么补回来？”高先生对此提出了质疑。

开发商：小区仍有部分空间可划车位

资规部门：该项目尚有部分工程未申请办理规划核实

针对此问题，高先生拨打了海口12345市政府服务热线进行反馈并要求核查验收情况，要求开发商解决车位数与规划不符的问题。

图为小区地下车库。

记者也找到了小区开发商海南泰日晖房地产开发有限公司有关负责人（同时也是小区物业管理人员）张先生，其表示在不影响小区绿地率情况下，目前还有部分空地可划设停车位，包括小区门口外围属于小区红线图内的区域，以及小区内部一处道路边的区域。不过记者现场查看后，这些空地可划设的车位数依然有限，无法弥补不足。

此外，高先生还拿出了开发商已经办理的在小区北区负一层的不动产权证，该处负一层面积共有1万多平方米，分成了两个产权证，其中一个是7000多平方米，用途标注为“构筑物/配套库房”；另一个则是3000多平方米，用途为“构筑物/车库”，此处与前文提及房屋竣工建筑面积测绘报告书标注的北区负一层用途为库房有出入。开发商提供的材料显示，北区地库负一层的这个车库可停车99辆。

业主质疑开发商是否在办理这两个不动产证时对北区负一层标注的库房用途进行过规划变更申请。“而且，即便加上这99个车位，也只有847个车位，再加上开发商所谓的小区可用的地面空地，也无法补足1000个车位。”高先生说。

“这些材料都是经过正规办理的，是有效的。”张先生说，如果搞完还不足数的话，他们甚至可以考虑用自有产权的北区负一层的这个库房区域，向有关部门申请划设为临时车位供业主使用。

此外，记者从海口市自然资源和规划局对业主的答复中看到，经查档，该项目属停缓建工程项目，属分期竣工规划核实，分别于2014年9月核发4栋地上33层地下2层（包括A1、A2、B1、B2座和东区地下室），2015年9月核发6栋地上3层地下一层（小区南区D1一D6住宅）规划核实意见书，项目尚有部分工程未申请办理规划核实。车位、容积率等规划技术指标待总规划核实时一并验收核算。

事情如何解决，新海南客户端、南海网、南国都市报也将继续关注。

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