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西安楼市调查记：涨跌互搏 市场冰火两交融
新浪乐居西安记者 曹萍/文
4月9日，有媒体援引机构数据显示，在3月住宅市场全线飘红后，刚刚过去的清明假期楼市的成绩却不甚如人意。
机构数据显示，“清明3天西安住宅成交287套，同比上年回落11.7%，市场交易阶段性呈现滑落走低”。但就新浪乐居清明前后的市场走访情况来看，西安楼市或许并不仅仅是“阶段性走低”这么简单。
部分项目酝酿小涨
“我们项目已经跟陕师大附小、中学签约了，目前在售的14号楼房源不多，较前段时间相比，价格已经上涨300元/平米。4月10日开售的二期价格会有小涨，你们要买尽快。”在金地西沣公元项目售楼处，乐居得到了这样的消息。
“而且，物业专门有个托管处，专职看管那些放学后家人来不及照管的小孩，此外，这里还会有各类兴趣班，对业主小孩免费。商业配套方面，项目一二期配有大型商业世纪金花和超市大润发、沃尔玛，三期已经签约万达广场，四期将建88层双子塔，这将建金地西北区域公司总部。此外，项目还规划有三里屯步行街。”置业顾问给我们勾勒一幅绝美的画面。
华丽的蓝图，完善的配套以及后期至臻的业主服务，如果条件允许，到场的人恨不得当场下定。
同样酝酿着涨价的还有同一条路上的悦美国际项目。
“我们目前的均价是6900-7200元/平米，4月4日会涨价几百元，原计划在4月1日涨价的，但因后台系统问题未能实施。配套方面，我们已经签约了电子科技大学附小、香港英伦堡幼儿园。幼儿园预计2015年9月招生入学”，置业顾问如是称。
与周边的雅居乐铂琅峯、万科城、金地西沣公元相比，悦美国际的均价明显低了不少。
据悉，该项目是江苏悦达集团在西北开发的第一个房地产项目，配套有陕西省重点招商引资项目奥特莱斯，而奥特莱斯将由美国大运直接运营。建成后的奥莱将是西北首个血统纯正的奥莱。
但是，或许是西北汉子们对奥特莱斯兴趣乏乏，或许是作为一个综合性的企业集团，江苏悦达并不指望房地产项目回笼资金，奥特莱斯似乎并没有为这个项目带来多大助力。在我们了解项目的近一个小时里，仅有一个客户进来。
同样地处大学城板块的万科城和宏府龙翔长安项目，目前并没有价格调整的信息传递，但都在卯足了劲蓄客。
据悉，万科城目前在售为楼王部分，7月预计将有一栋楼开盘，新盘价格预计为8700-9000元/平米，此外，30—40平米的小户型也近期推出，预计毛坯均价7000-8000元/平米。而宏府龙翔长安项目目前正在展开“跟大学团大盘”的促销活动，活动价格直减1500元/平米，折后均价5500-5700元/平米。
降价vs营销大战
市场上的项目是否都在悄悄酝酿着涨价，西安楼市明显要好于其他同等级城市，“金三银四”可期？未必！
某业内人士在接受乐居采访时透露，“目前，西安市场上已经出现了一些'以价换量'的项目，这些多是老推新的项目，比如华润二十四城、万科金色悦城等。”
“以华润二十四城为例，目前新推产品均价为6300元/平米，而上批入市项目均价为6800元/平米。就万科金色悦城而言，其二期开盘远远没有当初一期开盘场面火爆，千人认筹场面难现。”因此，她预计，市场后期还将有项目会降价。
事实上，目前曲江·千林郡项目“单价直补800元/平米”的促销策略已经持续了一段时间。而城南某知名开发商也坦言，“周一到周五项目基本没人，只有在周六周天举办暖场活动才能刺激成交。”
就整个西安市场来看，自3月起，大小开发商都加大了推盘力度，为了能在竞争激烈的环境中取得不错的销量，开发商的营销力度也是空前的。譬如金辉·世界城项目大手笔活动—西安首个幸福农场嘉年华、万科金色悦城天天送大奖、首创国际城全城营销等等不一而足。
但现实市场的成交未必能让所有的开发商满意。
创典机构13周周报显示，“作为3月最后1周，第13周延续了上周的开盘热度，全市6个项目举行了开盘活动，共推出房源约1300余套。从解筹情况来看，除中海城解筹率较高(75%)之外，其余项目去化情况均不太理想。”
“而中海城解筹率较高的原因是他们采取快筹快解的方法，尽可能的减少客户流失，而整体市场的解筹率仍然不高，说明近期购房者的观望情绪比较浓厚。”
据悉，彼时一起开盘的项目有保利曲江春天里、中海城、御锦城、雅居乐铂琅峯、白桦林明天和中国铁建瑞园项目。
创典机构在周报中提到，“从第13周来电来访数据走势图可以看出，连续数周来电来访客户量都呈下滑趋势，传统意义的“金三”销售旺季并没有为售楼部带来更多的人气，表现差强人意。
“西安楼市表面看起来相当火爆，但业内人都能明显感觉到寒意已经袭来，这一点从开盘项目的去化率也可以看出。”
实际上，一位浸淫西安房地产行业多年的业内人士称，“今年西安市场的开盘量比往年多很多，因为开发商也看不清后市，都在抢跑，能卖多少是多少，所以，市场竞争非常激烈”。
体现到另外一个层面，创典第14周监测数据显示，“本周媒体广告投放诉求以销售推广为主，优惠推广位居其次。其中纸媒报广诉求多以低首付，一口价房源为主，而网媒广告则多以高折扣、电商团购为主。”
冰火两交融
由此可见，在竞争白热化的今天，西安房地产市场目前已经呈现两极分化的趋势：一部分酝酿着涨价，一部分则在通过高折扣的方式变相降价促销。
对此，创典机构市场主管石宝雄认为，市场的这种分化也是有迹可循的。目前西安市场依然是刚需为主，哪些区域产业集中、经济发达、需求就会集中，价格也就不会往下调整。
比如高新区，好点的项目月成交在五六十套，差点的也有三四十套。因为，高新二期在住宅未开发前已经有不少产业进入，吸引了大量人口入住，也就集中了不少的市场需求。刚需买房呈现区域化的特征——“哪上班，哪买房”。
相反的，由于本身需求不够强劲，且产业缺乏，竞争又激烈的区域，后期极有可能会降价，譬如城东、浐灞这些大盘集中开发区。
事实上，“由于配套缺乏，曲江二期去年的楼盘业绩惨淡，几乎没有客户。”有消息人士如是称。
不过，“我们依然长期看好西安房地产市场”，石宝雄指出，“观天经济区再也找不到比西安更大的城市，作为西北五省的一个重要行政中心，西安有人口吸纳能力，虽然全国市场不好，这对西安市场会产生波段性影响，但长期发展不会受到什么影响。”
全款交费暖气却不热，向热力公司查证自家竟成空置房…交费住户被空置六大疑问
2月10日，《华商报》报道了西安市隆源国际城A区，有业主全款交费暖气不热，向热力公司查证自家竟是空置房一事。在热力公司2月8日核查空置房后，小区物业于2月9日公示了空置房名单，然而公示的空置房名单依旧未能让业主满意。
事情起因是这样的：隆源国际城A区有业主发现，从1月24日后家里暖气效果不佳，业主群里反映暖气不热的业主很多，大家开始联系物业陕西隆源物业管理有限公司并向给小区供热的西安市城北供热有限责任公司反映，但温度并未改善。
2月7日
9号楼业主焦女士联系热力公司，报了房号后，热力公司表示其家在空置房名单里，但焦女士家在2021年10月23日就全款交了2021-2022供暖季的暖气费。
2月8日
热力公司前往小区核查，根据热力公司的空置房名单，小区申报的空置面积63807.95㎡，核查中发现有空置房开了暖气阀。统计发现，小区申报用热面积60994.9㎡，核查后用热面积75050.46㎡，增加用热户147户，增加用热面积14055.56㎡。
2月9日
小区公示空置房名单，之前查证自己在空置房名单中的用户从名单中去除，此次公示空置户数511户，空置面积49537.71㎡。
对于公示的名单，业主依旧不认可，2月10日，又有业主前往物业反映暖气问题，说自家同样在供暖季前就交了费，但2月8日前在空置房名单。她不认可物业2月9日公示的空置房名单，要求提供之前的空置房名单，并说明这份空置房名单是什么时候提交给热力公司的。
疑问1：空置房名单有几份？
2月9日，物业虽公示了全小区的空置房名单，却没有得到全体业主认可，有业主认为，物业向热力公司提交了一份空置房名单，这份名单中有交全款的业主被列成了空置户，而给业主公示的是另外一个空置房名单。2月10日，不少业主前往物业，要求物业公示向热力公司提交的空置房名单。
对于业主的诉求，物业表示没有业主所说的另外一个空置房名单，一名工作人员表示，物业提交给热力公司的名单他们进行了公示。之前是向热力公司提交的纸质名单，没有留底，不能确定什么时候提交的，具体空置名单以公示的为准。2月10日，华商报记者也在小区见到了物业公示的空置房名单，这份名单空置总户数511户，空置面积49537.71㎡。
华商报记者从西安市城北供热有限责任公司了解到，该小区合同供热面积为124802.85㎡，总户数1304户。2021年11月30日，该小区物业向城北公司提供了2021-2022采暖季的用热明细，申报用热户数为645户，空置户数为659户，用热面积为60994.9㎡，空置面积为63807.95㎡。
热力公司所有的空置房名单和物业公示的空置房中，空置户数一个659户，一个511户。
2月8日，华商报记者在小区采访，看到了热力公司的空置房名单，以2号楼1单元为例，热力公司的空置房名单中，多户空置房用户实际开了暖气阀，而在2月9日公示的空置房名单中，这些用户又被去掉了，而业主手中的收款收据显示，交费时间分别为11月1日、10月24日；9号楼1单元、2单元也有两户，同样是供暖季前交费，业主核实自家2月8日前还在空置房名单中，到2月9日从空置房名单中去除，这两户的交费时间为10月23日、10月25日。
疑问2：空置房名单何时交给热力公司的？
2月10日，记者再次前往小区采访，物业表示已经不记得什么时候给热力公司提供了空置房名单，而热力公司明确了物业提交空置房名单的时间是2021年11月30日。
华商报记者在裁判文书网找到一份西安市热力集团有限责任公司与陕西隆源物业管理有限公司供用热力合同纠纷一审民事判决书。产生纠纷的小区是隆源国际城南区（注：隆源国际城A区在与热力公司签署供用热合同时名称为隆源国际城北区）。其中提到：热费采取分期缴纳，11月1日前，缴纳热费130万元，采暖期结束后十五日内，据实结算；在采暖期12月1日前，由甲方（物业）统计出空置房楼号，房间号，汇总面积后报给乙方（热力公司），若12月1日前未能提供空置房相关信息，乙方将按小区总建筑面积收取采暖费。
虽然法律文书中记录的是隆源国际城南区供用热合同纠纷，但也可以看出交费方式和提交空置房明细的时间节点。如果隆源国际城A区参照南区执行，那么物业向热力公司提交的空置明细时间也应该为采暖季12月1日前，不少业主供暖季前就交了采暖费，时隔近1个月，物业还向热力公司提交了与实际不符的空置房信息，有些说不过去。
疑问3：物业有无虚报空置面积和空置房？
在小区物业，华商报记者看到了2021-2022采暖季供用热合同，合同显示供暖面积124812.85㎡，合同中未明确用热面积和空置面积。物业财务人员表示每年合同都一样，热力公司会给公司发缴费通知，他们会预交一部分暖气费。热力公司核查后再交一部分，最后一次缴费是供暖结束据实补交。物业负责人还表示，有时热力公司说有的毛坯房开了暖气阀，物业也得按照核查的情况补交上这部分暖气费。
物业还提供了上一个供暖季的相关情况，2020-2021供暖季，小区用热面积68270.3㎡、空置面积56523.55㎡。物业分三次，首次100万元，第二次80万元，第三次6877.38元，共支付热费1806877.38元。“今年首次就交费130万元，比往年首次交费还多，反倒业主说不热的多，是热力公司供热不足。”物业负责人表示，往年惯例是12月第二次交费，因为疫情影响才收到通知，他们不欠热力公司的暖气费，反倒是热力公司给小区供暖不足，物业夹在中间受气。因为业主反映不热，物业无奈下开大了小区的供热阀，但热力公司说他们属于私自调阀。
疑问4：是热力公司单方面供热不足吗？
城北热力公司表示，按照小区合同供热面积为124802.85㎡，因在这个采暖季开始前该小区未向城北公司提供实际用热面积，为保证小区供热，城北公司参照去年的用热面积为该小区供热，11月30日在提交用热信息后，热力公司根据小区物业提供的实际用热面积为该小区供暖。
该热力公司就相关问题回复华商报时表示：小区物业2021年11月30日向城北公司提供空置房资料，小区缴纳全款的用户被物业公司申报成空置房的现象，存在虚报空置房和空置面积的嫌疑。另一方面，业主反映暖气不热，物业公司私开小区的供热阀门，可能会造成部分用户室内温度不达标的情况，甚至会影响到附近小区用户的正常用热。
疑问5：交费单上供暖面积、单价存瑕疵？
有业主反映，好几位交了全款发现“被空置”业主家的暖气缴费单有奇怪的现象，物业的收款收据上，固定供暖费一栏中，面积、单价、数量等与实际不符。
9号楼1单元一户的交费单中，固定取暖费一栏，其面积为244.41㎡，单价3.48元。该户实际房产证面积81.47㎡，虽然取暖费为1890.10元金额正确，但“数量/月份5”“单位/面积244.41”“单价3.48”，这三项与实际不符。9号楼2单元一业主的交费单据也是如此，该户实际面积87.84平方米，但固定暖气费栏面积变成了263.52元，2号楼1单元业主的缴费单也有类似情况。有业主怀疑，他们这些缴费单信息不正确的户被列入了空置名单。
对于缴费单上面积、单位、月份与实际不符，存在瑕疵的情况，物业相关工作人员解释称，冬季供暖季共4个月，票据显示“数量/月份5”，是因为供暖季跨度5个月，11月、12月、1月、2月、3月，所以系统默认为5个月。而其他显示面积单价与实际不符的情况，是因为物业的系统有问题，实际收费金额是对的，不影响业主用暖。
疑问6：供暖直管到户可行吗？
小区没有成立业委会，采访中一位业委会筹备组的业主告诉华商报记者，大家很希望小区的供暖能变为直管到户。
对于业主们希望直管到户，华商报记者从热力公司了解到，目前，城北公司正在和物业公司积极对接，在下一采暖季对该小区进行直管到户。
小区是否存在虚报空置房和空置面积、交费票据存在瑕疵等问题，华商报记者也向经开区管委会发函，相关部门将会对具体情况进行调查。
另外，物业公司的上级福建总公司也联系华商报记者表示，已派人前往西安调查，初步了解到小区供暖并没有不达标，物业也向公司提交了相关说明，会随后提供相关证明材料。
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华商报记者 李婧 于震
