商业房产出售—门市出售信息

购买的“商住”房变成了“商业”房，这两种房子到底有什么区别？

呼和浩特彩虹城党女士最近拿到了房本，本来是一件开心事，但她却很闹心。

原来她购买的房子，当初在认购合同书上写的是用途是“商住”，但房本上却变了为“商业”。

开发商却称，之所以认购合同上和房本上写的用途差一个字，是因为认购合同上写的是“大白话”，并拒绝为党女士做更改。

那么“商业”房和“商住”房到底有什么区别吗？

商住房，指的是该楼的使用性质为商、住两用。一般底层或者数层是属于商场、商店、商务，其余属于住宅。

商业房，指的是专用于商业用途的楼房，其主要价值体现在商业用途上，不能住人，比如写字楼。

商住房的土地使用性质以及年限要看《土地出让合同》或者“土地使用权证”，有两种可能：一种是按照商业用地40年计算；另一种是按照综合用地50年统一计算。而商业房的土地性质为商业用地，使用年限为40年。

商住房配有水、电、天然气等基础设施，商业房一般不会开通天然气。

同时商住房的商业部分的水、电、集中供热、天然气的价格与商业房的这些生活配套的价格是一致，都是属于商用价格；但商住房住宅部分的水、电、集中供热、天然气的价格与普通居民住宅楼水价、电价、集中供热价格、天然气价格是一样的，远远低于商用的价格。

同时商住房住宅部分的物业费也要比商业房的低。

所以，“商业”房和“商住”房的区别还是很大的，购买者在购买商品房时，一定要看“五证”，仔细看好商品房的土地性质和土地使用年限，避免日后产生麻烦。

（喵了个咪）

大宗上亿的二手的商铺类商业地产都是如何进行买卖的呢？

4月15日的时候，我有机会去朋友的一个公司一起聊聊关于商业地产的话题。

然后他跟我分享了他自己身边的人都是如何卖出商铺的，我觉得还是耳目一新的存在。

为什么这样说呢？

往往房产的交易一般都是纯粹的资产交易，然后从中介渠道，直接收取中介费即可。

这玩意商业还能玩出什么不一样的呢?

朋友跟我说了他们跟正常的中介不一样的几个原因：

第一：商业类的商铺资产太容易找到房东了。

对于这种长期有租客，然后很多时候，陌生人的一根烟都可能让租客出卖业主的事情太多了。

别谈中介费了，一分钱都不可能收到！

所以，商铺类的中介服务商，基本都是靠赚广告费的，没办法保障自己的中介费的。

特别是很多业主急售的时候，甚至直接就挂个照片写上自己的电话了。

对于这种情况，普通中介最好的策略就是不管啊！

比如，前端时间万科的物业被中介带看了一个客户，成交金额4.5亿，然后最终一分钱佣金没有。。。（万科那边的答复是对方公司之前有跟他们对接，他们售楼处早就接到了客户的电话。。。）你能咋样呢？

对吧，所以，商业类资产，普通中介是不参与的。

第二：商业变现周期要明显比各类地产更慢一些。

这个是房地产的属性决定的，就是说，只要是商铺类的资产，最终变现的时候都是要了解这个时间周期的，特别便宜当然可能随时卖出。

但是，特别便宜很多时候在如今租金都在下降的情况下，更多的时候可能会亏本金了。这就是很多业主其实就算急用钱，也不舍得便宜卖出的原因。

而且，如若是一楼的地产，那么，往往银行给的额度都是有50-80%这样的了。

用不上特别便宜的卖出啊！

但是，问题是：

假设业主拿了抵押，然后用的地方出问题了，导致无法还贷，这个时候就会需要真正的高端的中介来撮合交易了。

第三：商业地产的价值往往取决与业主所找到的渠道与渠道合作的方案。

商铺算是经营性资产的存在了，很多的地方商铺类的贷款都是在3-3.5%左右的年化。考虑到很多业主找到渠道的时候已经是无力承担月供，着急还款结清这个资产的临界点了。

所以，这个时候，往往接手的渠道不仅仅要考虑的是要不要卖出，更多的是要考虑如何能让这个房子干净的交易。

什么意思呢？

就是如何做才能让这个业主的房子不会在出售期间拍卖，司法纠纷等等事情的出现。

所以，真正这种好位置的商铺因为总价足够高，而且，商铺很多时候还有贷款要还款，所以，往往的解决方案是这样的：

由渠道方，也算中介方提供合理的报价，然后业主签约独家出售方案，为了证明渠道的诚意，渠道方是会支付业主这个资产的银行贷款利息的支付的。（算独家出售的定金，一般是行规3-5%）

所以，这里面有两种方案：

a方案：每个月按照银行给的还款金额支付给业主的卡上，业主用来还款。

b方案：直接去银行跟银行沟通资产，然后一次性跟银行支付1年的还款额，接着房屋进行二次抵押，保障他资产的优先处置权。

这样的话，无论后续业主有任何个人的财务问题，其实都无法影响到渠道方对于商业地产的买卖交易。

而且，关于房屋在合同期限内，往往是1-3年的周期，渠道方可能为这个房子做商业广告，做宣传，做渠道赋能，做一切必要的策划工作，以及民间拍卖，大宗交易，市场化运营等等方案。

这一切的所有权都跟原来的业主无关了。原来的业主只需在房源卖出的同时出来签字即可。

那么，当你了解了真正的大客户都是如何卖出商业地产的时候，你觉得假设你有一个10万平方的商业综合体，你会接受这样的交易方案吗？

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