商业房产出售—门市出售信息
购买的“商住”房变成了“商业”房,这两种房子到底有什么区别?
呼和浩特彩虹城党女士最近拿到了房本,本来是一件开心事,但她却很闹心。
原来她购买的房子,当初在认购合同书上写的是用途是“商住”,但房本上却变了为“商业”。
开发商却称,之所以认购合同上和房本上写的用途差一个字,是因为认购合同上写的是“大白话”,并拒绝为党女士做更改。
那么“商业”房和“商住”房到底有什么区别吗?
商住房,指的是该楼的使用性质为商、住两用。一般底层或者数层是属于商场、商店、商务,其余属于住宅。
商业房,指的是专用于商业用途的楼房,其主要价值体现在商业用途上,不能住人,比如写字楼。
商住房的土地使用性质以及年限要看《土地出让合同》或者“土地使用权证”,有两种可能:一种是按照商业用地40年计算;另一种是按照综合用地50年统一计算。而商业房的土地性质为商业用地,使用年限为40年。
商住房配有水、电、天然气等基础设施,商业房一般不会开通天然气。
同时商住房的商业部分的水、电、集中供热、天然气的价格与商业房的这些生活配套的价格是一致,都是属于商用价格;但商住房住宅部分的水、电、集中供热、天然气的价格与普通居民住宅楼水价、电价、集中供热价格、天然气价格是一样的,远远低于商用的价格。
同时商住房住宅部分的物业费也要比商业房的低。
所以,“商业”房和“商住”房的区别还是很大的,购买者在购买商品房时,一定要看“五证”,仔细看好商品房的土地性质和土地使用年限,避免日后产生麻烦。
(喵了个咪)
大宗上亿的二手的商铺类商业地产都是如何进行买卖的呢?
4月15日的时候,我有机会去朋友的一个公司一起聊聊关于商业地产的话题。
然后他跟我分享了他自己身边的人都是如何卖出商铺的,我觉得还是耳目一新的存在。
为什么这样说呢?
往往房产的交易一般都是纯粹的资产交易,然后从中介渠道,直接收取中介费即可。
这玩意商业还能玩出什么不一样的呢?
朋友跟我说了他们跟正常的中介不一样的几个原因:
第一:商业类的商铺资产太容易找到房东了。
对于这种长期有租客,然后很多时候,陌生人的一根烟都可能让租客出卖业主的事情太多了。
别谈中介费了,一分钱都不可能收到!
所以,商铺类的中介服务商,基本都是靠赚广告费的,没办法保障自己的中介费的。
特别是很多业主急售的时候,甚至直接就挂个照片写上自己的电话了。
对于这种情况,普通中介最好的策略就是不管啊!
比如,前端时间万科的物业被中介带看了一个客户,成交金额4.5亿,然后最终一分钱佣金没有。。。(万科那边的答复是对方公司之前有跟他们对接,他们售楼处早就接到了客户的电话。。。)你能咋样呢?
对吧,所以,商业类资产,普通中介是不参与的。
第二:商业变现周期要明显比各类地产更慢一些。
这个是房地产的属性决定的,就是说,只要是商铺类的资产,最终变现的时候都是要了解这个时间周期的,特别便宜当然可能随时卖出。
但是,特别便宜很多时候在如今租金都在下降的情况下,更多的时候可能会亏本金了。这就是很多业主其实就算急用钱,也不舍得便宜卖出的原因。
而且,如若是一楼的地产,那么,往往银行给的额度都是有50-80%这样的了。
用不上特别便宜的卖出啊!
但是,问题是:
假设业主拿了抵押,然后用的地方出问题了,导致无法还贷,这个时候就会需要真正的高端的中介来撮合交易了。
第三:商业地产的价值往往取决与业主所找到的渠道与渠道合作的方案。
商铺算是经营性资产的存在了,很多的地方商铺类的贷款都是在3-3.5%左右的年化。考虑到很多业主找到渠道的时候已经是无力承担月供,着急还款结清这个资产的临界点了。
所以,这个时候,往往接手的渠道不仅仅要考虑的是要不要卖出,更多的是要考虑如何能让这个房子干净的交易。
什么意思呢?
就是如何做才能让这个业主的房子不会在出售期间拍卖,司法纠纷等等事情的出现。
所以,真正这种好位置的商铺因为总价足够高,而且,商铺很多时候还有贷款要还款,所以,往往的解决方案是这样的:
由渠道方,也算中介方提供合理的报价,然后业主签约独家出售方案,为了证明渠道的诚意,渠道方是会支付业主这个资产的银行贷款利息的支付的。(算独家出售的定金,一般是行规3-5%)
所以,这里面有两种方案:
a方案:每个月按照银行给的还款金额支付给业主的卡上,业主用来还款。
b方案:直接去银行跟银行沟通资产,然后一次性跟银行支付1年的还款额,接着房屋进行二次抵押,保障他资产的优先处置权。
这样的话,无论后续业主有任何个人的财务问题,其实都无法影响到渠道方对于商业地产的买卖交易。
而且,关于房屋在合同期限内,往往是1-3年的周期,渠道方可能为这个房子做商业广告,做宣传,做渠道赋能,做一切必要的策划工作,以及民间拍卖,大宗交易,市场化运营等等方案。
这一切的所有权都跟原来的业主无关了。原来的业主只需在房源卖出的同时出来签字即可。
那么,当你了解了真正的大客户都是如何卖出商业地产的时候,你觉得假设你有一个10万平方的商业综合体,你会接受这样的交易方案吗?
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