房产中介调研【房产中介调查表】

贝壳“再下场”，但租房还是门好生意吗？

5月底，自如在北京悄然上线了四家Z-Stay门店，Z-Stay是自如新推出的酒店集中式长租公寓产品。无独有偶，天猫好房也向长租公寓行业发起号召，试图寻求租赁行业的发展新模式。去年年底贝壳找房成立的租房业务，近日也宣布今年年底将通过多元化的方式供给超过10万间租赁用房。

租赁赛道的市场前景也不容小觑。相关数据显示，目前国内超过2亿国民选择长期租房生活，这一数据与贷款买房的规模持平。

在新时期的发展背景下，发展住房租赁市场在释放居民消费潜能、提高新型城镇化效率、降低系统性金融风险、提高城市综合治理等方面意义重大。

与此同时，租赁市场正在步入从数量到品质提升新阶段，供需矛盾进一步升级。不过，人口结构和需求变化，带来挑战的同时也催生出新的商业模式和机会。尽管租赁市场始终在深度调整中艰难前行，但资本依旧看好这一巨大的市场，并在不断寻找新的突破口。

国内最大的房产交易与服务平台贝壳找房（BEKE），在租赁市场潜行多年，不断在行业变化寻找新的运行模式和增长点。这一次，贝壳找房推出更强调品质服务的贝壳租房。

第二增长点贝壳租房

当下大城市房价高且上涨快，外来群体越来越难以通过购房融入城市，更多是通过租赁解决居住问题。随着消费升级及新生代租赁住房需求提升，租赁矛盾进一步凸显。

2017年，住房租赁上升为国家战略，中央提出了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房战略。在过去几年的发展中，住房租赁市场得到了快速发展，房源有效供给量提升，租客权益保障加强，但也依然存在着一些问题亟需解决。

贝壳找房调研发现，在房源端，供给分散导致管理难。重点城市的供给主要来源于家庭散户出租，占市场租赁房源的90%以上；以散户为主的住房租赁市场涉及千家万户，个人二房东转租、租赁合同不规范等乱象难以全面制止，主管部门监管难度大。

在租客端，保障不足导致体验度不高。由于房源供给以散户业主出租为主，出租家庭随意缩短租期、单方提高租金、驱赶租户等问题时有发生，租客的租住保障不足。

在机构端，机构化率较低导致专业服务欠缺。全国规模前100家的住房租赁企业管理房源总数约为400万套（间），机构化占比约为5-6%。相对于美国54.7%，英国66%，德国48%，日本83%，法国71.2%的比率较低。租赁机构是专业服务的载体，过低的机构化率导致专业服务欠缺。

贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰认为，过去房地产的繁荣是要素投入、金融驱动，下一个阶段的繁荣则是服务主导、技术驱动。根据发达国家的经验，随着住房从投资和生产属性向居住和消费属性的转变，居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高，居住服务创造就业的能力也远远大于住房投资。

而租赁从增量向后服务时代发展的转变趋势，已在过去数年表现明显。作为居住产业数字化服务平台，2021年11月底，贝壳找房积极响应国家“租购并举”的政策号召，提出了“一体两翼”发展战略。一体指代主营业务，即存量房和新房经纪交易服务赛道；两翼分别为整装大家居事业群与以租房业务为主的惠居事业群。

在贝壳找房2021年业绩发布会上，董事长兼CEO彭永东提出这样一个判断：当下有两个突出的时代变化：第一，消费者开始从“买到房”转向“住得好”；第二，中国企业从追求商业价值转向追求商业和社会价值并重。

无论是从商业价值还是社会价值来看，机构化长租房都是住房租赁行业的重要发展方向。全国政协常委、清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵认为，从去年两会首次提出“完善长租房政策”“规范发展长租房市场”，到今年《政府工作报告》明确“加快发展长租房市场”，这一提法的转变，释放出一个明确的信号，即长租房市场在过去一年中已取得了重大的发展成果，未来将成为保障民生稳定、促进消费增长、稳定房地产市场、促进城镇化建设的重要抓手。其中，发展机构化长租房，已成为相关部门完善住房租赁体系建设、解决城市居住问题的重要工作思路。

租房是大居住服务链不可或缺的一环——前端服务租房、中端服务房屋买卖，后服务则是装修、家政等；发展租房业务实质上是在构建更长的居住服务链条、更长的用户生命周期。贝壳租房重新铺开，具有与存量房和新房经纪交易服务、家居同等战略地位，正是贝壳找房应对时代变化而提前埋下的种子。贝壳租房或将在未来为贝壳找房创造理想的业绩收入。

微利可持续

超过2亿租赁人口造就了巨大的租赁市场，但身居其中的租赁企业发展并不顺遂，盈利仍是老大难问题。

作为互联网房产中介，贝壳重新铺开租房业务，定位是 “微利可持续”，通过规模和延伸后服务，实现可持续发展。

租赁市场发展多年，已经有各类资本和企业入局。万科、龙湖等房企系运营商具备拿地优势，城家等酒店系运营商在运营上更富经验，建设银行等金融机构具有资金优势，而中介系入我爱我家等则背靠海量用户规模。

相形之下，贝壳租房入局优势主要有两种：一，利用海量房产信息资源、巨大的用户规模、服务黏性获取市场。二，通过标准化、数字化改造的丰富经验，实现管理和服务溢价。彭永东曾说，“我们在过去21年里，迭代了产业互联网一整套从零到一的方法论，对每个节点关键能力的搭建，过程中团队节奏的把握等，积累了丰富的经验教训。这套方法论，让我们在各个新业务领域的拓展上充满信心。”

基于对市场判断和自身优势，贝壳租房通过租赁经纪服务、公寓运营服务、专业机构托管服务、投资共建房源等轻重方式，在短时间内就获取一定规模的分布式和集中式房源。

在分布式方面，通过租赁经纪服务，贝壳租房连接了链家、德佑、21世纪不动产等经纪品牌，以经纪服务方式提供超150万套租赁房源。贝壳租房推出省心租模式（分布式房屋租赁托管服务），将市场上的分布式房源转为专业机构化的长租房源。

在集中公寓领域，今年2月，贝壳租房投资共建的首个青年公寓项目在上海徐汇区正式落地。目前贝壳租房在管公寓达27个，覆盖6城超8000套房源。

租房如何才能成为一门好生意？

贝壳租房相关负责人称，以贝壳省心租为例，截至2022年6月底，贝壳租房通过专业机构托管方式，已进入北京、上海、天津、成都、杭州、苏州、宁波7个重点城市，累计托管房源超过30000套。

贝壳省心租从设计之初，就摒弃了二房东吃差价的模式，而是锁定管理溢价率。在锁定了溢价率这个变量后，盈利模式的设计必须要从平台能力建设、管理效率提升和服务品质保障三个方面进行挖掘。

以 “出房率”为例，房屋托管行业通用标准是，业主将房源委托给运营方，会设置空置期。如果空置期是30天，那空置期内是不付钱给业主的；但是，运营方如果在30天内或更短时间完成出租，就能产生正向收益。正向收益考验的是运营方的运营效率，出房周期越短，效率越高。

同样，托管机构服务业主和用户的管家人效（每个人有效管理多少套房源），也是重要运营指标，人效越高分摊成本就越低。此外，线上成交占比（更低的成本）、付费增值服务的满意度等也都是重要指标和方向。

在服务品质侧，针对租赁市场中用户关心的收费不透明、逾期交房、提前解约等问题，贝壳租房推出涵盖7大服务承诺的微光服务保障体系，以及保洁、洗衣等租后服务。面对2022年的全日制应届毕业生（专科、本科、硕士），贝壳租房在北京等5个城市开启“佣金减半”的“新青年计划”。

对贝壳租房来讲，只有倒逼自身建立起这些运营能力，提升各链条的效率，才能“算过来帐”。这与贝壳找房坚持“难而正确、长期主义”的商业理念一脉相承。

商业模式贯通后，贝壳找房对贝壳租房设定了明确目标。根据彭永东计划，2022年贝壳租房将通过多元化的方式供给超过10万间租赁用房。

这一量级目标恰巧说明，贝壳发挥规模化的带头作用，承担更多缓解城市居住难题的职能的决心。房屋租赁是一个多边网络效应的业务，平台属性强，但供给端的极端非标性，让行业无法形成一个类似携程的入口。只有做重去解决供给端问题，才能驱动交易平台效应，解决今日租赁行业的难题：运营效率和居住体验问题。

当然，贝壳能否解决非标供给、服务方差和交易的不确定性，转化商业价值和社会价值，还待时间给出答案。

银发经济驶入“快车道” 房产中介机构紧盯“风口”

重阳节刚过，银发经济的热度再次提升。银发经济的发展利好养老产业链，也将推动房地产市场发展模式的改变，一些房产中介机构也紧盯“风口”。

记者从贝壳了解到，贝壳公益已联合贝壳租房，以银发群体的居家安全守护为切入点，利用物联网、大数据、人工智能、5G通讯等先进技术，为居住生活具有较大风险的老年群体提供“硬件+软件+服务”的居家智慧守护方案。据悉，这一方案将24小时监测被守护群体的行为并响应需求，降低意外风险。

记者也走访深圳多个养老机构和长者服务站。在深圳罗湖区洪湖苑的水贝社区长者服务站，记者见到几位正在就餐的老人，他们表示，希望可以提高老人使用移动设备的便利度。贝壳公益调研则发现，不少社区的老年居民，把使用智能手机作为最迫切的需求。智能手机不仅能满足老人们的一些日常生活需要，也能带来极大的情感连接价值。

有业内人士表示，老人们提出的问题，或许正是“机会”所在。以社区养老服务为例，国企、民企、物业服务机构甚至房产中介门店都可以“打开门”，将一些助餐等服务推广到周边社区的老年人身边。银发经济涉及面广、产业链长、业态多元、潜力巨大，“银发一族”的租赁服务市场也值得关注。

艾媒咨询数据显示，2023年中国养老产业市场规模为12.0万亿元，同比增长16.50%。预计到2035年，我国银发经济规模将达到30万亿元左右，占同期GDP比重约为10%，我国银发经济处在加快发展阶段。

一线城市楼市调研：利率降了 中介忙起来了

中国证券报记者日前通过调研北京、上海、深圳楼市了解到，房贷利率出现松动，放款明显提速。多位房产中介从业人员表示，带看客户多了，忙起来了。机构数据显示，2月，监测的全国103个城市中有87个城市的主流房贷利率环比下降。业内人士表示，房贷利率是楼市需求端重要的影响因素，未来信贷环境有望持续改善。

利率松动

中国证券报记者对深圳几家国有大行及平安银行、招商银行等多家股份制银行调研发现，最近几个月，深圳地区房贷利率确实有松动。

“最近一段时间申请房贷的人不是很多，贷款额度比较充裕，放款速度也比较快。”中国银行深圳分行个贷经理林先生表示，目前该行执行的房贷利率是在最新的LPR(贷款市场报价利率)基础上分别上浮30BP和60BP，换算下来首套房贷利率是4.9%，二套房是5.2%。

林先生称，去年5月，深圳首套和二套房按揭利率在LPR基础上分别上调45BP和95BP，对应年化利率分别是5.1%和5.6%。进入2022年，各家银行陆续下调上浮标准为30BP和60BP。1月20日后，随着5年期LPR利率下调，房贷利率随之下降。

1月20日，全国银行间同业拆借中心公布的1年期LPR为3.7%，比上月下降10个基点；5年期以上LPR为4.6%，比上月下降5个基点。

记者调研了解到，春节过后，深圳房贷利率比较平稳，较1月下旬变化不大。

上海、北京房贷利率同样松动。“银行放款已经宽松了，现在新房首套房贷利率是4.95%，名下有房或有过住房贷款记录的是5.65%。”上海徐汇区某房产中介对记者表示。

光大银行北京某行个贷经理告诉记者，首套房贷款基准利率现在是5.15%，之前是5.2%。现在贷款审批是T+1个工作日，批复后一般5个工作日可以放款。“这比年前快了很多。”

贝壳研究院监测的全国103个城市1月主流首套房贷利率为5.56%，二套房贷利率为5.84%，均较上月回落8个基点；2月有87个城市主流房贷利率出现下调，惠州、中山、呼和浩特主流首套房贷利率下调幅度较大，达到30BP；重庆、南京、绍兴下调25BP；无锡、温州、常州下调20BP。

记者调研了解到，银行放款也在提速。有深圳国有银行个贷经理称，目前二手房从准备材料到审批放款，一般一个月内就可以完成。一些新楼盘，在材料准备充分情况下，有望一周内放款。贝壳研究院监测的全国103个城市1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。

成交有差异

“最近房贷利率降了，现在入手正是时候。”北京某房产中介从业人员对记者表示。

北京西城区某房产中介从业人员表示，最近成交的多是大标的房源，而且主要偏向学区房源。北京海淀区某房产中介从业人员告诉记者，2月21日，他一整天都在带看，当日成交了一套房。

上述上海徐汇区房产中介从业人员说：“去年7月至10月看房人数比较少，但11月、12月变多了。”据他介绍，近期成交的多是90平方米至100平方米的小户型房源。“我们组一共五个人，每个人平均一周带三个人看房，上周末我们组就成交三套二手房。而徐汇南站区域上周末成交四套新房。”

但记者调研发现，房贷利率松动并未对深圳地区购房者带来明显正向刺激。深圳福田区的一家房产中介从业人员任女士称，“由于疫情因素和新盘较少，当前现场看房的人不多。不过，随着房贷利率下调，年后线上咨询客户多了起来。最近几个月深圳地区新盘数量较少，二手房交易量也不是很大，很多客户还在观望。”

“如果首套房贷款是100万元，利率下调后每月可以少还一百多元。”任女士告诉记者，相对于房贷利率下调带来的实惠，很多人更看重的是房贷利率下调给市场带来的回暖信心。

信贷环境料改善

国家统计局公布的数据显示，1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。

国家统计局公布的数据还显示，1月，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱，同比涨幅总体回落。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。

近期，菏泽等非限购城市及区域首付比例松动。诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱告诉记者，自2021年10月起，信贷利好政策频频。菏泽率先调整首付比例，这在一定程度上有助于提升市场信心。

亿翰智库认为，首付比例下调是一个积极信号，尤其是商业贷款方面，不排除后续有其他城市跟进的可能性。

平安证券房地产行业分析师杨侃认为，盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经营端现金流改善，后续需求端政策有望进一步发力。房贷利率作为需求端的重要影响因素，未来信贷环境料持续改善。

来源：中国证券报