嘉兴房产升值(嘉兴房价未来还会大涨吗)

新政策后，嘉兴楼市走势如何？

“双方擦身而过，看到对方，都觉得看到了不可理喻的傻帽”。

前两天在长三角的一次房产媒体聚会上，一位同行的这番话令众人忍俊不禁。

这话说的是2016-2017时期，房产投资路线的分歧。那时，一派鼓吹“降维”，以一二线换仓三四线，一套换几套。一派主张“升维”，要趁机出掉套三四线的去抢占一二线，几套只换一套。

两种投资方向可谓完完全全的南辕北辙。道不同不相为谋，谁也不服谁，但时间终究会给出答案。

如今看来，大多数的三四线，只有新房市场能看，房产投资易进难出。二手欠缺流动性的情况下，实际涨幅远无法兑现，且上涨的内在动力显著不如一二线，也就导致房产价值难以持久。

不过“降维打击”也并非完全不可取，只是需要有一个重要前提，能够在上百个三四线城市中大浪淘沙出正确的标的。

比如，选中了嘉兴。

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逆流而上的房价

自打2016年以来，嘉兴的房产市场仿佛吃了蓝色小药丸，房价一路亢奋上涨。

咱们作一组直观的比较，就不难理解建哥的得意，选取同处于华东地区的上海、杭州、嘉兴，三种不同层级的城市代言。

城市

2016.01-2020.10

嘉兴

70%

杭州

59%

上海

43%

数据来源：安居客

2016年1月至2020年10月，嘉兴整个区域平均涨幅70%。各区县中，嘉兴下辖的“八线”嘉善涨幅85%，平湖涨幅83%，皆超过嘉兴本级市区82%的涨幅。

同样的时间周期，同处于长三角地区，省会杭州，整体涨幅59%，经济中心上海，整体涨幅43%。

三个城市近在咫尺，又分属一二三线，层级最低的嘉兴的房价增值却明显高出一筹。

最让人惊讶的并不是嘉兴房价涨幅逆袭，而是作为人口不算多、GDP不算高的三线城市，嘉兴的房价却有着延绵不断的上涨持续性。

即便2020年的新冠爆发，宏观经济哀鸿一片，也没能阻挡嘉兴房产市场逆流而上的脚步。

嘉兴市本级今年的首次土拍，便让房企和购房者不得不重新认知整个市本级的房产定价体系。

经过131轮竞价鏖战，阳光城以10040元/平米+竞配建7100平米将位于国际商务区金融板块的焦点地块收入囊中，宣告国商板块的地面价冲万成功。

该地块仅一路之隔的悦珑庭，半年前拿地价为7980元/㎡，算起来不过短短的半年光景，地价涨幅近4成。

首次土拍的盛况，可谓给因疫情阴霾下的房产市场，注入了一剂超强效的兴奋剂。

随后，嘉兴市区每次土拍都触发了最高限价，连续五次土拍居然连续五次熔断。这5宗涉宅地，平均楼面价9832元/米，刷新历史新高，如果计算上配建的成本，平均楼面价实际达到11663元/平米。

整个上半年 ，“五拍五熔”气势如虹，嘉兴土地市场似乎梦回2017年的巅峰时刻。

土拍地价的躁动，很快传导至住房市场，新房二手房集体回暖，第一季度疫情市场普遍停摆，但据中国指数研究院发布的报告称，第二季度全国100个城市嘉兴住房涨幅两次荣登全国第二。

上游土拍高热传导，导致下游的住房销售市场热力四射，反过来，下游的市场热度又让上游的开发商信心高涨不惜成本的拿地，土拍继续高热。这也就不难理解在下半年首月的7月份，嘉兴第六次土拍为何又毫无悬念的“照旧”熔断。

顶着全球蔓延的疫情，嘉兴最先恢复的当属土地市场，土拍发力推着房价奋进，就这么一举迈入2万+的时代。

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房价凭何涨五年

市场只会以真金白银投票，从没有无缘无故的恨与爱。嘉兴能够高质持久的房价增长当然有其核心的价值所在。

拥有华东地区最佳的区位优势，前接上海，后靠杭州，几乎处于“旧版”长三角的几何中心，但嘉兴却在很长一段时间是黄金地区房产市场的“灯下黑”。

GDP总量居全省十一城中第五位，城镇居民人均可支配收入连续八年居全省的第四位，而房价常年在倒数前三徘徊。

房价来源：安居客

直至2016年，嘉兴方才迎来本轮房价引爆的良机。上海突然以限5年社保的高压限购政策“排挤”刚需，再以认房认贷的杀招冻结了改善群体。大量的需求无处安放，向外溢出，对于环沪第一圈的苏州昆山、嘉兴嘉善房产市场，幸福突如其来。

单单是上海外溢客群“输入性房产通胀”，并不足以支撑嘉兴房价持续近5年的奔跑。火上浇油的是不断的政策利好释放，如上海服务示范区、长三角一体化先行示范区、沪嘉城际轨道等，嘉兴的内部需求醒悟过来为房价的奔跑持续接力。

如果说上海外溢购买力只负责嘉兴地产市场的故事开篇，那么嘉兴作为“长三角的雄安”的概念一出炉，就彻底把嘉兴地区有持续增长预期，从逻辑上彻底说圆了。

房产市场的火热还要归功于地方暧昧的调控手段。

相比“房住不炒”主基调出台，苏州直接一个限购令顺带着把郊县一起封锁，而在上海+环沪基本限购的局面下，嘉兴来了个一捅就破”泡沫纸”级别的限购，就此成为承载环沪地区投资需求的主力。

嘉兴一边限购一边留了条“缝隙”，外地人还是可以买一套，如果外地炒家想要重仓，可转门槛相对不高的嘉兴户口，从此不再受限购约束，随意释放购买力。

在多数的三四线城市，新房价格高于二手，在嘉兴却能有另一番景象。

地方调控限制开发商开盘价，直接造就了一二手房价倒挂的现象，新房一难买，又涌入二手房市场。限价的统计数字呈现出嘉兴房价的总体平稳，根本没有完全反映出市场的躁动，当然，这就不用继续追加调控。

内外叠加的购买需求是火，“浙江省全面接轨上海示范区”概念炒作是油、“假限购”等暧昧调控是风。

嘉兴的房价就这么一烧，烧到了2019年。

而2020年嘉兴房产市场盛况得单拎出来说一说。

上半年土地成交面积总计达22.41万方，几乎是2019同期的一半。土地限量供应，而且市区国际商务区、科技城等重磅地块集中，想不熔断都难。

上游地价定价体系刷出新高，“副作用”显而易见，下游住房销售抑制不住的躁动。

不客气地说，是幕后那双手把今年嘉兴房产市场的繁荣安排的明明白白

3

转折点来临

嘉兴火热的房产市场正在面临转折，当前的房产均价比账面的数字更高，曾经的房产性价比优势逐步丧失。

房价统计数据很难准确表现出当地实际的市场价格情况。

比如，中国指数研究院给出的嘉兴新建住房均价大约是12500元/平米，实际上根本不止这个数，因为中指院并不会把嘉兴新房市场的潜规则也计算进去。

嘉兴全城的新建楼盘，不分高低贵贱，无论区位便利与否，基本都要捆绑车位，更离谱的是不乏开发商强制搭售两个车位，车位价格非常标准化，30万元一个。

这无形给真实的房价增加了每平米近1500-2000元的成本价，因此，嘉兴的新房均价实际14000元/平米起步。

挖真实均价是为作公平的横向比较。换句话说，如果嘉兴房价实际是14000元/平米，与台州、绍兴同一段位，超过金华、湖州，嘉兴这几年的涨幅大，有着自身房价基数较低极具诱惑力的原因，当嘉兴不再是性价比极具优势的“价格洼地”，外部需求不再旺盛。

从长远计，嘉兴和嘉善的房价最佳对标城市应该是苏州和昆山。

苏州和昆山的现在是嘉兴和嘉善的未来，只不过嘉兴还处于把编织的融沪故事着手实施的阶段，而苏州和昆山已经实质性地融入上海。

体量相差太大苏州与嘉兴无法对照，我们通过二者的郊县昆山和嘉善的对比，也能一窥嘉善为代表的嘉兴房产市场的状况。

上海已成熟的城区偏北，更靠向苏州昆山一侧，如今地铁已通上海的昆山，均价不过是16500元/平米，而地铁停留在纸面上的嘉善房价，已然12500元/平米，这还是没计入捆绑车位的均价。

预期规划、政策推手，也无法短期抹平现实的差距，嘉兴地区房价增长已经到达了需要警惕的高度，

而从供需看，也并不乐观。去年嘉兴常住人口净增长7.4万，能在杭宁苏甬一众二线强手的包围中取得如此成就实属不易，但并没有消化掉逐渐增加的供给。

嘉兴两年限售政策，首批限售从去年开始解禁，有投资房源开始出货，二手待售量攀升也很正常，好在限售推迟了二手房源的入市时间，不会让二手房源集中爆发。

但自2020年以来，嘉兴楼市的二手待售库存量还是肉眼可见地逐渐走高， 8月份二手房源达到3.7万套，到9月份的3.8万套，到10月份的3.9万套，待售库存持续上涨，直逼4万套大关，这还是仅在链家一个平台上的可售二手房数量。

房价上涨的时候，待售二手房数量是减少的，嘉兴的房价与待售二手房却同步上涨。这表明很多房东对于楼市后续并没有多少信心，只是想借着这次涨价良机赶紧出货。

作为浙江融沪的桥头堡，嘉兴并不用过度担心，但在火热市场的转折来临后，房产市场的潮起潮落，谁也逃不了。

嘉兴楼市新政对后市影响几何？

来源：嘉兴日报-嘉兴在线

一石激起千层浪，今天的热议榜单上一定有“嘉兴楼市调控”的字眼。

为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”的定位，嘉兴发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》（以下简称《通知》），规定从3月16日零时起，在加强分期销售管理、完善商品住房限购政策、扩大商品住房限制转让实施范围、强化金融监督管理等方面，进一步加强房地产市场调控。

记者了解到，这是我市自2017年出台限售政策以来，再次对楼市进行调控。专家怎么看这次房地产调控政策？新政将对嘉兴房地产带来哪些影响？

专家看法：出台政策十分必要

从《通知》中可以看到，此次调控升级的出发点非常明确，意在进一步加强房地产市场管理，坚决抑制投机炒房，遏制房价过快上涨，保持我市房地产市场平稳健康发展。

有此举动，起因必然是当下高热度的嘉兴楼市现状。

记者从嘉兴市房地产公众服务平台和嘉兴市房地产业协会了解到，截至3月14日，嘉兴商品房销售备案544套，其中住宅420套；截至3月16日，二手房网签2524套。二手房交易是市场温度的一个重要反应，仅3月上半月已经超过2月份的2052套，市场热度可见一斑。

但房地产市场火热，并不是嘉兴特有，放眼全省乃至全国皆是如此。

“从全国来看，去年疫情发生的时候，很多人不看好房地产市场，但事实上疫情刺激了房地产市场，无论是交易量还是价格都呈现上涨的态势，尤其是一些热点城市和热点板块。”嘉兴南湖学院副教授、房地产研究中心主任吴兴陆表示。

房地产火热，都是谁在买房？他们的钱从哪里来？

从大环境来看，随着疫情后复工复产的加速推进，我国正在推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，而当下的嘉兴，正在积极融入长三角一体化发展国家战略，城市发展日新月异。

再从资金层面来看，“由于货币增发，很多资金以不同的方式进入房地产行业，所以导致最近一两年房地产市场持续走热，嘉兴也是一样。”吴兴陆认为，从家庭资产保值增值的角度来说，越来越多的居民家庭选择房地产投资，这也变相提高了楼市的流动性。

从今年以来，嘉兴周边城市如上海、杭州、宁波、湖州纷纷出台相应的政策，无一不是出于稳定市场、坚持“房住不炒”的目的。

回过头来看嘉兴调控新政，从《通知》的内容来看，吴兴陆认为，嘉兴的调控政策依然在原有房产调控的“工具箱”内，包括“限售”“限购”等，新调控政策进一步填补了市场行情发展过程中出现的政策漏洞，“嘉兴出台房地产调控政策十分必要，将有效抑制房地产市场过热的现象。”吴兴陆说道，希望通过这轮调控，嘉兴的购房者、开发商可以更理性地参与房地产市场活动。

市场影响几何：

对县（市）楼市影响较大

《通知》最受关注的是对“限购”和“限售”的调整，均从市本级层面扩展到了全市域范围，将一部分原本不通用的制度进行“标准化”。

有业内人士猜测，这与县（市）近期频繁出现高价地块有关系。而从目前的购房人群来判断，随着城市融合发展的推进，嗅觉敏锐的人群已经早早开始布局，不少县（市）的居民家庭不仅局限于在自己生活所在地购房。

市民曹先生是平湖人，平时工作也在平湖，早年已经在平湖置业，但去年7月份又入手了市区科技城南的一套改善房源，“现在交通很便利，不管是住在平湖还是嘉兴城东南，在路上花费的时间相差不多，如果能有更好的居住环境，何乐而不为。”曹先生还透露，他在业主群里看到了不少平湖老乡，看来像他这样选择的人并不在少数。

对于新出台的调控政策，曹先生认为很好理解，房地产是城市发展的重要支柱产业，打破原有各县（市、区）之间不通用的政策是发展的必然。

从政策出台落地至今，大家一直在热议政策的后市反应，记者也简单向一些在售项目和中介机构进行了解，发现目前市场尚未有明显的因政策出台而带来的波动，“暂时没有房东因为看到新政出台而调整报价，但政策出台往往都有一个反映周期，还有待市场慢慢感受。”鼎好房产负责人全其根说道。

他认为，影响最大的是非本市户籍居民家庭和本市户籍居民家庭的二次购房活动。按照《通知》，非本市户籍居民家庭，不管在嘉兴市本级还是在五县市，都只能购买一套；本市户籍居民家庭在已有一套房的基础上购入的房源，不管是否在居住所在地，都将面临“限售”的要求。

打个比方，如果你是海盐人，在海盐当地有套自住房，3月16日之后在嘉兴市本级购买的房产，只能在取得房产证之日满2年后再上市销售。“将减小楼市的流通性，有利于给楼市降温，让大家回归理性购房的轨道。”全其根表示。

来源： 读嘉新闻客户端 文字记者：​周佩佳 实习生：周祎欣 摄影记者：冯玉坤 编辑：夏志梅 责编：谭罗敏