华寿房产;华寿公寓

太透彻了！这就是中国养老社区的现状、挑战与趋势

作者：冯丽英；来源：养老金融50人论坛

一、养老社区发展现状

1.房地产企业──明确发展路径，加速转型创新

作为元老级参与者，房地产企业在养老社区项目开发和市场营销方面具有优势，但融资相对困难且不善于项目的后期运营，主要采取与专业养老机构合作运营的模式，以积累和行业经验为主，前期盈利水平不甚乐观。

2016年万科、远洋、保利、万达、绿城等各大房企不约而同加大对养老产业的探索与布局：

在战略层面，各家企业纷纷成立专门的养老业务板块（事业部），并提出明确的发展路径，以期实现从养老地产到养老产业，从重资产到轻资产的转型。

在经营层面，更加注重打造符合自身特色的产品线，构建服务体系。万科杭州公司的养老业务整合了随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品线，注册成立了“浙江随园养老发展有限公司”，树立万科随园品牌的同时形成覆盖全龄、全域长者养老服务以及自身业务体系之间的产业链闭环。

在产品及项目实践方面，陆续推出了一系列新模式、新服务以及新项目突出养老社区服务的人性化、多样化和细致化。远洋养老作为远洋集团子公司在运作养老项目过程中尝试采取了轻资产运营模式，推出了椿萱茂品牌成为国内高端养老行业的标杆品牌。2016年7月，依托远洋椿萱茂老年公寓，推出全国首个短期托老服务公益示范项目，即为社区老人提供最长7天6晚的高质量免费短期托老服务，为子女因短期出差或出游、老人无人照料的家庭提供一站式解决方案。

2016年5月国内首家会员制养老社区上海亲和源老年公寓发布了全新会员制“走读式养老”的“康桥爱养之家”项目，通过医养深度融合、智能化管理升级的理念，创养老服务新模式。

2．保险企业──整体稳扎稳打，回归产品研发与创新

相对于地产企业的全方位加速布局，保险企业明显谨慎很多。截至2016年一季度末，已有8家保险机构已投资或计划投资28个保险养老社区项目，计划投资额超过670亿元，实际投资额超237亿元。

险资的特性与养老产业的匹配度较高，但保险企业在地产开发与项目运营方面经验相对不足，且受险资关于地产开发的诸多限制，在运营及盈利模式探索方面不够灵活，难有突破。除泰康人寿外，保险机构前期主要采取持股项目公司股权的方式，直接投资养老社区实体。

“泰康之家”作为险资企业在养老社区实体项目中的成功运营的代表，始终坚持其连锁化、品牌化的“医养结合”养老社区布局。2016年“泰康之家”实现进军西南养老市场，同时加快医疗端产业整合与资源链接，加强人才资源端“校企联动”为其全国布局的远期发展奠定基础。在海外市场，泰康保险集团股份有限公司宣布与国际先进养老社区管理者北星地产金融签订合作协议，推进其国际医养战略布局和资管业务。

国寿集团和太保集团2016年则是深入与医疗机构的合作，践行医养结合方式的推进。另一方面，部分保险企业放慢了养老实体项目的建设和运营，回归保险业务主业，不断尝试“以房养老、护理保险”等产品的创新，推动养老保险业务不断升级，一定程度上对于今后养老社区的发展提供了金融方面的支持。

3．国有企业──积极参与，推动养老社区多元供给

随着养老产业逐渐从混沌趋向理性，2016年包括国资背景在内的很多企业面临转型升级压力的企业基于原有业务、资金和人才优势，多角度、全方位地参与到养老产业市场化竞争中。

以北京为例，截至2016年底，已有10家市属国企共计34个项目参与全市养老机构建设，其中15个项目已投入运营，提供床位2377张。2016年10月，全国资运营的北京首家养老驿站管理集团——北京诚和敬驿站养老服务有限公司正式投入运营，未来三年，将有近200家社区养老驿站将布局京城，形成连锁发展，成为中低端养老社区主要模式。

中国兵器集团联手九华兮秀养老机构，切实解决失能老人助浴、慢病老人的社区康复、空巢老人的老龄餐等难题。

北控集团与万科合作怡园光熙长者公寓，地处首都核心区，很好的平衡了养老机构环境与距离之间的关系。

首开集团与寸草春晖合作首开寸草养老服务有限公司，通过“融合式养老”模式，盘活社区存量资源，打造老龄化人群健康服务O2O平台，满足老年人就近养老需求。

4.资本并购实现资源整合，合力探索盈利新模式

2016年，以光大控股、宜华健康、北控、复星、中金瑞华、首开等为代表的上市公司、国有资本及实力民营集团纷纷通过收并购或合资的方式实现优势互补和资源整合，实现自身产业转型升级和业务跨界，养老社区实体项目更是并购对象中的“排头兵”。

经过如万科、保利、远洋、宜华等典型企业的实践，未来的养老社区中“地产”概念必会退居二线，成为健康养老相关服务的运作载体，“养老”将成为建设出发点及运营中心点。

对资本方来讲，并购养老地产项目有助于其内部的产业重组和调整，通过资本撬动养老业务快速并占领市场形成规模；对养老社区实体项目来讲，通过并购获得充足资金用于完善服务质量、规范内部经营、延展服务链条，修炼核心竞争力。双方通过资本的融合，基于原有优势业务，拓展服务覆盖人群，构建服务体系，推动各类资源的整合推动养老社区不断革新的内生力量，共同寻求盈利新模式。

5.新进参与者立足自身优势布，布局产业链节点

借助国家全面开放养老服务业市场的政策东风，2016年新进入养老社区领域的参与者行业背景更加多元化，在养老社区产业链不同节点上提供专业化服务。大型企业方面，以自身原有业务为基础，延伸发育养老板块。

华为与中国人寿联手创立智慧养老联合创新实验室，基于养老社区实践提供业界一流的智能化技术和解决方案。中科院物联网研究中心作为研究机构，与浙江乌镇镇政府与椿熙堂老年服务中心签署合作协议，联手打造乌镇智慧养老综合服务平台与外资合作方面，也不局限于养老、医疗专业机构，保险公司，智慧养老科技企业，像Airbnb这类国际旅游短租平台作为少数进入中国养老产业国外企业，与全国老龄工作委员会办公室批准并成立的华寿之家社区养老服务发展促进中心签订谅解备忘录，相关机构希望通过这种合作引进国外先进的养老模式和经验，探索出适合中国可持续的养老社区新模式。

随着健康养老、科技养老等新兴养老模式的兴起，部分互联网平台和智慧企业成为养老社区的智能化服务提供商，聚焦于智能居家照护设备、远程健康照护设备、SOS呼叫跌倒与报警定位等某项具体养老服务或技术，助推“互联网+”在养老社区的落地。

二、养老社区发展存在的问题

1．相关政策和标准有待进一步完善

目前养老社区开发土地成本资产价格较高，已有政策偏重于福利性补贴，对享受主体有严格的认定标准和补贴标准，限制了一部分社会资本进入；养老服务政策及相关的优惠扶持政策主要强调服务活动的福利性和公益性，使得民间投资的资本属性和养老服务业的产业属性界定不够清晰；依据现有政策，国家对养老地产视同住宅销售部分，尚没有具体政策支持，也无明确限制；部分针对涉及养老服务及运营公司的缺乏配套落地指导。

涉及养老社区相关法律法规和标准有待完善，需要各级政府尽快出台相关配套：通过完备的政策法规体系保障养老社区向系统化、产业化、专业化方向发展；通过在土地供给、建筑设计、融资、税收、政府补贴等方面提供规范和标准，提供落实指导，切实推进养老社区领域的规范化发展。

2.供需不平衡，结构化差异有待解决

近年来养老社区发展不断提速，但在规划层面对发展居家、社区、机构等社会养老体系建设的整体性和连续性仍有待加强，养老社区存在区域发展不平衡、供需不匹配、产品结构不平衡等问题较为突出。

目前相对成熟的养老社区定位以中高端为主，主要集中在养老需求旺盛、服务业基础强的一、二线城市，而在同样具有老龄化压力的二三线城市则缺乏系统布局，形成了较为明显的地域不平衡。从全国的范围看，受制于传统观念以及一些其他原因，入住各类养老社区老年人数量约300万，仅占老年人数量2%左右。

中国老龄科学研究中心发布的《养老机构发展研究报告》显示，2015年全国养老机构的空置率平均达到48%，超过三成养老机构处于亏损状态。

在设施及服务方面，也同样存在供需不匹配问题。多数养老社区针对老年人身体功能日益衰退，以提供日常照料和卫生保健服务为主，辅以配套设施和活动，但与老年人真实需求尚存一定差距，涉及到老年人精神及情感层面的服务更没有引起足够的关注。

3.融资问题突出，与金融结合需更加深入

养老社区的融资问题已经成为促进社会资金进入养老社区领域的主要瓶颈。目前，融资渠道相对单一，大部分资金来自银行贷款。但由于养老社区具有建设及维护成本较高、投资回收期长、运营过程中不确定性较多等特点，对于部分养老社区项目传统的银行难以介入或难以满足开发企业对资金的需要，这就要求拓宽资金渠道，创新融资方式，吸引大型有实力的企业、保险公司、基金公司、海外基金、民间资本等进入养老地产行业，采用BOT、PFI等模式吸引资金、分解风险。

随着养老产业的成熟，逐渐形成由开发商、投资商、运营商共同构建的完整的金融生态系统，研究尝试引入房地产信托投资基金（REITs），为养老社区创新盈利模式和运营模式提供支撑。

4.产业链整合度低，跨行业深度合作需加强

我国养老社区发展迄今为止尚处于发展初期，整体环境尚待改善，未能形成大规模开发和成功盈利的案例。内部产业链整合度低，缺乏明确的行业标准；市场定位不清晰，老年客户群细分不够；居住功能过于单一，缺乏统一的标准，养老设施配套功能和养老专业服务能力尚待提高；涉及养老的医保、财税政策还不能有效对接；老年心理咨询、教育休闲、临终关怀等为老服务尚没有得到足够重视或有效落实；医养结合中，如何平衡医、养资源的分配，老人不同阶段医疗需求没有形成有效的对接；在“互联网+养老”模式下如何实现养老社区产业链的生态融合等。随着养老社区“去地产化”，服务以及与养老相关业态的跨行业深度合作和研究将是必然趋势。

上海青浦频出圈，单价4.6万就能入主西虹桥的安联虹悦有何优势？

大虹桥板块，依然是上海近几年的楼市名片。

从虹桥交通枢纽到每年的进博会，包括长三角一体化，重重利好将大虹桥推向神坛，也因此成为上海楼市最火爆的板块之一，项目开盘“日光”属于常态，认筹时有“千人摇”，积分门槛一度领跑上海。

单单是大虹桥这一个概念，似乎就将整个青浦新房市场激活了，成为上海楼市的明星区域。包括徐泾、青浦新城、华新、淀山湖新城等板块的土地通通摆上货架后，也能一跃成为购房者蜂拥而至的置业热土。

也正因如此，以徐泾为代表的板块内新房频频出现红盘，入围积分不断刷新，房价也屡创新高，目前位于西虹桥板块的徐泾新房均价依然逼近7万元/平方米。

受大虹桥的“磁场效应”影响，外围板块如南虹桥辐射的华漕、七宝、九亭，北虹桥辐射的江桥、南翔等区域，推出的新房项目也都达到6万元/平方米左右。

大虹桥楼市的火热态势或将继续演绎下去。在2023年虹桥国际开放枢纽建设工作现场会上，虹桥国际中央商务区的核心功能做了新的提升，在原有“大交通”“大会展”“大商务”三大功能的基础上，增加了“大科创”功能。

核心功能的扩容提升，无疑也会带来区域经济发展的新动力，与区域繁荣发展相辅相成的楼市也将被注入新的价值，市场预期也会蓄势上扬。

于是，在今年的土拍大战中，大虹桥依旧吸引来诸多开发商争相竞拍。在今年两批次土拍里，大虹桥共有6幅住宅用地成交，其中有4幅位于青浦徐泾，1幅位于闵行华漕，1幅位于嘉定江桥，均为溢价成交。

这在全国土拍市场降温的背景下，大虹桥仍能成为一众房企的必争之地，足以证明市场对该区域信心充足，相信该板块发展潜力强劲，值得在此一搏。

截止目前，除了华泾项目外，其他五个项目都已经公布了规划方案、户型图，最快今年就能入市，到时候势必又会掀起一波大虹桥的极大关注。

其实，受大虹桥辐射影响的还有旁边的华新，如今正处价值洼地。以位于虹桥西的安联虹悦项目为例，凭借4.6万元/平方米的均价给了购房者入主大虹桥的机会，但目前周边次新房都已卖到了5万元/平方米以上。

2021年，在上海第3批次土拍中，安徽国企安徽安联高速公路斥资19.34亿元拿下青浦区华新镇华志路地块，成交楼板价2.3万元/平方米，备案均价4.58万元/平方米。经过20余年的市场深耕发展，安徽安联早已形成“高速公路、房地产业、多元投资”三大业务板块。

有着丰富房地产开发经验的安徽安联，入沪后的安联湖山悦项目很快就得到市场认可。该项目位于青浦区朱家角板块，自去年12月份入市以来，4次开盘4次热销，3次触发积分。

在华新地块，安联更是推出了一个三面环水的项目，社区打造黄金十字中轴景观，以“两轴一心，一环五区”的社区布局，且所有楼栋均是无连廊设计的小高层，并以大幅面钻慕美学里面，令项目既彰显大气又不失美感。

该项目正是安联虹悦，项目总建筑面积约12.5万平方米，总规划8栋14F和2栋16F小高层，涵盖建筑面积约88平方米、95平方米、99平方米的三居室和约133平方米的四居室，属于典型的“全龄全时成长型”户型。

作为一家外来房企，安徽安联很清楚，要想在楼市风向标上海真正立足深耕，一定要有过硬的品质和足够用心的细节才行。

在均价不足5万元/平方米的项目里，安联虹悦的精装标准算得上是高配。不仅中央空调、地暖、新风一应俱全，且充分考虑到居民生活痛点，房间内部专门配有玄关柜、电热毛巾架和内置窗帘盒等，还配备黑色铝合金窄边框淋浴房，可谓是在细节上下足了功夫。

高品质也会是未来所有在沪房企要着力的方向。

8月4日，上海市嘉定区召开2023年下半年经营性土地出让工作交流会，上海市第三批次集中供地起，将执行新的竞价规则：竞价达到最高限价后，进入竞“高品质建设”环节，最后才是摇号环节。

很明显，随着国内房地产供求关系的变化，竞品质已成为房企在市场实现突围的关键。

而安联选择落子华新板块的原因，与朱家角一样，同是看重且相信该板块的区域优势和楼市潜力。

从地理位置来看，华新位于青浦区东北部，东临虹桥商务区，南接赵巷科创中心，西往青浦新城，北靠安亭汽车城，其交通优势显而易见。不仅如此，华新还有一种新兴的捷通勤方式——飞路巴士，已有多条线路可达大虹桥商务区及周边地铁站，20分钟就直抵虹桥T2航站楼，换乘2号线，解决了上班族的痛点。

经过多年发展，华新板块在配套方面丝毫不含糊，商业、教育资源较完善。

以安联虹悦为例，该项目仅与新尚生活广场一路之隔，周边还有博隆商业广场、青浦光明荟、虹桥宝龙城等。在“夜经济”繁荣的上海，华新夜市也为板块内居民带来一个别样的消费体验空间。烧烤、家常菜、海鲜、火锅等各地特色餐饮在华寿商业市场云集，“烟火”氛围浓厚。

教育方面则是覆盖全龄教育资源。据了解，安联虹悦项目周边拥有华新幼儿园、华新小学和华新中学等配套。其中，华新小学在全区排名第三，学校的硬件设施设备较为完善；华新中学是市健康促进学校，且连续三届被评为市科技教育特色学校。

与其他板块不同的是，华新拥有自己的产业，属于青浦经济强镇。因靠近上海中心区，华新拥有以快递总部企业为核心的千亿级产业和以汽车零部件为核心的百亿级产业，全年税收目标赶超徐泾。

基于此，这里也频出新规划，还将重点打造“虹桥智造园”、“虹桥数字谷”、“虹桥医创城”“虹桥生态湾”四大载体，总规划面积11.64平方公里。随着规划落地兑现，华新将聚集更多人流量和消费力，整个板块价值也将被重塑。

与产业势能相匹配的是楼市，如今正在酝酿更多新的可能。在此之前，华新有着自己独立的市场，板块内房产开发时间已久，二手房价格都在5万元以上。

毫无疑问，青浦华新一定是大有可为，未来可期。而选择地处大虹桥新秀板块的安联虹悦，也是优先抢占板块价值，低门槛入主大虹桥。