房产代持有-房产代持协议最佳范本

“借名买房”究竟归谁所有？

“借名买房”发生的原因、形式多种多样，限购政策的施行使得借名买件频发。本文旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则。截至2018年12月，在中国裁判文书网直接键入“借名买房”检索出共计3170篇裁判文书，其中刑事案由1篇，民事案由2809篇，行政案由14篇，由最高人民法院裁判的1篇。

基本理论

一、借名买房的原因：

（一）规避法律、政策：1.规避房屋限购令政策；2.规避限贷令以及其他贷款障碍；3.简便手续、减少税费；

（二）争享特定购房优惠；

（三）隐藏真实的财产信息；

（四）其他原因。

二、借名买房的风险：

1.借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

2.借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4.房产被名义购房人转让或抵押，或者被法院强制执行。

裁判规则

实务要点一：借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

案件：谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书 （2011）民申字第261号

最高院认为：

关于第一个问题。根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实，再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月日签订了《深圳市房地产买卖合同》，且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下，但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产，再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议，但其无法否认代持有的事实，其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付，故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。

实务要点二：因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

案件：辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉二审民事判决书（2018）辽民终211号

辽宁省高院认为：

关于中集哈深公司主张“房产代持协议的效力无论是否真实，目的都是规避限购政策，行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性”，首先，限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，且徐沛欣占用了曾塞外的购房资格，曾塞外即失去了购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。其次，案涉房屋的房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与大庆庆然天然气有限公司签订的借款合同以及与曾塞外的保证合同之前，并不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。因此，徐沛欣因借名买房需承担被法院强制执行的风险，但不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

实务要点三：对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

案件：1.任某1、任某2合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申4182号

北京市高院认为：

本院经审查认为，关于涉案房屋在任某4和王某之间是否形成借名买房关系问题，根据涉案房屋的来源、拍卖款的支付、房屋相关手续凭证持有、房屋实际使用、任某4和王某的往来等情况，一、二审法院确信任某4与王某之间借名买房一事具有高度可能性并认定该事实存在，具有一定的事实依据。任某1、任某2虽然对此予以反驳，但对于购房款由谁支付、任某4是否实际入住、购房手续和任某4证件为何由王某掌握等事实均不清楚，亦未提供充分有效的证据佐证。一、二审法院对其主张不予采信，并无不当。另，本案认定任某4和王某之间存在借名买房关系，并不否定（2004）固法执字第272-1号民事裁定书的法律效力。王某虽然违规以任某4的名义竞拍涉案房屋，但不必然导致借名买卖关系无效。任某1、任某2提供的涉案房屋欠缴物业费等证据，不能推翻借名买实的成立。

案件：2.马某1等合同纠纷申诉、申请民事裁定书 （2017）京民申792号

北京市高院认为：

本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。本案中，马某7就其主张的与其母亲谭某之间存在借名买房的法律关系，提交了谭某生前所写的《我的意见》为证。马某3、马某5、马某4、马某6对马某7所述事实主张及证据均予认可，马某1、马某2亦认可《我的意见》的真实性。故一、二审法院认定马某7与谭某形成借名买房合同关系，并无不当。虽然涉案房屋系房改房，但根据相关政策规定，该房屋已经可以上市交易，故马某1、马某2主张借名买房行为无效，法律依据不足。《我的意见》是谭某生前对涉案房屋的由来、购买和产权归属情况的记述，并无死后该财产如何处理的意思表示，因此马某1、马某2主张《我的意见》应是谭某的自书遗嘱，缺乏依据。因马某7与谭某之间借名买房关系成立，所以涉案房屋虽然登记在谭某名下，但已不属于谭某和马某8的夫妻共同财产，故马某1、马某2主张公证遗嘱部分有效并按此遗嘱继承的意见，缺乏法律依据。

实务要点四：“借名买房”情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

案件：赵建章、赵媛所有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）津民申1745号

天津市高院认为：

本院经审查认为，本案系所有权确认纠纷。关于双方是否存在借名买房关系事实的问题。再审申请人赵建章与被申请人赵建国是兄弟关系,双方之间不存在借名买房的书面协议。但是根据已经查明的事实,涉诉房屋的买卖合同中“赵建国、赵媛”的签名系被申请人赵建国亲笔书写,涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用均由被申请人赵建国支付,涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵建国持有,且房屋交付后由被申请人赵建国进行装修并居住至今。综合上述因素,本院认为被申请人赵建国已经完成了举证责任,以上事实形成了完整的证据链,原审法院据此认定双方存在借名买房关系,并无不当。再审申请人赵建章、赵媛主张包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵建国所借,双方仅存在债权债务关系,但未提供证据予以证实,该主张不能成立。关于借名买房的效力问题,本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物,现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易,并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害,双方借名买房应属有效。

实务要点五：书面合同不是“借名买房”的必要条件。

案件：商龙合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2017）京民申2338号

北京市高院认为：

关于双方是否存在借名买房之合意问题，商龙请求之基础系其与商洁就涉案B102号房屋存在借名买房法律关系。全案证据，依据商龙陈述，双方之间未形成书面合同，系就借名买宜达成口头协议，对借名买房问题，商洁予以否认。而从现有证据分析，1997年7月11日，商洁作为委托人向受托人商龙出具委托书，委托书的内容明确具体，均指向代签购买都市芳园房屋买卖合同、办理房屋所有权证书以及办理买房有关事宜。从后续的履行情况分析，商龙作为受托人代商洁签订了《房屋预售合同》并履行了委托书中的相关义务。现有证据不足以认定双方之间存在借名购买B102号房屋之合意，二审法院据此作出如上认定，本院不持异议。

实务要点六：不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

案件：姚江丽、姚生云、关月花与章乃文返还原物纠纷申请再审民事裁定书（2015）新民申字第1879号

新疆维吾尔自治区高院认为：

本院经审查认为，发生法律效力的民事判决，已确认再审申请人姚江丽与被申请人章乃文借名买房系无效行为。国家对双方争议房屋的交易有特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中姚江丽因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用章乃文的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。关于承担责任比例问题，对于购买军队经济适用房有特殊规定和限制，购买人具有专属性。双方当事人对此规定均明确知道，故对借名买房行为的无效后果，双方均有过错。对造成的相关损失，双方均应承担责任。

实务要点七：借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部行为。

案件：罗利红、深圳市住房和建设局收回经济适用住房再审审查与审判监督行政裁定书（2016）粤行申984号

广东省高院认为：

申请人主张其不拥有涉案集建国际名园×座×××号房屋产权、其被借名买房的事实不能作为市住建局收回罗利红经济适用住房的依据。本院认为，虽然民事判决确认涉案集建国际名园×座×××号房产属于案外人罗松鹏所有，但申请人是在被诉收回决定作出之后才提起该民事诉讼的，且申请人与案外人罗松鹏之间关于借名买房的约定，对作为外部人的市住建局不能产生约束力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民的征收决定等生效时发生效力。”本案被申请人根据涉案集建国际名园B座1807号房屋的相关登记信息，认定罗利红存在购买经济适用住房未满5年又购买其他住房的事实，并于年3月20日作出被诉收回经济适用住房决定，认定事实清楚，证据充分。对再审申请人该项主张，本院不予采纳。

实务要点八：借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

案件：汤志房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书（2015）高民申字第04334号

北京市高院认为：

本院认为：二审法院综合考虑涉案房屋的购房发票、《个人住房按揭合同》、《担保合同》、还款银行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司对涉案房屋有过出资行为，涉案房屋一直由中永信公司实际控制等本案实际情况，认定中永信公司与汤志之间存在借名买房合同关系，涉案房屋的实际权利人是中永信公司，认定事实并无不当。汤志与陈禹签订的《存量房屋买卖合同》系双方恶意串通，损害了中永信公司的利益，二审法院认定该合同无效，符合法律规定。汤志申请再审的理由不能成立。

小结

主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。

法律规定

1.《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条 第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

2.《中华人民共和国合同法》

第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩盖非法目的；

（四） 损害社会公共利益；

（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》

第四条 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

来源：民商事实务、判例研究、法盏

编辑： 石慧 审核：傅德慧

老人代子女买卖房屋要小心，替儿签字出问题谁担责？

子女要结婚买房，工作却忙得不可开交，父母好心帮忙，或是跑腿代劳，或是出钱出力，却不料其间暗藏风险，甚至官司打上了法庭。两位老人，一位帮儿子买房，一位帮儿子卖房，面对面地签合同，结果法院判合同无效；另一位老人出资帮儿子买房，可是儿子不满意让退房，卖家起诉后，律师说这份合同是合法有效的。有的有效，有的无效，这里面的法律依据是什么？

案例1

两位老人代儿买房卖房 一方反悔引发诉讼

老李代儿子小李买房遭遇悔约，于是接着代理儿子打官司志诉卖家。据老李说，眼见儿子快三十岁要成家了，就想为儿子置办婚房，可是北京的房价让他不敢奢望。与老伴一商量，觉得燕郊的房价便宜些，儿子与未婚妻都在东边上班，住在燕郊也方便，因此打算在燕郊买房。儿子听了很赞成，于是老李经中介公司介绍，看上燕郊一套二手房。

“房主”老杨也是北京人。“当初买房也是给儿子结婚用，可后来孩子还是想住在北京城里，哪怕小点也行，就得先卖了这房。”老杨买时是期房，如今房子已开始室内装修，之后就能交房拿房本了。

老李看很快能交房，就签了合同。签合同时，老杨才提起真正的房主其实是他儿子小杨，因儿子上班没空处理这些事，他就替儿子都办了，并代儿子签了合同。老李觉得没问题，“不管老杨还是小杨，反正房子卖给我就行了。”于是两位老人签了合同，老李向老杨交了10万元定金。

其间，中介提出老杨应出具小杨委托其卖房的委托书，老杨不以为意。同样帮儿子来交易的老李也“通情达理”，觉得这不是问题。于是老杨当着老李的面，在委托书上委托人和受托人处，分别签下儿子小杨和他本人的名字。之后，老李如约将部分房款转账给老杨。

到了收房时间，老李通知老杨一起去收房，中介也催促，可老杨以种种理由推脱。半年后老李从中介得知老杨反悔了，坚持涨价才卖房。可对于涨价数额，双方未达成一致。老李打电话质问小杨，但小杨答复自己根本不知道父亲卖房的事。无奈之下，老李代小李起诉小杨，要求办理房屋过户手续，但最终被法院判决驳回了。

插图 王晨瑀

剖析

买方老人未尽审慎义务承担不利后果

北京市浩东律师事务所张海霞律师认为，老李和老杨签订房屋买卖合同并非真正买房人小李和真正房屋所有人小杨的真实意思表示，所以该合同效力不能想当然的及与小李和小杨，还需要具体问题具体分析。本案中虽然涉案房屋未下发房产证，但依据最高人民法院的司法解释，以无房产证为由主张合同无效，可能得不到法院的支持。

老杨替代作为房主的儿子小杨签买卖合同，是否构成有效代理？我国《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。

老杨并未取得小杨的书面授权，委托书都是老杨自己签署的，老李和中介都很清楚，所以老杨代理小杨卖房的行为属“无权代理”。但无权代理是否就属于无效代理行为呢？答案是否定的，要看具体情况来区分。根据《合同法》第四十九条规定，无权代理的，但若构成表见代理，那么代理人的行为后果是及于被代理人的。

那么，老杨没有小杨书面授权而与老李签合同，其行为是否构成表见代理？张海霞律师认为不构成。“老李明知老杨未能得到其儿子小杨的书面授权，老杨在授权委托书上替代小杨签署名字，老李是当面看见的。表见代理的法律构成要件有四方面，其中，‘行为人是否具有代理权的表象以及相对人是否为善意且无过失’是表见代理审查的重点。”

签合同过程中，老杨已明确告知老李，该房屋属于其儿子小杨，却未能出示授权委托书。老李知晓该房屋的所有权人是小杨，也和中介是明知老杨无书面授权，但当时不认为没有授权委托书会出现问题。老杨当着老李的面代儿子签名，老李现在无法证明老杨是得到小杨的真实授权而卖房的。

“至于定金和房款，老李也都是交给了老杨而非房主小杨。对于房屋交易等标的额巨大的合同行为，老李并未尽到自己的审查义务，轻信了老杨具有代理权限，也未要求与房主小杨见面沟通，甚至在老杨当面代儿子签委托书时都未提出异议，没有联系小杨，存在一定过失，不能认定为‘善意且无过失’。”张律师认为，虽然基于父子关系进行的民事活动会给他人造成“家事代理”的表象，但房屋买卖标的额巨大，小杨并未签委托书和卖房合同，也没实际收房款，老李轻信老杨具有代理权或事后能够得到小杨的追认，明显未尽到审慎义务，存在一定过失，应承担不利法律后果。

老李与老杨签订的买卖合同，因并未取得房主小杨的卖房授权，老杨无权代理行为不能构成合同法上的表见代理，且事后小杨拒绝追认老杨的代理行为，所以该合同效力不能及于小杨，老李不能持此合同要求小杨配合交房和过户。

案例2

老人出资代买房 儿不中意要毁约

还有不少案件是老人代子女买房签了合同，子女却不乐意的。老王欲出资为儿子购买一套婚房。经朋友介绍，他选中了一套二手房，自觉位置和格局都不错，就没跟儿子商量，以儿子的名义签了购房合同。

但老王兴致勃勃地拿回购房合同，小王却感觉房子离自己的单位太远，小区老旧，房子格局也不够好，让父亲把房子退掉。房子卖家张先生不同意，但小王坚称：“我本来就不要买这房子，也没让我爸买。”张先生很生气，双方发生争执后，他起诉要求王氏父子继续履行合同义务，交付剩余房款及延迟付款的违约金。

剖析

儿子不认可由父亲承担合同义务

小王不同意父亲以自己的名义购买这套房，那么双方的合同还有效吗？张海霞律师认为，与前一案不同的是，老王于与房主签订买卖合同也是双方真实意思表示，合同依法成立，对双方都具有约束力。无论老王以自己还是儿子的名义与房主签合同，也不管房款是老王还是小王出，合同都合法有效，也并不会因为小王不同意而导致合同无效。

那么，在老王持有儿子小王的合法委托情况下，小王就要承担购房合同的义务；若无合法委托，老王不能构成表见代理，他儿子又没有事后追认，那么小王就不必承担购房合同的义务，当然也不享有购房合同的权利，但是购房合同的义务就要由行为人老王自行承担了。

提示

代子女买房需注意哪些事项？

为了分担子女结婚买房的经济压力和工作压力，很多老人都主动代子女去买房。张海霞律师提醒老人们：代子女买卖房屋，尽量与真正的房屋所有权人签订购房合同。如果一定要与房主委托的受托人签合同，务必提高警惕，尤其遇到想与房屋所有权人沟通却被受委托人以各种理由拒绝的情况，应尽量调查核实房屋所有权证信息、房屋所有权人信息、签合同的受托人身份信息、委托书的真实性等，最好要求公证委托书。

即便卖方出示了公证委托，老人也要询问清楚真正房主为什么不能出现，因为不排除房屋交易背后存在巨额借贷关系、转移资产等情况。代子女购房，还应关注该房屋是否存在租赁合同和抵押关系，很多老人对此不了解，但这些都是可能影响房屋过户和交付的障碍。此外，购房款要尽量选择以银行转账的方式支付，并注明“购房款”字样，否则也有可能钱房两空。为避免孩子误解父母对孩子的爱，在代替孩子做决定或行使权利前，还要与子女沟通，不要把温暖的爱变成另一种负担。