房产解约函;房屋退租告知函
租户称因空调噪音被邻居投诉提出解约，法院：证据不足，驳回
近日，新京报记者从北京市第三中级人民法院获悉一起因空调噪音导致其他业主投诉而引发的房屋租赁合同纠纷。承租的房屋租赁公司以空调噪音问题遭业主投诉并向出租人赵先生提出解约，但双方在违约金和维修费等方面未能达成共识，房屋租赁公司也一直拖欠房租，最终被赵先生起诉至法庭。北京三中院最终判决赵先生有权解除涉案合同，房屋租赁公司承担相应费用。
承租方自称空调噪音被业主投诉，并向出租人发送解约函
出租人赵先生与承租人房屋租赁公司签署了为期三年的《资产管理服务合同》，约定赵先生把涉案房屋委托给房屋租赁公司进行管理。交房后，房屋租赁公司将该房屋租给他人使用。
合同签订九个月后，房屋租赁公司声称，因为空调噪音问题遭到楼下业主投诉，严重影响其租户的租住使用，便向赵先生发送了解约函。但是，屋内租户并未立即搬离。
三个月后，赵先生与房屋租赁公司工作人员洽谈房屋交接及解约事宜，双方因房屋维修及违约金等问题未达成一致，赵先生只同意签署交割单，不同意签署解约协议。在此期间，房屋租赁公司一直拖欠未付赵先生租金。于是，赵先生将房屋租赁公司诉至法院，要求解除双方签订的《资产管理服务合同》，并要求房屋租赁公司支付欠缴租金、生活费及更换房屋门锁费。房屋租赁公司提起反诉称，《资产管理服务合同》在其向赵先生发送解约函时就解除了，要求赵先生返还其租金并赔偿违约金。
三中院生效判决认为，房屋租赁公司主张涉案合同在向赵先生发送解约函时解除，理由为其依据合同约定行使单方解除权，但其提交的证据不足以证明业主投诉反映的噪音问题系赵先生原因所致，且后续其租户仍在占有使用涉案房屋，故房屋租赁公司没有合同解除权，其发出的解约函不具有法律效力。
同时，房屋租赁公司主张涉案房屋已经完成交接。通过微信聊天记录可知，双方虽然就房屋交接事宜进行协商，但因为房屋维修及违约金问题未能达成一致，可见双方并未完成房屋交接，亦未达成解约协议。房屋租赁公司延迟支付租金的行为构成违约，赵先生有权解除涉案合同。
赵先生直接以提起诉讼的方式主张解除合同，合同自起诉状副本送达房屋租赁公司时解除。房屋租赁公司需承担相应租金及占有使用费；维修基金、水费等生活费及更换房屋门锁费。
法官：出租人对租赁物的瑕疵有担保责任
针对本案涉及的法律问题，北京三中院法官围绕“适租的判断标准”“合同解除”“举证责任承担”三方面进行了阐释。
法官表示，租赁物的瑕疵直接影响承租人对租赁物的使用和收益。为有效保护承租人对租赁物的使用收益权，《民法典》第七百零八条规定出租人具有保证房屋适租的义务，即对租赁物的瑕疵承担担保责任。根据该规定，出租人应在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。约定的用途，不仅包括租赁物本身的使用功能性用途，同时也应包含依据不同的合同具体目的，当事人所约定的租赁物功能性以外的其他用途。
《商品房租赁管理办法》第六条对不得出租的房屋情形进行了列举：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。违反出租的情形规定，可认定租赁物不适租。当然，适租的判断不限于该规定，核心是考量租赁物在租赁期间是否符合约定的利用状态，是否能够满足承租人正常使用需求。
针对合同解除方面，法官表示，法律就合同解除规定了法定解除、协议解除、约定解除三种情形。对于法定解除，《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
对于协议解除及约定解除，《民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。房屋租赁合同当事人通知解除合同须以其享有法定或约定的合同解除权为前提。本案中，双方对合同解除未能达成一致。若房屋租赁公司不能证明出现合同约定或法律规定的解除条件，则不享有解除权，其通知赵先生解除合同不发生效力。
关于举证责任承担方面，法官称若承租人认为出租人提供的房屋影响其正常租用，根据《民事诉讼法》第六十七条规定的“谁主张、谁举证”原则，应提供相应证据证明符合法定或约定的合同解除条件，否则承担对其不利的后果。本案中，承租人房屋租赁公司想依据《资产管理服务合同》中的约定行使合同解除权，应提供证据证明符合约定的合同解除条件，举证证明的内容主要包括：（1）房屋存在不适租的情形；（2）该情形符合合同约定的承租人行使解除权的条件；（3）在合理期限内主张权利。
本案中，赵先生称空调系房屋租赁公司自行安装，房屋租赁公司无证据证明空调噪音导致业主投诉可归责于赵先生，且提供的聊天记录显示赵先生多次联系房屋租赁公司工作人员要求共同解决噪音问题，但员工未能作出积极回应。同时，房屋租赁公司在与赵先生协商提前解除合同的过程中，交接程序混乱，未能保存并提供告知房屋密码等相关证据。所以，房屋租赁公司所提供的证据不足以证明达到合同约定的解除条件，亦无法证明其享有法定解除权。在此情况下，房屋租赁公司拖欠租金构成违约，符合合同关于出租人享有单方解除权的条件，赵先生有权解除涉案合同。
新京报记者 慕宏举 通讯员 全奕颖 卢圆圆 李佩徽
上海房产律师：解除XX商品房买卖合同的函
XX市XX置业有限公司：
我与你方于年月日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同编号2019330501YS0023XX，你方按合同约定应当在2021年4月30日前，将符合合同第十条交付条件的房屋交付给我。但你方严重逾期，构成根本违约；而且，你方从签约之前就开始欺骗我，导致我上当受骗。经过慎重考虑，我方根据合同约定和法律规定作出如下决定：
1、解除我们年月日签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》；
2、 你方应当按按合同约定，退还全部房款并给付利息；
3、 你方应当按合同约定向我支付总房款10%的违约金。
希望你方收到通知后三日内退还我方支付的款项，并给付利息和总房价10%的违约金。我方会保留运用法律手段实现及向你要求赔偿因上述原因造成一切损失的权利。
特此函告！
函告人：
年月日
收款账户：
户名：开户行：
100多方毛坯房托管未到期 “我爱我家”提前解约
汪先生在杭州有一套房子，去年四月份托管给我爱我家，合同约定时间是两年，结果前几天我爱我家单方面提出违约。汪先生希望，除了违约金，我爱我家再承担一些损失费用。
汪先生的房子位于杭州闲林的绿城桃源小镇，一百多平方，是毛坯房，2017年买来花了200多万。去年4月份他把房子托管给我爱我家，合同约定，托管时间为2年，每月租金2800块钱。
汪先生：合同签好之后，他们要求我买家电，包括水电、煤气，包括热水器，包括地板，包括沙发，包括席梦思床，这些我们全部都要配好。
开通水电和燃气，购买家具、家电和简单装修，汪先生说，他一共花了3万多。
汪先生：前几天给我们发来一个解约合同的通知函，他们说由于他们的市场原因。
解除合同通知函里说，因受市场影响，向汪先生提出解除合同，并会按照合同支付违约金。根据合同违约责任一栏，我爱我家单方面解除合同需要支付给汪先生两个月的房租作为违约金，也就是5600块钱。汪先生表示，前面有一个半月的租金共4200块钱没收，算是给我爱我家的租房托管中介费，4200块钱是两年托管的服务费用，对方没有履行完成，应该退还剩余部分。另外，房子交回他手里的时候，存在一些非自然消耗的损失。
汪先生：破坏程度很严重，包括房顶打了一些（钉），拉窗帘，包括地板，包括水龙头。（这个是贴的地板纸吧？）对的，地板纸。
汪先生说，家里本来铺满了这种地板贴纸，现在半个客厅的地面只剩水泥地了，另外几个房间里也有部分地方损坏。他觉得，不排除地板贴纸本身质量问题，但其间我爱我家没有向他反映过， 希望我爱我家解除合同的时候，这部分损失大家也能一起协商一下。
我爱我家杭州未来海店工作人员：（年关）租房的人比较少，他们提前放了，（您是负责买卖的是吧）对，我们买卖这边，就只有一两个人在上班。
记者联系上我爱我家杭州总部，工作人员表示，装修的损耗和托管费用的退还，他们可以跟汪先生进行协商。
我爱我家杭州总部工作人员：比如说维修，或者协商适当的补偿这个是可以的，业主这边提到的托管费用，确实合同没有履行结束，我们愿意按照实际的委托天数折回的。（现在是什么原因导致这房子没有继续履行合同了呢）整套房子委托之后，我们空置了一段时间才租出去的，也是低于委托价出租的，我们不是说房子空置出来，就马上联系业主要退回，也是确实空置了一段时间之后，确实是市场行情的影响，跟业主协商愿意按照合同赔付违约金来解除合同。
我爱我家的工作人员还提出了第二种解决方案，也就是汪先生这边把租金降一些，他们继续履行合同，不过要过完年之后，才能再具体协商，汪先生表示，这段时间正好再考虑考虑。
