房产税时限、房产税征收时间点

2024-10-28 08:38:54

房地产税什么时候开征？征收范围+标准+税费算法

[闽南网]

4月11日，财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上指出，将进一步优化税制结构，既立足当前，又着眼长远，兼顾税收调控和筹集财政收入功能，逐步优化税制结构，深入推进增值税改革，构建更加公平简洁的税收制度，推进房地产税立法和实施，建立综合与分类相结合的个人所得税制度。

自今年3月以来，这已是房地产税被官方第六次正式提及，相比往年的原则性表述，今年关于房地产税的说法愈发具体。

记者从业内人士处获悉，目前房地产税法草案已有大体框架，正向各地征求意见。

以税收法定来引领税制改革

自2011年在上海、重庆两市启动试点开征房产税，至今已近八年。细心观察不难发现，在过去很长一段时间里，有关房地产税立法的官方消息并不多见。

转折点出现在今年两会期间——

3月4日，十三届全国人大一次会议发言人张业遂在人大会议首场新闻发布会上表示，房地产税法律草案正在加快起草完善；

3月5日，在十三届全国人大一次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中提出“要深化财税体制改革”“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”；

3月7日，时任财政部副部长史耀斌对外透露，按照中央的决策部署，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。房地产税总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”；

3月11日，十二届全国人大常委会工作报告中明确提出，2018年将继续加强立法工作，落实税收法定原则，研究制定房地产税法；

3月25日，财政部部长刘昆称，将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

房地产税什么时候开征

目前关于房地产税最新的明确信息，是2017年财政部部长肖捷在《党的十九大报告辅导读本》中首次提出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

多位接受第一财经采访的专家认为，房地产税立法争论的激烈程度将前所未有，预计2020年左右立法完成。（来源：第一财经）

房地产税征收范围标准

按照落实税收法定的要求，作为新税种，房地产税的开征必须先立法，需要有法律规定。尽管实践中对于征收房地产税，我国已经积累了不少经验，但在具体立法过程中，仍有许多关键问题需要厘清。

共有产权房、“两限房”、经济适用房等产权受限的房产如何征税？在已经缴纳了高昂土地出让金后，房地产税应如何实现公平？开征房地产税之后是否还需要缴纳物业费？

“对于房地产税立法，我们需要冷静思索，进行客观、细致、全面、理性地系统性考量，而不要轻率作出规定。”中央财经大学房地产法研究所所长、中央财经大学法学院院长尹飞近日接受《法制日报》记者采访时指出，在房地产税相关立法过程中，应当妥善处理热点问题。

必须妥善界定房产范围

尹飞认为，房地产税立法时必须妥善界定房产的范围。首先，目前我国房屋产权类型较多，实践中存在大量不完全的房屋产权。比如，所谓共有产权房、“两限房”等，这些房屋一定期限内不得上市交易，其权能受到一定限制。其次，形态多样的土地产权也直接影响房屋产权的完整性。如果土地使用权是通过出让形式取得，那么就会有权利期限的限制，比如，住宅用地最长不得超过70年，由于是有偿取得，建设在其上的房屋原则上可以自由流转。而集体土地和划拨用地并没有权利期限的问题，建设在其上的房屋流转受到限制。

此外，对于建造在划拨土地上的房屋而言，尹飞认为其类型、历史渊源更是复杂，如何征税也需要认真考量。比如，作为对计划经济时期低工资的补偿的所谓房改房以及作为保障房一种的经济适用房，是否应当允许其入市交易都是值得商榷的。

“在流转受到限制甚至严格限制的情况下，这种房产是否为真正意义上的财产？其如何估值并据以征税？”在尹飞看来，房地产税的征收如果完全不考虑这些因素，简单纳入征收范畴，显然过于草率。

妥善处理房地产税和土地出让金的关系

近年来，围绕房地产税的讨论很多，但其之所以千呼万唤不出来，有一个绕不过去的问题，就是过高的房价或者说过高的地价。

尹飞指出，实际上，土地使用权出让金与房地产税二者之间的联系十分密切，无视土地出让金因素，轻率征收房地产税，对于支付了高额地价的业主来说，显然是不公平的。

“作为一个理性的开发商拿地时，其报价的基础是将来购房者能够接受的房价。”尹飞具体举例说，在没有房地产税的情况下，买房人每平方米愿意出十万元，但是如果每年还要征收2％的房地产税，可能情况就会变化。“这种情况下，我们不能否认出让金与房地产税存在相当的互斥关系。已经支付了高额出让金的土地，至少在征收房地产税时应当考虑这一因素，适用较低税率或者设定相应的免征条件。”尹飞认为。

对于住宅建设用地使用权到期后如何处理这一焦点问题，尹飞观点十分明确，在他看来，一步到位直接征收房地产税可能是最好的选择。“这种做法其利在于：一是避免了自动无偿永久续期可能带来的国家土地所有权无法体现的问题。二是避免了房屋所有权无期限和土地使用权有期限的矛盾。三是一并解决了续期续多久的问题。四是避免了可能造成的社会不公。五是解决了如果续期收费权利人拒不缴纳的问题。”

此外，对于小产权房以及集体建设用地上建造、符合城乡规划而且安全上又没有任何问题的房屋，尹飞认为也可以采用相同思路。“对于这些房产，无需再进行征收、补交出让金，可以通过房地产税解决问题。”

妥善处理房地产税和物业费关系

房地产税立法时还有一个需要仔细考量的问题，就是如何处理其与物业费的关系。“如果开征房地产税，就必须要界定清楚其与物业费的关系。换言之，物业服务中的内容，哪些应该交给政府来维护，哪些可以交给物业公司来提供服务，这些都需要进一步划清。否则就会出现业主在缴纳了房地产税之后，还要缴纳物业费，去承担本应由政府来承担的开支，客观上造成双重征税的局面。这一点在立法时也必须认真考虑。”尹飞说。（来源：法制日报）

房地产税征收税费算法

贾康建议，房地产税立法要注重与房地产相关的所有税费的整合和配套改革。前面的土地开发建设、交易环节，总体来说应该是以减轻负担为取向。这个税负体系里，保有环节的税负是往上加，而前面环节的税负，能减轻的尽量减轻，能取消的收费要取消，能降低的负担要降低。当然，在交易环节如要考虑抑制炒作的话，可以对短期倒手交易作特殊处理。另外要处理好税收负担在“第一单位”概念之下的扣除问题，让社会接受房地产税。

别再犯糊涂了，房产税纳税义务发生时间是这样规定的！

前些日子重庆调整了房产税试点政策引发热议，那什么是房产税？房产税征收范围是什么？跟我们普通百姓有关系么？以疑促学，学以解惑，我们一起学习房产税相关内容。

这一节我们一起学习房产税的纳税义务发生时间，从房产税最基本的法规《中华人民共和国房产税暂行条例》来看，房产税条例和其他税种的条例不同，之前学习过的其他税种条例会对该税种的纳税义务发生时间作为该税种政策的基本要素表述清楚，房产税条例没有对房产税的纳税义务发生时间进行明确表述，而且国务院相关部门没有出台房产税实施细则对纳税义务发生时间进行补充规定，从网上搜索资料来看，相关省市分别就条例出台了本省市的实施细则，由于房产税条例对各省在房产原值减除比例、减免税、纳税期限等方面给予了较大自主确定的权限，因此各省市制定的实施细则不尽相同。对于房产税的纳税义务发生时间，只能从财税文件中找到相关规定，比较零散，下面我们分房产取得的形式一起进行学习。

一、新建房屋房产税纳税义务

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）文件的规定：

（一）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

学习笔记:什么是自建，如何确定建成的时点，个人理解自建是具备建筑施工资质的市场主体自己施工建设，对于建成的时点，这个时点的确定相对比较麻烦，有人理解是建设完成并取得房产证的时间，在现实情况中，很多房产建设完成并投入使用，在会计上已经按照固定资产进行核算了，也未能取得房产证，如果按照取得房产证的时点作为建成时点，这个纳税义务发生时间就无限期的延后，房产税是对经营使用的房产征收的一个税种，而房产证只是用来证明房产所属权的一个凭证，在现实情况中，房产所属权限很明确的情况下，不一定有房产证，也可能会使用法院的判决书或者相应有资质机构的证明来确定房产的所属权，因此对于建成的时点把握，个人理解可以按会计账面确认固定资产时点、验收时点以及实际投入使用时点三者中孰早时点进行把握，更为合理并且容易操作。

· （二）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

学习笔记：委托施工企业建设，也就是说业主方拥有土地使用权，并进行了房产建设立项，然后请有施工资质的单位进行施工建设，建设完成后由业主方办理房产的相关产权所属证明，从文件规定来看，这种委托施工企业建设的房屋征收房产税是从办理验收手续次月起，个人理解这个的时点确认是比较合理的，与上述自建房屋相关情况相同，房产投入使用时间和房产权属证明取得时间两者在现实情况中相差较大，为了避免税务机关和企业之间的争议，所以这里政策规定的是按照竣工验收时点的次月开始发生房产税纳税义务，特殊情况下，如果在没有完成验收的情形下，房产已经投入使用或者出租出借给外单位使用的政策又进行了进一步补充规定。但是如果在验收之前已实际使用或者出租出借等给外部单位实际使用时，则按实际使用时点或者出租出借时点的次月开始发生房产税纳税义务。

二、外购房屋房产税纳税义务

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件的规定：

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

学习笔记：个人理解，房产税对于购置新建商品房的纳税义务发生时间，以房屋交付使用为时间节点，相比较于房地产企业销售商品房的增值税纳税义务发生时间，以产权转移为时间节点，更容易把握和操作，在现实情况当中，房屋已经交付使用，但对于产权转移也就是办理房产权属证明要相对滞后许多，使得税务机关和纳税人对纳税义务发生时间有较多的认识不一致，而交付使用要相对好操作，房屋交付使用指的是房企向购房人转移占有新建商品房的时点，至于购房者是否将新建商品房实际投入使用，与是否缴纳房产税无关，不能简单理解交付使用指的是购房者实际使用，更多的应该关注建房者将商品房交付给购房者这个时间节点。

（二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

学习笔记：个人理解，对于购置存量房的房产税的纳税义务发生时间，又回到了产权变更的时间，还是在说，是现实过程中这种产权变更是滞后于交付使用的，一般情况下购房者购置存量房，肯定是想进行产权变更为先，占有产权，或者说把产权变更为自己名下才是最安心的，在现实中的情况是多种多样的，有可能由于各种的原因造成产权暂时无法变更，但房产已交付使用，这时的房产税应该由购房者承担还是由原房主承担？原房主将钥匙交给新的购房者或者说新的购房者已经适用房屋算不算房屋权属转移？都会产生的争议。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

学习笔记：出租出借个人理解实际也是经营的一种方式，固定资产用于自己生产经营和出借给他人使用都属于经营，因此确定纳税义务发生时间的原则都是一致的，就是交付使用的次月，也就是交付出租出借房产之次月。

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件的规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

学习笔记： 房产税征收范围内的房屋通常是指作为企业“固定资产”科目核算的不动产，当房地产企业将作为“存货”核算不征收房产税的房屋，转为固定资产时候，也就是将建造的商品房变为自用、出租或出租等使用状态时，需按规定征收房产税，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（五）融资租入房屋

根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）文件的规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

学习笔记：融资租赁相当于抵押贷款，租赁标的物的产权虽然属于出租方，一般情况下合同会约定在租赁期满后会转移到承租方，因此房产税应该由承租方承担。

（六）企业接收建筑施工企业各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的，从接收的次月起，依照规定计征房产税。

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

（七）企业因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

（八）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税；

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