房产共有公证,房产共有公证有法律效力吗知乎
以案说法:房屋是共有还是单独所有，遗赠协议是否有效？
案情回顾
王爱兰与其夫张学印共育7个儿子，张学印于1976年12月4日去世，王爱兰于2013年7月10日去世，遗留一套房屋。1998年王爱兰通过公有住宅租赁的方式取得了使用权。2004年，基于农转居人员购买安置住房了相关政策，王爱兰以支付价款的方式取得了该套房屋的所有权，现该房屋登记在王爱兰名下。
2009年9月11日，王爱兰订立遗嘱将该套房屋赠予张为民，并经公证处公证，后张为民公证声明表示接受遗赠。
王爱兰去世后，其部分子女向法院提起诉讼，主张共享房屋的继承权。作为原告方的几位子女认为，虽然张学印已于1976年去世，但其生前系在职人员，王爱兰在购买该套房屋时享受了张学印生前工龄计算折扣的优惠政策，所以该套房屋应为王爱兰与张学印夫妻的共同财产。另外，王爱兰在公证处所做的遗赠只能处分其个人的部分，并且王爱兰在办理公证遗嘱时精神状态存在问题，不具备民事行为能力，所以，其立遗嘱不具备法律效力。
北京市朝阳区人民法院经审理认为，公民可以依照法律规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承，也可赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。该套房屋在王爱兰名下，是在张学印去世后所购，根据王爱兰2009年9月11日的遗嘱,该套房屋由张为民继承,且张为民亦公证声明表示接受遗赠。
2014年10月9日，朝阳区法院判决，三原告诉至本院要求继承该套房屋的份额,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。三原告不服判决上诉至北京市第三中级人民法院，该中院经审理后，驳回上诉，维持原判。
争议焦点
张学印去世后遗留的单位住宅房，经王爱兰过户后是否为夫妻共有财产？该套房屋被王爱兰赠予张为民后，其他子女是否有权继承？王爱兰的遗赠协议是否有效？
律师观点
针对此案，北京市嘉佑律师事务所杨鹏律师认为，本案是一起继承纠纷案件，涉及物权法、婚姻法以及继承法三大法律。依据我国《物权法》规定，房屋等其他不动产物权采取登记制度，即房屋产权证是所有权人拥有房屋产权的合法证明；《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，也就是说夫妻关系的存在是认定夫妻共同财产的前提；《继承法》规定，遗产是被继承人死亡时，遗留的个人所有财产和法律规定的、可以继承的其他财产权益。
本案中的王爱兰老人是在2004年通过支付价款的方式取得该房屋的所有权，此时张学印老人已经去世多年，房屋所有权的取得时间并非在其二人的婚姻关系存续期间内，且该房屋的产权证书所记载的所有权人为王爱兰一人。可见，该房屋是王爱兰老人的个人财产，并非王爱兰与张学印的夫妻共同财产。因此，王爱兰有权对该房屋进行合法处分，包括以公证的方式遗赠给法定继承人以外的人。
另外，受遗赠人公证声明表示接受遗赠，也是本案的一个关键问题。根据我国《继承法》规定，受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，做出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，则视为放弃受遗赠。张为民得知遗赠公证的情况后，在两个月的法定期间内，公证声明表示接受遗赠，因此，人民法院才会依据有关遗赠的法律规定，确认老人的遗赠行为合法有效。
（文中相关当事人姓名均为化名）
共同共有的房屋，一人签订补偿协议，对其他成员有效吗？
在征收拆迁过程中，经常会出现原本属于共有的房屋，征收人只与一方共有人签订补偿安置协议，随后征收人依据该补偿安置协议对共有房屋实施强拆行为。很多人都会问，这种补偿安置协议有效吗？
这种情况在集体土地上房屋征收中遇到的比较多。比如未确权的房屋、兄弟姐妹一起出资建造的房屋、父母的宅基地下共同建造的房屋等等，在征收中如何补偿呢？
通常情况下，农村村民在宅基地上建造房屋，必须符合一户一宅这个原则，在此前提下，农村集体土地上房屋安置补偿，以宅基地上的“户”作为补偿基础，户主才是签订安置补偿协议的适格主体。但是，一户上通常存在多人，那么谁才有资格作为户主呢？
最高人民法院曾有判例指出：在集体土地上的房屋征收中，对于无产权登记的房屋，行政主体在补偿安置中难以明晰房屋所有权人各自份额时，不能苛责行政主体就尚未分家析产的某户房产分别与被征收人签订各自具体份额的安置补偿协议。
也就是说，集体土地上的房屋征收，如果被征收的房屋没有进行产权登记，或者是无法确定权属的，应当视为家庭成员对被征收的房屋是一种共同共有的状态。征收人无法确定各共有人对房屋的使用份额时，其中一人与征收人签订安置补偿协议，并未否定该户的其他共有人的合法财产权，因此对房屋上的全部共有人都有效。若房屋上的其他共同共有人认为签订的安置补偿协议损害自己利益的，不能怪征收人。因为安置补偿的对象为“户”，而不是共有人个人。
上述说到，共同共有人中的一人签订安置补偿协议，原则上对其他共有人是有效力的，但也不绝对，这种情况需要具体问题具体分析，要看签订协议时，是否存在违法行为来认定补偿金额是否合理，补偿协议是否有效。如果在签订协议过程中，出现了签订人与征收方恶意串通或者其他违法违规行为，侵害了其他共有人的权益，应当认定协议无效。
若是其他共有人不满补偿金额，或者怀疑在签订协议过程中存在违法行为时，可以与征收人协商，请求重新补偿，或者向法院提起行政诉讼维护自己的权益。
若是其他共有人不满补偿金额分配的，实质上是家庭成员对财产分配不均的内部纠纷，可以通过协商、调解或者向法院提起民事诉讼的方式，主张自己的权利。
如果是买来的房屋或者是继承来的房屋，应在房屋到手时尽快进行权属登记，如果是家中兄弟姐妹共同出资建造的房屋，在房屋建成后，应尽快以协议的形式或者按照出资份额明确对房屋的共有份额，并进行公证。
清楚明确的产权份额登记，不管是在今后的财产继承中还是房屋征收中，都能保障自己的合法权益，避免不必要的麻烦与纠纷。
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来源：沈阳日报-沈阳网
市民就如何办理婚前财产、遗产继承公证等问题向工作人员咨询。(资料片)
核心提示
近年来，人们的法治意识不断提高，公证作为法律服务的一项重要内容越来越受到百姓的关注。遗嘱公证如何办理？婚前财产公证收费多少？10月14日，本报与市政务公开办联办的《民生连线》栏目邀请沈阳市公共法律服务中心(沈阳市沈阳公证处)有关人士做客沈阳网直播间，就相关内容进行详细解答，并在现场通过热线电话回答了市民提出的问题。
本期嘉宾
沈阳市公共法律服务中心(沈阳市沈阳公证处)副处长张秀荣
沈阳市公共法律服务中心(沈阳市沈阳公证处)副处长高荣刚
温馨提示
公证服务收费标准
依据辽宁省物价局、辽宁省司法厅印发的辽价发[2017]92号《辽宁省公证服务收费标准》：
1.申请办理遗嘱公证，每件收取800元(包括录音、录像、遗嘱起草、刻录光盘、冲印照片等费用)。80周岁以上老人申请办理遗嘱公证免费。
2.申请办理夫妻(婚前)财产约定公证每件收费600元。
3.申请办理财产继承公证分段累计收取公证费用：受益额20万元以下部分(含20万元)，按1.2%收取；20万元以上至50万元部分(含50万元)，按1%收取；50万元以上至500万元部分(含500万元)，按0.8%收取；500万元以上至1000万元部分(含1000万元)，按0.5%收取；1000万元以上部分，按0.1%收取。按比例收费不到200元的，按200元收取。
夫妻财产约定公证这样办理
夫妻财产约定公证是公证机构根据已登记结婚男女双方的申请，依法证明夫妻双方就婚姻关系存续期间所得的财产或各自婚前财产的归属等事宜达成的财产约定行为的真实性、合法性的活动。夫妻财产约定可以就所涉及的财产约定为各自所有、共有，或者部分各自所有、部分共有；约定共有的，可以约定为按份共有、共同共有，或者部分按份共有、部分共同共有。
申办此项公证，应当提交下列材料
1.申请人双方的身份证、居民户口簿2.结婚证3.与约定内容有关的财产所有权凭证(仅就财产进行概括性约定不涉及具体财产的除外)，如房屋所有权证书、存款凭证、股票等4.夫妻财产约定文本5.公证员认为应提交的其他材料
婚前财产约定公证这样办理
婚前财产约定公证是公证机构根据拟结婚男女双方的申请，依法证明其双方就各自婚前财产的归属等事宜达成的财产约定行为的真实性、合法性的活动。婚前财产约定可以就所涉及的财产约定为各自所有、共有，或者部分各自所有、部分共有；约定共有的，可以约定为按份共有、共同共有，或者部分按份共有、部分共同共有。
申办此项公证，应当提交下列材料
1.双方申请人的身份证、居民户口簿2.婚姻状况证明3.与约定内容有关的财产所有权凭证(仅就财产进行概括性约定不涉及具体财产的除外)，如房屋所有权证书、存款凭证、股票等4.婚前财产约定文本5.公证员认为应提交的其他材料
法定继承权公证这样办理
法定继承权公证是公证机构根据公民的申请，依法证明被继承人的法定继承人具有继承被继承人个人合法财产权利的真实性、合法性的活动。
申办此项公证，应当提交下列材料
1.申请人(包括放弃继承权人)身份证、居民户口簿，申请人在外地委托他人代为申请的，应提交经公证的委托书及代理人身份证件2.被继承人的死亡证明材料3.被继承人的婚姻状况及家庭亲属情况证明材料(含配偶、子女、父母情况)4.法定继承人中如有死亡的，还应提供其死亡证明5.被继承人的遗产凭证，如房屋所有权证及房产查档材料、存款凭证、股票等6.放弃继承权，本人应持身份证、居民户口簿亲自到公证处办理，在外地不能到场的，应提交经过公证的放弃继承权声明书7.公证员认为应提交的其他材料
遗嘱公证这样办理
遗嘱公证是公证机构根据立遗嘱人的申请，按照法定程序证明立遗嘱人设立遗嘱行为真实性、合法性的活动。
申办此项公证，应当提交下列材料
1.立遗嘱人的身份证、居民户口簿、婚姻状况证明材料、遗嘱受益人的身份证2.遗嘱中所处分财产的所有权证明，如：房屋所有权证书、存折、股票等3.遗嘱书原稿4.公证员认为应提交的其他材料
连线实录
问：我与妻子结婚20年，婚后共同购买了一处房屋，现在想做夫妻财产约定公证，把房产约定为妻子单独所有，暂不办理房屋更名手续，是否可以？
答：夫妻双方就婚后共同取得的财产可以约定为一方单独所有，需夫妻双方共同到公证处办理，不能委托他人代办。协议所涉及的财产权属发生变更应依法办理变更登记等手续，否则要承担不利的法律后果。
问：我母亲去年病故时83岁，遗留有单独所有的房产一处，需要办理继承公证手续。我外祖父母多年前已在外地死亡，无法开具相关死亡证明，怎么办？
答：你的母亲即被继承人高龄病故，因时间久远等原因确实无法提供其父母的死亡证明的，可以由承诺书代替证明，即由合法继承人签署书面承诺书，不需要再开具被继承人父母的死亡证明。
沈阳日报、沈报全媒体
记者吕良德、徐佳婷/文
高级记者张文魁、实习生冯冲/摄
