房产过户避税;房产过户避税违法吗
购房合同约定上下家“假结婚”避税，法院判购房合同无效并退还定金
近日，上海市第一中级人民法院（以下简称上海一中院）审结了一起因购买“学区房”而引发的房屋买卖合同纠纷案。夫妻小莉和小张为给孩子上学置换一套学区房，通过中介公司找到卖家李女士，并在中介的安排下采用“婚更”方式办理过户手续以避税。然而，因房屋价格、付款方式等产生分歧，买家拒绝按期补齐定金，卖家以违约为由拒绝返还已支付的定金，双方陷入纷争。
最终，法院判定双方签订的购房合同无效，并要求卖家退还买家已支付的购房定金。
事件：为避税采用“婚更”方式
今年3月，小莉和小张夫妻俩通过中介公司找到卖家李女士，希望购买一套学区房。经过协商，双方将房屋成交价格定为3870万元。为逃避200多万的税款，中介公司提议采用“婚更”方式办理过户手续，即小莉与小张先离婚，小张再与卖家李女士结婚，在婚内办理房产过户后再离婚。买卖双方同意了这一提议，并签订了《房地产买卖合同》。
纠纷：房价、付款方式产生分歧
合同签订后不到一周，小莉和小张就房价款、付款期限、付款方式与李女士产生了分歧。原来，夫妻俩在合同签订后了解到，该小区上一套相同户型的房子以3500万元的价格卖出，认为中介串通卖家抬高房价，要求降低房价、延后付款期限等。在与卖家协商无果后，夫妻俩迟迟没有支付剩余定金。
当年6月，李女士向小莉、小张发送了《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，并且没收已经缴纳的20万元定金。夫妻俩不服，将李女士告上法庭，要求李女士返还定金以及支付相应利息。
法院判决
一审法院认为：
双方达成的房屋买卖合同中关于“通过婚姻办理过户手续”的约定违背公序良俗，旨在避税，应属无效。除此之外，双方约定的其余合同内容合法有效，应予恪守。由此，一审法院认定案涉房屋买卖合同系因小莉、小张违约而导致解除，李女士主张没收定金具有事实和合同依据，驳回了小莉、小张的诉请。夫妻俩不服，上诉至上海一中院。
上海一中院经审理后认为：
本案的争议焦点为李女士是否应退还夫妻俩20万元购房定金及利息。对此，需判定本案双方签订的购房合同是否有效。
上海一中院认为，其一，双方通过婚姻办理过户手续的是为了逃避缴纳税款，属于明显的偷税行为，且涉及数额巨大，违反了法律的强制规定，应当予以禁止。
其二，买卖双方利用房地产登记管理的漏洞，约定买卖双方通过先结婚后离婚的方式，完成案涉房地产所有权的变更，有违公序良俗。
其三，合同系通过“婚更”这种非法的手段实现合同目的，“婚更”条款是合同主要条款，是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。综上，该合同应认定为无效。
鉴于本案《房地产买卖合同》无效，定金条款亦属无效。上海一中院遂改判，李女士返还小莉、小张购房定金20万元。同时，小莉、小张对签订无效的《房地产买卖合同》亦存在过错，应当承担一定责任，故驳回了小莉、小张要求支付利息的诉请。
法官说法
本案主审法官乔林指出，婚姻登记制度是国家进行社会管理的基本社会制度，夫妻关系是社会伦常的基础。本案中，各方当事人将婚姻制度当做偷税和获利的手段，不仅严重违反了公序良俗和法律强制性规定，同时也严重背离了社会主义核心价值观。
在社会经济活动中，还存在其他利用婚姻登记制度获取利益或者逃避责任的现象，诸如：利用虚假结离婚骗取拆迁款、逃避执行、骗取贷款、规避房屋限购政策、取得特定城市户籍等。社会主体从事上述不法交易，不仅有违公序良俗，同时其交易本身具有极高的法律风险，行为人本人也极易触犯法律，甚至走上犯罪道路。
房屋中介作为房屋买卖或租赁的中间人，在整个交易过程中扮演着重要的角色，同时承担着一定的责任与义务。作为中介机构，在提供专业服务，保障客户利益的同时，更应当诚信经营，遵守商业道德和法律法规，切勿投机经营。
房地产过户应当遵循《民法典》《不动产登记暂行条例》的相关规定，通过合法手段完成交易。期望通过本案审理所确定的规则，对于今后可能发生的类似社会现象能够起到警示、规范和指引作用，以彰显诚信为本的核心价值理念，从而消弭争端于无形。
文/广州日报新花城记者：陈庆辉
广州日报新花城编辑：周裕妩
来源：上海一中法院
房产过户避税存风险，有害无利
人们在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险，作者收集了常见的几种情况，也请律师们来一一点评。
先租后卖
律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等。具有一定可行性。但由于房屋的价格具有极大的可变因素，如果所签的价格与两年后该房屋的市场价格不一样，房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。同时卖家还有可能将此房抵押或另外出售，对于买家就有很大的法律风险!
假赠与真卖房
律师点评：通过赠与方式转移房产，是房产转移过程中常见形式，也是我国法律所规定的权属人处分自己财产的一种权利和行为方式。因为赠与方式转移房产完全不同于市场化交易，故而不征营业税。
如果房产转移双方的真实意思和目的不是赠与，而是想转移房产并获利，完全背离赠与法律上无偿性的特征。那么，这种行为将不够成合法有效的赠与，而是以外在表现合法的赠与形式，掩盖了逃避税收非法目的违法行为。一旦出现纠纷，根据现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。而且，明为赠与实为买卖的转移房产除了上述法律风险外，实际过程中还存在很大的交易风险。
对买家来说，如何约定付款方式，这是一个难题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外，买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。
合同价格远低于实际价格
律师点评：此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。
先签合同几年后再过户
律师点评：此种方法不缴全额营业税及附加费了，只缴契税、登记费、印花税等，具有一定可行性。但双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。而且，时间越长所承担的风险越大，而且即使合同办理了公证手续，也不能避免上述风险的存在。同时，卖家还有可能将此房抵押或另外出售。
一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是：
一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。
律师提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。
二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳4%契税，而买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。
律师提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。
如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。
三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。
律师提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。
四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住5年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”
律师提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。
五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。例如：
一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售;
二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;
三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。
