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上海城投集团加仓老城厢 超70亿元“打包”拿下豫园6宗地块

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

10月15日，上海土地市场发布公告称，按照项目遴选信息及公告确定的相关流程，上海市黄浦区老城厢福佑南地块实施主体为上海城投置地（集团）有限公司（以下简称“上海城投置地”）。

公开资料显示，福佑南地块北侧紧邻上海豫园，起拍底价约为69.81亿元。一街之隔便是豫园股份（600655.SH）联合蚂蚁集团以129.3亿元拿下的福佑路地块历史风貌保护项目。

《中国经营报》记者注意到，上海城投置地为上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”，600649.SH）全资子公司，隶属于上海市属国企上海城投集团。尽管福佑南地块最终拿地价格尚未公布，但按照此次遴选评分标准，上海城投置地综合得分88.6分，其中17分的“价格标得分”指的是高于底价1亿—2亿元。换句话说，福佑南地块成交总价有望突破70亿元。

10月16日，针对福佑南地块的未来开发规划，记者致电城投控股，公司董秘办工作人员表示，上述内容以公司在上交所发布的公告为准，具体公告内容将择期发布。

以城市更新打造高端住宅

根据此前公告，上述地块具体为黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及东街、学院路道路地下空间地块（部分）、豫园街道231B-02、231C-01地块及盛家街道路地下空间地块历史风貌保护项目，地块总面积为33649.17平方米。

其中，住宅建筑面积为57294.98平方米，商业建筑面积为19700.29平方米，社区级公共设施建筑面积为2254.58平方米。除237B-01地块（部分）、237C-02地块外，该项目范围内均划定为肌理保护范围，占比不小于69%。

按照规划，福佑南地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块扣减风貌保护商品住房后住宅建筑面积的40%。具体而言，多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

另据地块出让要求，福佑南地块应结合豫园老城厢区域和外滩金融集聚带的整体打造，形成具有历史风貌特色的高品质居住社区。延续以居住功能为主，强化商业、文化、服务等多元功能的复合，提供多样化的住宅产品，对区域功能进行整体完善和提升。

值得一提的是，在福佑南地块约1000米外，便是上海历史文化风貌区规模最大的、以居住为主的城市更新成片开发示范项目——露香园。这也是上海城投集团参与城市更新的“代表作”。

记者了解到，露香园与豫园、日涉园曾一起被称为明代“上海三大名园”。2000年前后，露香园地块承载着5000余户常住居民。2002年，上海市政府将露香园区域改造任务交给黄浦区政府和上海城投集团，由此，上海市规模最大的以居住功能为主的历史风貌保护项目拉开建设帷幕。2009年，露香园一期开工，并于2021年9月交付。

2021年1月，城投控股和上海建工集团联合竞得黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01等地块，即露香园二期地块，成交总价达到约176亿元。据悉，露香园二期已于2021年开工，计划于2027年交付。

今年2月，露香园二期首个商品房项目——露香园·云宸正式开盘，共推出262套房源，认购率106%，成交均价达到16.4万元/平方米；9月20日，城投控股方面公告称，露香园二期A地块的露香园·天誉项目即将推出。

据介绍，通过城市更新，露香园项目不仅推出了多个高端住宅项目，还保留了16条历史街巷和约2万平方米的历史建筑，并增加了1.9万平方米的公共空间和3200余个地下停车位。

投资超百亿元改造“城中村”

值得注意的是，除深度参与上海市老城区历史风貌保护和城市更新外，城投控股及上海城投置地还承接了闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目（以下简称“杜行项目”）和华漕镇诸翟“城中村”改造项目（以下简称“诸翟项目”）等多个项目。

根据城投控股9月25日公告，上海城投置地拟分别与浦江镇和华漕镇政府签订改造项目合作协议，并分别与浦江镇和华漕镇的集体经济组织成立一个或多个合资公司，其中上海城投置地股权占比90%，投资建设杜行项目和诸翟项目。

其中，杜行项目投资总金额约为65.17亿元，诸翟项目投资总金额约为118.39亿元，项目实施方案已获得上海市住房和城乡建设管理委员会审批通过。

据了解，上述两大“城中村”改造项目公司按现代企业管理模式进行管理运作，股东各方同股同酬。项目公司作为本次“城中村”地块改造的开发主体，负责筹措项目改造所需的房屋征收补偿及开发建设等各项费用。两个项目预计开发周期均为5.5年。

根据初步规划方案，杜行项目目标地块用地面积约13.48万平方米，地块综合容积率0.86；地上计容建筑面积约11.61万平方米，其中可售商品住宅建筑面积约7.69万平方米，无偿移交的保障房4200平方米，商办建筑面积约3.13万平方米，文化设施及公建配套建筑面积3643平方米，投资总金额约为65.17亿元。

诸翟项目目标地块用地面积约11.62万平方米，地块综合容积率1.81；地上计容建筑面积约21.04万平方米，其中可售商品住宅建筑面积约18.74万平方米，无偿移交的保障房约1.03万平方米，商业建筑面积5391平方米，公建配套建筑面积7302平方米，投资总金额约为118.39亿元。

“通过参与杜行项目和诸翟项目的整体开发建设工作，有助于提高公司在城市更新领域开发过程中的专业化水平，为公司未来的持续经营提供保障。”城投控股方面表示，项目建设周期较长，项目总投资金额为计划数或预估数，实际金额受到诸多因素影响，具有不确定性。

上海城投集团方面此前也发文称，作为上海市城市旧区改造项目的投资和运营管理主体，城投控股始终深度参与服务“人民城市建设”的全过程，在黄浦、杨浦、虹口、闵行、金山等区打响了城市更新和旧区改造攻坚战，以城市更新行动打开高质量发展新空间。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：张国刚）

每平米不到4万！上海豫园商圈一商厦流拍，已荒废10余年

本文来源：时代财经 作者：张钇璟

寸土寸金的上海豫园，一商业项目以不到4万元/平方米的价格法拍，却无人问津。

近日，时代周报记者查询阿里资产发现，“（破）黄浦区豫园街道560街坊1/3丘（方浜中路168号等）房地产”开拍。

上述拍卖标的物对应的建筑为豫园商圈著名“烂尾”商业项目——上海城隍庙广场，标的物建筑面积共计3.61万平方米，评估价20.35亿元，起拍价14.25亿元，平均每平米约3.95万。

10月14日上午十点，上述拍卖正式结束，共收获17852次围观，因无人报名，最终流拍。

图片来源：阿里资产拍卖平台

上海城隍庙广场 时代周报记者拍摄

土地年限仅剩20年

拍卖页面显示，上海城隍庙广场的权利人为上海城隍庙广场置业有限公司（下称“城隍庙公司”），该项目建筑面积共计3.61万平方米，土地使用权面积1.30万平方米（包括出让用地9970平方米，划拨用地3000平方米）。

2023年3月，上海市第三中级人民法院裁定，城隍庙公司因不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力，经债权人申请，目前已进入破产清算程序。目前，上海城隍庙广场由城隍庙公司管理人处置。

记者实地走访发现，上海城隍庙广场地理位置极为优越，地处豫园商圈最好的位置，马路对面便是上海城隍庙，项目东侧为豫园股份与蚂蚁集团联合体于2022年9月以129.3亿元摘得的福佑项目。

方浜中路一街之隔便为上海城隍庙 时代周报记者摄

目前，上海城隍庙广场项目整体为施工改建停工状态，仅有一楼部分沿街铺租给商户，一楼部分空地被美食广场占据。

图片来源：阿里资产拍卖平台

据时代周报记者查询获悉，此次并非上海城隍庙广场第一次走上拍卖台。

早在2023年10月9日，该项目曾以“上海城隍庙广场项目判决、执行及破产程序权利”这种形式上架阿里资产司法拍卖平台。

彼时的标的物中，除了上海城隍庙广场外，还另含债权本金及利息共计18.76亿元，起拍价10亿元，最终同样因无人出价宣告流拍。

对于上海城隍庙广场的再次流拍，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，14亿元的起拍价可能对一些潜在买家来说过高。

CBRE世邦魏理仕在近期发布的报告中指出，2024年三季度，上海物业投资市场录得36笔交易，交易金额共计217.4亿元，环比上涨81.5%。标的物业类型方面，按交易笔数统计，零售物业占比第二，仅次于办公楼物业，社区配套商业与位于非核心板块的购物中心为目前投资者的主要偏好类型。

另据仲量联行监测数据，第三季度，市场成交仍由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。

此外，公告显示，该项目的土地使用期限为2004年11月18日到2044年11月17日，目前仅剩余20年时间。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前关于不动产产权续期方面的政策并不明朗，各地说法不同，而且主要偏住宅类的，商办资产的收并购确实也受到了一定的影响。

已荒废10余年

上海城隍庙广场，是上海最早一批由外资基金进行投资的房地产项目之一。

2006年4月，豫园股份（彼时为豫园商城）公告称，与Cargill Financial Services Corporation 和China Real Estate Partners I ,LLC指定的YU GARDEN INVESTMENTS LTD.签订股权转让协议，将城隍庙公司100%股权予以转让，对价为5.7亿元，另外还有3亿元建设借款，共计8.7亿元。

彼时，城隍庙广场更名为豫龙坊。2008年1月，豫龙坊开业，但商铺招租率一直不高，一层除了有鼎泰丰、翡翠源、棒约翰、Maisy's Donut、Tesco Express等品牌外，二、三楼商铺基本空空荡荡。

据媒体报道，豫龙坊最初想主打传统特色，招揽一些传统品牌和餐饮，其实这个定位符合城隍庙定位，然而最终没有做起来，生意仅维持了一年多。

2009年9月，国内知名商业地产运营商盈石资产管理有限公司（下称“盈石资产”）接手该项目，并将其更名为豫城时尚。

在盈石资产的运作下，豫城时尚于2010年开业，新项目定位于快时尚。当时的代表品牌有：英国玛莎百货（Marks&Spencer）、Zara、H&M、Mark Fairwhale、Motivi、OVS、Asobio、Sasa化妆品等。

不过，生意并没有盈石资产想象中那么好做。由于城隍庙商圈的大部分客流都是旅游客，这类人群来到城隍庙就是要体验本土特色消费，而不是买到商场里就可以看到的H&M等时尚品牌，

豫城时尚开业之初，借世博会的东风，生意一度较为火红。随着世博会的结束，商场的生意逐步下滑，始终未能盘活起来。

据观点地产网此前报道，2013年，北京光耀东方商业管理有限公司（下称“光耀东方”）以约9亿元收购了该项目，启动了新一轮改造，该公司以收购及运作烂尾楼见长。

2017年，光耀东方的老板因病离世，家族企业内部产生了遗产纷争，随后导致公司发生债务危机，上海城隍庙广场也因此停工。

天眼查显示，目前城隍庙公司的股东为聊城市丽硕源企业管理有限公司（下称“聊城丽硕源”）。股权穿透后，聊城丽硕源由广州桥柏投资合伙企业（有限合伙）（下称“广州桥柏”）、中裕睿信（北京）资产管理有限公司（下称“中裕睿信（北京）资管”）分别持股99%、1%。

而中裕睿信（北京）资管由光耀东方、中投保信裕资产管理有限公司分别持有30%、70%股权。同时，中裕睿信（北京）资管还持有广州桥柏39.3939%股权。

目前该项目整体仍为施工改建停工状态，仅有一楼部分沿街铺租给商户，一楼部分空地被美食广场占据。也就是说，从2013年算起，该项目至少已荒废超10年。

据严跃进观察，“上海的景区商业零售消费，有时候地段很好、人来人往，但是真实产生的消费量并没想象中的那么强。以网红店为例，近两年在南京路、豫园等地方，整体开的并不多。”

他认为，未来的接盘方除了传统的收并购能力、项目运营能力之外，还得具备项目IP打造的能力，需要将上海老城厢等文化融进项目中，使项目产生一些新的价值。

上海城投70亿拿下黄浦区豫园旧改6幅地块

界面新闻记者 | 王婷婷

时隔一个月，上海备受关注的黄浦区风貌保护项目地块终于确定了实施主体，上海城投控股旗下全资子公司城投置地以约70亿元的价格将地块收入囊中。

9月初，据上海土地市场发布，黄浦区将公开遴选旧改地块，涉及小东门街道和豫园街道的6宗地块，计划于10月11日进行现场交易。

此次出让的地块为黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及东街、学院路道路地下空间地块（部分）、豫园街道231B-02、231C-01地块及盛家街道路地下空间地块历史风貌保护项目，也即黄浦区的福佑南地块。

10月15日，根据上海市黄浦区规划和自然资源局相关公示，上海城投置地（集团）有限公司在上述地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选活动中，被确定为实施主体，该实施主体将参与该项目后续国有建设用地使用权出让。

10月11日，上海土地市场官网显示，按照本项目实施主体公开遴选信息及公告确定的评分规则，经专家评审，上海城投置地（集团）有限公司综合得分88.6分。

其中价格标得分17分，17分对应的是大于等于底价（69.8亿元）+1亿元（含），小于底价（69.8亿元）+2亿元。也就是说，此次福佑南地块的成交总价有望突破70亿元。

合计计容面积79249.8平方米，其中住宅面积66065平方米，商业面积13185平方米（含公共设施2254平方米）。

根据出让文件，本次地块以遴选方式出让，要求申请人应符合以下条件，首先是经济实力：2023年会计年度总资产不低于1000亿元；其次，技术资质：房地产开发企业资质二级及以上；还要有风貌保护经验：具有在国内城市保护、修缮和开发利用历史建筑的经验。

界面新闻此前报道，本次出让范围内通过历史建筑保护更新和风貌肌理建筑新建，保护更新建筑总规模不应小于 3.82 万平方米。本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块扣减风貌保护商品住房后住宅建筑面积的 40%。

出让文件公布后，市场一度猜测，究竟哪家房企才能有实力拿下如此体量的地块包，如今答案终于尘埃落定。

上海某国资房企内部人士告诉界面新闻，对于上海城投而言，此次拿地其实是分内之事，以后也就这类房企资金不缺，“各地城投平台，就是政府的重要渠道，这次说的化债，其中化的就是他们这些平台的债，然后让他们轻装上阵。”

前不久，财政部部长蓝佛安表示，为了缓解地方政府的化债压力，除每年继续在新增专项债限额中专门安排一定规模的债券用于支持化解存量政府投资项目债务外，拟一次性增加较大规模债务限额置换地方政府存量隐性债务，加大力度支持地方化解债务风险。

蓝佛安提到，这项即将实施的政策，是近年来出台的支持化债力度最大的一项措施。

上述房企人士表示，上海城投代表的是政府，因此不能用市场化的眼光去看待，现在他们是托市主力。“以前是通过银行给整个经济放水，以后这个渠道排第一的是政府了。”要尽量多跟政府做生意。

当然，上海城投此次斥资拿下黄浦老城厢六幅地块，也与其在该区域的布局有关。

据界面新闻了解，上海城投拿下的地块共分为三处组团，散落在复兴东路北侧，地理位置较为优越，周边豪宅与风貌建筑林立，比如一公里处的露香园云宸。

露香园云宸即露香园二期地块，正是由上海城投、上海建工于2021年1月竞得，总价达到176亿元。今年2月份，项目开盘推出262套房源，认购率106%，累计网签95%，成交均价达到16.4万元/平方米。

实际上，上海城投已深耕老城厢板块多年。2002年，上海市政府正式将改造老城厢西北块（露香园区域）的任务交于黄浦区政府和上海城投两方，于是，与豫园、日涉园并列为上海三大名园的露香园开发建设开启了。2009年，露香园一期开工，并于2021年9月交付。

如今，露香园二期正如火如荼建设，露香园区域城市界面正在焕发新生。一个月前，上海城投控股发布公告，露香园二期A地块的露香园·天誉项目也即将面市。

就在近日，上海城投露香园项目还被授予首个“城市更新观察点”。

因此，对于上海城投而言，有了露香园这个经典作品在手，不管黄浦老城厢这六幅地块体量多大、周期多长，也有足够的信心和底气去开发，何况还“不差钱”。

上海城投还将眼光投向更广的地方——闵行区，新签下两宗旧改项目。

9月23日，上海闵行区新一轮“城中村”改造项目浦江镇杜行老街、华漕镇诸翟村与上海城投集团正式签约。据了解，上海城投此次拿下的两宗旧改项目，分别于2023年1月及8月完成旧改项目认定，改造方式均为农村集体经济组织引入合作单位进行改造。

至此，上海城投进一步扩张了其在上海旧改项目市场的深层布局。在这之前，上海城投与旗下上海城投置地主要旧改项目集中在黄浦、虹口等区域。

10月16日，上海城投控股股份有限公司发布2024年第三季度主要房产项目经营数据简报。期内，公司新增竣工面积为98350平方米，但未有新增开工面积。

销售方面，2024年第三季度，主要在售项目包括露香园二期、 虹盛里、水尚华庭、青溪雲邸等，实现签约销售面积约8414平方米，同比减少64.23%；实现签约销售金额约，同比减少40.31%。