本人房产份额—房产证份额比例有用吗
揭秘共有产权房产权份额怎么定？个人份额最少5成
各位粉丝：
今天，北京首个共有产权住房项目——朝阳区锦都家园的摇号公告发布，将在后天下午14点30分摇号。30日也是《北京市共有产权住房管理暂行办法》的正式实施日。
现在解读一下大家最为关心的共有产权住房产权份额比例的评估规则，要注意看哦！
【京房字】从评估机构和专家那里了解到，北京市房地产估价协会根据《办法》中确定的估价原则和方法，以及房地产评估相关技术标准，从专业技术角度，编制了评估技术指引，指导估价机构对共有产权住房项目销售均价和共有份额比例的评估。
共有产权住房是新推出的品种，所以这个指引还需要试行一段时间，并根据实际不断完善。
先说总体的。
根据共有产权住房的制度设计，产权比例设定的原则是“多出多得，少出少得”，真正实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总体要求，促进社会公平。
根据《办法》，购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。
共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，应分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持机构委托房地产估价机构进行评估，并由市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定。评估及确定结果应面向社会公开。
之前我们解释过，简单来说，就是看摇号、选房时该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格，以这个价格来计算，共有产权房供地时定的价格占多大的比例，购房人的产权份额就占多大比例。
举个例子，某个共有产权住房，供地的时候确定将来的销售均价为3万元/平方米，在摇号、选房时该项目周边同地段、同品质的普通商品住房价格是4万元/平米的话，那么购房人占有的产权份额就是四分之三，也就是75%，另外25%则是政府占有的产权份额。
再说具体的评估确定方法，要划重点啰！
1、代持机构首先会委托房地产估价机构进行评估。
评估的是同地段、同品质普通商品住房价格，那些高品质商品房乃至豪宅是要被剔除的。
2、在评估确定了普通商品住房价格后，会在这个价格的基础上打个九折（政府的第一项让利）。确定出计算产权比例的“分母”。
3、用该共有产权项目的销售均价除以这个“分母”，就得出了该项目个人产权份额的比例。
以锦都家园这个项目为例，评估机构评估出来该项目周边同地段、同品质普通商品住房目前的价格是5.6万元/平米。
打了9折之后，是5.04万元/平米。
用2.2万元为分子，5.04万元为分母，计算出的个人份额比例为43%到44%之间。
SO，问题来了。
大家要问了，既然是43%到44%之间，那么为何最终公告中个人份额的比例是50%了。
是这样的。
这里政府又一次适度让利，就是如果个人份额的计算结果略低于50%，那么依然会按照50%最终确定。
也就是说，50%是个人产权份额比例的“保底线”。
再换句话说，就是个人出的房款还是那么多，但产权比例增加到了50%。
另外说一下，锦都家园这个项目定价较早，所以与周边普通商品房的价差较大。
而此后的“自住房”大都是按照周边普通商品房的六到七折确定的，所以个人产权份额的比例会更高。
到了这里，大家又会问了，如果个人产权份额比例高于50%，该如何确定最终的占比？
刚才说了，50%是个人产权份额比例的“保底线”，
共有产权房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10档。
刚才说的政府让利原则，在这里又有体现啦。
就是在确定具体比例时，个人产权份额比例按照“就高”的原则来确定。
打个比方，如果一个项目，评估出个人产权份额比例是51%时，那么最终就按照55%来算；如果评估的结果是67%，那么就按70%算。
也就是说，个人还是会掏一样的钱，但可以占更多的产权份额比例。
听到这里，大家都能明白了吧。
最后总结一下，共有产权住房坚持的“房子是用来住的，不是用来炒的”这个总体要求，所以产权份额比例的确定，总的原则还是尽可能的公平合理，减少牟利空间。但同时也会体现政府帮助夹心层家庭解决住房问题。所以在实际规则中，政府有适度让利。
从规则中也可以看出，评估价打九折和个人比例就高原则，的确只是合理折让。惠及百姓，但并不给予很大的牟利空间。这也体现了住房保障政策的逐步完善。
还要特别说一下，共有产权住房的产权份额比例是并由专业评估机构测算出，并经市住建委、发改委等部门共同审核后确定。
而且评估的结果是在摇号前就向社会公开的。
所以申购家庭是事先就可以知道共有产权住房项目的产权份额比例，大家可以选择买或不买。
而一旦决定购买了，签订的购房合同是与开发单位、政府份额代持机构签的三方协议，那么将来就是纯粹的民事合同，签约的主体都要担负应尽的民事责任的。
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个人有关事项报告表你填对了吗？请看这些注意事项
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1
房产情况：
从查核情况看，房产漏报主要有以下几种情况：
一是房产在自己或配偶名下，由夫妻双方老人或兄妹、亲戚居住并出资；
二是房产已转让出售但未办理过户手续，或已拆迁但房产信息未变更；
三是只交了部分房款，签订了合同，没有拿到房产证，认为不需要填报；
四是房产的附属设施车位、地下储藏室填报时容易疏忽。准确填报房产仅需要把握两个关键：
一是只要房产登记在本人、配偶、共同生活子女名下，不论实际谁出资、谁居住，是否签订买卖协议、办理公证、已拆迁、接受他人赠与、房地产公司配套赠送地下室，正在协商退房、换房、离异再婚或婚前购买等，只要没有办理房屋过户手续，均需按房产证内容填写；
二是房产只要以本人、配偶、共同生活子女名义签订合同，不论是否缴清贷款、房产公司按期或延期交房，将购房资格转赠他人，正在协商换房、退房等，均需按签订合同的内容填写。需要注意的是，在国（境）外的房产填写在“国（境）外投资情况中”。
2
股票、基金：
实践中主要有以下几种漏报情况：
一是夫妻双方一方炒股或者亲属用领导干部本人、配偶及共同生活子女的身份证注册证券账户购买股票，本人不知情；
二是购买时间较长，数额不大，多年不操作，忘记填报；
三是股票交易变化快，没有准确填报；
四是共同生活子女买少量股票基金，本人填报时忘记询问。防止漏报要把握三个关键：
一是要准确查询填报日前一交易日收盘时价格，填写股票、基金的份额和市值；
二是积极和配偶、共同生活子女进行沟通，只要在本人、配偶和共同生活子女名下的，不论实际谁出资、谁操作，均需要报告，必要时可拿身份证到证券公司查询后再填报；
三是在银行购买理财产品时需问清楚，如属银行代售证券公司发行的理财产品，购买后会产生证券、基金账户的，需要报告。
3
投资型保险：
投资型保险是“两项法规”出台后新增加的填报内容，包括人身保险投资型保险和财产保险投资型保险两类。防止漏报要把握四个关键：
一是请仔细核查保险单，应逐人、逐条填写本人、配偶、共同生活的子女是投保人的所有投资型保险的保险产品全称、保单号、保险公司名称、以及累积缴纳的保费、投资金（计算至填报日）等；
二是凡是保险产品名称中含有“两全保险”“年金保险”“投资连结型”或“万能型”等字样的保险产品，都需填报，把握不准的建议都填；
三是尤其要注意保险单中的特别条款约定，有些保险（如国寿福禄鑫尊两全保险（分红型）、国寿鑫福年年养老年金保险、国寿鑫福年年年金保险）特别约定将生存金、祝寿金、红利等作为保险费自动转入投保人的国寿金账户年金保险（万能型）、或者国寿鑫账户两全保险（万能型），也需填报；
四是在银行购买理财产品时需问清楚，如属银行代售保险公司发行的理财产品，购买后会产生保险单的，需要报告。建议到保险公司将名下所有的保险明细都打出来核对。
4
企业情况：
配偶、子女及其配偶投资入股各类市场主体的情况（包括股份有限公司、有限责任公司、个体工商户、个人独资企业、合伙企业等），应按照工商（市场监管）部门登记的最新情况填写。关键把握：只要配偶、子女及其配偶名下有企业登记信息，无论是否参与经营、出资多少、有无分红、将身份证借用他人等，均需要报告。需要注意的是：
①截止填报日期，未开展经营活动、已经停止经营活动、被吊销营业执照但未办理注销手续等企业情况，也需要报告；
②购买的私募基金、信托产品等，如该产品以配偶、子女及其配偶的名义投资非上市公司、合伙企业等，也应当报告；
③关于出资额，股份有限公司、有限责任公司应填报工商部门登记的个人认缴出资额（比如：在工商登记中认缴出资额为100万元，分期缴纳，目前实际才出资2万元，认缴出资额不能填写2万元，必须按100万元填写）；个体工商户、个人独资企业、合伙企业等应填报工商部门登记的个人出资额，而非实际出资额（如在注册个体工商户时，没有验资要求，自己申报材料填写企业金额5万元，实际没有出资，出资金额必须按5万元填写）；
④按照相关规定，领导干部严禁经商办企业。
（来源：市组干部监督室）
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