共同持有房产【房产有几个证】

澳洲房产产权解析：夫妻共同购房，房产拥有权如何选择？

在澳洲买了房的各位，在签署过户文件时，是不是都会听到过户师问你：“请问你们想如何拥有这套房产？是Single Proprietor，Joint Tenants还是Tenants in Common？”第一次买房的我们在听到这些问题时难免一头雾水。今天我们就来系统的为大家讲讲澳洲婚内房产产权种类。

婚内房产产权种类

婚内房产产权种类主要分为三种：

一、产权独立（Single Proprietor）

产权证上只有一个人的名字，代表只有这个人拥有此物业产权100%的份额。

特点：

• 产权所有人可自由买卖
• 产权所有人全权处理：银行抵押贷款、政府部门官方记录、地契原件保存
• 所有制形式可变更

二、产权共同共有（Joint Tenants）

共同共有是指共有人不分你我的同时拥有一处房产，这通常也是大多数夫妻的首选。

特点：

• “不分你我”，共有权平等：所有购房者共同拥有该房产，即房屋风险、权利和收益由所有联名者共同享有和分担。
• “幸存者独享权”(Principle of Survivorship)：当一个共同共有人去世时，他/她在房产中的权益立即自动转移给其他还在世的共同共有人，每一个共有人去世都发生这样的权益转移，直到所有房产的权益都转移到最后一位幸存者为止。只要还有其他共有人在世，任何共有人通过遗嘱处理自己在房产中权益的行为都是无效的。共同共有在遗产方面可以省掉许多麻烦，也少了许多法律手续。
• 买卖由所有产权所有人共同决定执行
• 所有产权所有人享有平等权利义务：抵押贷款、支出费用、租金收入
• 不适合投资合作 (Joint Business Venture)：由于每位持有人无法单独出售或转让其权益，所以Joint Tenancy更多用于家庭成员或亲密关系中的合作，不适合纯粹的投资合作。

三、产权按份享有（Tenants in Common）

与共同共有不同，按份享有区分你我，

特点：

• “比例分你我”，持有比例可变：与上述共同共有不同的是，购房者可以按照份数比例自由分配每位购房者名下对该物业的所有权。可以是一人一半，可以是三七开、四六开，可以是多人按任意份额共有一处房产。
• “自由分配”， 独立处分权：联名者一方可以不需要获得其他共享权益业主同意的情况下，较为自由的将属于自己名下的利益自由转售或送赠给他人。
• “出资不同的首选"：如果在最初购买这个房子的时候，双方所支付的首付是不一样的话，那么这种产权结构也是比较合适的。因为这种产权结构可以接受不同比例的拥有制度。比如，姐弟俩共同买房，房屋价值$100万，姐姐出资$20万，弟弟出资$80万，那么如果两人采用二八开的产权享有形式，也是合情合理的。
• 无生存权原则：当某位共有人去世时，其持有份额不会自动转移给其他共有人，而是根据遗嘱或继承法进行分配。
• 适合投资合作 (Joint Bussiness Venture)：Tenancy in Common更适合合伙投资者、朋友之间的合作，因为它允许各方独立管理和处分自己的权益。

婚内房产产权可以变更吗？

详细了解完婚内房产产权的各种形式，也许有的小伙伴萌生了变更产权的念头。那么我目前的产权可以如何变更？一张图就让你清清楚楚的了解——

常见问题解答

1、问：如果有两个或两个以上的购买者，作为买家应该在什么时候确认房产共有权的形式？

答：买家应该向自己的律师、过户师咨询关于房产共有权的持有形式，了解其利弊，并尽快确认买家希望选择哪种房产持有形式，例如是打算共同共有，还是按份共有等等。

在实际操作中，一旦了解并讨论了这些所有权持有形式的利弊，大多数的买家都能很快做出最适合他们需要的选择。

2、问：如果合同中没有特意提出改动，共同所有权的默认形式是什么？

答：购房合同对于房产共有权的默认状况是”共同共有“，也就是说，如果合同中没有特意提出的话，二人或以上的购买者将会被视为用共同共有的形式来拥有这套房产。

买家如果希望将这个法律形式改为按份共有，那么最理想的情况是在合同交换之前，买家就跟律师确认需要将共有权的持有形式修改为”按份共有“，并显示在合同的首页上。

如果买家是在合同交换之后改变主意要求修改合同上的共有权的持有形式，那么必须要得到卖家的同意，合同才能做出相应的改动。

3、问：买家可以在产权登记后改变房产共有权的形式吗？会有什么后果？

答：在房产成交，产权登记完成后，买家如果决定更改房产共有权的形式，应该向自己的律师咨询更改相关的手续。

简短地回答这个问题，买家只可以将共同共有权更改为等份的按份共有，或者将等份的按份共有改为共同共有，但必须要满足以下的条件：

a.每一个拥有者都不反对共有权形式的改变；

b.不更改每个拥有者的名字和资料；以及

c.贷款方被通知后，并不反对这样的共有权形式的改变。

暂时来说，新州土地局对以上这样的共有权形式的改变不需要买家缴付印花税。

但是，如果按份共有的比例并不是平均分配的话，那么共有权形式将无法轻易改变。买家将只能通过转户（transfer）的形式来对共有权形式进行更改，而转户的话，买家是需要缴付印花税的。

4、问：如果共同共有者中的其中一个业主处理了房产，另外的业主是否要承担责任？

答：共同共有的形式下，所有的业主都需要对处理房产的意见达成一致。如果其中一个业主没有经过其他共同共有的业主同意，就擅自处理房产，他的行为可能会对房产的“共同共有”形式造成分解，将其变为按份共有。

这种情况下，业主应该马上寻找独立的法律协议，了解自己的法律权利。

本文来自澳洲房产网

开发商与购房人共持产权：芜湖探索卖房新方式

芜湖的购买部分产权模式只是提出来的一个下一步研究方向，尚处于探索阶段，详细的实施细则尚未出台。

于帅卿/发自北京

安徽省芜湖市一则楼市销售政策，正引发讨论和广泛关注。

6月7日，安徽省芜湖市发布《关于优化芜湖市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，重磅推出13条房地产市场优化发展政策，涉及人才安居、购房补贴、二手住房交易、公积金贷款、以旧换新、房贷利率、保障性住房等方面。

值得关注的是，通知还提到，鼓励房地产开发企业探索购买部分产权的销售方式，通过合同约定，购房人可以先购买房屋部分产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，购房人可租赁使用，购房人购买剩余产权时已支付的租金可抵扣购房款。

“购买部分产权政策是为了降低购房门槛和成本，目前居民收入、就业和消费预期转向谨慎，购房积极性减弱，但房价还在高位，当地推出了开发商与购房人共同持有产权的方法，以实现去化。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为。

不过，李宇嘉认为，该政策在实施中将面临诸多问题和挑战，一是开发商产权部分抵押问题：如果开发商将持有的产权部分进行抵押，抵押权人如何行使抵押权；二是期房交付风险：如果开发商无法按时交付或交付质量不佳，购房人的权益可能受到侵害；三是公共维修基金计算：产权共有的情况下，公共维修基金是否按产权比例计算和缴纳；四是银行按揭问题：银行是否愿意为这种物权提供按揭，以及烂尾楼情况下如何保障债权等。

“想法是好的，但在实践中很难施行。”李宇嘉表示，此前，有部分城市探索国企与购房人共有产权都产生了很多问题，与民营企业共有住房产权的问题会更多。除非是地方国企，特别是计划长期持有部分不动产资产的国企，可以探索与购房人共有住房产权。

2022年8月，云南省大理白族自治州就曾表示，明确支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

大理州和芜湖市的“共有产权”模式相似，都是由购房人和房地产开发企业共有房屋产权，政策的有效期为一年。不过，大理州在2022年没有县市或项目实施“共有产权”相关政策，在2024年最新发布的《大理白族自治州人民政府关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》中，亦没有对“共有产权”的措施进行保留。

在宁波，信达地产曾推出过“央企共有产权房”，该项目是位于镇海九龙湖新兴人居板块的信达地产·格兰云山，由个人和房企按份额共同购买房屋，购房者承担相应份额的房款，购房者可选的产权份额在60%~80%间。值得一提的是，信达地产还提供了“十年托底回购”，10年后如果购房者想卖房，房价又跌了，开发商可按原价回购房源。“央企共有产权房”销售模式的本质，相当于开发商为购房者提供了总房款20%~40%的“免息贷款”，从而减少购房者前期购房成本；10年后可以回购，又为购房者提供了托底支持，打消了担心房价会跌的顾虑。

据宁波信达地产·格兰云山项目相关工作人员表示，“这次共推出了5栋共有产权住房，计划在6月中下旬正式推出，目前客户对共有产权住房的意向度较高，许多房子已经被预定了。”

对于未来是否持续推出共有产权住房，上述工作人员表示，“存在不确定性，有可能后期就会取消，因为共有产权住房的资金投入相对较大。”

事实上，“共有产权”目前主要应用于部分城市的人才房和保障房，如杭州市实行的“共有产权”住房政策，是将人才共有产权房作为阶段性的保障住房，由政府与人才共同持有产权份额，人才最少可购买房子30%至80%的产权，5年后可以自主选择是否买断房子全部产权，在市场上流通。

“共有产权”的主流模式还是由购房人与地方政府（或政府产权份额代持机构，如保障房公司）共同持有，购房人与房地产开发企业“共有产权”落地实践较少。

“探索购买部分产权模式现在只是芜湖市提出来一个下一步研究的方向，尚处于探索阶段，详细的实施细则尚未出台。”针对推出的住房共有产权模式，芜湖市房地产市场监管科相关工作人员表示。

对于芜湖市此举，有房地产人士分析是为了激发当地楼市交易。

这几年，芜湖市房地产市场取得了长足进展，但也显露出了一些问题，即投资、销售等方面出现了下降。2023年，芜湖房地产开发投资下降25.2%；商品房销售面积下降37%，商品房销售额下降34.9%。今年1~5月，芜湖市完成房地产投资221.83亿元，仍同比减少2.6%；商品房销售方面，1~5月全市商品房销售面积341.34万平方米，同比增长2.5%；其中住宅255.38万平方米，同比减少19.5%。

另据公开资料显示，截至2024年3月底，芜湖市本级存量住宅用地项目达到67个，存量住宅用地总面积502.3公顷，未动工土地面积49.3公顷，已动工未竣工土地面积453公顷，其中未销售房屋的土地面积305.5公顷，库存量仍有一定压力。

房价方面，据安居客平台数据显示，截至目前，芜湖新房均价11675/平方米，环比持平；当前在售楼盘62个，待售楼盘6个。二手房6月挂牌均价8318元/平方米，环比下降0.23%，同比下降14.14%，近3个月均价降幅较大。

芜湖，是安徽省管辖的地级市，是长三角中心区城市，南京都市圈、合肥都市圈、G60科创走廊的重要成员；也是长三角重要的融通枢纽、全国综合交通枢纽、港口型国家物流枢纽和现代流通战略支点城市。2023年，芜湖市实现生产总值4741.07亿元，比上年增长5.7%。其中，一般公共预算收入414.28亿元，增长6.6%，成为安徽省除合肥市外仅有的一个财政收入突破400亿元的城市。

“在当前楼市现状下，政策允许购房者购买部分产权，是一个灵活且创新的做法，购房者可以根据自己的资金状况和实际需求来决定购买的比例，为购房者提供了更大的灵活性和可承受性，有助于缓解购房压力。”易居研究院研究总监严跃进表示，也是去库存的一个较好的方式。

新婚姻法规定来了！夫妻婚后共同买房，这些事项一定要注意

一路相伴，风里雨里，感谢有你。

随着当今社会趋势，夫妻购置房地产共担风险与责任已呈普遍现象。谈及恋爱时期或步入婚姻生活后，房产投资往往引发高度关注。但《婚姻法》以及购房环节的公共影响对每个家庭而言，具有重大意义。本篇文章将详细解析夫妻在婚后续购房产的法律框架及其关键步骤，协助广大读者预防可能出现的经济纷争纠葛。

依照现行婚姻法,未专门注明确属权之婚前产业将被视为共同所有。即使房地证仅落户在某一方名下,同样归夫妻双方共有。此举旨在维护夫妇经济利益,防止因财产问题导致家庭纷争。

借助实践经验启示，该法案明晰了婚姻存续期间购置房产的产权权属。若相关资产未作明确分割，则视作共有权益。此规则亦适用于车辆及各种储蓄类资产。

二、夫妻共同买房有哪些注意事项

在房屋买卖过程中，如签订购房合约、探讨贷款细节以及执行不动产转让手续等重要环节，均要求夫妻共同出席并亲笔签字。根据我国《物权法》规定，夫妻购置房产时，必须明确不动产所有权归属，并出具不动产权证书作为凭证。如果有任一方无法到场签署，则须遵循法定流程，例如进行公证或授权收付款项等手续，同时针对有关事项做出详细约定。

在实际操作中，夫妇双方必须现场签署确认，以保证财产的合法性与安全性。在无法亲自出席的情况下，应依法进行公正授权，防范民事纠纷。尽管该程序复杂细致，然而对维护权益却起着举足轻重的作用。

为维护婚姻稳定，夫妻常协商签订详细的财产协议。故在婚前购屋之际，各方须清楚了解其权益边界以及达成的共识。包括共同持有的资产在内，务必及时处置并在不动产证上明晰体现，以防止所有权纠纷产生。

夫妻共同签署财产分配约定细则，予以明确资产持有比率以及各类共有财产的具体权益范畴。将责任义务比重阐释分明，以便规避可能出现的纷争。

在购置房产环节中，夫妻双方必须全面理解和签订金融贷款协议，以明确自身应负担的债务及其偿还义务。虽然流程看似简易，但其对于维持个人信用等级和确保财务稳定性颇具关键性影响。

在确定借贷角色时，夫妇应根据各自的经济实力和信用纪录合理分工，明确债务责任。主贷人往往具有较强财力以及优良信用历史，需对所有债务承担主要责任；而次贷人则多为收入受限或信用纪录欠佳者，只需按比例偿还债务即可。如此，便能有序管理债务，规避因不当偿付导致的信用风险。

在领证前购置的房产不属夫妇俩的共同资产；若在这段时间共同出资购买房产，需依据各自的投资比例确定所有权分配。但须注意，该房产需在领取结婚证书后方可视为双方共有财产。

依照我国婚法，婚后，任一方父母所赠予并登记于己子女名下的财产，仅被视为对子女一方的赠与，应属于其配偶所有。

在实际生活中，夫妻应清晰区分婚前和婚后的财产权益。婚前财产归各自所有，而婚后将转化为共有财产。此外，若婚后配偶之父母赠送其子女房产时附加明确的个人产权声明，这种情况下该房产即被视为私有财产，以此可有效规避潜在的财产争议。

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