科技城房产、买了嘉兴科技城的房子怎么样
挂牌直降300万？杭州未来科技城二手房凉了？真实市场大调查来了
浙江新闻客户端讯 几个月前，杭州未来科技城板块的二手房，可谓异常火爆。
比如，多套房源成交价突破6万元/㎡大关，业主群现“涨价联盟”，市场上也不乏炒房客的身影。
可现在，“未来科技城二手房凉了”、“成交量大跌”等消息时常传出。其中，流传最广消息是：未来科技城三兄弟的东原印未来，有一套房源直接降价300万。
根据截图信息，东原印未来的一套126㎡，在11月初挂牌750万。在12月14日，挂牌价直降300万，至450万。要知道，这样的价格和当初的新房售价，已经相差不多了。
这样的消息，到底是真是假？未来科技城二手房，真实情况到底如何？记者一线探访，一探究竟。
印未来有房源挂牌直降300万？
真实成交在5-6万元/㎡左右
目前，网上流传的印未来挂牌直降300万截图，在多个二手房网站上已经难觅踪迹。
从各大网站发布的印未来二手房源信息来看，126㎡户型挂牌价基本都稳定在800万左右，折合单价约6.35万/㎡。
那么，东原印未来究竟有没有房源直降300万？记者也在未来科技城咨询过多位房产经纪人以及店长。他们表示，没有听说这一情况，这样的挂牌价，至少在他们平台上，也从未出现过。
“挂牌价涨跌，都不能说明问题，也无法看出市场冷热，因为很可能是业主随意调整的，还是要以真实成交价为准。”我爱我家未来科技城EFC店郭店长表示，至少目前市面上，印未来成交价应该没有低于5万元/㎡的。
而根据好找房数据显示，未来科技城三兄弟，确实有“3万+”的低价成交案例。印未来在2021年1月10日就成交了一套123㎡的房源，成交单价32378元/㎡。
一名未来科技城资深的业内人士认为，这种异于一般行情的“低价成交”有可能是故意“做低”，或存在其它特殊原因，像这样的个别案例不能代表市场真实状态。
从整体市场行情来看，目前东原印未来真实市场成交价，基本都在5-6万元/㎡左右。
记者在一家中介门店里查到，东原印未来，最近成交的两套89㎡房源，成交单价分别是57697元/㎡、60599元/㎡。一套123㎡房源，成交总价为718万，折合单价58147元/㎡。
最后，我们再来看东原印未来126㎡户型房源市场真实成交价格。
去年年底，有一套以756万的总价成交，带车位。不过，据知情人透露，这套房源最后的网签价，做低到了500万。如果去掉二三十万的车位钱，其总价，就和那套挂牌直降300万房源的总价，差不多了。
这样看来，印未来房源挂牌直降300万一事，目前尚未证明真假，即便确有其事，作为个例也无法代表市场整体情况。
未来科技城二手房写照
“成交量上不去，成交价下不来”
现在未来科技城二手房市场，真实热度到底怎么样？
从成交价来看，现在与之前最火爆时相比，二手房成交价，没什么明显变化。甚至还有微涨，无任何下跌倾向。
以几个热门区域和项目为例，EFC周边的二手房，成交价基本稳定在5-6万/㎡的价格区间。EFC89㎡户型房源，最高成交价为58550元/㎡，合景映月台89㎡户型房源，最高成交价为60633元/㎡。
而“未来科技城三兄弟”当中，阳光城未来悦和东原印未来的最高成交价，都已突破6万元/㎡。三兄弟整体成交价现在也稳定在5.5-6万/㎡的价格区间内。
华夏四季的真实成交价，则稳定在5.3-5.5万/㎡的区间内。最近，最低成交总价470万，折合单价5.28万元/㎡左右。
不过，未来科技城二手房，虽然成交价没降，但成交量与2020年最爆火的9、10月份相比，则是大幅度下滑。
以EFC欧美金融城为例，2020年最火爆时，月成交量为200套左右，现在月成交量为100多套，降了四五成。之前最火的华夏四季，月成交量从四五十套到十几套。
“成交量上不去，成交价下不来”，就是现在未来科技城二手房市场的状态。面对这种状态，要想探究原因，首先，要先明白，未来科技城板块之前火热行情，是如何起来的？
2020年9月，先是楼市出台新政，将万人摇或者可能万人摇楼盘，列为热点楼盘，拒绝有房户入场。随后，又有消息称，未来科技城第三初中、第四小学和第五幼儿园将由学军托管。再加上，外地炒房团纷纷入场，以及业主捂盘、涨价等现象频发。
一位业内人士告诉记者，正是由于这些因素与板块本身价值叠加，放大了需求，也让供给愈发紧俏，出现“量价齐升”情况。
“可现在，几个月过去，板块二手房价格也越来越高，热乎劲过去。再加上临近农历新年，购房需求本就会减少。所以现在成交量走低，也是相对正常现象。”这位业内人士补充道。
至于“成交价下不来”，也不难理解，即板块的现实价值和预期价值，依然被看好。
购房者愈发理性
有业主时隔半年再挂牌
面对未来科技城如此行情，业主和购房者们，又是怎么想的呢？
之前未来科技城不少业主，动辄捂盘涨价，且有成立“涨价联盟”的倾向。而现在，虽然没有之前那么疯狂，但也会出现“部分业主故意抬高挂牌价，为诚心卖的业主打掩护”情况。
整体上看，由于未来科技城二手房价，并无明显下跌倾向，大多业主现在还是相对纠结的状态。
一方面持有观望态度，对未来的价格还有幻想；另一方面，也会认为现在是高位，想尽快出手。
有一个在未来科技城房产圈广为流传的例子，可以视为过去半年未来科技城业主心态变化的缩影。
一位华夏四季的业主，在2020年年中，其房源以360万总价成交，合同都签了，但随后业主后悔，宁愿赔20万违约金也不卖。据悉，最近，这位业主又开始挂牌，挂牌价480万。至于其诚不诚心卖，我们不得而知，估计也是纠结的。
购房者方面， “先了解一下。”、“感觉价格还是偏高。”、“了解后感觉价格和地段配套，还不是特别匹配，同等价位杭州住城还有很多更好的选择。”这些是购房者们的主要看法和认知。
购房者对价格的敏感度提高，购房愈发理性，也是板块二手房“成交量上不来”的一个重要原因。
探访之后，会发现现在未来科技城二手房市场，不像网络上渲染的那么凉，当然也没有之前那么火爆。
成交价到达高位，成交量下降，是未来科技城板块目前大趋势。整体上看，是一个正常的市场起伏状态，需要理性看待。
要认识到，未来，随着新情况不断出现，比如学区、商业和产业等，这样的“起伏”还会发生。
价格大跌，成交激增！一张图看清未来科技城二手房挂牌量
潮新闻客户端 记者 黄磊
“未来科技城三兄弟”跌到4万元/㎡左右了，现在还能不能抄底？近期不少购房者向我们咨询。潮新闻记者走访发现，最近几个月未来科技城的成交量确实好了不少，但价格比去年同期也低了不少。据贝壳研究院数据显示，未来科技城近一年二手房成交均价下跌幅度为11.6%，板块内的中介表示，近期成交量上涨，更多的是以价换量的结果。
那未来科技城板块房价企稳了吗，还能不能买入或者持有？潮新闻记者梳理了未来科技城板块的次新小区的挂牌与成交情况，让大家更直观判断现在能否抄底。
蓝鋆滋/制图
10余年卖出近4万套住宅
3000余套房源挂牌
据潮新闻美好生活研究院统计，10余年间，未来科技城板块交付40余个次新商品房小区，共计近4万套住宅，有13个小区超过千套，其中地铁万科未来天空之城一个小区就有4000余套房源。
从挂牌房源来看，交付小区挂牌房源总计3024套，挂牌占比8.09％，低于奥体-世纪城板的12.1％，高于申花的7.2％。其中欧美金融城（EFC）挂牌198套住宅，排名第一。
记者从板块中几家中介门店了解到，挂牌占比并未很高的原因和板块内的产业有很大关系。前期阿里巴巴、恒生科技园与海创园等带来了众多高新企业，而很多员工为了居住方便，也在未来科技城买了房，这批人买房大部分都是自住，板块内的投资客并不多。
例如，2014年开盘的欧美金融城（EFC），首开均价才11000元/㎡，大部分买房的人群，多为30岁左右的年轻夫妻或情侣，并且这些人群都有较高的地缘性，多数人在未来科技城上班。
随着未来科技城产业和配套的完善，更多购房者关注这个板块，特别是2018年以后，未来科技城板块的购房者一下子多了起来。
图源视觉中国
例如，未来科技城“三兄弟”（东原印未来、中南樾府与阳光城未来悦）就是在2018年开盘的，新房均价为30000元/㎡，三个楼盘的中签率均在15％以内。等到华夏四季、地铁万科天空之城、远洋西溪公馆入市，更是出现了万人摇的盛况，2020年5月入市的远洋西溪公馆，959套房源，报名人数达到近6万人，一举创下杭州摇号最高报名人数记录。
回顾这10年，未来科技城也已经从杭州的郊区板块变成为杭州的“第三中心”。
量升价跌
大部分小区成交均价在4万元/㎡以内
今年以来，楼市利好政策不断，未来科技城板块的成交量也出现了上涨。据潮新闻美好生活研究院统计，3月以来，未来科技城板块成交量出现激增，以“未来科技城三兄弟”为例，3-5月单个小区月成交量都在5-10套。阳光城未来悦近3个月的成交量超过了20套。
未来科技城成交量激增的背后是房东以价换量的结果，杭州贝壳研究院数据显示，未来科技城近一年二手房成交均价下跌幅度为11.6%，目前“未来科技城三兄弟”成交均价只有4万元/㎡左右。
板块内的中介表示，相比之前高峰期超7万元/㎡的价格，目前“未来科技城三兄弟” 4万元/㎡的价格确实已经跌出性价比来了。例如，周边在售的枫揽华庭限价36100元/㎡，下半年即将入市的云湖之城有2535套房源，限价同样也要36100元/㎡。次新二手房品质看得见，即买即住，还是有一定优势的。
杭州城市新中心核心区(中轴线)
业内人士表示，未来科技城未来的前景还是非常值得期待的，杭州城市新中心核心区(中轴线)起点很高，对标一线城市打造。随着规划不断落地，加之未来科技城本身就有高新产业的底蕴，对稳定房价有一定促进作用。就目前的价格来说，对于自住的购房者确实非常友好。
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