新汶房产;个人房源的优缺点

楼房跌至白菜价！矿区的房子3万一套没人要！

近日，有网友在某网络平台爆料称山东省新泰市新汶区域某楼盘的房子“3万元一套都卖不出去”，该发言在平台引起热议。而且有良庄西岭房主表示附近的很多居民“都搬走了”。房价白菜价又一城出现了。

由安居客网站绘制的新泰市房价走势图显示，2019年7月，新泰市房价均价约在5800元/平方米左右。但是，“良庄煤矿西岭社区”却是新泰市商品房均价中的一个“异类”。

矿区附近商品房均价仅千元

新泰市位于山东省泰安市，是省级直辖市。根据中国中小城市网发布的《2016年新泰市国民经济和社会发展统计公报》，2016年新泰市常住人口135.24万人，其中包括城镇人口80.93万人，农村人口54.31万人；人均GDP为6.05万元，全市GDP为815.6亿元。

上述讨论中所提到的楼盘名为良庄西岭，位于新泰市新汶办事处良庄矿宿舍区以南。据了解，良庄西岭的房子分批次建成于2000年、2004年、2011年。根据房地产网站“房天下”上的信息，2015年9月时，良庄西岭均价为2900元/平方米。

记者日前查询新泰市住宅与房地产获知，该楼盘成交均价为2717元/平方米；根据该网站公布的商品房预（销）售均价年度排行榜，良庄西岭目前的销售均价为1150元/平方米，排在该榜末位；每平米单价同恒大旗下的恒大林溪郡相差约6400元。

但良庄西岭并不是新泰市新汶区域唯一的低价房。据了解，位于文南矿宿舍附近的商品房，单套总价在3万多人民币。

AI财经社从“新泰房产网”上查询到良庄西岭某二手房销售信息。网站信息显示，该房源于2017年上架，建筑面积为92平方米，业主所报总价为14万元，即每平方米单价1521元。AI财经社拨通该出售人的电话，对方表示自己现在仍住在该上架房源中，但“在新泰有不止一套房子”；对于出售良庄西岭二手房的态度是，“卖不卖都行”。

对良庄西岭的态度也映射了近矿区商品房所遭遇的尴尬境地。

上述良庄西岭房主向AI财经社表示，附近的很多居民“都搬走了”。但多位网友在百度贴吧“新泰吧”中称，考虑“为老人购买良庄西岭的二手房”；并表示，由于该楼盘属于矿区宿舍区域，很可能位于塌陷区，即煤矿采煤之后留下的下陷地域，因此“早晚会被棚改”。正因如此，满足“大产权”房的良庄西岭如若拆迁，其业主可获得拆迁补偿费用，这也让一部分人把低房价看做可以“抄底”的好机会。

对此，AI财经社致电新汶街道办和新泰市房管局交易中心，但并未获得回应。

人才外流加剧新汶房价寒冬

良庄西岭所靠近的良庄矿隶属于山东良庄矿业有限公司，其前身是山东新汶矿业集团公司良庄煤矿。据了解，矿井于1957年7月1日建成投产，扩建后的生产能力达到120万吨/年。

但曾经“一煤独大”的支柱产业，如今已风烛残年。2011年，新泰被国家纳入第三批典型资源枯竭型城市名单。在长期的过度开发后，这座由煤矿作为主导产业的城市正面临资源枯竭、产业衰退的危机。根据国金证券统计，新泰市在2017、2018连续两年的一般收入增速为负，均为-3.80%。

7年前，以煤矿为核心的第二产业在新泰市的经济增长中仍然占主导地位。根据《2012年新泰市国民经济和社会发展统计公报》，第二产业对2012年GDP增长的贡献率为60.6%，拉动GDP增长6.4个百分点；其中，工业贡献率为56.1%；第三产业对GDP贡献率则为37.8%。

近年来，随着资源要素约束加大，第二产业如洗煤、采矿等运营成本的压力也逐渐增大，这也直接体现在新泰市工业生产的相关数据上：根据中小城市网，2016年新泰市原煤产量为834.5万吨，同比下降19.4%；洗煤716.3万吨，同比下降14.3%；生产矿山专用设备105463吨，同比下降27.5%。2017年，原煤产量为781.6万吨，洗煤442.0万吨，生产矿山专用设备仅为59253吨。

而新汶矿业集团作为新泰市煤矿业的代表之一，也因此面临资金紧张的情况。由于产量受限、利润锐减，在新汶矿业于2019年4月召开的一季度经济运行分析会上，总经理辛恒奇曾表示，一季度经营中的亏损单位较多，集团的成本和资产负债率都在上升。

减产让新汶矿业必须改道而行，为了节约职工家属区水、电、供暖的公共支出，新汶矿业提出“三供一业”分离移交方案，以此将员工分流至外省市，但这一改动直接导致了新汶区域的人才流失，也让新汶区域的房价失去回暖的可能。

2018年8月，新汶矿业提出“三供一业”分离移交方案，将职工家属区的供水、供电、供暖和物业管理等业务，从隶属于集团的泰安天乐城有限责任公司中剥离出来。由于改动后的薪酬分配机制倾向外出务工者，据《大众日报》报道，已有半数以上的分离移交职工选择外出务工，流向包括新疆、内蒙、浙江、广东等省份。

此外，在煤矿资源逐渐匮乏的情况下，新泰市经济结构开始倾向第三产业。2016年时，三次产业结构由2012年的6.9∶56.4∶36.7调整为7.2∶48.6∶44.2。第三产业对GDP的贡献率为63.4%。

根据新泰市国土资源局公开披露的数据，自2016年到2018年，针对土地用途为“其他普通商品住房用地”的地块，新泰市国土资源局三年内发布《国有土地使用权招拍挂出让成交公示》分别为7、11、15次。

但新泰市的房产市场却在近一年内遇冷。根据大众网泰安发布的“2019年新泰房价走势”图，新泰市商品房均价自2018年6月起开始下跌，从9500元/平方米降至2019年4月的6426元/平方米。

AI财经社通过数位新泰市的房产中介了解到，以4500元/平方米左右的单价便可入手市区的新开盘学区房。比起新楼盘来说，二手房市场则因较低的性价比而相对冷清。

房子升值的潜力在于人，环境，还有发展，相信有不少人一直跟你说房价会涨，可天底下有只准涨不准跌的道理吗？

遇到拿不准的时候可以问自己这样几个问题：

来这里定居的人变的越来越多了嘛？我所在城市的环境变得比过去更好了嘛？城市的发展变得越来越好了嘛？（你觉得所在的城市变得越来越好了，还是已经在走下坡路了呢？）

来源网络

3万元一套，资源枯竭型城市房子价格再低也没人要，为什么？

在大部分城市房子都是一件值钱的东西，特别是在一些热门城市有时候一套房子就值上千万，就算小一点的城市一套房子也能值个上百万，但也有部分城市的房子已经一文不值，甚至于就算贱卖都没人要，例如山东新泰市。9月23日有网友在网上发帖称：山东新泰市新汶区域某楼盘的房子“3万元一套都卖不出去”。查询数据得知，目前新泰市平均房价在5800元/平米左右，之所以会出现低至3万元一套的房子，主要是因为这一套房子位于良庄矿宿舍区以南的某个矿区内，是一套名副其实的矿区房，而且除了上述房产之外该小区房产的平均销售均价仅仅为1150元/平米，但即便这样购房者也寥寥无几。

为什么房子这么便宜却卖不出去呢？原因很简单，因为新泰目前面临一个严重的问题，那就是资源枯竭。在新泰很多房子都是因为当年要开发煤矿而修建的，居住的都是一些在煤矿工作的人，但在2011年因为过度开发原煤资源，新泰市被国家列入国家第三批资源枯竭型城市，近几年来随着原煤资源枯竭当地常住人口不断外流，特别是原来一些属于矿区的地区现在基本上都已经荒废了，附近的居民早就搬走了，所以就算房子只要3万一套也没人会买。其实不只是新泰这一座城市出现了这样的问题，在其他资源枯竭型城市也都出现这种现象，例如甘肃老玉门，而老玉门房价走势也是资源枯竭型城市的典型。7月19日某中介网上出现了一套挂牌价只有28元/平米的老玉门房子，总价只要一万多，但标题却是“玉门老城区荒废房两千元”，也就是说其实只要两千元就能买下一套房子，不过根本就没人会买。

大家买房子不仅仅只是买房子本身，毕竟房子只是一堆钢筋水泥堆砌而成的东西，实际上并没有多大意义，买房更多的是买房子背后所附加的其他价值，例如居住、投资、社会福利等等，但在这些资源枯竭型城市房子明显不具备上述价值。就拿最基本的居住价值来说吧，不是说新泰和玉门的房子没有居住价值，但因为人口稀少的原因房子的居住价值实际上已经被无限削弱，比如你做饭的时候突然发现家里没有酱油了，想出门买瓶酱油都找不到商店，那这个地方住起来还有什么意思呢？至于投资就更不要说了，人口不断外流、资源也被开发殆尽，找不到产业转型契机的资源枯竭型城市经济是很难继续发展起来，没有经济潜力也没有人口，房子怎么可能会有投资价值。

所以楼盘网一直都在强调人口和经济是房价的基础，没有人口和经济的支撑房价是不可能上涨的，购房者在买房的时候也尽量选择人口多、经济发达的地区买房，至少这样的城市地方就不会出现大幅度下跌。现在摆在这些资源枯竭型城市面前最大的问题就是要如何找到一条可持续发展的道路，只有找到这一条路，这些城市才有可能重新焕发活力，否则真的就只能消失在历史中，房子也只会变成一堆废弃的钢筋水泥。

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新泰市新汶投资返租商铺高回报落空，业主维权难，商铺变“伤铺”

齐鲁晚报·齐鲁壹点 记者 徐智慧

近日，有市民向齐鲁晚报·齐鲁壹点记者反映，在山东新泰新街口置业有限公司购买的商铺已经打水漂，2009年购买商铺后，开发商当初承诺分红、利润、房产证等均没有兑现。从十年之前到现在商铺也没有租赁出去，在山东新泰新街口置业有限公司购买商铺的业主在十年里多次找开发商进行协商、谈判并没有任何用处。

购买十年商铺大门紧锁，投资金额白白打水漂

1月4日上午，齐鲁晚报·齐鲁壹点记者来到新泰市新汶办事处小新街北段处的商铺，目前只有一楼是营业状态，围着一楼商场转了一圈也冷冷清清。记者走到二楼，发现二楼通道处堆放了废旧铁栏杆；其中二楼商铺大门紧闭，门锁已经生锈，整个楼道里没有灯，完全看不出是正常商铺该有的样子。

“自从购买商铺之后，开发商也没有招商成功。只有一楼是超市，二层至五层十年期间一直没有租赁出去，更别提承诺给业主们的利润分红了。”业主向记者介绍，开发商当初承诺第一年给5％利润、第二年给6％利润、第三年给7％利润，截止到现在所有购买山东新泰新街口置业有限公司的业主利润都没有拿到。

业主质疑“虚假宣传”，多次与开发商协商未果

“当初宣传的很好，跟业主们说的也很好，到现在利润不光没有拿到，原来的钱也退不出来。”一名业主拿出当年山东新泰新街口置业有限公司的宣传单页，记者看到宣传单页上写着“新汶‘黄金铺’投资步步赢；新汶首座万米大型高档次商业模块；地处新汶核心老商圈，周边上万消费人群，稳健投资方式首选……”等宣传广告语，纸上的文字广告语的确与现实冷清的商场截然相反。购买商铺的业主们质疑山东新泰新街口置业有限公司开发商存在“虚假宣传”的问题。

商铺业主继续说，“有的是家里贷款购买的商铺，业主们一起想了很多办法，找了很多门路。开发商也一直点头答应许诺要租赁出去，到现在十年了什么动静也没有，商铺都荒废了，到现在没有任何办法。”

退费无门“难上加难”，负责人多次挂断记者电话

“只想让开发商履行合同各项条款，包括房产证、业主分红等。如果不能履行，希望开发商全款退额给业主们。”商铺业主恳切地说道。

业主提供的宣传单页上面写着商铺项目的开发商为山东新泰新街口置业有限公司。随后，记者联系到了山东新泰新街口置业有限公司的开发商，开发商听完记者所反映的情况后，挂断了电话，再进行多次拨打均被挂断。

针对此问题，记者联系到了鲁岳律师事务所。据鲁岳律师事务所王勇介绍，业主需找相关部门鉴定并提供相关客观证据判断山东新泰新街口置业有限公司是否存在“虚假宣传”。关于退费以及赔偿问题，需要按照合同条例看是否符合条件；再找开发商进行协商；如开发商不做回应，可找到房产交易相关部门进行维权。

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