杭州瓶窑房产-瓶窑二手房价一览表

超级红盘也不限售了！今年仅229套房限售5年

9月即将收官，传统意义上的楼市“金九”明显成色不足。截至9月26日，本月杭州二手房成交量只有4000余套，日均二手房成交量不足200套。新房市场热度继续下滑，多个红盘报名人数锐减，像滨江区政府的潮起，此前两次开盘都需要限售，但近期第三次加推却不需要限售了。

始于2020年下半年的杭州楼市限售政策，已经迈入第5个年头。限售房源量从2021年近3万套的高点，降至今年前三季度仅有229套的低谷。未来，杭州还会有限售盘吗？

四年诞生3.4万套限售房 房源数量逐年递减

01 杭州新房限售，始于2020年7月2日

当天，杭州住保房管发布楼市新政，规范高层次人才优先购房相关要求，明确“在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。”

02 2020年9月4日，楼市新政继续加码

首次提出了热点楼盘的概念，以万人摇记录为认定标准。规定“热点商品房住房，仅人才、无房家庭方可以报名登记。无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起，5年内不得上市交易。”

03 2021年1月27日，进一步加强住房限售

一是本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率≤10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。二是以优先购买方式取得的热点商品住房，限售时间从“自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易”调整为“自取得不动产证之日起5年内不得转让”。三是补充高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年，方可享受高层次人才优先购房。

简言之，杭州楼市一共诞生了三类限售房：第一类，高层次人才优先购房限售；第二类，热点楼盘限售；第三类，中签率≤10%限售。

第一类限售房，贯穿于杭州每一个有人才报名登记的楼盘中。

第二类限售房，因热点楼盘概念而兴起，伴随着2021年8·5新政“按社保排序入围摇号”而逐渐淡出。

第三类限售房，数量最多、分布范围最为广泛，不过同样因为8·5新政的效应、楼市降温，而逐渐弱化。

潮新闻美好生活研究院统计梳理，杭州实施新房限售以来4-5年间，共诞生限售房源约3.4万套。

若以年份来划分，限售房源集中出现在市场高点时的2021年，随后便呈现逐年下降的趋势：2021年有26791套限售房，2022年共2390套限售，2023年有1586套限售，2024年截至第三季度，限售房源只有229套。

限售涉及81个楼盘 改善房源占较大比重

据统计，自2020年以来杭州限售的3.4万套房源，共涉及81个楼盘，这些楼盘有的是整盘限售，有的仅一小部分限售，分布范围较广，除了富阳、临安，其他城区均有涉及。

从限售盘分布的城区看，拱墅区最多，有18个楼盘涉及限售，其次是萧山区有16个，余杭区有13个。

从具体的板块分布来看，仅余杭未来科技城就有8个楼盘涉及限售，萧山钱江世纪城板块有6个，其他诸如大江东、崇贤、勾庄、南部卧城、宁围、三墩北等刚需板块，都有3-4个项目发生限售。

从限售楼盘的价格看，有六成以上楼盘均价在3.5万元/㎡以上，这其中，均价超4万元/㎡的改善型楼盘占比80%。换句话说，限售房源中，改善房源占了很大比重。

在2020年、2021年限售政策实施初期，杭州楼市行情火爆、全民摇号热度高涨，低中签率楼盘频现，限售房层出不穷。不仅钱江世纪城、南星桥、城东新城这类改善区域楼盘限售，连瓶窑、崇贤、勾庄、南部卧城等刚需板块，也诞生了不少“5年限售”盘。

2022年起，限售基本只在改善楼盘发生，到了2023年以后这种现象更为明显，仅钱江世纪城、申花、江河汇为代表的高端改善板块中才会出现。

今年以来，伴随着杭州新房市场摇号热度的下降，限售房出现的概率也越来越小。近期，连世纪城的晓风明月轩、滨江区政府的潮起、湖墅的霞映锦绣里，都不用拼顶格社保或限售了。

接下来有可能会触发限售的，或许只剩下少数占据稀缺地段的限价盘。比如滨海悦融文晖低密项目，规划了排屋类产品，排屋可售房源数量只有个位数，若单独开盘，这几套房源大概率是要限售的。

还有那些拿地许久、早已现房呈现的项目，比如文教区的锦绣公馆、大关的英岫蓝庭等，若短期内开盘也有可能会限售。只不过这些项目开盘遥遥无期，价格更是未知。

最早一批限售房预计明年“解限” 曾有房子法拍“解套”

截至目前，杭州还没有限售房在二手房市场流通，即便是最早限售的那批，最快也要到2025年才能“解限”。

不过，确有限售的房产因司法拍卖变相“解套”。2021年11月，未来科技城的大华西溪风情观止，一套限售房被法拍，建面约134.16㎡，吸引了12人报名竞价，最终以总价823.2万元成交，折合单价6.1万元。

当然，并非所有限售房拿去法拍都有这样的结果。同样位于未来科技城，限售5年的晓月澄庐，去年有一套建面约233.53㎡房源被法拍，但前后三次上架都因无人报名而流拍。

之所以无人问津，最大的问题还是出在限售上。此前潮新闻记者曾采访有关人士了解到，即使通过法拍途径拍下房产，仍然需要在该房源首次网签满5年后才可以在二手房市场转让。西溪风情观止那套房源之所以成功拍卖，与当时市场还未大面积降温不无关系。

业主自筹资金！瓶窑一小区两幢危房原拆原建，造价竟然是……

浙江省老旧小区自主更新指导意见发布至今已有月余时间，这一事件引发的社会热度仍在持续。连日来，仅杭州就有数十个老旧小区启动“原拆原建”民意调查，居民自主更新意愿高涨。

早在指导意见发布之前，衢州江山永安里、杭州拱墅浙工新村两个小区进行了先行实践，积累了很多成功经验。与此同时，潮新闻记者了解到，位于余杭瓶窑的桃源小区，其中有两幢危房目前也已经成功启动自主更新。

若小区业主无法达成一致意见，单独楼幢能否启动自主更新？在不能扩面的情况下，原拆原建能否为业主接受？造价成本又是多少？桃源小区的自主更新实践给出了答案。

余杭桃源小区实景 潮新闻记者 詹慧雯 摄

以楼幢为单位

启动“原拆原建”

桃源小区位于杭州余杭区瓶窑镇华兴社区，良渚古城遗址公园西侧。小区建于上世纪八十年代，为开放式小区，建筑面积约6.4万㎡，共有房屋38幢，户数566户，居民1560余人。

桃源小区内共有3幢被鉴定为C、D级危房。其中18幢、22幢危房采用优化后的“三原”原则（原址、原高度、原面积）实施拆除重建，总面积约2100㎡；30幢危房采用危房加固解危方式修复。

5月14日，记者来到桃源小区现场，发现小区刚进行旧改不久，楼幢外立面焕然一新，加装了统一的雨棚、花架等，且几乎每一幢楼都加装了电梯。

18幢位于小区西侧，已于去年底推倒重建，目前已施工至2层楼高度。据了解，该楼幢原先有5户居民，总建筑面积900㎡左右，1楼是超市仓库，2、3、4、5楼一层一户。

桃源小区18幢建设进度 潮新闻记者 詹慧雯 摄

22幢位于小区中间，记者在现场看到整栋楼房业主已搬迁完毕，处于待拆除状态中。5月15日，该幢楼房已开始准备拆除。据悉，该幢原先为一所学校的集资建房，共有8户居民，总建筑面积1200㎡左右。1楼是架空层，2楼以上一层两户，每户户型面积在120㎡左右。

桃源小区22幢已开始准备拆除 潮新闻记者 詹慧雯 摄

据余杭区瓶窑镇城建办副主任章平介绍，这两幢楼是在2022年桃源小区启动旧改后被鉴定为危房。除了安全问题之外，卫生间渗水等问题一直较为突出，居民也一直有“原拆原建”的意愿。

“18幢业主早在去年就达成了共识，且相关的协调工作推进较为顺利，所以去年底就先行启动重建工程，预计今年底前后完工。22幢推进相对慢一点，但前期工作也已基本告一段落，接下来也将进入施工阶段。”章平说。

钱由谁来出？

每户掏多少？

据了解，桃源小区18幢、22幢“原拆原建”的出资模式，和拱墅浙工新村类似。

居民出大头，政府出小头。房屋主体结构的建设费用，如打桩、基础框架结构、内部装修等由业主自己承担；而涉及外立面、屋面防水以及雨棚、花架、窗户等本就涵盖在老小区旧改部分的外立面整治工程，由政府出资承担。

外立面整治后的桃源小区焕然一新 潮新闻记者 詹慧雯 摄

和浙工新村不同的是，一方面桃源小区18幢、22幢均没有地下室部分、也没有地下车库，建造工期更短；另一方面桃源小区18幢、22幢为单幢原拆原建，无法扩大居住面积，只能在内部户型上适当优化。

值得一提的是，永安里和浙工新村的承建单位均为国企，而桃源小区则由业主通过招标自行确定了一家建筑公司。

桃源小区不少楼幢加装了电梯 潮新闻记者 詹慧雯 摄

此外，由于是多层建筑且不需要增建地下车库，不涉及地下管线、绿化等工程，且外立面、防盗窗等列入旧改工程由政府出资（共约120万元），桃源小区18幢、22幢的重建费用要比很多人预想得要低很多。

记者了解到，按照工程合同，两幢楼房工程总造价约355万元。照此计算，主体工程建造成本约1700元/㎡。即便加上政府补贴的120万元旧改费用，造价成本也不到2300元/㎡。

这样的造价成本，对大多数家庭而言，经济压力不会太大。

形式灵活自主性更强

专家：有一定的推广意义

其实，在桃源小区自主更新过程中，也遇到了业主众口难调的问题。就比如同样是被鉴定为危房的30幢，就因为业主意见无法达成一致意见，最终没有原拆原建，而是修缮加固。

此外，即便是业主达成一致意见的18幢、22幢，重建过程中也还遇到了一些现实难题。比如要避免重建工程对邻近楼幢的影响，需要协调好其他楼幢居民的工作。

桃源小区18幢与隔壁楼幢贴得较近 潮新闻记者 詹慧雯 摄

据了解，桃源小区隔壁、同属于华兴社区的五彩商城，在听闻桃源小区18、22幢原拆原建之后，也便表现出了较强的自主更新意愿。

那么，像桃源小区18、22幢这样，在无法扩面的情况下，自主更新又有何意义？记者了解到，根据重建设计方案，后期加装电梯之后可实现电梯平层入户，这就避免了很多老小区加装电梯也无法平层入户（须走半层）的尴尬。也正是这一点，打动了很多业主。

“桃源小区的这种模式，和其他两个成功案例一样，也具有一定的推广意义。尤其是以楼幢为单位启动自主更新，灵活性和可操作性更强。事实上，就比如新加坡，以楼幢为单位进行城市更新是很普遍的。此外，承建单位也是由业主自行确定，‘自主’意味也更浓一些。” 浙江大学公共管理学院教授、公共政策研究院首席专家徐林如是认为。