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上海、广州、深圳房产新政连发 现在是买房好时机吗？

封面新闻记者 姚瑞鹏

在国庆来临之前，楼市利好政策密集出台。9月29日晚间，中国、国家金融监督管理总局出台多项金融支持房地产政策。上海、深圳、广州官宣放松住房限购，广州一步到位，其成为四个一线城市中首个全面解除限购的城市。

30日，北京房地产商会会长黎乃超对记者表示，目前房价位于低位区间，在房产新政下，预计国庆假期将有良好市场反馈，此次三大城市新政力度逐渐增强，目标在于全面放开。政策密集出台之后，买房的好时机到了？

房地产新政接连发布

“预计国庆假期将有良好市场反馈”

9月29日，广州市人民政府办公厅发布关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知。通知明确，取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策，通知自2024年9月30日起正式实施。本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

对比广州而言，深圳步伐稍小，9月29日，深圳市住房和建设局消息，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。取消商品住房和商务公寓转让限制，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。且深圳仅保留核心区限购，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

而对比上两个城市，上海更显谨慎。9月29日，上海进一步调整优化住房限购政策。通知发布，缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。首套住房商业性个人住房贷款首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”；二套房贷首付款比例从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域的二套房贷首付款比例从“不低于30%”调整为“不低于20%”等政策。

“这次政策赶在节前落地，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神，另一方面，为楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。”北京房地产商会会长黎乃超对记者表示，多地进一步优化的房地产新政会释放较多市场需求，黄金周的各地楼市表现值得市场期待，预计国庆假期将有良好市场反馈，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。

全面放开限购将越来越快

政策“工具箱”还有走深空间

“北上广深”此次除了北京外，其他三个城市都发布了新政，但相比之下，广州步伐最大，成为四个一线城市中首个全面解除限购的城市。黎乃超表示，广州此次政策调整具有风向标意义，开启了将限购全面退出购房市场的操作，也为后续各地政策放松、市场持续回暖创造了较好的条件，历史上最宽松的政策松绑窗口期将开启。

“政策的制定是个工具箱、连环套，广州开启后，全国各地购房政策调整优化的节奏会加快。”黎乃超介绍，预计后续的政策释放将体现在如下几个方面：

第一，将持续执行放开限购政策，深圳、上海将从优化政策到分区执行最终完全开放限购。“预计北京的政策调整幅度不会太大，优化政策情况不同需要独立研判。”

第二，继续使用金融手段，在首付比例、贷款利息、增值税、个税等方法继续下调优化。

第三，取消普通住宅和非普通住宅概念，改善性大户型等住宅逐步划入相关政策辐射范围。

第四，关注三大工程建设，构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系。

仔细盘点，一年多时间以来，全国已有超过35城放松限购政策，其中包括成都、合肥、昆明、苏州、长沙等22城已经全面放松限购，限购城市的范围其实正在不断缩减进程中。

据黎乃超介绍，如今广州开启了一线城市放开限购的第一步，那全面放开限购的进程就不会停止，只会越来越快。一线城市房价和成交量率先回稳，对于全国房地产市场回稳将起到示范带头作用。

现在是买房的好时机吗？

“目前房价位于低位区间”

从存量房贷利率降低到一线城市逐步开始取消限购，面对近期密集出台的房地产新政，很多消费者不禁要问，如今是不是到了购房的好时机？

“就对于各地的房产市场看，目前房价是在底部区间了。”黎乃超向记者表示，一线城市房价有波及效应，到三四五六线城市，整个过程在一年左右，北上广深企稳一年以后六线城市才会企稳。

对于是否是买房的好时机，西南财经大学经济学院刘璐教授向记者表示，目前各地城市不断发布房地产新政刺激当地市场，首付比例不断下调，商业贷款利率和公积金贷款都在不断调整，纵观整个房地产市场发展历史，这样的政策力度并未出现过，对于刚需购房者可以根据自身情况和当地房产市场，抓住购房机遇。

非沪籍限购进一步放开 上海再出7条房产新政

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为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，因城施策更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就进一步优化房地产市场政策措施通知如下：

一、调整住房限购政策

（一）对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

（二）对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

（三）在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

二、优化住房信贷政策

（一）落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。

（二）首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

三、调整住房税收政策

（一）调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

（二）按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。

本通知自2024年10月1日起施行。

看看新闻记者: 马婕

编辑: 翟煜森

责编: 顾怡玫

买房成本又低了！LPR迎年内最大降幅调整，上海100万元房贷利息大约减少4.9万元

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈柯名,陈梦妤

成都某小区 每日经济新闻资料图

10月21日，中国授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期3.1%，5年期以上3.6%。

这是今年以来LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。

对于新购房者来说，房贷利率又低了。而对于已经买房的购房者来说，等到“重定价日”（有的银行是按1月1日重定价，有的银行是按合同签订日重定价），存量房贷利率的LPR部分将调整到最新的。

而根据此前中国发布的指导市场利率定价自律机制，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。

10月12日前后，多家商业银行陆续发布调整存量房贷利率的通知，预计可在10月25日对存量房贷利率进行调整。

10月21日，去年年初在深圳购房的孙女士告诉《每日经济新闻》记者，当时买房的房贷利率为4.6%，现在已经调整到了4.25%，预计10月25日会调整到3.65%，等到明年3月（孙女士的重定价日）将调整到3.3%。

“新的LPR调整后，新发放贷款今天开始执行，存量的按照合同约定的调整日期再进行调整。”同日，民生银行深圳分行业务人员告诉每经记者。

“历史最低利率来袭”

“存量房贷利率调整不需要去线下办理申请，到时候会自动下调。”工商银行深圳宝安支行业务人员近日向记者表示，“LPR如果有变化，系统会自动调整，无需另外申请，期间LPR如何变化跟个人贷款没关系。”

每经记者注意到，随着存量房贷利率调整在即，多家银行也正加班加点变更合同、修改系统，目前多家银行线上端口已上线“存量房贷利率批量调整”专属模块，并在具体页面对存量房贷调整情况进行详细介绍。

比如，兴业银行App提到，北京、上海、深圳地区利率高于LPR-30BP的首套住房贷款和其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量住房贷款，统一调整至LPR-30BP。此外，首套房客户无需线下申请，可通过银行App的房贷利率调整栏目一键申请。

在9月24日的国新办新闻发布会上，中国行长潘功胜表示，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年减少家庭利息支出1500亿元左右。

每经记者留意到，已有开发商发海报称“历史最低利率来袭，置业正当时”。

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10月21日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向每经记者表示，居民愿意贷款，对楼市的稳定具有较大作用。

中指研究院政策研究总监陈文静则分析称，LPR及房贷利率的下调，将进一步降低购房者的购房成本，有利于带动购房需求释放，配合住建部、央行、财政部等部委近期落地的政策“组合拳”，有望形成更大合力，助力房地产市场“止跌回稳”。预计四季度，央行在货币政策方面的力度会继续加大，进一步的降准降息亦有预期。

有购房者可从4.6%降到3.65%

不过，每经记者注意到，哪怕在同一个城市，存量房贷利率调整后也有所差异，当下主要调整的是LPR加减点，不同购房者在不同时间段购房，5年期以上LPR值（定价基准）就可能存在4.2%、3.95%、3.85%、3.6%等多种可能，因此会导致最终下调后的存量房贷利率存在差异。

比如，工商银行提到，由于不同贷款重定价日不同，目前贷款采用的5年期以上LPR值（定价基准）就不同，分别为3.85%、3.95%、4.2%，虽然调整后的利率都按LPR-30BP计算，但调整后相应的利率分别为3.55%、3.65%、3.9%，不同客户的利率下降幅度也不完全一样。

LPR品种历史走势图 来源：中国

孙女士告诉记者，她购房时的房贷利率为4.6%（相当于LPR+30个基点），因为购房合同是去年3月签的，在今年3月时调整过一次LPR基点，调到了4.25%（相当于3.95%+30个基点），预计10月25日将调整到3.65%（相当于3.95%-30个基点）。

近两年购房的业主房贷利率变化 受访者供图

当日，2019年6月在湖南益阳购房的陈先生也告诉每经记者，房贷利率已经从最高峰的4.89%调到了4.3%。“预计10月25日以及明年1月1日还能调整两次，10月25日是调整加减点，明年1月1日再调整LPR，到时候预计房贷利率还会大幅下降。”

较早购房的业主房贷利率变化 受访者供图

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，新的LPR调整后，预计国内除北京、上海和深圳房贷利率还可能会停留在“3”字头，全国其他城市房贷利率均进入“2”字头行列，这是购房政策的重大变化，也是值得大力宣传的，进一步说明房贷利率调整进入持续宽松和历史宽松阶段。

“新的LPR调整后，以上海为例，目前房贷利率为3.4%，而调整后为3.15%。据此计算，按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，月供大约减少137元，全部利息大约减少4.9万元。”严跃进说。

记者|陈荣浩

编辑|陈柯名 陈梦妤 易启江校对|王月龙

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