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前瞻海天一色的桅顶，房市悄然新变
（本文作者鲁政委，兴业银行首席经济学家）
“只有当着还没有出现大量的明显的东西的时候，当桅杆顶刚刚露出的时候，就能看出这是要成为大量的普遍的东西，并能掌握住它”，这并不容易。但是在大转折点附近，往往就是这种情况，信息仍然好坏夹杂，还不都是齐刷刷的好消息，但事情已悄然在变化。我国眼下的房地产市场，正在悄然出现的正是这种情况。
从2024年1月，住房城乡建设部和国家金融监管总局推动建立城市房地产融资协调机制以来，该机制在实践中不断完善，商业银行不断加大对“白名单”项目的支持力度，叠加中央层面从“房住不炒”向“严控增量”、促进“止跌企稳”的政策调整，以及近期打出“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，这些政策所释放的累积效应正在逐步显现。
一是城市房地产协调机制以项目为中心，精准滴灌更有效。该机制以城市为主体、以项目为中心，区分房地产集团债务风险和项目风险，集中有限资源推动在建已售住宅项目交付。特别是2024年5月以来，国务院政策例行吹风会明确提出“保交房”配套政策，要求分类处置在建已售未交付的商品住房项目建设交付风险，各部门通力合作、地方政府坚决行动、房地产企业积极努力，保障广大购房人权益。10月，国新办新闻发布会指出城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，合格项目“应进尽进”、已审贷款“应贷尽贷”、资金拨付“能早尽早”，不仅在金额上满足项目合理融资需求，更要在时效上跑步向前，表明各项政策在实践中进一步规范、精准、有力，有助于后续房地产项目分类推进、早日交付。发布的数据显示，2024年上半年房地产开发贷款余额环比2023年末增加8900亿元，规模超过了2021—2023年间任何一年全年的房地产贷款余额增加额；2024年1—6月，新增房地产贷款金额累计同比转正至27.6%。截至9月末，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。从协调机制项目贷后情况来看，项目纳入协调机制之后，虽还未交付，大大提振了居民信心，项目去化情况较纳入协调机制前几月明显好转。例如，兴业银行重庆分行某项目在纳入协调机制之后的3个月内，实现累计销售量已达到前3年开盘后的平均水平。
二是房企风险基本见底。从银行房地产贷款不良率数据看，2024年上半年末上市国有大行和上市股份制银行房地产业平均不良贷款率已出现回落，扭转了此前房地产业不良贷款率上升的态势，房地产业资产质量逐步企稳。从房地产债券市场违约情况看（参见图表1），Wind数据显示，2024年以来（截至2024年10月11日）境内地产债违约（含展期）数量、逾期金额（本金和利息）分别为73只、274.2亿元，其中，绝大部分涉及到的主体均在2024年前已违约，而2022、2023年境内地产债违约数量分别有182只、206只，违约金额分别达1406.5亿元、1370.0亿元。与违约情况变化相一致，境内民营房地产债信用利差（比较基准为同期限国开债）自2024年2月以来明显下降，境外中资美元房地产债到期收益率也由2023年第三季度末的近30%下降至目前的约10%。
三是房地产市场逐步改善态势隐现。从新房销售来看，若以前一年（即2023年）的商品房销售面积作为本年度商品房销售的计划目标，今年截至目前商品房销售面积完成进度已和去年相当、且快于2022年（参见图表2）。自9月底一线城市楼市政策调整以来，北京、上海、广州新房销售明显好转，剔除节假日推盘因素影响，10月8日至11日，北京、上海、广州商品住宅日均成交套数分别为201套、315套、330套，较9月日均成交套数环比增长86.6%、24.7%、106.6%。从一线城市商品房价格来看（参见图表3），一线城市新建商品住宅销售价格环比已在今年5月触底，之后环比读数逐渐回升，其中上海新建商品房价格环比已无负值。从资本市场对房地产市场的影响来看（参见图表4），通常在股市总体上涨一到两个季度之后，股市上涨带来的财富效应会显著增强人们的购房意愿，从而促进商品房销售提升，当前资本市场的积极变化将给房地产市场带来利好。
（本文仅代表作者个人观点）
集体涨停，最高30厘米，房地产“止跌回稳”信号已发出……
高层再对房地产定调，首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”。资本市场对此快速响应，地产股全线爆发。
A股方面，截至9月27日收盘，房地产（申万）大涨8.08%，涨幅居前，绿地控股、阳光股份、滨江集团、华侨城A、保利发展、招商蛇口等32只股票涨停，华夏幸福、荣盛发展、大悦城等上涨超9%，共有85只股票涨幅超5%。
港股方面，截至收盘，地产建筑业板块涨幅约7.80%，龙湖涨幅超30%，融创、旭辉涨幅超25%，雅居乐、万科企业、华润置地等8只股票在20%以上，绿城、富力、越秀地产等涨幅超15%，共有34只成分股涨幅超10%。
9月26日，中央政治局召开会议。会议指出，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
业内认为，这表明当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，释放出了积极的信号。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，今日的政治局会议将房地产政策放在了更加重要的位置。房地产市场止跌回稳，才能更好地为宏观经济平稳运行提供支撑。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，此处的“止跌”，既包括成交量止跌，也包括成交价格止跌。观察7月份以来各地新房和二手房交易数据，尤其是8月份数据其实面临了新的压力。同时，各地普遍反馈市场需求存在断档的压力，造成市场面临下跌的风险。
上海易居房地产研究院全国百城库存数据显示，8月份，全国百城新建商品住宅成交面积同比下降27%，较7月的降幅有明显扩大；去化周期为25.2个月，目前已连续7个月超过两年的去化水平，压力较大。
二手住宅市场方面，1-8月份全国22个重点城市成交套数跌幅为3%，而去年1-8月份该增速为正；在价格方面，该机构统计的全国70个大中城市房价指数显示，8月份房价指数环比和同比跌幅均有所扩大，分别为0.7%和5.7%。
“‘止跌回稳’信号发出，非常明确，要求各地做好稳定市场交易和价格的工作。这也意味着四季度各地或将有持续的重磅加码政策，以更好促进房地产市场止跌回稳。”严跃进认为。
会议还表示“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”。业内认为，当前群众的关切就是政策发力的焦点。
在存量房贷利率方面，9月24日，央行已明确引导存量房贷利率下调，预计短期各地银行将有实质性举措落地。克而瑞同时预计，最快10月20日的LPR报价有望下调20-25BP，进而带动房贷利率中枢进一步下移。
在限购方面，业内预计将有优化政策落地。陈文静表示，目前有限购政策的城市仅包括北上广深、天津和海南部分地区，预计未来北上深的限购政策将进一步优化调整，广州等其他地区限购政策有望全面放开，北上深更大力度优化限购政策也有助于发挥大城市带动效应，提振市场信心。
克而瑞也认为，广州是一线城市中最有可能率先全面放开限购的城市，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大。此外，一线城市限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，比如北京在近期宣布将适时取消普通住宅和非普通住宅的区分标准，此举将进一步减轻住房交易税费负担。
在二三线城市，克而瑞认为，需求端政策主要将从信贷政策、以旧换新政策、购房补贴政策等激励性层面发力，比如将二套房首付比例尽快调整至全国规定的15%下限，放宽限贷套数认定规则，再比如加码购房补贴，加大房票安置奖补力度等。
除此之外，各类税费作为住房交易中的摩擦成本，时常也会对交易产生影响。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员预计，后续住房交易涉及的个人所得税、增值税，开发商土增税等等，都有望下调或暂缓。
克而瑞也认为，本次有望调减契税等各类涉房交易税费，促进住房消费，个人购买唯一住房免征契税，家庭购买第二套或大面积改善性住房，适当减征契税，再比如缩短住房交易增值税、个人所得税征免年限。
在供给端方面，本次会议则明确，“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。
陈文静认为，这与此前消化存量和优化增量提法有所不同，在增量上更加强调要严格控制，也就意味着未来各地土地供应量、住房供应量等均将结合城市自身实际需要推进，不能盲目扩大各类住房供给量，或将以住房的真实需求为基准。在存量上要优化存量，对现有的存量住房进行升级改造、改规划盘活利用等或是重要方向。
李宇嘉也强调，“严控增量”是首次提出，意味着供给过剩，同时也意味着新房要去库存，以缓解库存压力，这是提振预期、促进短期止跌企稳的工具。“优化增量”一方面要加大开发商去库存的力度，加大国企收购的力度；另一方面要针对市场需求，调整供应结构，增加受市场欢迎的高品质住房。
严跃进提及，“提高质量”则意味着房地产建设的质量要求会加码，在既有的保交房工作基础上，要立足质量导向，持续做好高品质的住房建设。克而瑞也预计，接下来会推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率，适度调降高品质项目预售资金监管留存比例，鼓励优质优价，不再实施新房价格指导。
值得一提的是，此次会议还提及，要加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。
陈文静表示，近日国家金融监管总局披露，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，城市房地产融资协调机制已经取得了积极进展，未来仍有望加大力度、深入推进，更好地发挥项目融资“白名单”的作用，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者预期。
业内认为，整体来看，财政货币政策加力稳经济，有望稳定居民收入，对于房地产市场也将产生积极影响。房地产各项政策举措若能加快细化落地，或将明显修复市场预期，加速房地产市场筑底企稳。
(本文来自第一财经)
多地“更新”房地产政策，板块震荡拉升，机构建议逢低配置
10月11日，房地产板块盘中震荡上涨，截至发稿，光大嘉宝涨停，格力地产逼近涨停，津投城开、合肥城建、黑牡丹等涨幅居前。
多地出台房地产优化措施
近期，各地房地产市场优化调整措施不断推出。10月9日，杭州进一步优化调整房地产相关政策，不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。
同日，黑龙江省委金融委员会办公室发布《关于公开征求意见建议的通知》，文件提出，加快房地产金融新政落地见效。具体而言，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，推动政策红利惠及更多购房家庭，落实好二套房最低首付比降至15%要求。
同时，开展“白名单”项目扩面增量攻坚战，加大项目修复力度，逐个项目提出解决方案，确保“应进尽进、应贷尽贷”，力争2024年10月底前“白名单”项目放款总量超过50亿元，12月底前授信总额达到90亿元左右。
10日，山东印发《关于落实金融支持政策促进全省房地产市场止跌回稳的通知》，提出19条具体贯彻落实措施。主要包括统一个人住房贷款最低首付比例等4条涉及需求端的措施，扩大房地产“白名单”机制覆盖范围等11条涉及供应端的措施，以及4条保障性措施。
此外，成都日前发布了《关于实施合法产权住房人员落户的通知（征求意见稿）》，目前已完成意见征集。根据这份征求意见稿，成都未来将实施合法产权住房落户政策。
成都在这份征求意见稿中提出，在成都市行政区域内购买已交付使用商品住房或二手住房的人员，可在住房所在地申请本人落户，其配偶、未成年子女、老年父母符合投靠条件的，可申请办理户口随迁。
后市如何走？
中信证券称，房价和股价在中长期呈现同趋势变动，但房价的表现往往滞后，波动幅度往往更小。当然，房地产市场不能简单和股市对比估值，因为房地产市场的产权自住和租住本质上存在较大差异，并反映在较低的租金上。预计2024年房价可以止跌回稳，在此背景下被低估的地产公司值得推荐。
中泰证券认为，2024年第三季度土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看，开发商对未来市场的预期较为谨慎，市场也进一步更加健康。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复。
中金公司指出，两市回调显示前期做多情绪有所缓和，同时后续对政策与基本面路径的分歧或有所加大。尽管具体节奏和强度上有不确定性，但方向上认为围绕楼市供需两端，以及围绕中国经济复苏的政策发力仍在展开当中，且后续的政策或更具针对性。短期内不排除地产板块股价随预期边际变化出现一些震荡，但不改当前板块安全边际较高、绝对估值水平较低、且大方向向好的基本格局，因此仍建议逢低配置。
(本文来自第一财经)
