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黄奇帆谈中国房地产市场进入新阶段，第一集，人口变化与楼市拐点

近日，知名专家黄奇帆在接受采访时对房地产市进入新阶段谈了十个观点，由于其所谈观点均属于浓缩性质，为了便于大家更好的观察当前的房地产市场，我们在黄奇帆的观点之上补充完善了一些数据和现状，供大家参考。

在谈我们的观点之前，先原文引述黄奇帆的内容，具体如下：

眼下中国房地产市场嗯进入了新阶段。嗯，这个新阶段中国房地产这个指标嗯出现了拐点，所以拐了哎都拐了这么多个这个拐了，大家基本上认为14亿人是天花板，总之人口在减少，嗯，这是第一个概念。

综合来看，黄奇帆所说这一新阶段的主要特征之一便是人口变化所带来的深刻影响。长期以来，中国房地产市场的发展在很大程度上依赖于人口增长和城镇化进程，然而，随着人口拐点的到来，这一传统动力正在逐渐减弱。本文将结合网络公开的人口及房地产相关数据，分析中国房地产市场进入新阶段的原因、表现及未来趋势。

一、人口变化：拐点已现

根据国家统计局的数据，中国的人口增长已经出现了明显的放缓趋势。2022年，中国出生人口为956万，死亡人数为1041万，人口自然增长率为-0.60‰；而到了2023年，出生人口进一步下降至902万，死亡人数则增加至1110万，人口自然增长率降至-1.48‰。这意味着中国已经连续两年出现人口负增长，并且这一趋势预计将在未来持续。

与此同时，中国的城镇化进程也在逐渐放缓。2023年，中国的城镇化率为66.16%，比2022年底提高了0.94个百分点。尽管城镇化率仍在上升，但与发达国家70%-80%的城镇化率相比，差距已经逐渐缩小。此外，随着1962年至1976年间婴儿潮出生的人口陆续进入老年，中国将迎来一波持续的退休高峰，这将进一步影响房地产市场的需求和结构。

二、房地产市场的新阶段特征

人口变化对房地产市场的影响是多方面的，它不仅改变了需求结构，还影响了市场预期和政策导向。以下是中国房地产市场进入新阶段的主要特征：

1、需求结构变化

随着人口增长放缓和老龄化加剧，房地产市场的刚需和改善型需求逐渐减少。传统的购房主力军——年轻家庭的数量在减少，而老年人口的增加则推动了养老地产和租赁市场的发展。根据中指研究院的数据，2024年前三季度，重点30城二手住宅成交套数同比下降2%，但改善型住房成交量同比增长15%，占总成交量的40%以上。这表明，尽管整体市场成交量下滑，但改善型需求依然强劲。

2、市场分化加剧

人口变化还加剧了房地产市场的区域分化。一线城市和新一线城市由于人口持续流入和经济发展较快，房价依然保持上涨态势；而三四线城市则由于人口流失和经济滞后，房地产市场面临较大压力。根据国家统计局的数据，2024年1-8月，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%；其中，一线城市新建商品住宅成交面积同比下降约25%，而三四线城市则同比下降约32%。

3、政策调整频繁

为了应对房地产市场的变化，政府频繁出台相关政策进行调整。2024年前三季度，中央和地方政府相继推出了一系列支持房地产市场的政策，包括降低房贷利率、下调二套首付比例、优化限购政策等。这些政策旨在稳定市场预期，促进房地产市场止跌回稳。然而，由于人口变化带来的长期影响，政策效果有限，市场依然面临较大调整压力。

4、住房品质提升

随着人口结构的变化和居民生活水平的提高，住房品质成为购房者关注的焦点。新兴住宅概念层出不穷，智能家居、绿色节能等成为房产的标配。开发商纷纷推出高品质住宅以满足市场需求，这也推动了房地产市场的转型升级。

三、房地产市场的未来趋势

展望未来，中国房地产市场将呈现以下趋势：

1、人口负增长将持续影响市场

随着人口负增长的持续，房地产市场的传统需求动力将进一步减弱。刚需和改善型需求将逐渐减少，而租赁市场和养老地产将成为新的增长点。政府将加大对租赁市场的支持力度，推动租购同权政策的落实；同时，养老地产也将迎来发展机遇，满足老年人口的居住需求。

2、市场分化将进一步加剧

人口流动和区域经济发展的不平衡将继续加剧房地产市场的分化。一线城市和新一线城市由于人口持续流入和经济发展较快，房地产市场将保持相对稳定；而三四线城市则由于人口流失和经济滞后，房地产市场将面临较大挑战。政府将加大对三四线城市房地产市场的支持力度，推动其转型升级和健康发展。

3、政策调控和优化：

9月给出的新基调是“促进房地产止跌回稳”。

4、住房品质将持续提升

随着居民生活水平的提高和住房需求的多样化，住房品质将成为购房者关注的焦点。开发商将加大对高品质住宅的投入力度，推出更多符合市场需求的产品。同时，政府也将加强对住房品质的监管力度，推动房地产市场的转型升级和高质量发展。

5、房地产市场将逐渐走向存量时代

随着城镇化进程的推进和房地产市场的快速发展，中国房地产市场已经逐渐从增量时代走向存量时代。未来，房地产市场将更加注重存量资源的优化配置和高效利用。政府将加大对老旧小区的改造力度，推动城市更新和产业升级；同时，开发商也将加大对存量项目的开发和运营力度，提高项目的附加值和竞争力。

四、结论

综上所述，中国房地产市场已经进入了一个新阶段，这一新阶段的主要特征之一是人口变化所带来的深刻影响。随着人口拐点的到来和城镇化进程的放缓，房地产市场的传统需求动力正在逐渐减弱；而与此同时，市场分化加剧、政策调整频繁、住房品质提升等也成为新阶段的重要特征。展望未来，中国房地产市场将呈现人口负增长持续影响市场、市场分化进一步加剧、政策调控更加精准、住房品质持续提升以及逐渐走向存量时代等趋势。面对这些变化和挑战，政府和企业需要积极应对和调整策略，推动房地产市场的平稳健康发展。

“止跌回稳”信号明确，中国房地产持续向好趋势清晰

严跃进 上海易居房地产研究院副院长

日前召开的中央政治局会议明确，要促进房地产市场止跌回稳。各地政策调整和优化节奏明显加快，最典型的即是四个一线城市纷纷出台政策。政策利好和市场信心恢复，助力房地产基本面持续稳固，房地产持续向好发展的趋势非常清晰。

根据“十一”假期各地反馈的情况，房地产市场交易量大增。相关数据显示，重点城市重点项目的带看量和成交量环比增速超过200％，各城市的同比增速也有望超过50％，楼市活跃度明显增加，正朝着向好的方向积极发展。

本次楼市复苏具有坚固基础，这充分说明在宏观经济回稳向好的大背景下，中国产业经济发展具有向好的趋势，包括购房需求潜力强劲、市场充分调整、政策效应积极有效释放等。

一是潜在的购房需求非常强劲。当前购房者对改善型住房和高品质住房的需求很大。尤其是当前各地普通住宅和非普通住宅标准的陆续退出，认购大户型和改善型住房的成本明显降低，相关居民家庭的改善型住房需求正积极释放。同时需要看到，过去三年购房市场经历了剧烈调整，较多购房需求处于压抑状态。当前各类利好政策下，此类潜在购房需求释放，其规模较大，有助于新房和二手房市场交易持续活跃。

二是市场调整充分到位。由于近年市场处于调整期，购房者对房地产市场的关注，停留在犹豫和观望阶段。若从2021年5月份开始计算，当前市场已经历长达3年的深度调整期，市场调整充分，市场风险有效出清。目前来看，止跌回稳下的市场基础非常牢固。最典型的是，“十一”假期前后，各地频频出现房地产企业主动调整价格的消息，即各项目上涨2％的操作。这也说明各地房地产市场出现了筑底复苏的良好态势。在量升价稳的态势下，购房者入市意愿明显增强，供求两端活跃度增加。

三是政策效应积极释放。各地房地产政策进入历史最宽松时机，也是市场主动利用好政策的关键期。最为典型的一个政策即是广州持续放松购房政策。广州全面退出限购，将持续降低购房门槛，对全国各地预判政策风向具有积极作用。同样，金融信贷政策方面也有积极变化。广东各地持续降低二套房首付比例，和首套房标准看齐。类似动作都持续降低购房门槛，持续释放政策效应。

房地产市场止跌回稳，说明政策是有效的、市场也是有效的。本轮房地产市场回稳的基础牢固，在促进房地产领域供需两旺的同时，也将持续发挥辐射效应，为各产业经济健康发展、宏观经济高质量发展等提供了更好的产业力量，尤其是在助力消费经济复苏、防范化解金融风险方面有较大的作用。

具体来看，房地产止跌回稳，对于消费市场的提振具有积极作用。购房市场活跃，将提振消费市场，最为典型的即包括房贷、家居、装修等会明显提振。此类传导效应积极迅速。同样，房地产止跌回稳，也将对防范化解金融风险具有积极作用。房价趋稳，将有助于房地产企业销售工作的有序开展，对于去库存和防范化解金融风险具有积极的作用。而存量房贷利率下调，也将稳定房贷业务，有利于商业银行房贷业务稳定。总的来说，在本轮房地产止跌回稳的态势下，房地产市场将发挥更大的辐射效应，持续带动各领域的市场活跃和高质量发展。

本轮房地产市场的止跌回稳，信号明确、基础牢固，楼市向好发展正处于进行时。在宏观经济向好发展的大环境和大背景下，房地产发展具有持续逆转、积极向上的优秀表现，居民家庭解决住房问题的渠道将更加顺畅，住房幸福感和满意度也将持续上升。

随着房地产市场信心的进一步提振、产业经济循环机制的进一步顺畅，“房地产—宏观经济”之间的良性互动也会更加顺畅，并持续助力中国经济高质量发展。

编审：蒋新宇 唐华 张艳玲

中国住建部部长：房地产市场还是有很大潜力和空间

中新社北京8月23日电 (记者 陈溯)中国住房和城乡建设部部长倪虹23日在北京表示，房地产市场还是有很大潜力和空间。

在当天国新办举办的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，倪虹对中国房地产高质量发展有关情况进行介绍。

倪虹表示，近年来，住房城乡建设事业高质量发展取得新成就，在住房和房地产方面，持续优化房地产政策，完善住房保障体系，努力让全体人民住有所居。截至2023年底，中国城镇人均住房建筑面积超过40平方米，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多人喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。

“中国式现代化，民生为大。”倪虹表示，下一步，将聚焦制约住房城乡建设事业高质量发展的突出矛盾，统筹推进住房城乡建设领域各项改革，加快构建房地产发展新模式。

倪虹表示，构建房地产发展新模式概括为四个方面：一是在理念上，深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建设适应民众新期待的好房子。二是在体系上，以政府为主满足刚性住房需求，以市场为主满足多样化改善性住房需求。三是在制度上，改革完善房地产开发、交易和使用制度，为房地产转型发展夯实制度基础。四是在要素配置上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。

“当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极变化。”倪虹说，从中国城镇化发展进程看，从民众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。(完)