小房产公司【小房产公司前台工作内容】
员工不足百人、仅4个可开发项目，这家“迷你”房企IPO“四进宫”
每经记者：吴若凡 每经编辑：魏文艺
6月3日，港交所网站显示，万创国际有限公司（以下简称万创国际）更新了IPO申请材料，并提交了新一版的招股书，准备“四进宫”。
《每日经济新闻》记者查阅资料发现，万创国际曾在2017年6月30日第一次提交招股说明书，2018年2月14日第二次提交，当年11月22日又进行了第三次招股书的提交，每一次都以“失效”告终。这意味着前三次IPO，万创国际都倒在了门口。
值得注意的是，近期IPO遭遇“失效”的企业不止万创国际一家。就在刚刚过去的5月，就有中梁控股、海伦堡、奥山控股等房企的招股说明书相继因递交上市资料超6个月未上市，被港交所判定为“失效”状态。
房企上市为何难跨第一道门槛？
图片来源：摄图网
公开资料显示，万创国际是一家总部设于安徽的地方性房企，目前仅有90名员工，堪称“迷你”房企。
招股书显示，万创国际于最后实际可行日期，共有90名雇员；项目分布在安徽的淮南市和六安市2座城市；累计开发了16个项目，其中12个已竣工，处于可开发状态的项目有4个。
《每日经济新闻》记者注意到，自2010年起，万创国际就专注于大型综合住宅项目“泉山湖项目”的开发和销售。第一太平戴维斯报告显示，自2015年到2018年，万创国际的泉山湖项目一直保持淮南市“最大住宅项目”的纪录。2018年，万创国际在淮南市房地产开发商10强中排名第一（招股书资料）。
通过天眼查，《每日经济新闻》记者找到了安徽泉山湖置业有限公司、安徽万创发展置业有限公司、安徽万创未来企业管理有限公司的相关资料。有趣的是，这三家公司使用的是同一个电话号码。
随后，记者拨通了上述三家公司的电话，接电话的公司行政人员表示“这里是泉山湖置业”。同时，该行政人员在请示上级之后告诉记者“不接受采访”。
本次更新后的招股书披露，截至2019年4月30日，万创国际拥有总建筑面积为98.38万平方米的土地储备，较2018年9月末增长25.01万平方米。其中，开发中物业共80.94万平方米，持作未来开发物业12万平方米，可销售建筑面积为3.21万平方米，可租赁建筑面积为2.24万平方米的未售竣工物业。
招股书显示，2016年、2017年和2018年，万创国际的营业收入分别为7.8亿元、6.28亿元和13.03亿元，复合增长率为45%；上述3年毛利分别为1.39亿元、1.60亿元和4.87亿元，复合增长率为44%；净利润则分别为5416万元、8300万元和24032万元，复合增幅62%。
虽然利润有不错的增长，但反观万创国际这3年的净负债率，分别为555%、215%、-74%。
对此，万创给出的解释是，集团于往绩记录期的高资本负债比率乃主要由于本集团的低基础总权益所致。集团持有的土地及物业（分类为投资物业者除外）均按收购成本入账以符合相关会计准则，因此，集团的土地及物业的估值盈余净额并不反映于集团的总权益内。2018年净负债大幅降低，主要是由于2018年向华融资产偿还约人民币8.29亿元。
递交招股书可谓企业上市正式迈出的第一步，但要跨过这一步却并不轻松。
据了解，IPO申请一栏若“没有进展”则包含失效、被拒绝、撤回三种状态。招股书的有效期为6个月，如果超过这一期限企业仍未成功获批IPO，在港交所官网上企业招股书则会显示为“失效”，意指这一次申请流程已经终止。如果企业还有继续上市需求，可以重新递交材料，开启新流程。
仅刚刚过去的5月，就有中梁控股、海伦堡、奥山控股等房企的招股说明书被港交所判定为“失效”状态。而上述房企均在2018年即递交了招股书，并已在失效后更新了资料重新IPO。
58安居客房产研究院首席分析师张波向《每日经济新闻》记者表示，现在无论何种规模的房企，都在积极谋求上市，最主要的目的是融资。甚至越小的公司，可能越热衷上市。
因为通过债券融资和通过合作开发来扩大规模的方式相对更难，而港股上市对公司盈利能力的要求比较低。比如多拿几块地，或多开发些项目资产负债率很快就会变正。
那么，为何诸多房企在IPO的第一道门槛就被“绊了一跤”？
张波认为，首先应该正视流程，按照港交所惯例，拟上市企业在递交申请后，有6个月限期来解答监管机构的问题。若6个月限期内没能完成对港交所问题的反馈，申请材料就自动失效。若要继续上市流程，企业就必须重新递交材料。
但流程之下，若招股书频繁遭拒，则需要自省企业自身的实力。
“还是要看企业本身有没有核心实力，或者有无足够资源让其更好发展。对于万创国际这一类小微房企，优化财务、扩大布局是当务之急。如果两项基本功都没有做好，无论冲击多少次，给予的评价都只能是‘有待观察’。”
张波向记者直言，未来房地产行业竞争分化必然加剧，规模化的大房企，有足够的体量优势，又在地域有独特的资源，就能够越来越容易拿到更好的项目，继续提升竞争力，不断挤压小微企业的生存空间。所以对于小型企业而言，抓住一切机遇通过上市等渠道扩大市场份额，是其生存之道。
（文章来源：镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）
每日经济新闻
「公司快评之十」两个小房企
它们俩曾经赫赫有名。一个是以专做豪宅见长，一个是引领大盘之风气。它们的名字是，星河湾和合生创展。
对不起，攸克君用了“小房企”来描述它们。因为，在5000亿级房企有3家、3000亿级房企也有3家的今天，销售额在100亿附近挣扎，排名在100名之外的企业，如果说是中型房企，那些销售额在300-500亿的大批企业，肯定不乐意了。
有个比喻，房地产界耳熟能详。2004年，合生创展销售额冲破百亿大关，而当年万科的销售金额仅为91.6亿元，王石惊叹地将合生创展称为中国房地产界真正的“航空母舰”。
时移世易。2009年合生创展销售额冲到150亿元的公司最高记录，此后一路下滑。2010-2016年，分别只有110亿、99亿、116亿、112亿、53亿、99亿和81亿元。2017年合约销售额为92.28亿元，同比虽然上升13.9%，殊为不易，但仍不及百亿。
星河湾的规模稍大些。因为它不是上市公司，所以只能引用机构的监测数据。克而瑞的数据是，2016年星河湾销售152亿，2017年跌到了119亿。降幅真不小。从公开报道看，星河湾近几年没去公开市场抢地，它的土地储备主要依赖老项目。
合生创展的土地储备也是吃老本为主，但规模不小，质量也很高。2017年的财报还没出来，查看之前的。2016年12月31日，合生集团的土地储备达3013万平方米，与2015年的3099万平方米基本持平。其中，京津有9个在售项目，上海也有9个在售项目。其中，北京合生霄云路8号、合生滨江帝景，天津的京津新城，上海的合生财富海景公馆、合生国际城及合生前滩一号，都是威名远扬的项目。
星河湾来到北京的时间，比另一个豪宅大师绿城到的时间要早。那时候攸克君刚跑房地产这一行，在土里土地气的北京楼市里，星河湾确实让人惊艳。而且卖得也贵。当时它旁边的房子最贵也只有8000多/平方米，它卖15000元，很快就抢光。据说，有的买房人是开着车从外地赶来交房款的，揭开后背箱，成捆的。
客观地说，10多年过去，星河湾的房子经得起时间的冲刷。北京星河湾的房子，几乎看不出旧来。
星河湾这种房子，适度的规模化是可以。所以，去上海建两个星河湾完全没问题。但以黄文仔事必躬亲、恨不得每块砖头都是自己亲自挑选的性格，管理半径不能超过5个星河湾。
问题出在哪里？宏宇集团改名为星河湾地产，是为了上市。但运气不好，进错了一个城市，鄂尔多斯。同时，太原星河湾也冒出了质量问题。如果你有100个项目，两三个项目出点问题， 是没关系的，伤不了筋骨。但只有五六个项目，哪怕一个项目出点问题，都会让你喘半天气。
与闽系房企的快周转相比，合生创展和星河湾的共同特点是慢周转。这是一把双刃剑。合生创展可以在京津新城、霄云路8号星河湾可以在番禹，一个猛子扎下去就是10年及以上。由于土地成本便宜，产品的毛利率和净利率都高。但周转慢，资金沉淀也大。
这在2014年甚至2016年以前，都没太大的问题，无非就得卖得慢一点，只要主管部门按市场价给批预售证，利润率就有保证。但2017年不是这样。限购限贷限价限售，还限预售证，据说某个一线城市因为预售证批不下来，积压的货值达6000亿。
2017年2月15日，合生创展发布的2017年1月销售数据，1月实现销售金额约为1.16亿元，“仅相当于北京一套别墅的价格”。这是极端情况。但2017年星河湾的销售额大幅下滑是可以理解的，而合生创展的销售额还能比2016年有增长，则相当不错了。
住建部已经表态，2018年要坚定不移地实施房地产调控。这意味着，一线和二线热点城市的调控，不可能放松。对于合生创展和星河湾这样，在售项目集中于一二线热点城市，售价和预售证都被严厉管制的企业来说，今年依然是非常不轻松甚至艰难的一年。
多说一句，这两家企业在完善公司治理、建立现代职业经理人制度方面，亦有可提升空间。
因为短视频，这些小房产中介公司活得那么好？
因为短视频，这些小房产中介公司活得那么好？
很多人都说目前的小房产中介公司基本上没有混下去的空间了。
以后的小房产中介越来越难做。
直到某一天，也许小的房产中介公司会全部消失。
真的是这样子吗?
某小房产中介公司，两个门店，公司有三个抖音号。
最大的一个抖音号有11万粉丝，另外的号都是三四万粉丝。
两个门店都有值班的员工，早上9点他们到店里开门营业。
像普通中介公司一样，整个上午店里都没有什么人，中午以后慢慢地其他员工开始上班。
有的员工到部分房子去录视频，晚饭前公司几个号都开始发今天的房源介绍。
接下来几个员工开始在抖音下面回复。同时整理咨询的客户，或者放盘的业主，并且把相应房源信息录入房介宝系统。
我也觉得奇怪，看到他们房介宝的日志全部都是下午晚上才操作。
毕竟两个店，他们主打的是这一片三四个主推楼盘。
抖音除了介绍房源，也会介绍这一片哪里路不好，哪些大树又被风吹倒了，哪个小区停电，哪个小区今天有人打架之类的信息。
晚上6点，店里的人早早地吃了晚饭开始直播，他们也不是天天直播，但是基本上是隔一二天就开始直播。
看到这样的模式，真的感觉房产中介的理念都变了。
相当于是抖音成了他们的主要流量接入口。
几个大小号就是把两个店撑起来了。
为什么他们不到写字楼里去？
他们说门店带看会方便些，做住宅的有门店会直观很多。
小房产中介换赛道了。
其实现在很多的小房产中介正在兴起，特别是疫情发生以后。
因为房产中介公司越大，压力就越大。
很多的大房产中介公司生存成本过高，就显得生存十分困难。
曾经兴起一时的加盟风也开始慢慢地过气了。
因为加盟的优势已经不是那么的明显。
比如一个好的抖音主播，他可以在上面获取客户，同时也可以获取业主，所以卖买的资源都有了，自己就是一个平台。
那么再把自己获取的房源和客源放到加盟的平台上去，贡献自己的资源是不是就显得多此一举？
原来大家加盟的目的很明确就是自己没有对应的房源和客源，加盟平台以后，平台上有房源，平台上有流量。
但是随着电脑平台向手机平台的转换，很多的年轻人都是看手机，所以电脑平台上再通过百度或者某些网站找房源的人正在慢慢变少。
说不定到某一天，电脑的作用仅仅是办公，普通的人切入端口会是手机。
小视频比以往的任何媒体更直观。
以前的报纸，上面的信息很大一部分都是通过文字介绍的，而且报纸还有一定局限性。
比如今天的报纸才会有今天的内容，我要看前天的就得找前天的报纸。后来电脑、电视来了，文字也可以通过电脑展示，图像，视频也可以展示。
但是看的人觉得麻烦，通过设备去访问也麻烦。
当手机一来就把这一切改变了。
人手一台手机，看起更方便。
通过特定的小视频，可以收藏起来看，可以回看，也可以在一大堆视频里去找。
所以成就了今天小视频的天下，也成就了一大批优秀的房产经纪人个人，而且这个趋势还在往前走。
小视频取代传统的媒体只不过是时间问题。
房产中介如果没有被大中介统一就会分成无数的房产中介小团体。
房产中介不再适合大公司运作，除了前面提到的成本问题，还有就是盈利问题。
以后的房产中介赚钱可能会越来越难，以前那种随便加盟，随便盖几个章，收几份合同，或者让别人用你的系统就可以赚钱的日子将一去不复返。
其实加盟做起来很大程度上是因为有新房。
当初很多的大公司找一手房签分销，因为二手房不好卖，所以做一手的分销就更简单，导致了很多没有门路的小中介只有通过加盟去获取分销的渠道。
但是随着一手房的没落和变少，同时很多城市的地市化进程去了一大半，渠道公司到处都是，一手房分销也不是像当初那么火热了。
我们看看现在的抖音有几个大V是某大型房产中介的？
少得可怜呢！
小房产中介才是以后房产交易的主流群体。
谁想自己后面还养一个干爹，白白分你的血汗钱？
