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楼市“沪七条”有哪些亮点？申城多位专家进行一一解读
9月29日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称《通知》），包括“住房限购调整”“优化住房信贷”“调整住房税收”等七大举措，又被称为“沪七条”。“沪七条”有哪些新亮点？申城多位房地产专家对此进行一一解读。
调整住房限购：满足刚需购房者需求
“沪七条”明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。本轮上海房地产政策调整优化，很重要的一点即是对社保缴纳年限的调整。“社保缴纳年限缩短，带来两个积极效应。”易居研究院副院长严跃进分析道，降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。
“沪七条”针对居住证落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益。政策明确，对持有《上海市居住证》满3年且积分达到标准分值的居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇。此次提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房“门槛”。
上海针对临港新片区增加1套购房资格的政策，积极回应群众关切。一些在新片区工作、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。“沪七条”有助于更好实现产城融合、职住平衡的工作目标。“我们调研发现，约超过一半的在临港就业的原市区户籍职工有在临港再购一套房的意愿，满足自住需求。”上海师范大学房地产与城市发展中心主任崔光灿表示，“沪七条”考虑到这部分职工需要在临港长期居住，有迫切的购房需求，为解决这部分人群的自住型需求，更好地促进职住平衡，使临港更好地集聚各类人才。
优化住房信贷：降低购房者入市“门槛”
此次上海第一时间做出响应、积极落实存量房贷利率下调精神。“沪七条”明确，将引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放的贷款利率附近，进一步减轻购房人的房贷利息支出。严跃进表示，此举不仅有助于降低购房者的月供压力，还会释放一些市民潜在消费需求
值得一提的是，“沪七条”还降低了购房的首付比例。中原分析师卢文曦介绍，目前，全国层面根据所购住房的性质差异，最低首付比例亦有不同，首套最低首付比为15%，二套房则为25%。上海执行首套20%的首付标准，二套35%，差异化区域30%。“沪七条”将首套房首付比例一步降到15%，不是全国最高的城市，释放对刚需买家的友好姿态。同时，进一步降低二套房首付比例，对于改善需求者而言有较高吸引力。
调整住房税收：支持置换改善购房需求
“沪七条”明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策。原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住房标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。
同时，上海及时取消普通住房标准政策，主动适应住房从“有没有”转向“好不好”发展阶段的需要。“适时取消普通住房标准，缩短增值税征免年限，有利于家庭改善性、置换型住房需求满足。”崔光灿分析道，非普通商品住房在交易税收等方面负担相对较重，对于部分家庭想卖掉原有住房，换新房的交易成本过高。在现实生活中，有一部分家庭拥有非普通住房，但希望卖旧换新，改善居住条件和居住环境；也有部分家庭由于工作变动等需要转换住房区域，将住房置换到其他区域；还有部分老年家庭希望卖掉大房子换更宜居的小房子。但这些需求都可能因为非普通住房的税收成本较高，或未能达到增值税征免年限无法实现。因此，从进一步满足这部分家庭的转换和改善住房需求上，适时取消普通住房标准，缩短增值税征免年限，减少转换成本，更有利于家庭实现安居。
新民晚报记者 杨玉红
最新确认！上海一地将导入约3万人，新地铁站年底正式开通！周边房价和租金大涨？
最新确认
华为第一批研发人才
已导入上海青浦
这段时间，在上海市青浦区金泽镇，华为练秋湖研发中心第一批3000名研发人员入驻，基地逐渐有了些“人气”。
预计明年春节前后，大约25000人进驻办公，明年年底，完成约30000人导入。
各种相关的小道消息传得热闹
主要关于周边租金和房价
“幸亏提前订了房子，不然房东肯定不愿意以这个价格租给我了。”近期刚到上海青浦的小陈在为自己三个月前做的决定感到庆幸。
在社交平台上，不少刚从浦东金桥搬到青浦朱家角的上班族，分享着周边的租房情报。找了一圈后才发现没有便宜多少，而且房源越来越紧张。
练秋湖研发中心所在的西岑原本没有商品房，当地人把安置房大量用于出租，不过租金一直涨不上去。这段时间，租金不仅由原本的每套2000元，涨到每套5000元，甚至有的房东将毛坯房都挂牌出租，要求租户“自行装修后入住”。
不少华为员工“舍近求远”，到青浦朱家角镇租房，或住到苏州汾湖去，开车通勤20多分钟，也很方便。
华为练秋湖研发中心。图片来源：上观新闻
据长三角投资公司规划建设部诸晓旻观察，“租房市场价格不久便会回落。”2021年，华为研发基地的规划落地，诸晓旻瞄准风口，作为投资，在朱家角购入一套商品房。为了观察市场，他潜入几个华为员工租房买房群，“看看需求到底有多大。”
他发现，目前是租房需求的集中爆发期，而市场供给正在不断扩充。单身公寓、人才公寓建设节奏紧锣密鼓，不远处的安置房一期已经交付，安置房二期明年年中交付，同处一个片区的西岑科创园区规划有大约50万平方米的配套商品房建设。
不过，观察地块价值，租金是一个很好的窗口。随着华为更多的研发人才导入，整个区域都将得到更大提升。
“练秋湖研发中心”分区标识牌安装到位。图片来源：上观新闻
有中介早早收了200多套房
记者在现场调查发现，一些乡镇的租金三个月前就开始上涨，有中介从原房东手中盘下200多套房坐等收租。
激增的租房需求下，一些村民也闻风而动，将自家老宅改建成公寓，试图抓住这波家门口的商机。
小陈是华为练秋湖研发中心的一名工程师，也是第一批搬迁到青浦的员工。三个月前，小陈在浦东金桥的房子租约到期后，去青浦的新办公室附近租了一套一居室。他万万没想到，这个决定为他省下了一大笔房租。
“最近两个月房东炒作市场，租金涨得很厉害。”10月21日，小陈向记者介绍，自己租的是附近村镇一处民宅，价格为1700元/月，租期一年，“房东最近说他后悔了，因为新搬进来的租客租金得2500元/月。”
在青浦区培雅路的华为练秋湖研发中心E区门口，路过的员工在一起讨论租房市场，有人说新研发中心位置偏远，目前商业配套条件不足，可租房源少。
“7月看过的两室一厅，从2000多元/月涨到4000多元/月，有些房源价格快要逼近金桥了。”
上海易居房地产研究院发布的租赁住房市场月报显示：9月，上海有6个区域租金上涨，其中静安、虹口、青浦涨幅较大。青浦的租金出现同环比双增，金泽、朱家角板块9月平均租金相比7月分别上涨140%和40%。
庞大的搬迁规模使得金泽附近的租房需求大增，一些房产中介甚至将租房广告贴到了华为练秋湖研发中心旁边的代常路港桥上。
记者以租房者身份了解到，华岑佳苑是距离华为练秋湖研发中心西侧较近的小区，一居室房源租金为2100元/月，两室一厅为4200元/月，月租金涨了600~1000元。
“我们公司在小区收了200多套房，装修了一下，基本上都租出去了。没办法，租的人太多，房子出租又快，才把价格上调的。”据华岑佳苑附近一位房产中介人士介绍，公司去年来到附近开店，主要经营小区房源托管和老房翻新改造出租业务，正是瞄准了华为启动搬迁后的租房市场。
在一家房产中介门店里，三名业务人员正忙着帮租客找房子，门口的角落还堆放着乳胶漆等装修用品。
一位房产中介透露，公司早就以5000元/月/幢的价格在附近村庄收了20多幢民宅，翻新改造成公寓。
“装修改造后每个房间能收2000元。”
记者在培雅路西南方向4公里的田山庄村发现，村里有不少民宅的外墙已搭起架子，正进行装修改造。
刚装修的房间里，床垫还未拆封。
在两幢由中介公司改造的三层民宅里，每层楼被拆成了三四个单间，家电家具一应俱全，一些全新的冰箱、洗衣机和床垫连保护膜都没撕掉；价格在2000~2400元/月/间不等，电费统一收1元/度，水费8元/吨。
“都是最近三个月加紧装修的，而且基本都租出去了。”上述房产中介人士透露。
青浦区田山庄村，一处民宅正在装修
听说租房的人多了，田山庄村村民邹先生10月初请来装修队，将自家30年的老宅翻新改造，准备第一次对外出租。
邹先生表示，装修改造完后，上下两层160平方米共6个房间，每个月租金过万元。
警惕“串串房”风险
根据上海市青浦区政府新闻办的介绍，位于金泽镇西岑科创中心的华为练秋湖研发中心，总用地面积约2400亩，建筑面积约220万平方米，总投资约120亿元。
该项目2020年9月27日开工，是华为公司全球战略布局的重要项目之一，建成后将开展终端芯片、无线网络和物联网等领域的研发，将导入3万多名科技研发人才。
作为创新发展新高地的牵引性项目，华为练秋湖研发中心将推动创新链、产业链、资金链和人才链深度融合，辐射带动上下游和周边产业协同发展。
金泽镇官方平台显示，金泽镇区域面积108.49平方公里，户籍人口6.22万人，常住人口5.4万人，是全区老年人比例最高的一个镇，其中商榻地区60周岁以上老年人有8647人。
上海易居房地产研究院高级研究员邓乔乔表示，受近期华为从浦东金桥搬至青浦练秋湖研发中心影响，附近金泽、朱家角板块的租金的确水涨船高，已连涨三个月。短期内由于房源供应量少，租房需求增加，小区包括乡镇的房屋租金还会保持涨势。
邓乔乔认为，受产业导入影响，板块房价房租出现短期波动是正常现象，比如上海漕河泾开发区、杨浦等区域也出现过因为科技企业或者互联网大厂进驻，周边租房市场火热的行情。
“对于短期内装修出租的房源，租客需要擦亮眼睛，注意避开‘串串房’，以防受到甲醛影响。”邓乔乔提醒，当地监管部门也应该对此加强管理，维护消费者的合法权益。
注：串串房，是指炒房客或不靠谱的中介机构收购二手房后，对房屋进行极简单的装修或者翻新，然后作为精装房对外出售或出租的房源。
据青浦区政府新闻办消息，华为上海西岑单身公寓项目包含35栋单体建筑和1栋短租式公寓，总建筑面积达50万平方米，建成后将提供超6000套房源。另据西岑公寓官方微信，10月12日～13日，西岑公寓A区正式交付。
新地铁站马上开通园区内还有接驳小火车
10月初，上海地铁17号线西岑站开通试运行。
从地铁站架人行天桥直通华为练秋湖研发中心，出地铁闸机到园区内接驳小火车，只需步行三五分钟。
华为练秋湖研发中心小火车。图片来源：上观新闻
西岑站由既有的东方绿舟站接出，向西延伸，共设置一站一区间，全长6.6公里，全部采用高架结构，目前主体工程建设和相关验收全部完成，正处于空载试运行阶段，预计今年年底通车。
西岑地铁站信息牌
西岑站车站外观很不一般，宛如一把打开的折扇。
上海市隧道工程轨道交通设计研究院上海17号线西延伸epc总承包部项目负责人丁利红介绍，“整个车站顶棚是折扇形的，外立面幕墙也是折扇形，在幕墙玻璃的选择上，保证节能要求的前提下，选用透光度最大的玻璃，让整个车站看上去晶莹剔透，达到‘水晶宫’的视觉效果。”
目前，考虑到部分员工的通勤需求，青浦新辟及调整周边7条线路，开通练秋湖定制公交，接驳华为员工从17号线地铁站到练秋湖研发中心园区。
10月14日，首批两条定制公交线路正式运行，解决了从17号线地铁站到华为练秋湖研发中心园区的“最后一公里”问题。
10月14日是华为搬迁至青浦练秋湖研发中心正式开始工作的第一天。下午5点左右，记者在培雅南路岑卜东路公交站看到，夕阳西下，一部部标识着“练秋湖定制公交”和“练秋湖-17号线”的公交车排列在路边。目前，公交车每5分钟间隔发车，车内环境整洁舒适，司机师傅身着制服，热情地招呼着乘客。下午5点30分，华为的员工们结束了一天的工作，陆续来到车站，准备搭乘下班时段的接驳公交前往东方绿舟地铁站，换乘地铁返回市区。
在华为已经工作了10年的周先生告诉记者：“来青浦上班的第一天，上午一下地铁就坐上了接驳公交，点对点就把我们送到了公司，大家无需再步行太远的距离，下班也是点对点可以坐车直达17号线，这给我们带来了不少便利，也解决了员工们在‘最后一公里’问题上的困扰。”
记者了解到，投入运营的是轨交17号线到练秋湖基地的短驳公交和青浦DZ1两条定制公交线路。练秋湖定制公交主要服务于上下班时段，早晨的运营时间为7:20至9:00，华为员工可以乘坐轨交17号线到朱家角站，在朱家角公交枢纽换乘练秋湖定制公交，乘坐半小时左右即可到达培雅南路岑卜东路站，随后步行至园区。在下班时段，员工们可以在同一站点乘车到达东方绿舟公交枢纽，换乘轨交17号线返回市区。青浦DZ1路定制公交则沿着淀山湖大道行驶，从大盈浦路青泰路出发，直至华为练秋湖研发中心。
据久事公交练秋湖定制公交负责人高斌介绍，14日，久事公交共配备了40辆公交车，并组织了约130名驾驶员和现场管理人员参与此次交通接驳任务。截至上午9:00，累计发出31个班次，成功保障了808名乘客的出行需求。整个运营过程中，现场秩序井然，未出现任何异常情况。
青浦区建管委也在全力做好华为短驳后勤保障工作的同时，完善了轨交朱家角枢纽站内的设施设备，提供车辆清洗、充电停放保障等服务，并对驾驶员休息场所进行了整改提升。
区建管委道路运输科科长顾慧婷告诉记者，为了进一步配合华为的搬迁工作，在市交通委的指导下，青浦区建管委前期进行了深入的调研和客流调查，决定新辟并优化调整7条公交线路。14日这两条定制公交线路的开通，是青浦区建管委在配合华为搬迁工作中迈出的重要一步。未来，青浦区建管委将继续关注华为员工的出行需求，不断优化和调整公交线路，为华为员工提供更加便捷、高效的出行服务。
练秋湖定制公交指引牌
未来，上海地铁17号线
和市域铁路“示范区线”
将在西岑站实现同站换乘
连接青浦、吴江、嘉善三地
一座地铁车站，为何如此费尽心思？“不能只是按照普通轨道交通的车站来设计满足功能就可以了，大家一起坐下来讨论，认为应该是功能和美观兼具，和整个地域的规划匹配。”丁利红说，华为练秋湖研发中心内，所有建筑没有重复，每一栋建筑都有不同的外立面和不同风格，地铁站的设计也不能为地块整体风貌“拖后腿”。
另外，未来，上海地铁17号线和示范区线将在西岑站实现同站换乘。作为市域铁路线，示范区线连接青浦、吴江、嘉善三地。示范区线建成通车后，西岑站将辐射整个长三角一体化示范区先行启动区。
西岑地铁站示意图
华为落地带动的不只是一座车站能级提升周边的变化几乎翻天覆地产业链也在逐步向这一片区集聚
西岑科创园区和练秋湖研发中心作为西片区和东片区共同组成西岑科创中心。10月8日，西岑科创园区第二组团正式开工，围绕中心湖区的先导地块率先建设。“主要为了尽快满足华为员工的文体需求，周边居民同样会因此受益。”诸晓旻说，优先打造中心湖区的河道和公园景观，围绕中心湖区，北侧建设体育中心，南侧建设文化中心，并完善配套设施。预计2026年底，中心湖区的形象构建基本完成。
西岑科创中心规划图
西岑科创园区文化中心设计效果图
“前期接触了很多企业，特别是华为的上下游企业，他们总是希望能够离华为更近。”青浦区经委副主任李玉洁说，未来西岑科创中心建设完成，将有69万平方米的研发空间虚位以待，借助练秋湖研发中心的影响，更多产业链上下游企业愿意选择在西岑继续发展。“随着基础设施趋于完善，各项功能不断拓展，西岑将成为新的活力汇聚之地。”
西岑科创园区住宅区域设计效果图
新民晚报（xmwb1929）综合绿色青浦、上观新闻、每日经济新闻、东方网
编辑：施雨 周春晟
