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随着各大媒体的介入，河南、湖北、江西、湖南等中部省份爆发的“强制停贷”事件愈演愈烈。

楼盘烂尾，强制停贷事件愈演愈烈

很多人都在想一个问题，为什么这些业主非得冒着“征信黑名单”的风险，选择停贷？

在我看来，一切的根源都在于制度，而导致烂尾楼，强制停贷事件等种种原因的“原罪”，就是预售制。

首先我想问大家一个问题，房地产如何一天赚一个小目标？造房子肯定是没有办法赚那么多钱的，归根结底的玩法就是“杠杆”

举个例子，2015年的房地产商，赚的是土地升值的钱，他们买了一堆的土地，捂着不卖，等土地价格涨了一倍，再开始造楼盘卖。

香港开发商囤积的土地

所以2015年前，房地产商赚钱，赚的是土地升值的钱。这其实是和地方政府抢生意了。

但是后来房地产商想了一个主意，那就是换个玩法。市面上所有的房地产企业，都使用了一种“快周转”的策略。

什么叫快周转呢？简单来说就是，拼命借贷，不断加杠杆，快速回款，牺牲一定的利润，从而达到资金周转率大幅上升的情况。

所以你看，其实地产行业和其他行业没有什么不同，都是看资本周转率，以及资金使用效率的游戏。

土地拍卖会

而且土地升值，对地方政府的收益是非常大的，所以这次房价暴涨，其实是得到了地方政府的点头默许的。

言归正传

2015年后，房地产商通过银行借贷，信托融资等手段，不断买土地，推高房价，再通过“期房预售制”，快速回笼资金。

所以有一个结果是，往往是A楼盘的资金刚好交到监管账户。这些钱就被房地产商利用各种手段拿出来，去拍新的土地和B项目。而B项目的一部分钱用来买新的土地，另一部分的钱就用来支付A项目的建造费用。

部分楼盘，预售资金监管形同虚设

理论上，只要房价一直上涨，只要买房的人源源不断，这种“快周转”策略，能够让房地产商1年时间赚10年的钱。

预售制有没有好处呢？

其实是有好处的。2013年左右，全国出现了一波房地产的低潮，当时的全国房价降低了20%左右，地方政府没钱，债务危机，大量房子空置，出现了一些危机。

但是后来的货币化安置解决了这个问题，再加上房地产商的“快周转”、“预售制”策略，让中国经济迅速摆脱了低迷状态，直线起飞。

所以那几天的房价确实涨上了天，但是我们的经济发展也确实好，GDP数据好看的不得了。

2014-2017年的棚户区改造

我们用10年时间走完了西方世界几十年的发展道路，这就是预售制在房产开发，在对地方政府的财政贡献上的好处。

然而，预售制和快周转战略有一个问题，那即是国内的房价，并不会一直上涨。

当房价不会上涨之后，借新还旧的“快周转”战略就出现了问题。

房价不会一直上涨

因为新卖出的房子收入的金额，难以抵上放大杠杆的高额利息。所以整个企业的利润一下子就被抽空了。（当然某些老板已经卷款做财产分割了）。

这就是快周转战略的弊端。

还有一个就是“预售制”的问题，我们知道，预售制是买房以后，购房资金进入所谓“监管账户”。这些监管账户，主要的目的就是保证专款专用。

但是理论抵不上实际操作，现实中， 很多房地产项目（起码是这些烂尾的项目），尽管有监管账户，但是钱还是被取走，挪作他用。这其中涉及到了一些灰色的地方。

快周转结束，烂尾出现

当然，这些灰色的东西，不能说得太多，大家知道这个意思就好了。

言归正传，为什么我会说，预售制会退出历史舞台呢？简单来说，现在实行预售制，是弊大于利了。

2018年，就表示，可以先调研

首先，全国房地产市场是供大于求的市场，继续保持高速的房地产投资和增速不是很现实。一个是过快的上涨会带来泡沫。其二，那就是中国的城镇化建设已经达到了一个比较高的水平。

所以，预售制带来的，结局房地产商资金不足，加快城镇化建设的目的已经达到了。

预售制加快城镇化建设的目的已经达到

而预售制发生后，不管再怎么加大监管力度，我觉得类似烂尾楼的事情，其实还是会发生的。所以最近很多专家学者都呼吁“取消预售制”。

其实到这里，文章就差不多了，现在谈论这个问题太敏感，上一篇写强制停贷的文章已经被和谐了，大家且看且珍惜，点个赞再走吧！

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