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近日，住建部部长倪虹在接受新华社专访时指出，要以人定房，以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。新模式下，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。
从开春楼市回暖到六月土地市场升温；从“双节”黄金周成交火热再到“双十一”房企卖力冲刺，今年以来，江门的房地产市场波澜不断。业内人士分析，下半场市场调整压力巨大，是挑战，但从改善性需求来看，潜力也非常大。把握新形势，抓住高质量发展的关键词，建造好房子，提供好服务成为江门房地产市场下半场较量的“拳头”。
江门城景。 南方+记者 杨兴乐 摄
“价高量高”的景观“豪宅”
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉指出，“以人定房”，就是对需求进行摸底的基础上找到需求在哪里，需求的特征是什么。
近日，江门市建设工程造价和房地产监测中心公布房地产市场主要数据，今年10月，江门市商品房成交2820套，环比上涨47.1%，1—10月江门市商品房成交面积约597万平方米，同比增长6.6%；1—10月全市商品住房成交均价8009元/平方米，同比下降0.8%，降幅连续三个月收窄。
有关统计数据显示，江门市商品住房网签套数连续五个月维持在2000套左右，网签均价连续6年维持在8000元以上。
“从数据上看，江门市商品住房成交量稳中有升，商品房价格相对稳定，虽然市场上还存在不少处于观望中的潜在需求，但是从近年来江门新房市场相对平稳的价格来看，未来房价继续下跌的概率不是很大，触动市民入市的关键还是切准需求。”江门市房地产中介服务行业协会会长杨东卉认为，居民家庭改善性住房需求较大，可以为江门的房地产市场和行业长期稳定发展提供支撑。
被问及如何切准市民需求，触动潜在需求入市时，好多房地产有限公司总经理蔡志鹍直言：“改善性需求已经是老生常谈的话题，但是，现在的改善性产品不再是传统的大面积、多房间，市场的反应是很明显的。”
他表示，今年江门“大平层”“江景豪宅”等产品深受市场欢迎，这些高端定位的改善性产品都具有大户型、景观好、定位高的相同特征，单价高，但并不影响销量。
改善性需求“改什么”
细看十月份榜单数据，前十五名博富福美城、海悦天玺、建发和玺、万科金域华府、富居禧公馆、博学名苑等6个改善性项目，合计成交面积约5万平方米，占总成交面积一半。除了台山地区的项目外，其余项目均价全部超过1万元/平方米，其中海悦天玺更是以超1.7万元/平方米的均价，成交87套，排名成交榜第二名。
数据来源：江门市房地产行业协会官网。 南方+整理
“选择海悦天玺主要是这里户型设计很不错，望江的大阳台十分符合我的心意，、双泳池等配套满足了我对生活的各种需求。”市民王小姐在海悦天玺订购了户型面积为187平方米的产品，她坦言，虽然海悦天玺的价格对比市场其他改善性产品单价要高不少，但是考虑到项目品质、环境配套十分符合她的心意，最终还是选择了该项目。
“在改善为主的房地产市场环境下，人们从基本的‘居住需求’转向了‘舒适需求’，这是一种经济状况上升之后对生活品质的提升方式，也是目前市场上大部分优质项目备受追捧的重要原因。”在杨东卉看来，改善性住宅改善的是住户的生活品质、居住氛围、配套环境。优越的景观资源、丰富的全龄社区互动配套设施，能够将休闲、健身、娱乐、亲子活动等功能都纳入社区体系，这充分满足了现阶段房地产市场主力消费对象对居住环境的要求。
“嗅得先机”的本土“龙头”
不过，江门的本土开发商们显然已“嗅”到高品质改善性住房需求市场的先机，并尝到了市场的“甜头”。今年江门的房地产市场俨然成为本土“龙头”之间的较量，无论是土地市场，还是商品房交易，本土房企锋芒毕露。
从开春起，汇景湾、骏景湾、海悦集团等本土房企成为土地市场交易的“常客”，以大刀阔斧之势先后拿下滨江新区、枢纽新城等片区的“靓地”。
而年中的楼市交易场上，本土房企开发的改善性产品也一度成为行业以及市民关注的焦点。海悦天玺开盘刷新江门豪宅均价“天花板”，以“价高量高”的成交战绩，成为业内人士口中的“当红炸子鸡”；自骏景湾经77轮竞逐拿下新会旧汽车站地块，就注定该地块从成交起就不会“低调”，11月该地块项目规划出炉，预料之中的大户型、低密度高端住宅产品定位，再一次引发行业内热烈讨论。
可以看出，势头猛劲本土“龙头”房企，已统一将目光投向了高端定位的改善性住房产品开发。
当然，市面上也不乏其他类型的高端改善性项目，中介工作人员小林说：“除却这些‘网红’项目，博学名苑、绿城滨江·潮闻东方、粤海城等一线江景住宅也是购房者询盘较多的项目，这些项目单价多在1.1万—1.6万元/平方米之间，对比起一般的刚需性产品，单价要高出几千块，但却深受市场欢迎。”
【撰文】吴惠芳
【作者】
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
