房产税什么时候开始交,房地产税费标准一览表

前些日子重庆调整了房产税试点政策引发热议，那什么是房产税？房产税征收范围是什么？跟我们普通百姓有关系么？以疑促学，学以解惑，我们一起学习房产税相关内容。

这一节我们一起学习房产税的纳税义务发生时间，从房产税最基本的法规《中华人民共和国房产税暂行条例》来看，房产税条例和其他税种的条例不同，之前学习过的其他税种条例会对该税种的纳税义务发生时间作为该税种政策的基本要素表述清楚，房产税条例没有对房产税的纳税义务发生时间进行明确表述，而且国务院相关部门没有出台房产税实施细则对纳税义务发生时间进行补充规定，从网上搜索资料来看，相关省市分别就条例出台了本省市的实施细则，由于房产税条例对各省在房产原值减除比例、减免税、纳税期限等方面给予了较大自主确定的权限，因此各省市制定的实施细则不尽相同。对于房产税的纳税义务发生时间，只能从财税文件中找到相关规定，比较零散，下面我们分房产取得的形式一起进行学习。

一、新建房屋房产税纳税义务

根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）文件的规定：

（一）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

学习笔记:什么是自建，如何确定建成的时点，个人理解自建是具备建筑施工资质的市场主体自己施工建设，对于建成的时点，这个时点的确定相对比较麻烦，有人理解是建设完成并取得房产证的时间，在现实情况中，很多房产建设完成并投入使用，在会计上已经按照固定资产进行核算了，也未能取得房产证，如果按照取得房产证的时点作为建成时点，这个纳税义务发生时间就无限期的延后，房产税是对经营使用的房产征收的一个税种，而房产证只是用来证明房产所属权的一个凭证，在现实情况中，房产所属权限很明确的情况下，不一定有房产证，也可能会使用法院的判决书或者相应有资质机构的证明来确定房产的所属权，因此对于建成的时点把握，个人理解可以按会计账面确认固定资产时点、验收时点以及实际投入使用时点三者中孰早时点进行把握，更为合理并且容易操作。

· （二）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

学习笔记：委托施工企业建设，也就是说业主方拥有土地使用权，并进行了房产建设立项，然后请有施工资质的单位进行施工建设，建设完成后由业主方办理房产的相关产权所属证明，从文件规定来看，这种委托施工企业建设的房屋征收房产税是从办理验收手续次月起，个人理解这个的时点确认是比较合理的，与上述自建房屋相关情况相同，房产投入使用时间和房产权属证明取得时间两者在现实情况中相差较大，为了避免税务机关和企业之间的争议，所以这里政策规定的是按照竣工验收时点的次月开始发生房产税纳税义务，特殊情况下，如果在没有完成验收的情形下，房产已经投入使用或者出租出借给外单位使用的政策又进行了进一步补充规定。但是如果在验收之前已实际使用或者出租出借等给外部单位实际使用时，则按实际使用时点或者出租出借时点的次月开始发生房产税纳税义务。

二、外购房屋房产税纳税义务

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件的规定：

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

学习笔记：个人理解，房产税对于购置新建商品房的纳税义务发生时间，以房屋交付使用为时间节点，相比较于房地产企业销售商品房的增值税纳税义务发生时间，以产权转移为时间节点，更容易把握和操作，在现实情况当中，房屋已经交付使用，但对于产权转移也就是办理房产权属证明要相对滞后许多，使得税务机关和纳税人对纳税义务发生时间有较多的认识不一致，而交付使用要相对好操作，房屋交付使用指的是房企向购房人转移占有新建商品房的时点，至于购房者是否将新建商品房实际投入使用，与是否缴纳房产税无关，不能简单理解交付使用指的是购房者实际使用，更多的应该关注建房者将商品房交付给购房者这个时间节点。

（二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

学习笔记：个人理解，对于购置存量房的房产税的纳税义务发生时间，又回到了产权变更的时间，还是在说，是现实过程中这种产权变更是滞后于交付使用的，一般情况下购房者购置存量房，肯定是想进行产权变更为先，占有产权，或者说把产权变更为自己名下才是最安心的，在现实中的情况是多种多样的，有可能由于各种的原因造成产权暂时无法变更，但房产已交付使用，这时的房产税应该由购房者承担还是由原房主承担？原房主将钥匙交给新的购房者或者说新的购房者已经适用房屋算不算房屋权属转移？都会产生的争议。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

学习笔记：出租出借个人理解实际也是经营的一种方式，固定资产用于自己生产经营和出借给他人使用都属于经营，因此确定纳税义务发生时间的原则都是一致的，就是交付使用的次月，也就是交付出租出借房产之次月。

（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件的规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

学习笔记： 房产税征收范围内的房屋通常是指作为企业“固定资产”科目核算的不动产，当房地产企业将作为“存货”核算不征收房产税的房屋，转为固定资产时候，也就是将建造的商品房变为自用、出租或出租等使用状态时，需按规定征收房产税，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

（五）融资租入房屋

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）文件的规定：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

学习笔记：融资租赁相当于抵押贷款，租赁标的物的产权虽然属于出租方，一般情况下合同会约定在租赁期满后会转移到承租方，因此房产税应该由承租方承担。

（六）企业接收建筑施工企业各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋的，从接收的次月起，依照规定计征房产税。

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

（七）企业因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。

（八）纳税人将原有房产用于生产经营， 从生产经营之月起， 缴纳房产税；

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