房产禁售,房屋禁止买卖

过去一段时间以来，中国的房地产事业持续火爆发展，居民的住房质量得到了有效的提升，房企开发商们也赚得盆满钵满，万达、恒大、碧桂园等知名房企也趁这一股时代的大潮入围了世界500强。

房价的持续上扬最直接的影响因素就是市场持续旺盛的需求，而“买涨不买跌”的民众心理又进一步推动房价的上涨。说到底，房价的上涨最大的推力还是政策层面对房地产行业的支持。其中，“商品房预售制度”是一个不得不提的制度。

自“98房改”后，我国的住房分配由福利分房转变成了住宅的货币化、私有化。制度层面的改变，正式为房地产事业的起飞插上了翅膀。许家印的恒大1996创立，1999年就得以取得广州地产前十强的成绩，一定程度上也受益于“98房改”。

21年的时间里，我国的房地产行业持续蓬勃发展，房价坐火箭般上扬。2010年到2021年，全国房价的平均涨幅达到了1.8倍，北京和广州等中心城市的房价上涨幅度更是达到了4.8倍，远远领先于工资涨幅水平。

近年来，三四线城市的房价也开启了上涨模式，众多的房企也开始把目光聚焦在这一块儿新崛起的市场上，纷纷进军三四线城市的房地产市场。2020年疫情期间，各大产业普遍不景气，但我国三四线城市的房价却在逆势中取得10％的同比增长幅度。

推动三四线城市房价上涨最重要的一个因素是我国“棚改计划”的变革。2015年之前，“棚改”实行住房赔付，在那以后，我国的“棚改”变成了现金赔付。据相关数据统计，过去5年以来，我国棚改总量2300万套中，有1900万套在三四线城市。占比超过了15％，这也意味着我国近5年以来的棚改资金有超过3/4都流入了三四线城市之中。

而取消住房赔付之后，拿到赔偿款的居民第一件事就是进行住房的购买，有的居民在尝到房价上涨的甜头之后，甚至会将剩余的赔付款继续投向房地产，这就导致三四线城市形成了巨大的房地产需求，导致这些年来，三四线城市的房价急剧升温。

除了“棚改计划”外，我国还有许多利好房地产行业的相关制度安排，今天要讲的就是“商品房预售制度”，相信大部分购买过新房的朋友对这个名词都不会陌生。

商品房预售又称“卖楼花”，起源于我国的香港。1994年，我国正式出台文件，引入“卖楼花”的商品房预售制度。从本质来看，商品房预售是指房企开发商与购房者约定，由购房者支付定金，在未来一定的时间内拥有现房交易的权力。

这一项制度和金融市场上的“期货交易”十分相似，所以商品房预售又被称之为“期房”。在这一制度下，开发商可以预先占用购房者的一部分资金，加快企业资金的回流，同时也开启了更大的杠杆。

有专家指出，过去多年的时间里，各种楼盘开发建设中，开发商自身实际只承担了10％的资金总成本，剩下的资金来源于银行贷款和商品房预售款等。

商品房预售制度的推出有它的时代需要，在我国房地产市场起步的阶段，居民住房质量低下。引入商品房预售制度可以加快企业资金的回流使楼盘的建设速度大大加快，极大地增强了房地产市场供给端的力量。

然而，随着房地产市场的持续发展，在众多房企的共同建设下，房地产行业基本的供需关系已经发生了根本性的变化。我国的房地产市场已经迈入了存量化的时代，商品房预售制度的弊病也开始越发地显现出来。

商品房预售制度在促进房地产市场供给端持续高速增长的同时，也进一步地推动了房价的上涨，预售制度下，人们对于房地产市场的热情更为高涨。开发商们也常常凭借着成本的提前回收而变得有恃无恐，进行囤积居奇，哄抬楼盘价格。

最重要的一点是，预售制度下，房地产开发商和购房者之间往往无法达到合约规定的相关要求。例如：不能在规定的时间内交楼、房屋建筑质量不符合约定等，相较于一般的烂尾楼工程，预售制下的烂尾楼受损最大的是缴纳了预售款的购房者。

广州最大的烂尾楼工程，澳洲山庄，共有2834个业主，200处房产已经售出，只有不到60交付，只有30个家庭入住，对于缴纳了预售款的居民来说，这是一个巨大的损失。就算进行司法维权，也会造成自己身心的疲惫，加大精神上的压力。

特别是今年恒大债务危机的爆发，更是造成了市场的一片恐慌。更是为商品房预售制度带来了巨大的裂痕。去年9月份进行的一份问卷调查中，在收回的13980份问卷中，有13532份表示赞同取消商品房预售制度，占比达到了96.8％。

央媒《》发布《取消预售制，调研可行》中提出房地产预售制度虽然短期内不可贸然取消，但从长远来看是不可避免的。海南省也发布了“建立房地产市场平稳健康发展的通知”，正式进行了房地产预售改现售的转变。

广东省也随后发布了“关于商品房预售制度的意见”，提出探索和试点现房限售制度。江苏省也在进行积极的探索和论证，随后也会进行相应的制度安排。

2022年起，房地产预售制度或许会迎来重大的变革，进行“期房”向“现房”的过渡。《》也发声指出了未来的调整方向，海南、广东和江苏三省已经开始进行了相应的制度设计和安排，相信在未来会很快地铺开。

现房销售制度更倾向于保护消费者的利益，有助于提高商品房的建筑品质。对于房企来说，虽然会丧失很大的资金流动性，但却对企业降杠杆有着很大的助力作用。

对此，你们有什么看法了？