恒远房产(恒远房产董事长)
花巨资购买的房屋，甚至已经居住多年，办理产权过户登记的时候，突然得知，这房子被法院查封了！
在当前房价高居不下，又有限购政策的情况下，这种事发生在谁身上，都可以说是个晴天霹雳。
“我没欠债，买的房子为什么被查封了呢？”
为了保住房产，肯定得向法院提出执行异议，然后莫名其妙就卷入了官司中。而且这种事近年来还有愈加多发的态势。
北京二中院今天公布的数据显示，2014年至2016年10月底，在执行程序受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议的案件642件，其中涉买房人异议的占91.6%。其中，2014年73件，2015年上升到199件，今年前10个月已受理316件。
在不到两年的时间里，案件数量涨幅相当可观。什么情况下，买房人会“钱房两空”？如何避免买到被查封的房子？什么是对抗法院执行的屏障？
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开发商欠钱，业主购买的房屋被查封
殷女士2006年买的房，交了首付款办理了入住，并向银行申请了贷款。办贷款时得知，房产商恒远基业与自己的员工签订房屋买卖合同，并以员工的名义向银行贷款，由于欠银行几千万贷款不能偿还，银行已经申请法院查封了他们所购买的房屋。
十年来，殷女士一直为一套房子奔波，在各级法院跑来跑去……
殷女士：当时最危险的境况是，我们的房子随时都可能被拍卖，当时所有业主真是天天去法院。你说我们怎么办？我们已经买不起别的房子了。我们是善意的购买人，开发商欠钱凭什么拍卖我们的房？
“开发商欠钱凭什么拍卖我们的房？”北京二中院执行二庭副庭长詹同说，这几乎是所有提出执行异议的买房人想不通的。据詹同介绍，房地产开发企业开发、出售的房屋被查封，引发买房人提出执行异议的案件占买房人异议案的80%。
詹同：10名以上买房人集体申请异议的群体性案件453件，占总数的79.2%，其中最少的一批14人，最多的一批高达127人。在这些群体性异议中，被执行人全部是房地产开发企业，异议申请人全部是向房地产开发企业购买一手房的业主（其中绝大多数是自然人），近五成的债权人（申请执行人）是各大国有银行。
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什么情况下，买房人提出异议会被法院驳回？
从时间点上看，房屋被查封后才与出卖方签正式买卖合同的，或交付时房屋已被查封，不能证明已经支付了购房款的，都不能提出异议。
詹同：司法实践中，为了杜绝被执行人与第三人恶意串通阻碍执行的情况发生，法院对于一手买房人，原则上要以房地产开发企业开具的正式购房款发票等作为判断依据。对于二手买房人，原则上要以银行转款记录或凭证等作为判断依据，不能仅凭收据、收条就认定付款事实。
举个例子
刘先生出于投资目的向某房地产公司购买房屋，支付了首付，办理了按揭贷款。房屋具备条件后，他为了避免及将来出售房屋产生的税费等费用，没有按合同约定委托房产商代为办理房屋产权证，此后房产商因经济纠纷被法院执行，法院查封了包括刘先生购买的房屋在内的多套房屋，刘先生知道后提出异议，要求法院解除查封，被法院驳回。
詹同：买受人未办理过户登记是由于不以其意志为转移的客观障碍造成的，如开发商手续不全不具备条件、出卖方故意拖延等，说明买房人对此没有主观过错，理应支持其请求。但如果过户不存在障碍，买受人却怠于行使权利，迟迟不去办理过户登记，即使付清了全款，也会使自己承担非常大的风险。
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怎么避免买到被法院查封的房子？
法院提示：搞清状况是前提，留存证据是关键，资金监管是手段，及时过户是法则，预告登记是屏障。尤其是预告登记，可以说是保护自己房屋产权的法宝。
不过可惜的是，这一点没有多少人知道。
法官侯成成：预告登记是具有“准物权”的法律效力，只有做了预告登记才能对抗法院的执行。因为之前我们接触的案子大部分都是做了预售备案登记，是行政管理，它不具有“准物权”的效力，所以希望买房人能跟开发商在签订合同之后，去房屋管理部门做预告登记。
法官曾小华强调，一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险，而且预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分。
曾小华：预告登记实际是《物权法》明文规定的一项保全制度，实际上是防止开发商再一房二卖，这样对于买房人就有一个保证。买房人需要督促开发商，因为预告登记要双方共同前去办理，不是强制行为，是法律赋予买房人的一项权利，希望大家充分地去行使。
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记者：孙莹
