鹰房产_鹰城房产

文： 鹰觅君

全文3290字，阅读共需要7分钟

（一）连锁反应

春节刚一结束，估计很多人都被这样一条消息惊到了：

所谓的法拍房，就是由法院拍卖的、抵押在银行最后还不起贷款的房子。抵押房子的主体，既有企业和个体工商户，当然大部分还是做住房按揭的普通老百姓。

要知道，淘宝和阿里也只是司法拍卖房产的两条渠道，如果要加上其他拍卖渠道，比如产权交易所、拍卖公司（传统渠道）等，法拍房数量肯定还要多很多。

企业债务纠纷、破产、买房人失业等等，都会引发偿还不了银行贷款，最后由法院主持拍卖房子。

现在法拍房数量突然大增，暗合了当下的经济形势。正如2018年12月中央经济工作会议所强调的，“在充分肯定成绩的同时，要看到经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。”

鹰觅君一位在银行工作的同学说，现在的法拍房都是最先一轮是企业或个体工商户抵押的房产，他所在的银行，现在已经有一年时间不做企业或工商个体房产抵押业务了；再来一轮，便是按揭贷款的房产，现在按揭的法拍房比之前确有增多。

这个很好理解。经济调整，市场变化了，企业和实体最先受到冲击，如果资金链出了问题，抵押在银行的房产就赎不回来了；如果企业和实体运营不下去了，就会裁员甚至关门，接下来员工也就还不起房贷了。

这都是一个问题的连锁反应。

这让鹰觅君想起过年朋友聚会说到的一个案例。一位北京IT从业者在2017年房价最高点买了套房，家里六个钱包凑了首付，月薪税后2.5万，月供2.5万，平时花销靠父母，想着过几年工资涨了压力也就减轻了，没想到却遭遇了去年下半年公司裁员，没有了收入，结果只能断供。这中间，他不是没想过卖房，但二手房市场清淡，挂牌几个月根本卖不出去。

从去年下半年开始，北京甚至全国的互联网企业都像约好了似的，都祭出了裁员和缩编的大棒，从京东、知乎、锤子、到滴滴、美团、摩拜等都是一样的节奏，有的激烈程度超乎想象。号称有“情怀”的知乎，员工描述大裁员突如其来，“电脑瞬间被没收”、“饭卡当晚被停”；美团接着知乎，率先向应届生开刀，被爆出了“3分钟办离职”的传奇。

市场萎缩，叠加扩张期的战略失误，最后买单的却是普通的工薪阶层。

如果有人前两年在高点买了房，现在又赶上了裁员，这简直就是天寒偏漏雨的组合了，断供实在是迫不得已的选择。

还有就是买了限售房的人。据鹰觅君获知，2017年调控趋严之后，有的城市出台了限售3—5年政策。如果买了限售房，又遭遇了个人收入骤降还不了贷款，那就很容易选择断供。

炒房的人就更不用说了，他们是最先断供的那批按揭贷款人。

（二）真相

目前抵押在银行的房产，绝大部分都是普通住户，企业或工商个体只占少数。

根据央行数据，截至2017年末，我国住户部门贷款余额是40.5万亿元，考虑到个人借贷绝大部分都用来买房，所以可以暂且将这40万亿全当作房贷，这一比重究竟有多大？实际占到了金融机构所有贷款余额的三分之一。也就是说，在全社会包括政府、企业和个人的所有贷款中，个人房贷约占三分之一。

现在，这些家庭或个人的按揭房产，在经济下行周期里，是否会由个案演化成断供潮呢？

日本和香港市场都曾经历过大起大落的波折，期间很多居民不得已选择了断供。从这类市场规律看，一般出现企业倒闭潮和失业潮三个月开始，才会有断供潮。人们或失业或收入锐减，连基本的生存都成问题了，哪里还供得起房呢。

那么，我们现在又是怎样的程度呢？

最能反应市场消费能力的，就是看在购物和外出吃饭上的投入了。

我们看到，在刚过去的春节黄金周，商务部监测到，除夕至正月初六(2月4日至10日)，全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元，比去年春节黄金周增长8.5%。

从今年春节的数据来看，老百姓的消费水平和往年相比还在继续增长，并且增幅来也保持着以往的速率。

如果说购物和餐饮是刚性需求，那么旅游就是典型的非刚性。要是手头资金紧张，或者觉得对未来收入没有信心，肯定不会花钱跑出去旅游。

最后的结果是，根据中国旅游研究院综合测算显示，长假期间全国旅游接待总人数4.15亿人次，同比增长7.6%；实现旅游收入5139亿元，同比增长8.2%。

也就是说，今年春节期间，100个人里有29个人跑出去旅游了，已经接近总人口的三分之一了。这样的数据，怎么看都不像是经济剧烈衰退的样子。

再看企业方面。猎聘GCDC调研显示，2019年一季度预期全国增加招聘数量企业占比为36.2%，减少招聘数量的企业占比为17.1%，净增量为19.1%。在当前形势下，很多企业对于招聘的部署并未停止。

从上图可以看出，虽然经济基本面不是很好，但依然有一些企业在积极招揽人才，为未来的发展增强续航能力。

从种种迹象来看，国内经济确实在经历痛苦的调整，但除了局部市场外（如P2P），企业并没有出现大面积破产潮，更没有出现大规模失业、收入锐减的糟糕状况。

因此，虽然法拍房的案例在增加，但居民出现大规模断供潮的可能性并不大。

实际上，断供并不是一个轻易就能做出的决定。它影响银行征信系统，一个人除非一辈子不想和银行打交道了，才会选择断供。

可以看看燕郊的例子。在过去的一年多里，那里的房价暴跌了一半，已经上了全国最恐怖楼市榜单，最后出现断供潮了吗？没有听说吧。除了个别专业炒房的人低价甩卖外，燕郊并没有出现断供潮。鹰觅君有几位朋友，全在燕郊最火热的时候投资进去，如今都在经历房价剧烈缩水的阵痛，但还没听说有谁选择了断供。

即便在国内楼市最低谷的2008年，只听说过深圳有些激进的炒房客资金链断裂的事情，但也一直没有出现过断供潮。

经济没有坏到那个程度，所谓的“断供潮”就是无稽之谈。

（三）警示

虽然现在还不至于形成断供潮，但住户按揭断供数量上升也是事实。之前，对于其他国家和地区发生这样的事，我们隔岸观火，而现在突然已经近在眼前了。

为了避免未来陷入这样的局面，我们有必要重新梳理一下思路了：

1、 一定要打破房价只升不跌的固有思维。

今天核心城市的房价走到普跌这一步，才意识到此轮调控思路的颠覆性。其中很关键的一点是，就是要让老百姓改变房价只升不跌的预期，并且在一定程度上预留了房价下跌带来损失的容忍空间。

去年底，央行参事盛松成说了一段话，已经充分了证实了这一意图：

要扭转老百姓认同已久的观念，就是此轮调控的一个重要目标。并且，上层说到了，也做到了。目前北京、上海、深圳房价全面下跌，有的地方甚至已经达到了20%的跌幅，按惯例早该出手的救市措施，现在却迟迟未见。

当然，如果跌幅继续扩大，维稳的措施一定会出台，这也是必然的步骤。但是，只要楼市打破了只升不跌的惯例，就给买房增添了很大不确定因素。如果买在了高点上，后面却迎来了经济低谷，就有很大可能让自己陷入被动。所以，在买房之前，心里一定要充分做好房价可能会跌的准备。

2、 房子已经不再是最好的财富储值手段了。

记得前几年北京房价暴涨，有位大妈家里有三套房，信心满满地对记者说，如果发生什么急用钱的大事，卖套房就可以了。

这样的逻辑，在上涨的市道里一定成立，而一旦遇到房价下跌，就完全行不通了。

当房价不断上涨的时候，买房人情绪高涨，房子很容易脱手变现。而下跌的时候，则会相反。把所有资金都压在房子上，遇到下跌的行情，是很难变现的。

目前发生的一些断供案例，就是在下跌市房子卖不出去的情况下才发生的。这轮北上深房价跌幅最大，发生断供案例最多的也正好是这三个城市，这些都不是巧合。

现在，断供潮虽然还不至于发生，但对家庭和个人而言，买房的风险意识从现在起就要开始培养了。