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自从2016年留学生江歌在日本遭遇不幸以来，这件事情的是是非非，在互联网上已经发酵很多年了，期间经历多次反转，一直是公众们关注的焦点。

2022年12月30日，青岛中级人民法院做出终审判决，驳回上诉，判处被告刘鑫（刘暖曦）赔偿原告江秋莲（江歌妈妈）各项经济损失49.6万元及精神损害抚慰金20万元，并承担全部案件受理费。

事情一出，瞬间引爆网民热议，刘鑫能否履约这70万+的赔偿，成为众人关注的焦点。这时候就有人说了：呐，你看看，刘鑫家住在青岛城阳某某小区，单价接近3万每平米，她怎么可能赔不起这个钱？

但是，这个说法，瞬间又让不少青岛本地网友破防了：什么？城阳那里不是青岛的远郊区吗？那儿不是除了各种大大小小的棒子，就是连兔子都不拉屎的荒郊野岭吗？

然而就是这样的荒郊野岭，现在房子居然卖——

接!——近!——三!——万！

在很多根正苗红的老青岛人的记忆当中，城阳这地方似乎跟他们的生活圈子没有什么关系，好像除了坐飞机，好几年都不会去一趟……更别说考虑在这种地方买房了。

可现在就连城阳的房子也卖到将近3万每平米了？四方、李沧的小区才能卖多少钱？也就是2万出头吧。你一定是在骗我……

作为青岛的楼市自媒体人，我们没有必要，也不应该去评价江歌和刘鑫之间的事情的是是非非，但是关于城阳部分楼盘价格超过2万，乃至个别楼盘逼近3万大关这件事，我可以很负责任地告诉大家：

这事是真的。

也就是说，在很多人的不知不觉当中，他们认为“不是青岛”的城阳区——当然是城阳比较核心的位置，不是整个城阳——有不少定位较高的楼盘，单价已经悄无声息地突破2万，开始向3万单价的“大关”大踏步迈进。而且这一切还是在疫情反复静默、封控，楼市进入“跌跌不休”的下行周期的这几年里，逆市出现的。

作为老青岛人，城阳的房子能卖得比李沧、四方，乃至市北的一些区域都贵，实在是难以理喻。但是分析青岛的各项大数据，一切却又显得那么的合情合理。

房地产嘛，近期看供求，中期看配套，长期看人口。

对于城阳而言，短期供求一直比较稳定，去化周期始终在低位运行，甚至低于崂山、李沧。中期配套，靖城路/正阳路交界的万象汇、青特万达，都是近几年才开始营业的，白云山的商场、三甲医院，地铁9号线、15号线正在建设当中，而青岛15中、39中等知名高中也都已经搬迁到城阳谋下一步的继续发展。

而城阳最关键的利好，就是长期的人口增量。

根据全国人口普查数据，青岛城阳区2020年底常住人口为110.96万人,与2010年的73.72万人相比,增加37.24万人，排名全市第二，仅次于西海岸新区的60万人；而增幅却高达50.51 %，相当于十年多了1/3的人口。这个数据不仅在青岛是绝对的第一名，放到整个山东，都是遥遥领先的存在。

而且，2021、2022年，城阳每年的人口增量，依然高达3万上下。丝毫没有放缓的劲头。

如此多的人拖家带口到一个地方工作、生活，那这里肯定是充满了朝气。你没有猜错，走在城阳的街头上，你可以充分地感觉到它的年轻、有活力，绝大部分人都是90后，甚至还有不少95后、00后。

这与隔壁相比暮气沉沉的青岛市南、市北老城区，形成了鲜明的对比。高达50.51%的人口增量，将近40万人口的涌入，才是城阳这几年房价“水涨船高”的关键。

还是那段话：一座城市的魅力如何，不是由这座城市的土著居民“自说自话”就能决定的。衡量一座城市，有一个关键的指标是看这几十年中，它能吸引到多少人前来工作、生活、定居。而这座城市的楼市格局，是在近几十年来城市化加速进行，城市扩张的格局下，由近几年来这座城市工作、生活、学习的外地高校毕业生、外地打工人的眼光和视野所决定的。

所以，青岛哪里好，不能听所谓根正苗红的“老青岛人”自己人怎么说，而要看来青岛工作、生活的年轻人、外地人。他们中的大多数都去了哪里，哪里才是青岛最值得去的地方。

而城阳区如此亮眼的人口数据，正说明它是青岛最有发展前途的板块之一，也是青岛最值得购房置业的区域之一。

说到这里，很多人心里就会有疑问了。

第一、城阳区为什么能吸引这么多年轻人？为什么城阳的发展完全不是像某些老青岛人一惯的思维角度——认为年轻人到城阳定居，单纯是因为他们买不起市南、市北的高价新房，不得不到城阳区“苟且”，这些人即使有机会，也完全不考虑来到市南和崂山追求“诗和远方”的原因又是为何呢？

第二、年轻人如何选择西海岸和城阳？为什么你们滴针哥在之前两篇文章，在写《》 和《 》两篇文章时候，两次提及，如果在青岛传统市区工作，而购房预算较低（总预算低于200万）的情况下，尽量选择在城阳买房，不要选择西海岸新区呢？

而这两个问题的答案，正是决定各位购房者，以及初来青岛的新人，是否要在青岛北岸城区置业、以及如何在青岛北岸城区置业的关键。

为什么青岛必须发展城阳？像很多老青岛人所想，专注市内四区可以吗？答案是绝对不行。理由也很简单，地方不够，装不了那么多人。

从地图上我们可以看到，青岛市区是一个相对封闭的地理结构，向南是黄海，向西有胶州湾，向东是著名的崂山景区。

也就是说，其它的城市扩张，可以在平地上摊大饼，三环不够有四环，四环不够再修个五环、六环。唯独青岛的城市扩张，“东部大开发”到了一定程度，抵达崂山松岭路-滨海大道沿线以后，会处处受限，多面掣肘。

关键是，这还不是人力所能解决的。你总不能把胶州湾填了，把崂山炸平吧。

那么，青岛传统“市内四区”能利用的土地是否够用呢？答案更否定的。

从数据来看，青岛市南、市北、崂山、李沧四区的建成区面积之和，只有200平方公里多一点，不到济南的1/3，也就是烟台、徐州等规模远小于青岛的城市的40-50%上下。如此小的面积，是肯定不能支撑一个千万人口的新一线城市发展壮大的。

所以，青岛在“东部大开发”遇到崂山山麓的时候，就必须转变城市发展思路，建设崂山以外的其它区域。

考虑港口的条件，青岛要跨过胶州湾建设西海岸新区当然是必由之路之一，但另一个更现实的选择就是——虽然青岛老城区的西边、南边、东边都被地理地形限制住了，但至少还是有向北发展的这一条路啊。

而且青岛向北扩张，过了沧口的楼山、十梅庵以后，可谓是一马平川，无遮无拦，大好疆域，任我建设。

说到这里，有一个问题不能不说：城阳的土地一马平川，上限很高，为什么上世纪90年代的青岛会选择明显很容易遇到瓶颈的“东部大开发”，而不是一开始就建设城阳呢？

道理也很简单：一方面，市南东部五四广场一带、崂山金家岭距离传统市区核心更近，起始建设的成本要低，而且崂山靠海，建设高楼大厦更有“面子”。另一方面，当时的流亭机场横亘在青岛李沧和城阳之间，机场运行带来的噪音、限高等诸多不利因素，不适合当时的青岛向城阳进行扩张、建设。

所以，在21世纪的第二个十年，当“东部大开发”来到了崂山山脚之下，已经无法向东索要更多土地的时候，为了不再让青岛的城市发展扩张“卡脖子”，流亭机场被大手笔搬迁至胶东继续运营。

机场的搬离，不是为了发展胶州，而是为城阳腾出了36平方公里的土地，更重要的是，李沧和城阳之间被机场造成的人为壁垒，之前“各自为战”的发展模式，算是告一段落。

机场搬迁，城阳随即划为青岛主城区，原因和道理，就在于此。

买房子你看什么最重要？当然是预算。预算不够，其它的一切都是耍流氓。

说到这里有人会追问：预算之外，买房什么最重要，是不是李嘉诚说的，买房要看地段、地段，还是地段？

但是这句话很虚：到底什么样的地段才能算是好地段？尤其是对于青岛主流购房者而言，哪里才是青岛购房置业最好的地段？

答案很明显不是五四广场周边，毕竟金都花园这种上了年纪的房子，就是可以俯瞰五四广场，单价也只有一万多。五四广场周边的其它小区，明显不是崂山麦岛、山东头、石老人一带的对手。张村河很多开发商吹嘘自己的房价“超四破五”，虽然还是一贯地卖不出去，但是这个价格，也足以让五四广场汗颜。

对于大部分人而言，青岛好的购房位置也不是那些重点学校、重点医院周边。一句话：山东的教育资源既少且贵，高考压力很大。单纯为了孩子上学，那年轻人在选择城市的时候，青岛就直接不在他们的选择范畴之内了。

当然，年轻人选择青岛安家置业的理由，更不是所谓有“青岛味道”的老市区。

虽然很多本地中老年群体经常在网络上长吁短叹：青岛只有住在老城区才有味道，其它地方的高楼大厦，跟别的城市有什么区别……但这个说法更是说不过去。如果年轻人来青岛是奔着“红瓦绿树、碧海蓝天”而来到青岛工作、生活的话，那他们为什么不去张家界、九寨沟、大理、丽江、三亚……这些地方买房定居呢？

实际上，正确的答案是：年轻人在选择城市的时候，优先考虑的是这座城市能提供的发展机遇、上升空间和薪资待遇。主流刚需、首改类购房者，他们的购房理念是在满足预算和工作收入的前提之下，再去考虑教育、医疗、交通、商业这些东西的最优解。

所以前面的问题就很好解释了：你之所以呆在青岛而没有去张家界、九寨沟生活，是因为青岛有海尔、海信这样的世界500强企业，以及青岛港繁忙的进出口业务养活了周边大量的配套企业。相反在张家界或者九寨沟，你找不到这样的机会。

选择城市是如此，对于一个城市的诸多板块，购房者进行选择、衡量的首要标准也是这样。买房之后你的幸福指数，是跟居所周边学校和商圈配套的丰富程度成正比的。但更重要的是，这个幸福指数，还跟你上班通勤时长的平方成反比的。

根据大数据来看，城阳十年增加50%的人口的奥秘也就呼之欲出了：随着青岛城市扩张带来的实体产业转移、外迁，为城阳创造了大批的就业机会。正是这些就业机会的存在，才能让城阳在十年之内吸引将近40万人前来投奔。

城阳的产业有多强呢？

截止2022年底，青岛共有64家上市公司，其中上市公司总部位于城阳区的有14家，超过崂山区的13家和黄岛区的11家，位列青岛各区市的第一名。

青岛的“小巨人企业”，截止2022年底，全市共有148家，其中位于城阳区的有28家。一个数字的差距，屈居第二名。

此外，2022年底，青岛486家参与评选的“雏鹰”中小企业，位于城阳区的高达152家，这个数据遥遥领先于崂山区的86家和西海岸的65家。再看看被很多老青岛人视为情怀之地的市南+市北+李沧，三地之和只有38家。

此外，像青岛的独角兽企业、专精特新中小企业、瞪羚企业、先进制造业产业链主企业……无论怎么评比，都是崂山、黄岛、城阳三家唱“三人传”。限于篇幅，数据不再堆砌。好事的朋友们，可以自行寻找数据进行分析。

所以在青岛，关注早晚高峰通勤，你会发现一个很有意思的现象：

青银高速在早高峰期间，主流的通勤方向是北向南，也就是说，很多李沧、城阳居住的人，他们工作、通勤的目的地在崂山。

但是环湾大道在早高峰期间，主流的通勤方向是南向北，也就是说，很多市南、市北居住的人，他们工作、通勤的目的地在城阳。

相比崂山诸多的“亿元楼”，城阳的工作机遇多以产业园区为主。企业规模相对较小而分散，遍布各个区域，限于篇幅，这里就不多分析了。

这里只告诉大家一句话：别觉得青岛是崂山才有钱，别觉得崂山的企业薪资待遇高。其实你看到的崂山有钱人，更可能是资产积累、财富转移的结果或者当年的外贸红利而已。单纯就打工而言，城阳、黄岛（不计胶南）的人均可支配收入数据，都比崂山要高。不信，欢迎去查。

所以，为什么每年有数万年轻人愿意到城阳工作生活、安家置业，而不是选择看起来“更像青岛”的市南、市北，而且他们在功成名就以后继续改善购房，把城阳不少位置的大户型房子顶破2万大关，甚至逼近3万，而不是选择向市南、市北、崂山“迁移”，答案也就明晰了 ：

因为他们的工作地点，就在城阳。

用如此长的篇幅，分析了那么多产业，其实就是为了阐明在青岛北岸城区买房的意义何在。但是购房者在具体应该怎么在城阳买房，我们还应该来做一些分析。

青岛北岸城区众多，关系到具体楼盘怎么选，为了避免有给开发商做广告的嫌疑，也是为了压缩文章篇幅，请大家点赞、关注之后，在私信里向我咨询。

众所周知，城阳有八个街道，其中位于东边的城阳、夏庄、流亭、惜福镇被称为“东四社”，而西边的红岛、上马、河套、棘洪滩被称为“西四社”。

这八个街道之间的关系，有人做了一张很形象的图：

为什么这么形容呢？那就是城阳区的核心资源，大部分在“东四社”的城阳，小部分在流亭，所以当然享受“嫡长子”和“亲儿子”的待遇。而城阳街道，又把大部分资金投入了白云山板块的建设，所以这个“亲长孙”的形容，你懂的。

反观夏庄、惜福镇在大多数人眼里，只是依托华楼山的山脉，供一些青岛市区居民有了闲钱买房休闲度假之用，当不了顶梁柱，但还得宠着惯着，早晚住得都是外人，那用“姑娘”形容再恰当不过。

而说到西四社，绕不开的是高新区，在很多人眼里，高新区虽然位于城阳，但几乎是一个独立的个体，很多统计数据，乃至学区划片，都跟城阳其它区域截然不同。因此，说它是城阳“过继得来的干儿子”也不为过。

至于河套、上马外围，那几乎还属于青岛未建成的区域，红岛虽然看似位置重要，但大部分区域尚未开始建设。所以不是年轻人在青岛考虑购房置业的重点区域，只有上马靠近高新区的少数楼盘，因为价格低廉，有一战之力。故而只能当“穷儿子”和“弃子”了。

仔细分析城阳各街道人口的数据，不难发现，和上面这张图的分析是差不多的。

所以，城阳购房，首先优选城阳街道，其次是流亭、夏庄，再次是棘洪滩、惜福镇、上马，而河套和红岛这两个地方，可以不必过多考虑。城阳买房， 除了个别山中别墅，向东尽量不要越过王沙路，向西，尽量就在高新区周边，不要走太远。

而城阳诸多的楼市板块，比如说很多楼市人耳熟能详的白云山、东郭庄-靖城路北、未来之城、白沙湾、夏庄、高新区这些名词，也是根据上述数据来形成的。

落实到具体片区，城阳的购房逻辑如下：

1、城阳核心，这里聚集了城阳大部分的城市资源，如城阳人耳熟能详的正阳路-靖城路商圈、维客广场、世纪公园、人民医院等等核心配套。

但是这里新房比较少，少有的几个新房的价格都比较高。城阳不少价格突破2万大关，接近3万的楼盘，如博观一品、和达棠颂、修远城、万科玫瑰里，均位于小寨子区域。购房者主要以城阳工作的本地人改善购房为主。

2、白云山，作为整个城阳的“长子长孙”，城阳把近几年大部分的城市资源都投给了白云山。而这里也是城阳楼市前几年的主战场。到2022年后半年，白云山之前的大部分楼盘均已售罄，处于交付、入住阶段。只有少数几个楼盘在售。

还记得2020年夏秋之交，跟胡Sir一起去白云山探盘的时候，虹子河东侧、凤凰山西麓还只是孤零零地矗着几个售楼处，除此之外就是一片荒地，什么都没有，现在短短不到三年时间，一片高楼拔地而起，学城路、硕阳路等白云山主干道也已经建成通车了。

三年前某项目售楼处的停车场，现在已经是成了一片高楼。该项目前几期已经售罄，现在正在卖第三期。这也让我感叹城阳发展变化之快。

说到这儿，有些地产同仁可能会说，白云山是一个已经接近建设尾声的板块，现在这里仅剩的几家开发商的定价，小户型毛坯1.3-1.4万，大户型精装，1.7-2万的单价应该到顶了吧？个人看法未必。

站在分析板块的角度，白云山板块这段时间只是蓄势，集聚人口，建设了一些学校、医院、商场等配套。目前建成的一些小区，大部分位于平地之上，没有太高的辨识度和景观。

但是当白云山人口聚集、配套建设到一定程度的时候，这个板块真正的“王炸”，也就是虹子河水库北边的两块现在还没有供应出来的“风水地”。一旦拿出来，对这个板块乃至整个城阳的楼市，都将是一次震动。

山南水北方为阳。虹子河水库南边的滨湖国际、东边的云境价格都“奔三而去”，而且很快售罄，这两块地位置明显更好，潜力也更大，将来突破3万大关，乃至剑指4万，都不是不可能的。

最后说一个白云山板块一个最明显的缺点，就是青岛所有建成、规划的地铁都“绕着它走”，不仅现在没有地铁，未来一段时间，也不会有。这是在白云山购房的购房者们，一定要注意的。

3、随着白云山大多数楼盘项目建成交付，城阳楼市的主战场开始向靖城路西侧转移。目前这一带在售的有七八个楼盘，比白云山的价格要便宜，依品质不同，总价100-250万，都可以在这里选到房子。

这一区域，配套比白云山要差，但有一个明显的利好就是地铁1号线东郭庄车站，因此也有人把这一板块命名为东郭庄板块。

东郭庄板块有地铁，而且价格低，所以这一板块大部分房子都是小户型，面向刚需，如果在青岛“市内四区”工作，买不起房子，又不喜欢开车，可以考虑这个板块，当然，如果未来7号线建成，在即墨汽车城工作，或者纺织产品的从业者，也是可以南下考虑这个板块的房子的。

4、可能是城阳把建设的刀刃还没从白云山抽出来，未来之城作为青岛流亭机场搬迁后腾出来的地块，到目前为止，开发进度比较缓慢，新建的楼盘都不是太多，而且销量都不是特别好。

销量不好的主要原因，有人说是开发商把房子的定价偏高了。目前未来之城诸多楼盘的定价与南边李沧北没有差距，相比隔壁白沙湾、高新区又差距太大。

说到这儿，也有人会说，这个未来之城的配套还是不错的，要学校有城阳一中、城阳五中和流亭小学，要商场有城中城商圈，要地铁有1号线，还有世纪公园可以休闲娱乐，只要不拘泥于市内四区，其实这个地方比李沧北、钢厂一带的配套还要好，比白沙湾和高新区好太多了，因此现在的价格也不是没有道理。

但是事情的另一面是：能来这里买房子的客户，大都是预算不高，愿意“用时间换空间”的主城外溢刚需。因此他们对房价高度关切，也许这里稍微降一点，就可能瞬间引爆销量呢。

5、白沙湾号称“白瞎湾”，属于流亭街道，别看这里位置靠南，贴近李沧，但这里的房价比东郭庄还要便宜。

究其原因，这里处于后海，被环湾大道、青兰高速、火炬路、铁路分割破碎，出门各种钻桥洞子，环境品质提不上去。之前一些开发商觉得这里靠海，于是想建设高品质项目，结果是统统“白瞎”，反观一些开发商建设刚需产品、小户型楼盘，降低单价和总价的做法，销售却意外的火爆。

这里不是说白沙湾这个区域的不是，相反，目前青岛市内四区低预算购房者外溢购房，我首推这个板块。如果你预算高，想买个大户型，乃至平层、叠墅，这里我都不推荐。夏庄、惜福镇，乃至西海岸它不香吗？

6、白沙湾和高新区的选择，被很多人关注，但也一直让很多人头疼。

站在房子品质角度，价格差不多的情况下，白沙湾能选商品房，而高新区目前除了一个滨江悦以外，购房者们能选的，大部分都是人才公寓转出来的房子。虽然在手续上等同于商品房，但是在品质、户型、楼座在小区内位置等角度，和纯正的商品房都存在一定的差距。作为购房者，到现场看房的时候，这种“住人才公寓的都不是人才”的感觉，会如影随形陪伴着你。

但另一面是：高新区的配套明显比白沙湾好。览秀城、世茂52+等商业体都在高新区而不在白沙湾；不能不提的还有学区。作为市内四区以外唯一可以报考主城重点高中的板块，这个地方的教育资源对家长们的诱惑力太大了。

所以，白沙湾和高新区的选择，需要具体问题具体分析，能读到这里的购房者，可以点个赞以后，私信我相关问题。

这里提醒一句，如果您在青岛主城工作，但总预算较低，百万以内，购买白沙湾和高新区都比较吃力的话，可以考虑上马板块贴近高新区的一些楼盘。

7、夏庄板块，东侧是华楼山的西北麓，西侧是平原，与流亭、城阳交界。因此夏庄的楼盘有两种截然不同的风格。平地上有一些小区，卖点户型小、价格低，贴近李沧北还比李沧便宜，吸引在崂山工作、预算不高的购房者前来选择。王沙路以东有不少楼盘打着华楼山的卖点，建设叠墅、大平层等产品，吸引一些在青岛市内四区有多套房产的购房者前来度假休闲。

因为关注的人不多，故夏庄板块就不重点介绍了。

总之，城阳购房，本地人如果预算高选择小寨子和白云山核心区域，中等预算，可以考虑东郭庄、流亭未来之城。预算再低选择山语城，度假选择夏庄和惜福镇。一般没必要考虑白沙湾以及和李沧交界位置的夏庄。

青岛市内四区工作，预算低买不起李沧房子的购房者，不会开车首选东郭庄，会开车首选白沙湾和高新区，以及夏庄的刚需盘；预算高一点的购房者，如果觉得李沧北配套不好，白沙湾没有地铁，可以考虑未来之城。但不建议去白云山和小寨子，因为这个价格已经足够你在东李和老四方、李村周围挑挑拣拣了。

高新区目前绝大多数可售新房，都是人才公寓转出来的商品房，户型小，房子在小区里位置相对差，但是价格低，而且高新区有其独到的教育、商业配套，作为购房者，完全可以考虑，但需要相对的理性。

再强调一次，具体楼盘怎么选，为了避免有给开发商做广告的嫌疑，请大家点赞、关注之后，在私信里向我咨询。

作为购房者，作为初至青岛的年轻人，西海岸和城阳这两个板块，分析起来都非常有前景，有充足的就业机会、有相当不错的人口流入，房价也比较低廉。那到底应该选择哪里？

这个问题嘛，其实一直是青岛很多购房者心心念念纠结的话题，但是想说清楚、说透彻则很难。展开说又是一篇长篇大论。想必诸位读者已经没有耐心继续看下去，这里只说一下结论：

这两个板块，都可以选。如果你在西海岸找到了工作和职位，那你就在西海岸安家置业，反之，就选择城阳。但是，如果你的工作在青岛市内四区，但购房预算又非常有限，买不起李沧的房子，需要拿时间换空间的话，我建议你尽量选择城阳，而不是西海岸。

至于为什么，我们卖个关子，下一篇文章，再详细阐述这个话题。如果你实在想知道原因，咱们是不是可以私信交流一下？别忘了先点个赞哦!

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