房产专题—房产专题征稿怎么写

（报告出品方/作者：申万宏源研究，袁豪、邓力）

我们认为，我国住房需求中枢仍有支撑，并预计未来总量将呈现弱复苏、总体弹性偏 弱，但预计需求结构将出现显著分化、并需求结构中具有较大弹性，其中预计改善性需求 对应的高品质住宅将拥有广阔的成长空间，并且目前四大发展契机将进一步推动高品质住 宅的发展浪潮，主要包括：1）政策导向的变化：住有所居转向住有宜居、2）供给体系的 变化：单轨制转向双轨制、3）需求主体的变化：刚需主导转向改善主导、以及 4）供给主 体的变化：快周转转向高品质。

1.1 政策面两大契机：住有所居转向住有宜居，单轨制转向双 轨制

1.1.1 政策导向的变化：住有所居转向住有宜居

从政策导向来看，我国房地产行业政策导向总体呈现了“住有所居”向着“住有宜居” 转变，这预示着高品质住宅将成为鼓励方向，具体大致可以分为四个阶段：

1） 住房改革早期尝试阶段（1978-1997 年）：住房数量得不到满足，品质也无从谈 起。改革开放以来，我国住房制度改革经历了 1979-1985 年试点售房、1986-1990 年提租补贴、1991-1993 年“以售代租”、1994-1997 年全面推进房改，以及 1998 年全面停止住房实物分配制度等时期。尽管这个阶段中经历了几轮改革尝试， 但直到 1998 年持续了 50 年之久的福利分房制度才真正退出历史舞台。也由此在 1998 年之前，政府或所在单位受财力所限，往往无法满足职工们的住房需求。在 这个阶段中，住房数量得不到满足，住房品质也就无从谈起。

2） 住房改革全面推进阶段（1998-2009 年）：政策重视刚需产品数量，品质鲜有关 注。1998 年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的 通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、 社会化的住房新体制。2003 年开始，国土部发文推出限墅令，随后几年中，国土 部、发改委、国务院等部委多次发文，从严限制别墅开发。2006 年，国务院发布 的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“7090”政策，要求 90 平米以下的中小户型面积占比达 70%以上。在这个阶段中，为了满足刚需主导的 住房需求，政策更加重视刚需住宅产品的数量，住宅品质仍鲜有关注。

3） 品质住宅概念形成阶段（2010-2022 年）：首次提出百年宅，品质住宅概念逐步 形成。2010 年，中国房地产协会首次提出“百年宅”概念。2012 年，财政部和 住建部联合发布《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，宣布将通过政府 财政补贴等方式全面提速中国绿色建筑发展，支持绿色住宅。2021 年“集中供地” 土拍规则实施过程中，北京、杭州、成都、苏州等多个城市提出了“竞品质”参拍规则，其中主要对房企在绿色建筑、装配式建筑、共用部分、套内空间、室外环境 等方面都提出了具体要求。在这个阶段中，在房协倡导、绿色建筑、地方尝试等多 方面的推动下，品质住宅概念逐步形成，但仍没有中央支持政策推出。

4） 品质住宅政策推广阶段（2023 年以后）：下力气建设好房子，高品质住宅进入政 策推广期。2023 年全年中，住建部部长倪虹多次强调建造好房子，并在全国住房 城乡建设工作会议中明确表示要下力气建设好房子、在住房领域创造一个新赛道。 同样也在 2023 年中，安徽、河南、山东、江苏等省及下属市也分别正式推出了高 品质住宅相关政策，并细化对于高品质住宅的指引。此外，4 月末住建部发文废止 限墅令，9 月苏州取消 120 平以上限购，9 月成都取消 144 平以上限购，10 月连 云港支持建设带院落住宅等，12 月京沪放松普宅认定标准，上述政策也意味着政 府对于改善性需求和产品支持力度的提升。至此，高品质住宅正式成为政府重要支 持方向之一，同时也预计未来将有更多相关政策出台，推动进入快速发展阶段。

值得注意的是，2023 年以来，从中央政府到地方政府，“好房子”和“高品质住宅” 等关键词正在被高频提及，表明了政府对高品质住宅的重视程度的提升，甚至已经提升到 了“在住房领域创造一个新赛道”的高度。 中央层面：住建部要求下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。2023 年全年 中，住建部部长倪虹多次强调建造好房子：1 月表示“以努力让人民群众住上更好的房子为 目标”、6 月表示“要为人民群众建造好房子，让人民群众住上更好的房子”、11 月表示 “提高住房建设标准，打造‘好房子’样板”、12 月表示“房地产已经从‘有没有’转入 ‘好不好’的时代、下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”。

地方层面：地方密集推出高品质住宅政策，陆续细化高品质住宅的指引。2023 年 2 月， 安徽省住建厅提到，提高住房建设标准，提升住宅工程品质；河南省住建厅提到，要“提品质、建好房”，提高住房建设标准；2023 年 6 月，山东省发布《山东省高品质住宅开发 建设指导意见》；山东省内，济南市、日照市、淄博市等地相继发布高品质住宅相关政策； 2023 年 11 月，江苏省发布《高品质住宅设计导则》；江苏省内，无锡市、盐城市、连云 港市等地相继发布高品质住宅相关政策；2023 年 12 月，鄂尔多斯市住建局组织举行“推 进高品质住宅小区”工作会。

1.1.2 供应体系的变化：单轨制体系转向双轨制

从供应体系来看，我国住房供应体系将逐步由单轨制转向双轨制，而双轨制体系中产 品力将成为市场竞争的关键因素，也将更适合于高品质住宅的发展。 我国住房供应体系将由原来的以商品房为主的单轨制逐步转向“保障房+商品房”并重 的双轨制。商品房方面，过去我国房地产行业政策导向总体呈现了“住有所居”向着“住 有宜居”转变，并且 2023 年中央政府和地方政府对于改善性商品房的限制政策正在逐步放 松，将更好满足改善性需求。保障房方面，2023 年中央政府推出 14 号文，战略高度定位 保障性住房，要求用改革创新的办法推进建设。因而，中央战略高度定位保障性住房，同 时又要求商品住房回归商品属性，将综合推动我国住房供应体系将由原来的以商品房为主 的单轨制逐步转向“保障房+商品房”并重的双轨制。

目前我国住房供应体系仍是以商品房为主的单轨制体系，虽然我国保障房建设已有 30 年之久，但目前住宅供给中保障房占仍比较低，其中保障房存量占比和增量占比都较低。 在保障房存量占比方面，我们统计 2023 年末存量保障房（不含棚改）套数合计 3,967 万 套，按照套均面积 70 平米*估算，对应存量保障房（不含棚改）面积为 27.8 亿平米，占比 2023 年末存量住房面积 344 亿平米约为 8%。而在保障房增量占比方面，我们统计了 2021-2023 年全国保障房计划筹集套数合计为 563 万套*，按照套均面积 70 平米*估算， 对应增量保障房（不含棚改）面积为 3.9 亿平米，占比 2021-2023 年住宅总供应面积（住 宅销售面积+保障房计划筹集面积）40.5 亿平米约为 10%。

原先的单轨制体系中，很难出现高品质住宅以及产品力企业。在原先的单轨制住房供 应体系下，虽然有保障房的存在，但由于占比过小以及制度不完善，原先的保障房供应无 法满足居民的住房需求，尤其是中低收入家庭的刚性住房需求，而这些刚需也就被迫地被 挤压到了商品房市场去实现“住有所居”的目标，并进而导致了商品房市场中混合了“住 有所居”的刚性需求、“住有宜居”的改善性需求、以及“投资炒作”的投资性需求，也 就意味着原来的商品房市场混合保障、商品和投资三大属性，导致政府难以对三大属性对 应需求进行拆分并精准调控，但政府又为了通过商品房市场实现刚性需求的“住有所居” 的目标，同时政府也难以界定改善性需求和投资性需求的边界，也就导致不敢轻易放松改 善性需求以免更挤压刚性需求，综合之下政府无奈只能采取单一房价管控的方式来粗糙管 理，造成了“跌了要维护、涨了要限制“政策调控逻辑，而在过去这类的调控过程中，过 去房价波动依然较大导致了刚性需求并没有得到很好的保障，而改善性需求也没有得到合 理的满足，对应的高品质供应也并没有良好的市场环境和政策环境得以快速发展。

而未来双轨制体系中，产品力将成为市场竞争的关键因素。在未来的双轨制住房供应 体系中，随着保障房供应占比逐步且合理地提升，“保障房+商品房”并重供应体系逐步形 成，这将有利于：一方面，刚性需求的“住有所居”将回归到保障房市场中来实现，并按 照合理的房价收入比反向定价，不需要再通过笼统的价格调控来保护；另一方面，商品房 市场也就能将保障属性分离出来、更专注于展现其商品属性，以此更好地满足改善性需求 的“住有宜居”，与此同时商品房的价格体系则可以更大程度交由市场去定价，产品价格 也将挂钩于产品品质，即使出现商品房价格上涨，也将推动土地出让收入以及税收收入提 升，进而支持更多的保障房市场，住房供应体系也将更加完善。而在这样一个充分竞争的 商品房市场中，尤其改善性需求的占比也在逐步提升，产品力将成为市场竞争的关键因素。

1.2 基本面两大契机：刚需主导转向改善主导，快周转转向高 品质

1.2.1 需求主体的变化：刚需主导转向改需主导

从需求主体来看，我们认为我国住房需求中枢仍有支撑，但需求结构将出现显著分化， 住房需求将逐步由刚需主导转向改需主导，这也将推动高品质住宅的发展。 从总量来看，目前我国户均住房套数已逐步趋近于饱和，预示住宅目标将由“住有所 居”逐步转向“住有宜居”。一方面，按照七普数据估算，2022 年末，我国户均住房套数 达 1.03 套*，相比海外的 1.02-1.19 套已经趋近于饱和，从住的角度已逐步满足住有所居 的条件，这预示未来住房需求中品质因素将更优先于数量因素；另一方面，按照 1998 年以 后累计的商品住宅成交套数估算，我国户均商品住房套数（1998 年以后）仅 0.61 套*，这 部分差异代表着未来改善性需求的空间。

从结构来看，我们目前已进入到改善性需求释放的阶段，在品质住宅供给不足背景下 改需正在快速累积。从年龄结构角度来看，40-59 岁的年龄占比逐步提升，由 2003 年的 25.7%提升至 2021 年的 31.1%，对应的是 70 年代末-80 年代末的高生育率阶段的出生人 口；从受教育程度来看，1992-2021 年，我国高中毛入学率从 26.0%提升至 91.4%；大学 毛入学率从 3.9%提升至 57.8%。此外，持续了多年的独生子女政策逐步发生变化，在新生 儿结构中两胎及以上占比由 2010 年的 38%提升至 2021 年的 55%，预计后续多孩家庭占 比也会逐步提升，对于住房的房间数以及面积等方面会有更高的要求，而之前的产品与改 善性需求的匹配度相对较低。

1.2.2 供给主体的变化：快周转模式转向高品质模式

从供给主体来看，我国房企正由过往以刚需为主的快周转模式逐步转向以改需为主的 高品质模式，而这也意味着高品质住宅正得到房企的重视。 2021 年之前，我国房地产行业更多是卖方市场的经营模式。2014 年之前的资源驱动 阶段，主要是慢周转模式、囤地型的开发模型，对品质注重程度较低；2015-2017 年的杠 杆驱动阶段，主要是快周转模式，难以兼顾品质；2018 年至今的经营驱动阶段，虽然房企 在意识上有所转变，但经营模式的转变仍需要决心和时间，而从 2021 年开始的去杠杆背景 下，房企资金压力加大，也制约了企业注重品质的能力。

但近几年中，需求端、土地端、政策端的综合变化也将进一步推动房企由过往以刚需 为主的快周转模式逐步转向以改需为主的高品质模式： 1）从需求端来看，随着我国年龄结构的变化、受教育程度的提升、以及多孩家庭占比 的逐步提升，居民对于住房的要求也从以往的“住有所居”逐步转变为“住有宜居”，需 求结构由刚需主导转变为改需主导，市场对于住房品质的关注度也将逐步提升。 2）从土地端来看，近几年市场下行以来，土地市场更加聚焦高能级城市，尤其是核心 区域，开发区域也从过去以新区开发为主，到目前向旧城更新方向转变，核心区域本身对 于产品品质的要求更高，同时更高的土地成本也需要更高品质的产品来平衡收益。 3）从政策端来看，从 2021 年以来，由于预售资金监管从严，三条红线和贷款集中度 管理等政策推出，综合限制了房企的杠杆率和周转率，从而倒逼房企从过往的单纯追求效率向追求质量转变，企业模式也将从过去的快周转模式逐步转变为高品质模式。

值得注意的是，对于房企而言，长久以来，由于卖方市场下的经营模式，市场没有给 予高品质产品足够溢价，房企对于住房品质的忽视，导致房企普遍缺乏供给优质产品的能 力，同时产品力的打造也需要较长时间，最终导致了优质产品力房企稀缺，并且考虑到本 轮供给出清过程中部分产品力房企的掉队，将造成后续产品力房企更为稀缺的局面。

2.1 高品质住宅定义：高品质住宅标准逐步提升并细化

过去 20 年，我国房地产行业快速发展，政策端更加强调支持刚性住房需求。2006 年， 国务院发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中提到，自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用 住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。直到 2015 年，房地产“7090” 政策才逐步退出，因此在过去很长一段时间我国新建住宅都以小户型刚需产品为主。但从 2017 年开始，虽然放开了户型面积的限制，但由于各地住房限价政策的推出，高端改善产 品仍然受到限制，因而高品质住房在过去很长一段时间总体供给相对有限。 2010 年，中国房地产协会提出“百年宅”概念，但 2020 年之前，全国关于高品质住 宅标准的提法相对较少，并且较模糊；2021 年“集中供地”土拍规则实施过程中，北京、 杭州、成都、苏州等多个城市提出了“竞品质”参拍规则，品质住宅概念逐步形成，但仍没有中央支持政策推出；直到 2023 年，住建部部长倪虹多次强调好房子，同年，安徽、河 南、山东、江苏等省及下属市也分别正式推出了高品质住宅相关政策，并细化对于高品质 住宅的标准，其中，主要包括：套内卧室、卫生间等要求（对应面积要求）、容积率要求 （对应居住密度）、绿化率要求（对应居住环境）、车位户数比、住宅层高标准等方面， 并且多地鼓励装配式装修和精装修交付等。 综合来看，高品质住宅标准不仅包括面积，也包含了容积率、层高、绿化率、车位比 等更为细节的指标。但考虑到部分指标难以量化，后文中我们仅选取部分可量化指标进行 分析，其中主要包括房屋年限、房屋面积等。

2.2 高品质成交趋势：大户型成交占比提升，房价韧性更强

从实际成交结构来看，成交面积和成交价格的变化均反映市场需求逐步由刚性需求转 向改善性需求。 成交面积结构方面，从深圳、上海、无锡商品房住宅成交套数的结构占比来看，刚需 占比逐步下降，刚改及改善性需求占比逐步提升，尤其在 2022 年销售总量大幅下降的背景 下，刚改及改善性需求占比呈现出更显著的提升。目前，深圳、上海、无锡的商品房刚改+ 改善性需求占比已经分别从2011-12 年的15%、51%、80%逐步提升至目前的63%、66%、 86%。

成交套均面积方面，2006 年，国务院发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的 意见》，提出“7090”政策，要求 90 平米以下的中小户型面积占比达 70%以上，2006-2015 年，商品住宅成交套均面积呈下行趋势；直到 2015 年，房地产“7090”政策才逐步退出， 同时商品住宅成交套均面积也从 2015 年开始逐步提升。

成交价格结构方面，从二手房出售挂牌价格指数来看，2015-2018 年，小户型（90 平米以下）二手房价格走势更强，2018 年 3 月至今，大户型（144 平米以上）二手房价格 走势更强，成交价格走势的变化也反映了市场需求逐步由刚需主导转向改需主导。从二手 房出售挂牌价格同比增速来看，2017 年 7 月之前，小户型增速领先大户型，2017 年 8 月 开始，大户型增速反超小户型。

2.3 高品质住宅筛选：四大可量化维度作为筛选指标

如前文所述，高品质住宅的标准涵盖范围较广，但考虑到其中很多指标无法量化，我 们选取部分可量化的维度作为筛选指标，并对高品质住房进行定义，我们将：1）建成时间（对应房屋的新旧程度）、2）房屋面积（对应房屋的面积大小）作为核心筛选指标；并将： 3）限价背景（对应限价政策背景下对于品质影响）、4）出险企业（对应目前出险企业因 资金问题对于交付品质的影响）作为次要筛选指标。 具体筛选如下： 1）房屋年限：我们认为 1999 年及之前建成的房屋住宅年限较长，2000 年及之后建 成的房屋住宅建成年限相对较短，定义为年限较新的高品质住宅；

2）房屋面积：根据七普数据，我们估算 2020 年末户均人口约 2.62 人，参考主流城 市目前对于普通住宅的定义标准普遍为单套住房建筑面积 144 平米以下，因此我们将人均 住房面积 50 平米以上的部分（按照户均人口 2.62 人，对应户均 131 平米）定义为面积较 大的高品质住宅；

3）限价背景影响：考虑到 2017 年以来，各地限价政策背景下，商品住宅品质有所受 限，我们统计全国限价城市超 75 个，其中城中村改造涉及的 35 个城市（超大城市、特大 城市、I 型大城市均有过限价），估算 35 城销售面积占比全国 33%，如果放大至 75 个城 市，则估算销售面积占比达 45%，假设其中 50%品质受限价影响，则估算 2017-2022 年 销售面积中 22.5%品质受限价影响。因此，我们将 2017 年限价之后，人均 50 平米以上部 分中，22.5%的住宅竣工定义为限价产品，并将其从高品质住宅剔除；

4）出险企业影响：我们统计 2021 年年初以来包括中国恒大、花样年控股、新力控股、 当代置业等在内的 53 家房企出现债务/理财产品的违约或展期，出险房企数量创下历史新高，对比 2014 年出险头部企业仅绿城中国、佳兆业等。目前 53 家已出险企业 2021 年销 售额占比行业高达 33%，房企出险数量以及对于行业的影响程度已经达到历史新高，我们 估算 2021 年下半年以来出险企业竣工面积合计约 2 亿平米，并将其从高品质住宅剔除。

3.1 高品质供给：估算高品质住宅渗透率 24%，并高能级城 市更低

在“保障房+商品房”并重的住房双轨制体系下，我们尝试对目前商品房结构进行拆分， 并估算其中高品质住宅渗透率。 住宅存量估算：通过七普数据，我们估算 2020 年末城镇住宅存量约 323 亿平米，并 且加上 2021-2023 年累计的商品住宅竣工面积 21 亿平米，估算出截至目前（2023 年末） 城镇住宅存量合计约 344 亿平米。 高品质渗透率：在此基础上，我们估算其中高品质住宅的渗透率。 1）房屋年限：按照七普数据，我们估算 1999 年及之前建成的房屋住宅占比约 32.5%， 对应 112 亿平米；2000 年及之后建成的房屋住宅对应 232 亿平米，占比存量约 67.5%； 2）房屋面积：根据七普数据，我们估算目前户均人口约 2.62 人，参考主流城市目前 对于普通住宅的定义标准普遍为单套住房建筑面积 144 平米以下，因此我们将人均住房面积 50 平米以下的部分（按照户均人口 2.62 人，对应户均 131 平米）定义为面积较小的高 品质住宅，目前占比约 62%，按 2000 年及之后建成的房屋住宅基础上估算，对应约 145 亿平米；2000 年之后建成、面积超过 131 平米的部分则对应 88 亿平米，占比存量约 25.5%； 3）限价背景：考虑到 2017 年开始，各地限价政策背景下，商品住宅品质有所受限， 估算 75 个限价城市销售面积占比达 45%，假设其中 50%品质受限价影响，则估算 2017-2022 年销售面积中 22.5%品质受限价影响，我们将 2017 年限价之后，人均 50 平 米以上部分中，22.5%的住宅竣工定义为限价产品，并将其从高品质住宅剔除，对应约 4 亿平米；剔除限价产品后估算高品质部分约 84 亿平米，占比存量约 24.4%； 4）出险企业：目前 53 家已出险企业 2021 年销售额占比行业高达 33%，估算 21 年 下半年以来出险企业竣工面积合计约 2 亿平米，并将其从高品质住宅剔除；剔除出险企业 竣工面积后估算高品质部分约 82 亿平米，占比存量约 23.8%。

综合之下，我们估算截至目前（2023 年末），全国住宅存量合计 344 亿平米，其中 低品质住宅合计约 262 亿平米、占比目前全国存量约 76%，而高品质住宅合计约 82 亿平 米、占比目前全国存量约 24%（即为目前高品质住宅渗透率）。 其中低品质住宅包含四部分： 1）年限长：估算 1999 年及以前的住宅存量约 112 亿平米，占比目前存量的 32.5%； 2）面积小：估算 2000 年后人均 50 平米以下（对应户均 131 平米以下）住宅合计约 145 亿平米，占比目前存量的 42.0%； 3）限价产品：估算 2017 年限价后住宅竣工合计*50%（人均 50 平以上部分）约 4 亿 平，占比目前存量的 1.2%； 4）出险产品：估算 53 家出险企业 2021 年下半年以来竣工面积合计约 2 亿平米，占 比目前存量的 0.6%。

从结构来看，用同样的计算方式，我们估算北京、上海、重庆、天津四个城市目前高 品质住宅占比分别为 16%、10%、24%、14%，其中一线城市（北京、上海）平均为 14%， 二线城市（重庆、天津）平均为 22%。因此，高品质住宅占比中，一线城市 14%<二线城 市 22%<全国 24%，高能级城市的高品质住宅占比更低。

3.2 改善性需求：预计改需占比达 44%，对应市场规模 6-8 万亿

在“保障房+商品房”并重的住房双轨制体系下，我们认为，目前由于历史原因造成稀 缺的高品质供给无法满足持续累积的改善性需求，这意味着目前低渗透率的高品质住宅有 着可观的提升空间，而我们尝试通过改善性需求的分析来估算未来高品质住宅的成长空间。 我们从以下维度分析未来高品质住宅的合理渗透率及成长空间： 一方面，从定性角度来看：人口年龄结构的上移、受教育程度的提升、多孩家庭占比 提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发。 1）年龄结构：2003-2009 年，我国人口结构由下部肥胖型逐步向中部肥胖型过渡， 人口结构集中区间段由 20-35 岁逐步向 30-45 岁变化；2016-2021 年，我国人口结构由 中部肥胖型逐步向上部肥胖型过渡，人口结构集中区间段由 30-45 岁逐步向 40-60 岁变化。 2）受教育程度：1992-2021 年，我国高中毛入学率从 26.0%提升至 91.4%；大学毛 入学率从 3.9%提升至 57.8%。 3）多孩家庭占比：2000-2021 年，我国出生人口中，二孩及以上占比从 32%提升至 55%。

另一方面，从定量角度来看：根据我们此前测算，我们估算 2022-2030 年改善性需 求占比有望达 44.2%。 在我们之前发布的报告《中国住房需求总量及结构趋势研究：中期不悲观，短期有约 束，结构强弹性》中，我们估算未来 5-10 年中，我国新增住房需求的主导构成将由刚性需 求转为改善性需求，估算 2022-2030 年改善性需求占比有望达 44.2%，较 2010-2020 提 升 6.7pct，同期刚需占比将降至 33.4%，较 2010-2020 下降 5.1pct。 值得注意的是，在我们的估算方式中，改善性需求主要来自于人均住房面积的提升。 根据七普数据，并考虑集体户影响后，2020 年末，我国城镇常住人口人均住房建筑面积为 38.6 平米，按照户均 2.62 人，对应 101 平米。我们估算 2030 年我国人均住房建筑面积 45.9 平米，对应 122 平米；而如果考虑到二孩、多孩家庭占比的提升，假设按照户均 3-4 人估算，则对应 116-154 到 138-184 平米的提升，这部分需求对应的更多是对于住房品 质提升的改善性需求。

此外，我们估算 2022-2030 年商品住宅改善性需求年均为 6 亿平米*，按照 2023 年 全国商品住宅销售均价 10,864 元/平米估算，对应 6.5 万亿元市场，而考虑到改善性需求 更多集中在一二线城市，且改善产品定位更高，对应的价格也将更高，假设按照 13,782 元 /平米均价估算（城中村改造中的 21 个超大特大城市加权销售均价为 16,700 万元/平米， 但考虑到部分改善性需求也涉及三四线城市，因此按照 21 城均价和全国均价平均 13,782 元/平米估算），则对应 8.3 万亿元市场。综上，我们估算 2022-30 年商品住宅改善性需 求年均达 6 亿平，对应规模 6.5-8.3 万亿元，这意味高品质新赛道空间广阔。 值得注意的是，在未来的双轨制住房供应体系中，随着保障房供应占比逐步且合理地 提升，“保障房+商品房”并重供应体系逐步形成，一方面，刚性需求的“住有所居”将回 归到保障房市场中来实现，因而保障房供给更多承接刚性需求部分，并且即使未来保障房 对于需求有分流，预计也更多是分流在刚需部分、并不影响改善性需求的规模；另一方面， 商品房市场也就能将保障属性分离出来、更专注于展现其商品属性，以此更好地满足改善 性需求的“住有宜居”，与此同时商品房的价格体系则可以更大程度交由市场去定价，产 品价格也将挂钩于产品品质，即使出现商品房价格上涨，也将推动土地出让收入以及税收 收入提升，进而支持更多的保障房市场，住房供应体系也将更加完善，政府也将更利于见 到这种局面，这也将更有利于不影响改善性需求规模的提升。

3.3 高品质赛道展望：优质房企受益格局优化、品质提升双重 红利

我们认为，我国房地产行业正经历基本面复杂变化的形势，住房供应体系也处于从单 轨制向双轨制转变的发展转轨阶段，政策聚焦点从高效率逐步转变为高质量，预计房地产 行业将迎来高品质住房发展的趋势浪潮。 政策端：改善性需求与高品质供给支持政策有望进一步推出。面对当前复杂基本面形 势，目前政策在总量和结构两端发力，也在进一步促成新格局、并孕育新机遇：一方面， 当前总量政策覆盖供需两端，需求端一二线限制性政策放松、城改政策有望加速落地，供 给端行业融资政策转向、保主体政策加码；另一方面，当前结构政策也更聚焦改善性需求， 需求端出台支持改善性需求释放政策，如认房不认贷、降二套首付比等，供给端出台改善 性产品放松政策，包括废限墅令、放松普宅标准等。

居民端：住有所居转向住有宜居，改善性需求仍处于释放阶段。随着我国人口年龄结 构的上移、受教育程度的提升、多孩家庭占比提升，将推动市场改善性需求逐渐爆发。持 续了多年的独生子女政策逐步发生变化，在新生儿结构中两胎及以上占比也会逐步提升， 对于住房的房间数以及面积等方面会有更高的要求，而之前的产品与改善性需求的匹配度 相对较低，未来居民端对于高品质住房的需求将逐步释放。 企业端：高品质房企有望受益格局优化和品质提升双重 Alpha。我们认为，我国住房 需求总量仍有支撑，并且需求结构也有望逐步调整，随着双轨制住房体系的转变，以及政 策端对于提升住房品质的支持，新格局下改善性需求有望逐步爆发，并预计优质房企将拥 有两大 Alpha 成长性：一方面，优质房企受益格局优化红利，可享受销售集中度的进一步 提升；另一方面，优质房企凭借产品力优势，可享受高品质住宅渗透率的进一步提升。

4.1 高品质受益房企：拿地强度+产品力，优选优质产品力房 企

考虑到改善性需求有望逐步爆发、但高品质住宅供给稀缺、以及中央要求建好房子等 多方面因素，我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质房企将拥有两大 Alpha 成长性：一方面，优质房企受益格局优化红利，可享受销售集中度的进一步提升；另一方 面，优质房企凭借产品力优势，可享受高品质住宅渗透率的进一步提升。 因此，我们从格局优化和产品力两个维度筛选企业：1）格局优化方面，在 2022 年至 2023H1 持续拿地的企业；2）品质提升方面，根据克而瑞房企榜单，产品力靠前的企业； 此外，我们再结合企业规模来看，考虑未来的成长性等，我们认为，有望受益于高品质趋势的房企包括：滨江集团、建发股份（建发国际）、招商蛇口、华润置地、绿城中国（绿 城管理）等。

4.2 高品质受益房企简介

4.2.1 滨江集团：深耕大杭州区域，品质住宅标杆

公司概况：滨江集团深耕大杭州区域，品质住宅标杆。滨江集团成立于 1992 年，创立 时是杭州市江干区的集体所有制房企，主要 7 位员工包括现在的董事长戚金兴。公司初创 时致力于杭州旧城改造，2006 年完成改制、全部民营化。公司于 2008 年在深交所上市， 至 2023Q1 末，实际控制人戚金兴及一致行动人持股占比 61.42%，并自 2016 年起多次增 持，彰显对于公司发展的信心与价值的认可。 产品系列：目前滨江集团销售均价维持在 5 万元/平米左右，专注杭州高品质住宅项目。 公司在 2008 年就已建立五大产品标准化体系，目前有四大产品体系、十五个标准版本，滨 江集团深耕杭州 30 载、品质豪宅口碑业内领先，以武林壹号为首的红盘享誉杭州。

4.2.2 建发股份（建发国际）：厦门头部国企，中式品质标杆

公司概况：建发股份作为厦门头部国企、双主业经营，多维度激励上下一心。建发股 份控股股东为厦门建发集团、实控人为厦门国资委；集团自 2017 年以来持续蝉联《财富》 世界 500 强企业，股东实力雄厚。近几年中公司规模快速增长，连续多年高增长彰显内在 价值底蕴。近年来公司完善激励体系，供应链、地产平台多维度激励，供应链平台 2020 年以来连续两次股权激励、股份占比 6%；地产平台建发国际管理层配股及发行股份，股份 占比 7.6%，市场化激励完备、并领跑行业。

产品系列：多品牌布局，打造差异化品牌竞争力 1）子公司建发房产致力于成为“新中式生活匠造者”，公司住宅产品主要针对用户的 改善性住房需求，建筑风格以新中式为主，产品设计在融合中国传统文化理念的同时，更 加贴近现代人家居的需求，产品系列分为“王府中式“、”禅意中式“两大新中式产品。 其中，王府中式可分为“3+1”系列，包括精粹系、城决系、远见系和自然系，已历经多 次迭代；其精粹系为旗舰住宅产品，城央、远见和自然系则为精品住宅。2020 年公司全新 推出禅意中式，融合“空、象、简、朴“四个禅意特点。 2）子公司联发集团凝炼定位于成长型幸福人文社区的“悦系”、聚焦进阶型品质人文 社区的“臻系”、立基于精品艺术人文社区的“嘉和系”三大产品系，筑就现代人文生活， 公司凭借优异的品牌效应实现自身产品的快速去化。

4.2.3 招商蛇口：央企标杆，聚焦核心城市，加码品质产品

公司概况：招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。 近几年中公司销售规模快速增长，行业销售排名从 2016 年的第 14 位提升至 2023 的第 5 位。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显， 同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回 升，预示着后续盈利能力的改善。 产品系列：招商蛇口住宅开发产品系主要包括：传承系（即“玺系”，主要定位为高 端改善型产品）、成就系（即“雍系、臻系、1872 系，主要定位为基础改善型、升级改善 型、综合改善型产品）、成长系（即“依系”，主要定位为品质刚需类产品）三大住宅产 品。

4.2.4 华润置地：地产+商业标杆，优质发展典范

公司概况：华润置地背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商。公司坚持” 2+X”的商业模式，其中 IP 综合实力全国领先。同时，公司财务稳居绿档，融资成本处于 行业最低位之一，资金优势明显，助力公司逆势扩张。 产品系列：在住宅开发领域，华润置地坚持以客户为核心，以“品质、健康、智慧、 服务”四大产品力价值为基础，主要包括“瑞系、悦系、润系、时光系”四条产品线，其 中，瑞系、悦系定位高端产品，针对高端置业客户；润系定位中高端产品，主要针对改善 客户；时光系定位轻奢产品。

4.2.5 绿城中国（绿城管理）：品质房企，代建标杆

绿城中国：绿城中国 1995 年于杭州成立，2006 年 7 月于香港联交所上市，先后引入 九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为战略股东。绿城中国秉持“品质为先”的理念，打 造“TOP10 中的品质标杆”为核心目标，布局三大板块（重资产、轻资产、“绿城+”） 和九大业务（房产开发、房产代建、理想小镇、地产金融、绿城商业、城市更新、绿城康 养、房屋 4S、科技装修）。公司产品力领先行业，获得 2023 中指院“中国房地产产品力 优秀企业第 1 名”。克而瑞“2023 年中国房地产企业产品力 TOP100 榜单”第 1 名等产 品力排名。 绿城管理：绿城管理成立于 2010 年，为绿城中国的控股子公司，也是绿城品牌和代建 管理模式输出的主体。绿城管理核心业务模式包括：三大代建主业，政府代建、商业代建、 资方代建；三大配套服务，金融服务、产城服务、产业链服务。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。