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刚交付的次新房，总有“红利期”。

比如位于钱塘区的绿城春风，交付还没满月，已经有10套二手房成交了。在成交量逐渐走低的二手房市场里，是个相当好的成绩。

但成交火热的同时，不同的声音也接踵而来。

尤其是一则“钱塘区天花板绿城春风也破发”的帖子，评论区里呈现了割裂的两种答案。

有人说：“群里成交了一套湖景房5.3万元/㎡。”也有人说：“据说贝壳内网挂牌价37000元/㎡，还有谈的空间。”

但一切只是“据说”、“听说”，那二手房成交的真实价格是多少？业主是否亏本卖？小凤凰特地跑了一趟春风。

春风在天城东路上，从拿地开始就被寄予厚望，这是湖板块土地断供十年后，上新的首个项目。

北侧正对着湖公园二期，湖对岸就是湖大剧院。2公里内分布着4、5家综合体，地铁、会展中心（在建）均环绕在周围。又是绿城“春天四子”之一，怎么看都挑不出短板。

所以，在交付之前，就有人猜测，春风价格或许能“保5争6”。

但实际情况并非如此，据我爱我爱某中介提供的成交数据，截至6月6日春风已经成交了10套（也有其他平台中介说成交了7-8套）。若按照这个成交速度而言，确实够快，不过价格却远远未到“5、6万”。

凤凰网房产统计（数据来源：杭州我爱我家）

从成交数据来看，这10套房源基本都是改善四房户型，仅1套为105㎡三房，单价差异较大，从最低价到最高价，差价可达1.55万元/㎡，中介表示，和卖家心态、楼层、楼幢都有关系。平均下来，成交均价在4.2万元/㎡左右。

其中价格最低的一套是7号楼2单元的202室，面积164㎡，成交总价600万，折合成交单价为3.66万元/㎡。

透明售房网“一房一价”显示，该房源开盘单价为32564元/㎡，总价534.28万元，与二手成交价相差不到66万元。

春风实景图

成交单价最高的是10号楼2单元2502室，140㎡，成交总价730万，折合单价5.21万元/㎡，而该房源开盘单价为38258元/㎡，总价536.2万元，相差近200万元。

或许有心人自会发现，中介提供的数据显示10号楼成交的3套房源，价格都较为悬殊：1单元302室与2单元2502室成交总价相差200万元，2单元2502室与2901室也相差近百万。

春风中央实景图

虽然二手房楼层不同，价格会有差异，但对于总价500-600万级的小区而言，同一幢楼近200万的差价还是太悬殊了。

小凤凰就这一疑点询问了中介，中介表示10-2-2502这套房其实有个小故事：“据说，买家自己就是小区业主，买这套房是打算给父母住的，而且这套就是买家亲戚的房，也是小区成交的第一套房，说是为了故意拉高小区二手房价格，不过具体情况不太清楚。”

这套或许正是开篇传言所说以5.3万元/㎡单价成交的的湖景房，当然是不是为了拉高二手房价格暂不可知。

从春风高层看湖

不过说到这套房的实际成交价格，中介说：“这个我们也不太清楚，不过最终网签价格似乎是580万元。”

中介表示10-1-302室以及10-2-2502室成交价是客观真实的，那这套房实际价格若是580万左右倒是值得一信。

如此看来，10号楼2单元2502室成交总价若是580万，与开盘价的536.2万元相比，只多了43.8万元，按照当年较高的房贷利率，加上这几年的利息成本，原房东估计没得赚。

实际上，春风房东确实压力不小。

买房时，想着“5万、6万”，但面对还未转暖的二手房市场，只能向现实低头，含泪4万多成交。但有些房东还不死心，价格挂得不低，单价5-6万元/㎡的房源比比皆是。

春风虽好，但中介告诉小凤凰，湖并不算纯改善板块，很多下沙一带的地缘性客户对价格比较敏感，总价500、600万超过了他们的承受范围。

对于这些客户，中介会优先推荐配套差异不大，但价格更低、户型更小的湖景居和滟澜山。根据手边买房数据，湖景居90天内成交6套，90天内成交均价34132元/㎡；而龙湖滟澜山90天内成交5套，30天内成交均价37117元/㎡。两个楼盘本月挂牌均价都是4万出头。

而且春风还面临着巨大的“竞争压力”。“头号劲敌”是望，项目本月共要交付1100多套房源，按照杭州二手房5%的换手率（投资客云集的2020年或许更高），至少有50、60套房源冲入市场。

对于春风而言，冲击不小，二手房能“抢得先机”的时间段貌似也就这一个多月。

中介也说：“春风刚交付时候热度很高，这批成交房源都是交付首周就谈好的，这周热度降下来了，暂时还没有成交。”

有些房东认清了事实，既然“抢跑”快不过邻居，也暂时卖不出预期的价格，不如选择将房屋出租。

贝壳租房平台显示，目前春风有56套房源出租，整租价格在8000-15000元/月不等。

即便二手房成交压力很大，在大行情影响下，急售的房东们没有赚到预期的利润，但这并不代表春风没有溢价能力。

作为绿城在湖板块的首秀，项目的交付品质还是非常优秀的。据了解，不少资金实力不错的投资客，收房后直接表示要带着一家人自住。

杭州春风实景图（图源：绿城官方）

春风由11幢高层构成，做了大围合式格局，楼间距十分开阔，光是中央景观区就有2万方，植物种了上百种，简直跟植物园一样。

另外中央水景、吧台等休闲区做得也很用心，别说是业主，小凤凰看了都有要住进来的冲动。

但缺点也不是没有，比如部分户型得房率不高，房间较小等等。不过本就没有十全十美的楼盘，在当年37500元/㎡的限价中，春风依然算是高分产品。

实际上，改善产品交付后，“利润”不高已经成了常态，尤其是2020年左右的项目，比如城东的“明石七子”，滨江区的保利天汇等。

手边买房数据显示，“明石七子”均价46500元/㎡，悦风华30天内成交均价5万元出头，比开盘时4.7万、4.8万的均价也就高了些许，东潮府亦是如此。

保利天汇30天内成交均价51207元/㎡，要知道保利天汇当初开盘均价就在5万元/㎡左右。

大概只有豪宅是例外，比如御潮府最近成交了一套低楼层房源，均价超过10万元/㎡；杭州壹号院二期5月卖掉14套，均价12万元/㎡；武林壹号成交了4套320-449㎡的房源，最贵的一套单价达17万元/㎡。

可见眼下的杭州二手房市场还是在巨大的分裂之中，除了顶豪，一般的改善难以“独善其身”。

因此，成交表现并不能代表楼盘的品质，对于春风的业主来说，能住进这样的小区，已经比大多数人都要幸运了。

责任编辑/文静

统筹/王 帝　 　监制/步珊珊