开封 房产-开封房产网二手房个人房源

今天来聊聊可以看见汴西湖的房子却再也卖不到1.1万元/m2。在开封房价上一次大涨期间，橄榄城一期可以看湖的房子曾一度最高卖到1.1万元/m2。

今天看的这套房为建面138m2的三房两卫。对于该房源来说，尽管是观湖房源，但由于楼层位于8层左右，观湖的效果相对高楼层在视野层面上略显的差一些。该类型的产品和一楼带院有的一比，即：一楼带院靠的是院子的溢价，观湖楼层靠的是观湖效果的溢价。

从价格上来看，该房源售价在115万左右，单价折合8300元/m2左右。对于该房源来说，最大的优势还在于地段层面的不可复制性。这也是在房价上涨时期，如恒大、碧桂园在相对不够繁华的区域(如运粮湖、郑开大道南)可以依靠品牌、精装、营销等多种手段实现跟在汴西湖的橄榄城一样的销售价格。

但进入到市场下行期、横盘期，尤其是进入到买方市场以来，其保值属性远没有有地段优势的橄榄城更容易实现。尽管橄榄城一期的楼龄相对于现在的新盘可能已经超过10年，但如果仔细对比园区绿化景观，依然可以发现曾经大多数开发商早期开发建设的楼盘一期二期要比现在的绿化景观在树种栽植上更密一些。

在沟通挂牌价的时候，我的观点是：如果这套房源在一个月以内卖不出去，那么通常在三个月内也得依靠再次降价卖出去，除非房地产市场迎突发性的利好。

举个例子来说，汴西湖区域某小区的某套房曾经挂牌价146万，购房者出到140万，业主就是不卖。最后这套房在最近的两个月之内降了21万，业主让我找购房者再谈谈，结果被购房者婉拒了。购房者的原话是：我要的时候他不给，他给的时候我就得要？