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降价3000没人要？当前南京都市圈楼市确实是这么“现实”！
今年2月8日，国家发改委官方发文同意《南京都市圈发展规划》，且志在把南京都市圈建设成为具有全国影响力的现代化都市圈。虽然消息很好，但一条君要提醒大家两个事实：
其一、南京都市圈部分城市的房价已经3年没涨甚至二手还跌了，买房业主直喊后悔！
其二、全国都在关注的”华夏幸福债务问题“，其根源就与环京楼市近四年房价大跌有关！
业主、房企”失利“案例在前，刚刚批复的南京都市圈值得看好吗？前两年入手南京都市圈房源的业主该抛房吗？今天一条君也对话楼市大V，跟大家分享他们的观点。
1、环京房价腰斩！一哥华夏幸福也”撑“不住了
华夏幸福债务危机目前已愈演愈烈，名下多幅地块转让：在嘉兴，南湖的一宗地块出售给融创；在南京，其旗下孔雀城也宣布退出南京上秦淮G81项目开发！
从曾经的”环京一哥“到目前的危机四伏，华夏幸福怎么了？其董事长王文学近日的内部讲话披露，华夏幸福危机的主要原因是错误研判了环京的房地产形势，在环京板块布局太重，2016年至今四年来，环京住宅市场量价齐跌，累积影响公司销售回款超过1000亿元。
环京房价的暴跌的原因，在于2017年6月以来的超级别的调控政策，其中北三县政策最为严厉，本地户籍家庭可以购买两套住房，外地户籍连续缴纳三年社保或者个税的家庭可以购买一套住房。京南各县限购稍微宽松，一般只需要一年社保。
这样的调控几乎锁死了流动性，二手市场房价暴跌！这是去年一份流传甚广的“2017年和2020年的环京地区房价对比图”：
燕郊2017年房价3.8万元/㎡，到2020年只能卖到1.8万元/㎡
大厂2017年房价3.5万元/㎡，到2020年只能卖到1.3万元/㎡……
各环京城市的房价的跌幅普遍在40%以上，最高的永清房价下跌幅度达到了71%，直接从2.3万元/㎡跌倒了6500元/㎡。
而今年春节前夕，一份燕郊房产免费赠送的消息又登上了热搜。显然前期一些高位接盘的投资客明显支撑不住了，捂在手里要还房贷，卖也卖不出去……
不过也有观点指出，经过4年的房价大跌，当前环京楼市已经到底，或许可以在今年慢慢回暖也未可知。
2、南京都市圈频现降价潮，二手市场大批业主降价抛房
回到南京都市圈，在南京楼市”南京都市圈“概念其实由来已久，句容宝华、安徽滁州、和县等楼盘很早就开始打着都市圈概念卖房，价格一度破万，甚至冲到一万五、六，但如今呢，他们房价还好么？
①句容宝华：2016年鼎盛时期卖1.6万/㎡，如今半价抛售，跌至“8”字头
2016年宝华房价如火箭般突突突上行，有这样一家楼盘在这个时间点入市，鼎盛时期房价最贵卖到1.6万/㎡。可在2017年的3月末4月初，句容接连两个调控政策颁布，宝华进入限购期！至此，区域住宅成交量暴跌，一大批楼盘纷纷降价促销，该楼盘房价一路下跌，如今“8”字头“半价”抛售。
另一位于句容的超级大盘，2019年的销售价格在9600至9800元/平，2020年该盘进行了全国降价销售活动，2月份的销售价格跌至精装8000多元/平！从9600元/平到8000多一平，降了约1000元/平。而今日，一条君看到该楼盘再次做活动，一套102平的房源秒杀价96万起，价格依旧在万元内。
②马鞍山和县：8000元/㎡单价买入，三年后房价却跌至7500元/㎡，购房者三年亏了20万！
四年前，大火的南京都市圈城市还有马鞍山和县，当时，很多购房者买了区域宣传力度较大的明发江湾新城。2017年，就有人以8000元/㎡的价格购入该房源。但在2020年中下旬，铺天盖地的消息传来，该楼盘均价仅需7500元/㎡即可购入，而在二手房网站上，有购房竟以5715元/㎡的低价抛售，该购房者买房三年不但没赚钱，反而亏了近20万。
③滁州：直降6万！滁州一大批业主年前降价卖房！
滁州近段时间以来的行情也不容乐观，一大批业主在牛年春节前降价卖房。如祥生壹号院，该盘是滁州的热门学区房，降价后报价为206万，直降6万！
不过我们注意到，这一次南京都市圈规划批复，镇江、扬州、淮安、常州也进入都市圈城市行列，这些城市在过去的一年里房地产市场还是挺热的！
例如淮安去年10月份一次拍出3个地王，楼面价超9000元/㎡；
扬州去年进入爆发期，大批房企首进区域，安居、卓越首进扬州，就直接上手万元地块，中南首进也拿下了8000元/㎡+的高价地……
都市圈”老人“和”新人“的表现迥异，我们该怎么看？看看楼市大V的观点。
3、楼市大V：南京都市圈楼市需要利好支撑力！扬州、淮安等有上升期
②南京都市圈会朝着既定的产城融合方向发展
③就业设施、公共配套、教育医疗等要素发展好的，市场有支撑力，反之则要承受一些压力
市场表现上，在“房住不炒”的时代，应该更多的去分析判断各个板块所能吸引的就业人口、产业人口转换为常驻人口的能力，主要在于就业设施、公共配套、教育医疗等这些要素，凡是这些要素发展的很好的，市场依然是有支撑力的，而这些要素发展不好的，也要相应的承受一些压力。
南京工业大学教授、南京市房地产学会会长吴翔华：
①都市圈起作用，一看公共服务、能否打破户籍制度，其次是产业布局
如果南京都市圈发展是过去的思路的话，那么依然没有什么明显的作用。都市圈要想起作用，首先要看公共服务能不能同步、都市圈内的城市之间户籍能不能相互认同，其次是产业能不能往都市圈布局，做到这样，都市圈才能真正的起到作用。
②都市圈对周边城市房地产市场没有明显作用，投资的房产尽快抛售
就目前来看，南京都市圈的批复，对城市联动、经济发展有驱动，对周边城市的房地产市场没有什么明显的作用。如句容、滁州、和县等地，这些地方没有多少刚需，且楼盘的空置率都超过50%，一二手房之间价格也没有很好的倒挂……对于已经在这些区域置业的购房者来说，最好是尽快抛售，但可能目前也不好出手。
③扬州、淮安等为都市圈中的核心城市，还有上升空间
而对于扬州、淮安等新进入南京都市圈的城市来说，这些城市本身就有自己的都市圈，是南京都市圈中的核心城市，这些区域一是可以靠自身的改善客来拉动市场行情，二是通过城市改造来拉动行情，其红利还没有消化掉。因此，这些区域是往上走的，还有上升期。
一条君认为：
从以上信息来看，降价房源主要集中在宝华、和县、滁州这些过于贴近南京的城市，这些城市恰恰是早在四五年前就打着南京都市圈的旗号卖房的板块，过早的把价格打上去，但一些规划利好都还未兑现，导致房价被透支了，进而出现房价下跌的情况。
反观刚进入南京都市圈的淮安、扬州等地，表现还是非常好的，加上南京与都市圈城市之间的交通规划正在不断上马，远期来看还是有潜力的。
那么目已经在都市圈置业的购房人该抛售吗？一条君建议：或许可以稳一点，不要急于抛售，给都市圈一点时间。毕竟一些大牌房企如世茂，在都市圈仍有布局，侧面证明区域仍然是有价值的。随着几条城际线开工提上日程，宁句城际年底也有望通车，不妨等等利好落定再做打算，毕竟房价也不能更低了不是？
