莘庄房产_莘庄房产中介
回顾今年首轮土拍,莘庄的两幅宅地毫无疑问是“C位”,两宗地块均位于莘庄商务区内,板块内各项生活配套醇熟,加之靠近轨道交通12号线七莘路站,因而受到不少房企“青睐”。
两宗莘庄宅地引来近30家房企竞拍,最终建工&保利拿下莘庄13A-10A、13A-13A地块,中企拿下莘庄16A-07A地块,联动价均是8万/㎡。
作为城市副中心,莘庄在闵行一直是老大哥的地位,但在TODTOWN天荟和金辉海上铭著之后,新房已断供多年,此次终于要迎来新房入市,让大家好不激动。
而且这2个地块有12号线地铁站可直达漕河泾、南京西路,周边商务楼、产业园众多,客群非常多。
如今,两个莘庄的新项目都公示了规划方案,预计最快今年四季度就会面世。笔者今日也去项目周边实地探访,今天就跟大家聊聊踩盘情况。
1、现场实探
莘庄新项目所在的位置是莘庄商务区,虽说是商务区,但它并没有热闹的氛围,路上没有太多的行人,但共享单车巨多!说明这里的打工人不少啊。
莘庄商务区是莘庄打造城市副中心的重要载体,投资和潜力都巨大。“十三五”以来,这里集聚高新技术企业43家、市级科技小巨人(培育)企业1家、区科技小巨人企业5家、科创新锐企业2家、区级研发机构2家。集成电路产业、总部企业、现代服务业集群效应初步显现,区域经济增长势头迅猛。
这里产业发展得是不错,但有一个比较突出的问题:缺乏生活气息。
项目周边除了维璟印象城和对面公租房楼下的商业之外全是办公楼,生活气息相当匮乏啊!
可能是因为人气不足,这些店铺还有空置的,这些开着的店铺,只有在午休的时间才生意兴隆,非休息时间则是门可罗雀。
靠近春申湖,可能是两个莘庄项目的卖点。春申湖湖岸一片碧绿间,开放着色彩缤纷的花朵,就像一幅生趣盎然的田园风景画,让人不禁陶醉其中,流连忘返,美景是炎炎烈日踩盘的安慰剂。
值得一提的是,春申湖上将有“大动作”,据莘庄镇党委书记吴敏华透露:春申湖四岛将建设成为标志性的文化设施,包括演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆等,目前正与中国第一个获得“建筑界诺贝尔奖”普利兹克建筑奖的建筑设计大师对接,请他为四岛进行整体设计,届时一定能实现建筑和内容的完美结合。”
近日相关草案也已公示,变化如下:
不得不说,这个规划很高明,因为与在湖中央造商办相比,做文化设施更利于改善莘庄商务区缺乏生活气息,对提升板块的宜居、人气的聚集都是很有帮助的。
另一方面,莘庄商务区交通优势明显,目前在建的嘉闵线和12号线西延伸,在这里十字交汇,建成后,对将来这里能汇聚居住人口打下了基础。
但这一片区除了中企、保利&建工这两块地,只有公租房、人才公寓,因此学区基本是不用指望了。
下图是保利&建工莘庄项目的现场实拍,已经有施工队进场了,动作还是比较快的。照片中的高楼是城开莘社区,是闵行的人才公寓,已经有不错的入住率了,看来这里对居住人口还是有吸引力的。
根据项目规划设计方案,项目总计容面积27211.55㎡,有2栋26层住宅,建筑高度79.55m,1栋8层公租房住宅,建筑规划高度24.95m。
保利&建工莘庄项目的优势是离地铁站较近,同时靠近春申湖,地铁+湖景两手抓,预计之后热度会更高。但项目的建筑面积较小,可售住宅不多,上车难度比较大。
下图是中企莘庄项目的现场实拍,地块被钢板围起来了,施工队还没进场。
根据项目规划设计方案,项目拟建7栋10-18F高层住宅、1栋8F保障性住房以及若干配套用房。
该项目距离地铁站有一定距离,优势是面积比较大,可售住宅比保利&建工莘庄项目多,上车概率更大。
综合来看,莘庄这两个新盘最明显的短板就是学校,但项目靠近调整规划后的春申湖,还是让人觉得未来可期的。
2、莘庄置业分析
接下来跟大家聊聊莘庄。说到莘庄,大家会想到1号线的终点站,想到堵在莘庄立交上的痛苦,想到堪比市区的繁华……
莘庄是一个很有“奋斗色彩”的板块,在上世纪90年代初,莘庄还是一个无名小卒,随着1号线从锦江乐园延伸到莘庄,莘庄就此拉开了“逆袭”的序幕,一点点地补齐配套,发展至今已经拥有了非常完善且成熟的基础配套,成为了新一代的城市副中心。
如果用脚投票的话,莘庄绝对是沪西南外环外最受购房者认可的板块之一,而且莘庄的房价也是外环外的高地之一。
那么在莘庄置业,都有什么优势呢?
首先是能享受非常便利的交通条件。莘庄是1号线的起点站,这条线路一路向西北延伸,途径上海南站、徐家汇、等核心站点,贯穿上海中心城区,迅速快捷到达上海各个角落。同时,5号线的起点站也设在莘庄,与1号线无缝链接,连接了春申、颛桥,到达闵行开发区和奉贤新城等地区。
莘庄北部还有“换乘王”12号线,起点站在七莘路,七莘路也是莘庄商务区的入口所在,极大地便利了在这边工作人群的出行和通勤。
公路交通方面,莘庄还有大名鼎鼎的莘庄立交桥,与外环线、沪闵高架路、沪昆高速、沪金高速等盘桓交接,可以直达市中心、浦东腹地、大虹桥、奉贤等地,是上海西南的重要交通要道,所以它也非常堵~
得益于优越的交通条件,大量的居住人口进入莘庄,进而成就了如今配套完善的莘庄,这是置业莘庄的第二个优势。
如果说交通优越和配套完备只满足自住的功能,那么莘庄的产业优势则带来了无限的发展可能。
莘庄的地理位置非常优越,东北方向是漕河泾开发区,西北方是大虹桥商务区,西南方有松江工业区和G60科创走廊,正南方有闵行经济开发区,紫竹科技园区,然后莘庄本身也拥有莘庄工业区和莘庄商务区,能够吃到众多的产业红利,颇有点“嘴大吃八方”的感觉。
从未来看,莘庄是上海的4大城市副中心之一,规划站位很高,未来莘庄主城副中心将成为上海主城区西南城市客厅、G60科创走廊的主城区桥头堡、闵行南北两大区域核心之一、闵行行政文化公共活动中心,并成为面向闵行主城片区、上海西南近郊地区的区域级综合服务中心。
未来莘庄还将接入嘉闵线(在建)、中运量f3等轨交线路,交通通达度将进一步提高。
总的来说,莘庄拥有天然地理位置优势,便捷的交通,又有足够的产业赋能,大型商业组团。再凭借城市副中心规划,莘庄是既有当下,也有前景,未来可期!
3、莘庄的二手房市场
莘庄是一个外环外的板块,但他的二手房价格比一些浦东中环板块还要高。比如TODTOWN天荟,成交价在去年就突破14万/㎡。
如今来看,TODTOWN天荟的成交价稳定在12万/㎡左右。
TODTOWN天荟算是个例,我们可以看莘庄另外两个具有代表性的次新房——金辉海上铭著和好世鹿鸣苑,价格均稳定在10万/㎡左右。
再来看莘庄的早期商品房,莘庄早期商品房成交数据:
早期商品房楼龄基本都在15年以上,但如果有好学区,成交价格基本都稳定在8万/㎡以上,上表中的小区绝大多数都对口闵行一、二梯队的学校,故而价格客观。
再看近5年莘庄的房价涨跌幅,其二手房的涨幅超过20%。你不要小看这个涨幅,莘庄这些年鲜有供地,从而少有kfs去炒作,它的二手房价格可以说是水分较少,都是靠实打实的资源涨上去的。
总体来说,莘庄的次新房是卖上10万/㎡是没啥问题的,而莘庄的新房联动价才8万/㎡,这不是现成的红包等着捡吗?
总结:
1.莘庄本身是一个人口聚集地,居住需求旺盛,但其新房断供已久,这就已经决定了莘庄的新房项目热度不会低!
2.莘庄新房所在的莘庄商务区,是莘庄2035年的核心增长极,未来前景可期,值得入手。
3.据当下的工程进度,莘庄的新房预计最早在今年四季度入市。